Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2018 г. N 03АП-2590/18

г. Красноярск

21 июня 2018 г.

Дело N А74-12020/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "21" июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "21" июня 2018года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Радзиховской В.В., Хабибулиной Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания Щекотуровой Я.С.

в отсутствии лиц, участвующих в деле

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Абакана на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 05 апреля 2018 года по делу N А74-12020/2017, принятое судьёй Ищенко Е.В.,

установил:

администрация города Абакана (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224, далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Трансстрой" (ИНН 1901096758, ОГРН 1101901003600, далее - ответчик) о взыскании 3 724 000 рублей задолженности по договору аренды земельного участка N АЮ30225 от 12.03.2015, 197 372 рублей неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 25.12.2017 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 255 709 рублей 53 копейки, в том числе 1 016 343 рубля 33 копейки задолженности и 239 366 рублей 20 копеек неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования администрации города Абакана удовлетворить в полном объеме, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что не согласен с применением при расчете исключаемой площади земельного участка заключения АО "Росинвентаризация - Федеральное БТИ", либо иного другого заключения, отчета, экспертизы, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию; при определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 11.05.2017, следует исходить из площади застройки первой очереди жилого дома, которая согласно разрешению на строительство составляет 1673,8 кв.м; о возможности применения иных методов расчета площади участка.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 21.06.2018.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Между администрацией города Абакана (арендодатель) и ООО "Трансстрой" (арендатор) 12.03.2015 заключён договор аренды земельного участка N АЮ30225 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 10 217 кв.м. с кадастровым номером 19:01:010109:1248, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул.Авиаторов, 2, для строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта, категория земель - земли населённых пунктов, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора устанавливается с 12.03.2015 до 12.03.2020.

По акту приема-передачи от 12.03.2015 земельный участок передан арендатору.

Пунктами 2.2 - 2.5 договора сторонами согласован размер и порядок внесения арендной платы. Ежегодный размер арендной платы по договору составляет 28 896 000 рублей, размер арендной платы за 5 лет действия договора составляет 144 480 000 рублей Арендная плата вносится арендатором согласно графику, за II квартал 2017 года в сумме 7 224 000 рублей до 15.06.2017.

Пунктом 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Истец и ответчик 05.12.2017 подписали соглашение о расторжении договора в связи с вводом объекта в эксплуатацию.

Во исполнение обязательного претензионного порядка урегулирования споров, истец направил ответчику претензию об уплате задолженности за период с 01.04.2017 до 01.07.2017, которая оставлена без ответа.

Неисполнение ответчиком требований истца об уплате арендных платежей явилось основанием для последнего к обращению в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Между истцом и ответчиком сложились отношения из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчиком на предоставленном земельном участке велось строительство семиэтажного многоквартирного жилого дома с пристроенной стоянкой для автотранспорта.

Первая очередь строительства семиэтажного многоквартирного жилого дома введена в эксплуатацию 31.03.2017, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 19-RU 193010002006001-011-2017, выданным Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана 31.03.2017.

Право собственности ООО "Трансстрой" на квартиру N 106 жилого дома 2 по ул. Авиаторов, в городе Абакане зарегистрировано 11.05.2017, о чем свидетельствуют представленная в материалы дела выписка из ЕГРН от 11.05.2017.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Таким образом, исходя из положений статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на неразрывно связанное с ним право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок.

Учитывая положения вышеназванных норм и разъяснений, суд первой инстанции правомерно посчитал ошибочной позицию истца, полагающего, что исключению из расчета площади арендованного земельного участка подлежит только застроенная площадь непосредственно под домом, так как право общей долевой собственности жильцов возникает также на земельный участок, занятый элементами благоустройства, озеленения, малыми архитектурными формами.

В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие окончание 1 этапа строительства - многоквартирного жилого дома (разрешение на ввод в эксплуатацию), а также государственную регистрацию прав собственности на квартиру N 106 жилого дома.

В этой связи право аренды земельного участка, на котором осуществлено строительство первой очереди с частью, необходимой для использования первой очереди жилого дома с кадастровым номером 19:01:010109:1248, прекратилось.

В рамках настоящего дела спорным является вопрос о том, в каком порядке и каким образом определяется площадь земельного участка, на которую прекращается право аренды при введении в эксплуатацию 1 этапа строительства и регистрацией первого права собственности на квартиру.

Истец полагает, что при определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 11.05.2017, исключению подлежит площадь застройки первой очереди жилого дома, которая, согласно разрешению на строительство первой очереди жилого дома составляет 1 673,8 кв.м.

По мнению ответчика, размер арендных платежей с 11.05.2017 подлежит уменьшению в связи с выбытием части земельного участка, занятой строением дома и территории, необходимой для обслуживания и эксплуатации здания, в том числе для размещения элементов озеленения и благоустройства, связанной с вводом в эксплуатацию 1 этапа строительства и регистрацией первого права собственности на квартиру, исходя из площади 6 833 кв.м.

В подтверждение своей позиции ответчиком в материалы дела представлено заключение АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о нормативной площади спорного земельного участка.

Из представленного ответчиком заключения АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о нормативной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и технического обслуживания семиэтажного многоквартирного жилого дома (1 очередь), расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул.Авиаторов, 3, следует, что исходя из нормативных показателей плотности застройки территориальных зон, нормативная площадь части земельного участка, необходимая для эксплуатации и технического обслуживания здания 1 очереди строительства составляет 6355,7 кв.м.

В разделе 3 заключения "Результаты (описание) геодезических измерений" содержится ссылка на приложение 1, в котором приведены фактические границы земельного участка с элементами благоустройства и озеленения, и по данным топографической съёмки площадь земельного участка составляет 6 833 кв.м. Данная площадь включает в себя площадь застройки, минимальную площадь придомовой территории с элементами благоустройства и озеленения, детскую площадку.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что указанное заключение АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" является надлежащим доказательством, определяющим площадь спорного земельного участка, подлежащего исключению из расчета арендной платы, согласно которому площадь выбывшего земельного участка определена исходя из данных о фактических границах земельного участка, с элементами благоустройства и озеленения (6 833 кв.м.), определённых при топографической съёмке; основания для применения расчетного (нормативного) метода, определенного в названном заключении, отсутствуют, так как топографическая съемка является достоверной и отражает фактическую площадь 1 очереди жилого дома.

Предлагаемая истцом площадь, указанная в разрешении на строительство первой очереди жилого дома 1 673,8 кв.м., обоснованно не принята судом первой инстанции в качестве площади, подлежащей исключению при расчете арендных платежей, поскольку площадь застройки согласно пункту А.1.1 "СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденного приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр, представляет собой площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы, то есть площадь по наружному контуру здания, поэтому назначение указанной площади не позволяет признать ее в качестве площади, необходимой для эксплуатации и технического обслуживания многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с момента регистрации права первого собственника помещения в жилом доме 1 этапа строительства (11.05.2017), в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме перешла часть земельного участка площадью 6 833 кв.м., предназначенная для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, вследствие чего право аренды ответчика на часть земельного участка площадью 6 833 кв.м., предназначенного для эксплуатации и обслуживания жилого дома (1 этап), прекратилось.

С учетом вышеизложенного, с 11.05.2015 во владении и пользовании ООО "Трансстрой" в целях строительства осталась часть земельного участка площадью 3 384 кв.м. (10 217 кв.м. - 6 833 кв.м.).

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно определил, что размер арендной платы, подлежащей внесению за 2 квартал 2017 года по договору, составил 4 516 343 рублей 33 копеек, исходя из следующего:

- за период с 01.04.2017 по 10.05.2017 (40 дней) арендная плата составила 3 175 384 рублей 62 копеек (7 224 000 рублей / 91 день х 40 дней);

- за период с 11.05.2017 по 30.06.2017, исходя из площади земельного участка, оставшегося в пользовании арендатора (3 384 кв.м.), арендная плата составила 1 340 958 рублей 71 копеек, из расчёта: 707,06 (плата за 1 кв.м. 7 224 000 рублей / 10 217 кв.м.) х 3 384 к.в.м / 91 х 51 день.

Итого арендная плата за спорный период с 01.04.2017 по 30.06.2017 составила 4 516 343 рублей 33 копеек.

Платежным поручением N 2494 от 27.09.2017 ответчик частично погасил задолженность в сумме 3 500 000 рублей. С учетом частичной оплаты размер задолженности составил 1 016 343 рубля 33 копейки.

Таким образом, требование о взыскании задолженности правомерно удовлетворено судом первой инстанции частично в сумме 1 016 343 рублей 33 копеек.

Истец также заявил требование о взыскании 197 372 рублей неустойки в соответствии с пунктом 7.2 договора, предусматривающим ответственность арендатора за просрочку исполнения обязательств по договору в виде пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки за период с 16.06.2017 до 08.08.2017.

Поскольку факт просрочки исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно признал правомерным требование истца о взыскании с ответчика неустойки исходя из расчёта: 4 516 343 рублей 33 копеек (размер арендной платы) х 0,1% х 53 дня и удовлетворил требование частично, в размере 239 366 рублей 20 копеек.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, истец указал, что не согласен с применением при расчете исключаемой площади земельного участка заключения АО "Росинвентаризация - Федеральное БТИ", либо иного другого заключения, отчета, экспертизы, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию; при определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 11.05.2017, следует исходить из площади застройки первой очереди жилого дома, которая согласно разрешению на строительство составляет 1673,8 кв.м.

Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Довод об определении площади, которая подлежит исключению из общей площади земельного участка, исходя из площади застройки, рассмотрен и отклонен по следующим основаниям.

Исключение из общей площади земельного участка, в целях определения размера арендной платы, только площади застройки (площади по наружному контуру здания), противоречит статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, законодательство (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) прямо предусматривает включение в состав земельного участка многоквартирного дома не только части земельного участка, занятой строением дома (площадь застройки), но и территорию, необходимую для обслуживания и эксплуатации здания, в том числе для размещения элементов озеленения и благоустройства.

Исходя из положений статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации, определение размера этой части земельного участка должно осуществляться с учетом необходимости обеспечения безопасности и беспрепятственного осуществления жилищных прав собственниками помещений в многоквартирном доме, поскольку в основе имущественных прав собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок лежит право собственности на помещения и на строение дома в целом.

Кроме того, обслуживание здания, требует площади за пределами его фундамента, в связи с чем, участок под многоквартирным домом не может быть определен исходя из площади застройки. Технические регламенты по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений, а также проекты планировки и межевания земельного участка многоквартирного дома как части общего имущества предусматривают необходимость включения территории, необходимой для обслуживания и эксплуатации дома в зависимости от его технических характеристик (этажности, конструктивных особенностей и т.п.).

В материалы дела представлены доказательства ввода в эксплуатацию 1 очереди строительства и регистрации первого права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи с чем, после 11.05.2017 придомовая территория не использовалась Застройщиком и фактически находилась в пользовании собственников семиэтажного многоквартирного жилого дома (1 очередь).

Таким образом, определение площади, которая подлежит исключению из общей площади земельного участка, исходя из площади застройки (площади по наружному контуру здания), без учета площади, необходимой для эксплуатации и технического обслуживания многоквартирного дома, противоречит нормам жилищного законодательства и нарушает права собственников помещений в таком доме, так как создает условия, препятствующие реализации прав собственников на пользование имуществом.

Довод о возможности применения иных методов расчета площади участка не основан на нормах права.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Указанная норма устанавливает порядок определения доли конкретного собственника помещения в праве общей собственности па общее имущество в многоквартирном доме в целях определения:

- доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации);

- количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Иного назначения (применения) порядка определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.

Таким образом, указанная норма не может использоваться для определения площади земельного участка.

С учетом изложенного, предложенная истцом методика расчета не основана на положении части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, и представляет собой не обоснованный нормами жилищного законодательства расчет.

Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, заключение АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о нормативной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и технического обслуживания семиэтажного многоквартирного жилого дома (1 очередь) расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Авиаторов, 3.

Работы по определению площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома, выполнены расчетным способом и методом геодезических измерений.

В соответствии с заключением, нормативная площадь части земельного участка, необходимая для эксплуатации и технического обслуживания 1 очереди строительства составляет 6 355,7 кв.м. Указанный расчет выполнен в соответствии с п. 3.4 СП 30-101-98 "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" исходя из удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности и общей площади жилых помещений, указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 31.03.2017.

В разделе 3 заключения "Результаты (описание) геодезических измерений", указано приложение 2, в котором приведены фактические границы земельного участка с элементами благоустройства и озеленения. По данным топографической съёмки площадь земельного участка составляет 6 833 кв.м. Данная площадь включает в себя площадь застройки, минимальную площадь придомовой территории с элементами благоустройства и озеленения, детскую площадку.

Поскольку топографическая съемка является более достоверной, так как отражает фактическую площадь 1 очереди семиэтажного многоквартирного жилого дома, суд обоснованно определил размер обязательств по оплате арендных платежей за земельный участок, используемый для продолжения строительства, с учетом фактически выбывшей части земельного участка.

Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 05 апреля 2018 года по делу N А74-12020/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

В.В. Радзиховская Ю.В. Хабибулина