Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2018 г. N 21АП-1105/18

21 июня 2018 г.

Дело N А84-4549/2017 Дело N А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 21.06.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Сикорской Н.И.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Дьяченко М.С.,

при участии:

представителя истца (Общества с ограниченной ответственностью "Класс") - Глинкиной Е.В., доверенность от 09.01.2018 б/н;

представителя ответчика (Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя) - Щеглова М.С., доверенность от 27.12.2017 N 1393;

представители третьего лица не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.04.2018 по делу N А84-4549/2017 (судья Юрина Е.Н.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Класс"

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Правительства Севастополя

о признании недействительным договора аренды в части,

и по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Обществу с ограниченной ответственностью "Класс"

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Правительства Севастополя

о взыскании 7 832 124,13 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Класс" (далее - ООО "Класс") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент) о признании недействительными абзаца 2 пункта 2.2, пункта 2.3 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Челнокова, 19-А, заключенного между сторонами 07.02.2017.

Исковые требования ООО "Класс" мотивированы тем, что ставки арендной платы за использование земельных участков являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Также истец ссылается на то, что Общество в октябре 2017 года обратилось к Департаменту с заявлением о перерасчете арендной платы на основании данных положений.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 25.01.2018 дело N А84-85/2018 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью "Класс" при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Правительства Севастополя, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2017 за период с апреля по октябрь 2017 года в сумме 7 832 124,13 руб., объединено в одно производство с делом N А84-4549/2017, для совместного рассмотрения.

Исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя мотивированы ненадлежащим исполнением Обществом своих обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, в результате чего перед Департаментом образовалась задолженность.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.03.2018 исковые требования ООО "Класс" удовлетворены в полном объеме, признаны недействительными абзац 2 пункта 2.2, пункт 2.3 договора аренды земельного участка, площадью 29900 кв.м, расположенного по адресу: г.Севастополь, Гагаринский район, ул. Челнокова, 19-А, кадастровый номер 91:02:001002:402, заключенного 07.02.2017 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью "Класс", в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказано в полном объеме.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что при заключении спорного договора аренды земельного участка арендная плата подлежала определению в соответствии с формулой расчета, установленной Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, утвержденным уполномоченным органом - Правительством Севастополя Постановлением от 16.06.2015 N 524-ПП, определение размера арендной платы без учета соответствующего нормативного правового регулирования свидетельствует о неправильности итогового ее размера; например, в случае установления коэффициентов, не предусмотренных таким нормативно-правовым регулированием. Суд первой инстанции пришел к выводу, что применение поправочного (повышающего) коэффициента к арендной плате за землю вследствие нарушения сроков строительства, в случае отсутствия соответствующего нормативного акта, устанавливающего возможность применения таких коэффициентов, является неправомерным, договор аренды от 07.02.2017 является ничтожным в части применения к размеру арендной платы повышающего коэффициента 3 за нарушение сроков строительства, поскольку противоречит обязательным нормативным правовым актам, устанавливающим порядок определения и правила расчета размера арендной платы, и факт подписания договора аренды сторонами не свидетельствует о правомерности такой сделки. Соответственно, суд первой инстанции исковые требования Департамента посчитал необоснованными, поскольку абзац 2 пункта 2.2 и пункт 2.3 договора аренды земельного участка от 07.02.2017 признаны судом недействительными (ничтожными) с момента совершения сделки, а материалами дела документально подтверждается внесение ООО "Класс" арендной платы за спорный период в размере, определенном в соответствии с формулой расчета, утвержденной Порядком N 524-ПП, и пени за просрочку платежей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования Департамента к ООО "Класс" в полном объеме, в удовлетворении исковых требований ООО "Класс" к Департаменту отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что на основании распоряжения от 17.01.2017 N 236-РДЗ Департамента, согласно пп. 3.2 п.3 которого в связи с нарушением сроков строительства на ранее арендованном земельном участке, размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 3, между Департаментом и Обществом заключен спорный договор. Обществу о существовании указанного распоряжения было известно до заключения договора, с условиями, установленными распоряжением, арендатор согласился. С учетом изложенного Департамент считает, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2017 за период с апреля по октябрь 2017 года в сумме 7832124,13 руб. подлежат удовлетворению.

Определением от 22.05.2018 апелляционная жалоба принята к производству, назначено судебное заседание на 19.06.2018.

В судебное заседание 19.06.2018 явились представители истца и ответчика. Третье лицо явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечило, о причинах неявки суду не сообщило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы было извещено надлежащим образом.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

01.07.2004 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ЧП "Класс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 3 га между бухтами Круглая и Камышовая (в районе Безымянной бухты) для строительства и обслуживания базы отдыха и грязелечебницы с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения сроком до 01.10.2028 (т.1 л.д. 35-45). Согласно акту приема-передачи от 08.07.2004 произошла передача земельного участка арендодателем в пользование арендатору (т.1 л.д. 46).

В указанный договор сторонами вносились изменения: от 31.05.2006, от 29.09.2008, от 16.06.2010, от 27.12.2013. Согласно пункту 4.8 дополнительного соглашения от 27.12.2013 к договору аренды от 01.07.2004 определено, что в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных решением Севастопольского городского Совета от 11.12.2012 N 5017 и установленных в договоре аренды, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка (т.1 л.д. 70-71).

Распоряжением Департамента от 17.01.2017 N 236-РДЗ Обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 29900 кв.м, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Челнокова, 19-А, в порядке переоформления права. В соответствии с пунктом 3.2. указанного распоряжения решено включить в условия договора аренды земельного участка применение поправочного коэффициента к ставке арендной платы, предусмотренного ранее заключенным договором аренды земли (т. 1 л.д. 75).

На основании указанного распоряжения между Департаментом (арендодатель) и ООО "Класс" (арендатор) 07.02.2017 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:402, площадью 29 900 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Челнокова, 19А (земли населенных пунктов), разрешенное использование - туристическое обслуживание, нормативная цена земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере 178 909 042 руб. (пункт 2.1) (т.1 л.д. 76-77).

Пункт 2.2 договора от 07.02.2017 предусматривает, что годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП в размере 2,4% от нормативной цены земельного участка.

В пункте 2.3 договора от 07.02.2017, с учетом подпункта 3.2 распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 17.01.2017 N 236-РДЗ о применении поправочного коэффициента, указана формула расчета размера годовой арендной платы за пользование земельным участком: нормативная цена земельного участка Х ставка арендной платы (%) Х поправочный коэффициент (3) = сумма годовой арендной платы. Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет 178 909 042 Х 0,024 Х 3 = 12 881 451,02 руб.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 07.02.2017 (т.1 л.д. 87). Данный договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации права кадастра Севастополя 02.03.2017.

Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя 16.01.2017 выдал разрешение на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001002:402, площадью 29 900 кв. м по адресу: г. Севастополь, ул. Челнокова, 19А.

Общество письмом от 09.03.2017 обратилось в адрес Департамента, указав на незаконность установления повышающего коэффициента арендной платы по договору от 07.02.2017, в связи с чем просило заключить дополнительное соглашение к договору в части начисления арендной платы за пользование земельным участком без применения поправочного коэффициента.

ООО "Класс", ссылаясь на незаконное применение Департаментом при расчете размера арендной платы за землю поправочного коэффициента и уклонение ответчика от заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды от 07.02.2017, обратился в суд с иском об изменении условий пунктов 2.2, 2.3 договора и обязании устранить допущенные нарушения путем заключения дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 по делу N А84-2058/2017 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Класс" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании незаконными действий ответчика, понуждении заключить дополнительное соглашение, оставленным без изменений постановлениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 и Арбитражного суда Центрального округа от 28.02.2018, в удовлетворении указанного иска отказано.

Однако, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции, пришел к выводам, что договор аренды от 07.02.2017 является ничтожным в части применения к размеру арендной платы повышающего коэффициента 3 за нарушение сроков строительства, поскольку ставки арендной платы за землю являются регулируемыми ценами и факт подписания договора аренды сторонами не свидетельствует о правомерности такой сделки; определение расчета арендной платы за пользование земельными участками не входит в полномочия Департамента; заявляя требование об изменении договора путем исключения (изменения) спорного пункта договора, являющегося ничтожным, из условий договора, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

Заключенный между сторонами Договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 ГК РФ.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства сторон должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Апеллянт в жалобе настаивает на том обстоятельстве, что ООО "Класс", с учетом положений ст. 421 ГК РФ, был свободен в заключении договора, согласился с определенными в нем условиями, а именно: установлением повышающего коэффициента арендной платы земельного участка, находящегося в государственной собственности, за нарушение сроков строительства, а также не предпринял попытки для изменения данных условий договора путем предложения Департаменту внести поправку в договор в данной части.

Между тем данное утверждение апеллянта несостоятельно.

Как верно указал суд первой инстанции, исходя из положений части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Договор аренды спорного земельного участка с ООО "Класс" заключен 07.02.2017 в соответствии с Порядком переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП (далее - Порядок N1250- ПП), то есть после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" и пунктом 11 Порядка N 1250-ПП договор аренды земельного участка от 01.07.2004 считается расторгнутым с 02.03.2017 (с момента государственной регистрации права аренды).

Судебная коллегия считает, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Поскольку органом, уполномоченным определять размер арендной платы за пользование землей в г. Севастополе - Правительством Севастополя, утвержден порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в городе Севастополе, предоставленных в аренду без торгов (Постановление от 16.06.2015 N 524-ПП), то при заключении договора аренды земельного участка арендная плата подлежала определению в соответствии с формулой расчета, утвержденной данным уполномоченным органом, а именно: нормативная цена земельного участка (руб. /кв. м) Х площадь земельного участка (кв. м) Х ставка арендной платы (%).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что применение поправочного (повышающего) коэффициента арендной плате за землю вследствие нарушения сроков строительства, в случае отсутствия соответствующего нормативного акта, устанавливающего возможность их применения, является неправомерным.

Соответственно верным является вывод о том, что указание в распоряжении Департамента на необходимость включения в условия договора применения поправочного коэффициента, выходит за рамки полномочий Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, а потому не изменяет нормативно-правового регулирования определения размера арендной платы.

С учетом изложенных в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда по делу N А84-2058/2017 выводов о ничтожности соответствующих условий договора, руководствуясь ст. 166, 167, 168, 180, 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, пунктами 12, 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" и учитывая разъяснения, изложенные в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о ничтожности спорных пунктов договора.

При этом, недействительность договора аренды земельного участка в указанной части не влечет недействительность сделки в целом, поскольку цена договора аренды земли публичной собственности определяется в соответствии с законодательством.

В связи с изложенным решение суда в части удовлетворения требований ООО "Класс" является законным и обоснованным. При этом, поскольку согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, довод апелляционной жалобы о ненадлежащем способе защиты является необоснованным.

Кроме того, учитывая установленное выше, поскольку спорные пункты являются недействительными (ничтожными) с момента совершения сделки, отсутствуют основания для начисления размера арендной платы в установленном ими порядке и размере, а оплата за пользование землей в размере, установленном порядком N 524-ПП, и пени подтверждается материалами дела и не оспаривается Департаментом, отсутствуют и основания для удовлетворения требований Департамента о взыскании арендной платы, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в этой части также отклоняются судебной коллегией.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.04.2018 по делу N А84-4549/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

Н.И. Сикорская А.А. Тарасенко