Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2018 г. N 15АП-8292/18

город Ростов-на-Дону

22 июня 2018 г.

дело N А53-6496/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Маштаковой Е.А.,

судей В.В. Ванина, Н.В. Ковалевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П.,

при участии:

от заявителя (ответчика): представитель Беликова И.А. по доверенности от 01.12.2016,

от истца: представитель не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Саенко Александра Алексеевича (ИНН 611501148186, ОГРНИП 304611513300012)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2018 по делу N А53-6496/2018

по иску администрации Милютинского района Ростовской области (ИНН 6120002226, ОГРН 1026101259942)

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Саенко Александру Алексеевичу (ИНН 611501148186, ОГРНИП 304611513300012)

о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Димитриева М.А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация Милютинского района Ростовской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Саенко Александру Алексеевичу (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 329 от 30.11.2015.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2018 исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор N 329 от 30.11.2015 аренды земельного участка общей площадью 2810000 кв.м с кадастровым номером 61:23:0600003:35, находящегося по адресу: Ростовская область, Милютинский район, на территории ТОО "Селивановское", пашня, земли районного фонда перераспределения, заключенный между Администрацией Милютинского района и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства Саенко Александром Алексеевичем. С индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Саенко Александра Алексеевича в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.

Индивидуальный предпринимателю глава крестьянского (фермерского) хозяйства Саенко Александр Алексеевич обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение от 11.04.2018 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- о рассмотрении настоящего дела ответчик не был уведомлен, в связи с чем был лишен права на участие;

- до настоящего времени сшитое и заверенное надлежащим образом решения суда от 11.04.2018 ответчику не направлялось;

- задолженность и пеня субарендатором оплачены, платежные документы представлены в администрацию Милютинского района в день оплаты.

От администрации Милютинского района Ростовской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов жалобы. По мнению администрации, невнесение арендной платы арендодателем более двух лет - с 30.11.2015 по 31.12.2015, а также за 2016 и 2017 годы, является существенным нарушением условий договора, в связи с чем арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения.

Представитель заявителя (ответчика) в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении; представил на обозрение суда подлинники платежных поручений N 1 от 15.01.2018; N 2 от 16.01.2018; N 3 от 19.01.2018; N 4 от 19.01.2018, а также договора субаренды земельного участка N 1 от 27.05.2016.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в отзыве на жалобу ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя (ответчика), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией Милютинского района Ростовской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Саенко Александром Алексеевичем (арендатор) заключен договор аренды N 329 от 30.11.2015 земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 61:23:0600003:35 из земель населенных пунктов, площадью 2810000 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Милютинский район, на территории ТОО "Селивановское", для использования: сельскохозяйственного назначения, пашня, земли районного фонда перераспределения.

Срок договора установлен с 30.11.2015 по 29.11.2025. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметками регистрирующего органа.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Годовой размер арендной платы составляет 350400 руб., размер арендной платы за период с 30.11.2015 по 31.12.2015 составляет 30720 рублей (пункт 3.1. договора).

Как указывает истец, ответчик обязательства по арендной плате исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность за периоды с 30.11.2015 по 31.12.2015, 2016-2017 в размере 856881,70 руб.

В связи с нарушением сроков арендной платы, истцом начислена пеня в размере 65597,48 руб. за период с 30.11.2015 по 31.12.2015, 2016-2017.

24.05.2016 от ИП Саенко А.А. в адрес администрации поступило заявление за вх. N 155а, в котором предприниматель просил дать согласие на заключение договора субаренды с ИП Кучеренко Н.В.

Письмом N 829 от 27.05.2016 администрацией Милютинского района Ростовской области дано согласие на заключение договора субаренды с ИП Кучеренко Н.В. по основному договору аренды земельного участка N 329 от 30.11.2015 на земельный участок общей площадью 2810000 кв.м., с кадастровым номером 61:23:0600003:35, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Ростовская область, Милютинский район, на территории ТОО "Селивановское", пашня районного фонда перераспределения.

27.05.2016 между ИП глава К(Ф)Х Саенко А.А. и ИП глава К(Ф)Х Кучеренко Н.В. заключен договор субаренды земельного участка N 1.

Задолженность по арендной плате по договору N 329 от 30.11.2015 ИП главой К(Ф)Х Саенко А.А. погашена платежными поручениями N 1 от 15.01.2018, N 2 от 16.01.2018, N 1 от 18.01.2018, N 4 от 19.01.2018, что истцом не оспаривается.

Истцом в адрес ответчика направлялись претензии N 1797 от 22.12.2015 и N 17 от 12.01.2018 с требованием уплаты задолженности и пени с указанием на досрочное расторжение договора аренды, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606 - 608, 614, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив соблюдение администрацией досудебного порядка расторжения договора, пришел к выводу о том, что неисполнение предпринимателем обязательств по своевременному внесению арендной платы, является основанием к расторжению договора аренды N 329 от 30.11.2015 земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 61:23:0600003:35.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Статьями 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность досрочного расторжения судом по требованию арендодателя договора аренды, в том числе и в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Вместе с тем в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статьей 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Из содержания искового заявления и материалов дела усматривается, что ответчик образовавшуюся задолженность по арендной плате погасил, о чем свидетельствуют платежные поручения N 1 от 15.01.2018 (на сумму 387738,64 руб. - арендная плата за 2017 год), N 2 от 16.01.2018 (на сумму 372825,60 руб. - арендная плата за 2016 год), N 3 от19.01.2018 (на сумму 34998,91 руб. - арендная плата за 2017 год), N 4 от 19.01.2018 (на сумму 117539,21 руб. - арендная плата за 2015, 2016 и 2017 годы) (л.д. 37, 41-43).

Истец обратился с иском в Арбитражный суд Ростовской области 07.03.2018, что подтверждается информацией о документе дела (л.д. 8). Таким образом, к указанной дате сумма задолженности и пени, заявленная истцом в претензиях N 1797 от 22.12.2015 (на сумму долга 30720 руб.) и N 17 от 12.01.2018 (на сумму 856881,70 руб., в том числе пени - 65597,48 руб.), полностью оплачена ответчиком.

Поскольку задолженность по арендной плате была погашена индивидуальным предпринимателем сразу после получения претензии N 17 от 12.01.2018 (в период с 15 по 19 января 2018), а арендодатель обратился в суд с иском по истечении почти двух месяцев после произведенных оплат, постольку указанное позволяет сделать вывод, что администрация не реализовала право на досрочное расторжение договора с недобросовестным арендатором в разумный срок.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, исходя из того, что договор аренды заключен на длительный срок (10 лет), а задолженность по арендной плате на дату рассмотрения дела в суде отсутствовала, приходит к выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. Исковые требования удовлетворению не подлежат.

Принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 1 яасти 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела,

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не был извещен надлежащим образом о рассмотрении дела, признается апелляционным судом несостоятельным, поскольку в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие об обратном. В частности, в материалах дела имеется почтовое уведомление с отметкой о вручении судебной корреспонденции ответчику 24.03.2018 (л.д. 13). Указанный на почтовом уведомлении адрес (346220, Ростовская область, Кашарский район, с. Первомайское, пер. Мостовой, д. 6) соответствует адресу, указанному в выписке из ЕГРНИП (л.д.9-10), а также адресу, указанному заявителем в апелляционной жалобе.

Расходы ответчика по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб. (чек-ордер от 14.05.2018), по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2018 по делу N А53-6496/2018 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с администрации Милютинского района Ростовской области (ИНН 6120002226, ОГРН 1026101259942) в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Саенко Александра Алексеевича (ИНН 611501148186, ОГРНИП 304611513300012) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.В. Ванин Н.В. Ковалева