Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2018 г. N 13АП-10368/18

г. Санкт-Петербург

21 июня 2018 г.

Дело N А56-63905/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Самарчук Ю.В.

при участии:

от истца (заявителя): Кузьминой А.А. по доверенности от 04.12.2017, Овчинникова Г.А. по доверенности от 04.12.2017,

от ответчика (должника): Ерохова Л.И. по доверенности от 28.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10368/2018) ООО "Петербургское агентство недвижимости"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2018 по делу N А56-63905/2017 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ООО "Петербургское агентство недвижимости"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 00-А003941(10) от 03.08.1999,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Петербургское Агентство Недвижимости" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 00-А003941(10) от 03.08.1999 объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, литер. А, пом. 1Н, 2Н, на условиях приложенного проекта дополнительного соглашения, установив размер арендной платы методом индивидуальной оценки в соответствии с Отчетом N 9691 об оценке рыночной арендной платы за нежилое помещение в здании-памятнике от 01.07.2016 в размере 3 015 000 руб. в месяц (без НДС) в 28.04.2016.

Впоследствии заявил в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении оснований заявленного иска, уточнение исковых требований принято судом.

Решением суда от 04.03.2018 в иске отказано.

ООО "Петербургское Агентство Недвижимости" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Как полагает истец, суд первой инстанции неполно установил фактические обстоятельства, не применил п.3 Уведомления об изменении арендной платы от 21.12.2007 N 9314, а также неправильно применил нормы материального права.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом, между Комитетом и ООО "Трикотажное объединение" "ЛАК" был заключен договор аренды N 00-А003941(Ю) от 03.08.1999 (далее - Договор) объекта нежилого фонда по адресу: СанктПетербург, Невский пр., 62, лит. А, пом. 1Н, 2Н (далее - помещение).

Дополнительным соглашением от 22.04.2002 N 1 к Договору срок его действия продлен до 02.08.2048.

На основании дополнительного соглашения от 20.05.2003 N 2 к Договору права и обязанности арендатора перешли к истцу.

При заключении Договора размер арендной платы был рассчитан методом индивидуальной оценки на основании отчета об оценке рыночной арендной ставки и составлял 42 210,42 у.е. в месяц (курс у.е. устанавливался по курсу доллара США).

В силу пункта 3.3 Договора аренды арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы.

Уведомлениями от 21.12.2007 N 9314, от 25.01.2010 N 1199 Комитет сообщил Обществу об изменении арендной платы с применением метода массовой оценки.

Ссылаясь на то, что уведомлением от 21.12.2007 N 9314 Комитет установил новый размер арендной платы, самостоятельно рассчитав ее размер методом массовой оценки, который составил в 2008 году 2 769 159 руб. 61 коп. в месяц, и далее с учетом индексации возрос до 3 964 457 руб. 67 коп. в месяц, и полагая, что в настоящее время расчет арендной платы таким способом не соответствует действующему законодательству Санкт-Петербурга, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 2 закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон N 387-58) арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки.

Арендная плата, устанавливаемая в договоре аренды, не может быть ниже платы, определенной в соответствии с методиками определения арендной платы согласно приложению 1 к настоящему Закону Санкт-Петербурга, за исключением случаев применения льготной ставки арендной платы за объекты нежилого фонда в порядке, установленном законом Санкт-Петербурга.

Пунктом 1 приложения к Закону N 387-58 "Положение о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлено, что при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда используется одна из нескольких методик.

Абзац 7 п. 2.2.3 Приложения 1 к Закону N 387-58, устанавливающий, что при определении ставок арендной платы по договорам аренды объектов нежилого фонда встроенных помещений (за исключением гаражей индивидуального пользования), находящихся в зданиях, строениях, сооружениях, расположенных на автомобильных дорогах и имеющих отдельный вход с автомобильных дорог, подлежит применению Методика 2, вступил в силу в силу с 1 января 2015 года (пункт 2 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 31.10.2012 N 541-90).

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что поскольку вышеуказанная норма о применении Методики 2 вступила в силу после заключения Договора, действие нормы не распространяется на условия Договора, а следовательно, применение Методики 2 к расчету арендной платы возможно только по соглашению сторон, и заключение соответствующего дополнительного соглашения не является обязательным и возможно только путем соответствующего волеизъявления сторон.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Суд первой инстанции учел, что отчет от 01.07.2016 об определении рыночной стоимости права аренды был представлен в Комитет только 14.11.2016 и без положительного заключения саморегулируемой организации, в которой состоит лицо, выполнившее отчет. Такое заключение было представлено в Комитет только 29.12.2016, т.е. в предпоследний рабочий день 2016 года. Установив, что срок, в течение которого мог быть использован результат оценки, истек, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что заключение в настоящее время дополнительного соглашения об изменении арендной платы по Договору на основании указанного отчета не представляется возможным.

Таким образом, в удовлетворении иска правомерно отказано.

Поскольку суд первой инстанции всесторонне и полно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку взаимоотношениям сторон, правильно применил нормы материального и процессуального права, основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2018 по делу N А56-63905/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

Е.В. Жиляева Н.С. Полубехина