Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2018 г. N 16АП-1935/18

г. Ессентуки

22 июня 2018 г.

А63-22167/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Пучиновой Т.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу потребительского жилищно-строительного кооператива "Искра 44"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2018 по делу N А63-22167/2017 (под председательством судьи Орловского Э.И.),

по заявлению потребительского жилищно-строительного кооператива "Искра 44" (ОГРН 1120545000597, ИНН 0545025540)

к администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края (ОГРН 1172651027482, ИНН 2614021542)

третье лицо: Управление имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края (ОГРН 1172651028296, ИНН 2614021581)

о признании права на продление договора аренды и обязании заключить договор аренды земельного участка,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

потребительский жилищно-строительный кооператив "Искра 44" (далее - кооператив, ПЖСК "Искра 44") обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования города Нефтекумска Нефтекумского района Ставропольского края (далее - администрация) (с учетом замены ответчика) о признании права на продление договора аренды от 20.12.2012 N 526 и обязании заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие истцу, установив новый срок аренды 3 года с момента подписания договора.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2018 требования об обязании заключить договор аренды земельного участка оставлены без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о выборе истцом ненадлежащего способа защиты права и не соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

В апелляционной жалобе кооператив просил решение суда от 05.04.2018 отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

Отзывы на апелляционную жалобу суд не представлены.

Информация о времени и месте судебного разбирательства с соответствующим файлом размещена 11.05.2018 на сайте http://arbitr.ru// в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между администрацией и кооперативом 20.12.2012 заключен договора аренды N 526 земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, Нефтекумский район, г. Нефтекумск, ул. Терешковой, б/н, с кадастровым номером 26:22:020910:2, предназначенного для строительства многоквартирного дома сроком по 20.12.2015. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.01.2013 за номером 26-26-23/001/2013-105.

25 сентября 2013 года кооперативу выдано разрешение на строительство N RU26517102-37 жилищного комплекса 4-этажных многоквартирных жилых домов сроком действия до 25.09.2015.

13 августа 2015 года кооперативу выдано разрешение на строительство N 26517102342015 со сроком действия до 16.08.2016.

По истечению срока действия договора аренды кооператив обращался в администрацию с заявлениями о заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства. Письмами от 31.03.2016 N 989 и от 21.06.2017 N 1639 кооперативу отказано в заключении договора аренды без проведения торгов.

Кооператив обратился в суд с требованием об обязании администрацию заключить договор аренды.

Суд первой инстанции, оставляя указанное требование кооператива без рассмотрения, правомерно исходил из того, что заявителем не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, не нашел оснований для переоценки вывода суда первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной стороной и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации инициатива по заключению договора может исходить как от одной стороны, так и от другой, а при обращении в суд с иском о понуждении заключить договор должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный данной нормой закона.

Пунктом 8 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к исковому заявлению прилагается проект договора, если заявлено требование о понуждении заключить договор.

Поскольку в данном случае истец не представил проект договора, с требованием о заключении которого он обратился в суд, а также доказательства его направления ответчику до обращения в суд с иском о понуждении к заключению договора, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь требованиям пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил исковое заявление без рассмотрения, установив, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования кооператива в части признания за ним права аренды земельного участка, также является верным.

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) права на земельные участки, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обращаясь с настоящим требованием о признании за ним права аренды на земельный участок, кооператив указал в качестве основания для предоставления земельного участка на новый срок подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ, действовавшей до 01.03.2015 (то есть до обращения общества к администрации), пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ был сформулирован следующим образом: собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015 по настоящее время, то есть применимой к спорным отношениям, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из анализа вышеизложенных положений следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Таким образом, для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 33 Приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов", в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

Учитывая изложенное, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Суд апелляционной инстанции, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, установили, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты, которые могут быть квалифицированы в качестве объектов незавершенного строительства.

Общество в подтверждение наличия на земельном участке объектов незавершенного строительства представил суду копию технического паспорта от 10.03.2016 (том 1 л.д. 17-25). Однако из указанного паспорта невозможно установить степень готовности объекта. Право на объект не зарегистрировано. Согласно общих сведений, содержащихся в техническом паспорте объекта незавершенного строительством, площадь строящегося дома - 0,00 (том 1 л.д. 21, 24).

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что кооперативу фактически однократно продлевался договор аренды земельного участка от 20.12.2012 путем выдачи 13 августа 2015 года повторного разрешения на строительство со сроком действия до 16.08.2016.

Следовательно, рассматриваемые в рамках настоящего спора отношения не содержат условий предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов на основании подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Доводы апелляционной жалобы о том, что выводы суда первой инстанции основаны на ошибочном толковании подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса не нашли своего подтверждения при проверке обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное и исходя из того, что материалами настоящего дела не подтверждается совокупность условий, установленных подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса для реализации права на заключение нового договора (или договора аренды на новый срок) без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предоставление спорного земельного участка без проведения торгов является неправомерным.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2018 по делу N А63-22167/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с потребительского жилищно-строительного кооператива "Искра 44" (ОГРН 1120545000597, ИНН 0545025540) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Г.В. Казакова З.М. Сулейманов