Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2018 г. N 10АП-6172/18

г. Москва

26 июня 2018 г.

Дело N А41-102208/17

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Диаковской Н.В., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Махмутовой Е.Т.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 19 февраля 2018 года по делу N А41-102208/17, по заявлению АО "Газпром теплоэнерго" к Управлению Росреестра по Московской области об оспаривании отказа в государственной регистрации

при участии в заседании:

от Управления Росреестра по Московской области - не явился, извещено,

от АО "Газпром теплоэнерго" - Безденежных М.И. по доверенности N 262 от 29.12.2017,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Газпром теплоэнерго" (далее - АО "Газпром теплоэнерго", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (далее также - управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения от 09.10.2017 N 77/100/005/2017-3193 об отказе в государственной регистрации права собственности АО "Газпром теплоэнерго" на объект недвижимого имущества сооружение - низковольтные электрические сети (лит.1Л), протяженностью 202 м, по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, от РТП до корпуса 209 в мкр. "Центр-2", квартал 2А (кадастровый номер 50:50:0040701:472), обязании осуществить регистрационные действия

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 февраля 2018 года по делу N А41-102208/17 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В судебное заседание не явился представитель управления, в материалах дела имеются сведения об надлежащем извещении управления о времени и месте судебного заседания. Информация о времени и месте судебного заседания имеется также на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

29.06.2017 АО "Газпром теплоэнерго" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества (далее также - Сооружение), а именно низковольтные электрические сети (лит.1Л), протяженностью 202 м, по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, от РТП до корпуса 209 в мкр. "Центр-2", квартал 2А (кадастровый номер 50:50:0040701:472).

Сооружение ранее было поставлено на Государственный кадастровый учет 07.04.2015 за N 50:50:0040701:472 на основании соответствующего технического плана и получен кадастровый паспорт N МО-15/ЗВ-676490 от 14.04.2015.

В соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию прав от 29.06.2017 на государственную регистрацию права собственности на Сооружение заявителем были предоставлены следующие документы:

- платежное поручение N 1976 от 17.05.2017;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50328000-253 от 31.12.2014;

- договор субаренды земельного участка N 168-САР/2014-ЗУ от 12.08.2014;

- письмо Комитета по управлению имуществом г.о. Железнодорожный N 5708 от 05.08.2014;

- заключение кадастрового инженера N 21 от 21.07.2016.

На основании подпунктов 3, 5 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации, ФЗ-218) заинтересованное лицо уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации по причине не представления заявителем на государственную регистрацию заявления и необходимых документов для государственной регистрации залога в пользу участников долевого строительства на заявленное к государственной регистрации Сооружение, ссылаясь на то, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:50:0000000:32310, на котором расположено Сооружение, обременен залогом в пользу участников долевого строительства.

17 августа 2017 г. заявитель обратился в Управление с заявлением о предоставлении дополнительных документов для государственной регистрации и возобновлении государственной регистрации.

В соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию прав от 17.08.2017 заявителем были предоставлены следующие дополнительные документы:

- информационное письмо от 14.08.2017;

- договор о создании технической возможности и подключении к источнику электроснабжения N 4/1-2010 от 06.04.2010 (в редакции дополнительных соглашений NN 1- 5);

- договор о создании технической возможности и подключении к источнику теплоснабжения N 9/1-2010 от 27.05.2010 (в редакции дополнительных соглашений NN 1- 5);

- договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N ЖД/213-121 от 07.10.2013.

В соответствии с сообщением от 09.10.2017 N 77/100/005/2017-3193 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на Сооружение, в связи с тем, что согласно сведениям ЕГРН Сооружение расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:50:0000000:32310, обремененным залогом в пользу участников долевого строительства, со ссылкой на статьи 64, 65, пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее ФЗ-102), пункты 1, 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ-214) и пункты 1-3 статьи 53 ФЗ-218, с указанием заинтересованному лица о том, что на государственную регистрацию заявителю необходимо было предоставить заявление и документы для государственной регистрации залога в пользу участников долевого строительства на заявленное к государственной регистрации Сооружение, а также о том, что нормы действующего законодательства не освобождают лиц, осуществляющих строительство линейных объектов, оформлять земельно-правовые отношения с собственниками земельных участков, в границах которых осуществляется строительство объекта на весь период строительства, с целью соблюдения требований императивной нормы пункта 10 статьи 40 ФЗ-218, в которой не указано на ее распространение исключительно на наземные объекты недвижимого имущества.

Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации права на Сооружение не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Заявителя, что выражается в невозможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом собственником, так как в соответствии с пунктом 5 статьи 1 ФЗ-218, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными, правомерно руководствуясь следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии с частью 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

С 1 января 2017 г. государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном ФЗ-218.

В соответствии с частью 1 статьи 1 ФЗ-218 регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно ФЗ-218, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных ФЗ-218 сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Частью 1 ст. 20 ФЗ-218 предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.

При этом ФЗ-218 (п. 2 ст. 17) не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 10 ст. 40 ФЗ-218 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разращения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Как следует из материалов дела, общество представило 29.06.2017 в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на Сооружение все необходимые документы для осуществления государственной регистрации права собственности на Сооружение, предусмотренные пунктом 10 статьи 40 ФЗ-218, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию.

Из положений статей 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) следует, что при выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом проводится проверка необходимых документов, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок.

Создание Сооружения осуществлялось заявителем на основании представленного в материалы дела Разрешения на строительство N RU 50328000-130, выданного Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области от 12.09.2014.

Создание Сооружения на основании необходимых разрешений в отсутствие нарушения градостроительных и строительных норм и правил подтверждается представленным в материалы дела Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50328000-253, выданным Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области от 31.12.2014, которое в силу части 1 статьи 55 ГрК РФ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Разрешение на строительство N RU 50328000-130, выданное Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области от 12.09.2014 и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50328000-253, выданное Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области от 31.12.2014, не оспорены и не признаны недействительными в судебном порядке.

Представленные в материалы дела Договор субаренды N 168-САР/2014-ЗУ от 12.08.2014 части земельного участка (кад. номер 50:50:0000000:32310, площадью 49 225 кв. м.; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах на юг, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская; разрешенное использование - многоквартирные жилые дома), площадью 285 кв. м. под строительство кабельной линии 0,4кВ до корпуса 209, сроком действия до 24.02.2015 с учетом дополнительного соглашения N 1 от 24.02.2015, заключенный между заявителем (субарендатор) и ООО "Центр Строй" (арендатор); письмо Комитета по управлению имуществом ГО Железнодорожный N 5708 от 05.08.2014 о согласовании передачи части земельного участка (кад. номер 50:50:0000000:32310) площадью 285 кв. м. в субаренду, подтверждают право заявителя на временное возмездное владение и пользование (субаренду) частью земельного участка площадью 285 кв. м. (из земельного участка кад. номер 50:50:0000000:32310, площадью 49 225 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах на юг, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская; разрешенное использование - многоквартирные жилые дома) в целях строительства Сооружения в период производства работ по строительству с 12.09.2014 по 31.12.2014.

Пунктом 3.1. Договора субаренды N 168-САР/2014-ЗУ от 12.08.2014 предусмотрено, что если субарендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор считается возобновленным на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ). В этом случае договор не может превышать срок действия договора аренды земельного участка N 5092 от 26.08.2013.

Договор субаренды N 168-САР/2014-ЗУ от 12.08.2014 расторгнут 15.05.2015, что подтверждается соглашением о расторжении от 15.05.2015.

Земельный участок (кад. номер 50:50:0000000:32310, площадью 49 225 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах на юг, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская; разрешенное использование - многоквартирные жилые дома) принадлежит ООО "Центр Строй" (арендатору) на праве аренды, что подтверждается Договором аренды N 5092 от 26.08.2013, сроком по 24.02.2015, заключенным с Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный, зарегистрированном Управлением Росреестра по Московской области от 03.10.2013 за N50-50-50/033/2013-290 от 03.10.2013 с учетом дополнительного соглашения N 1 от 30.12.2014 о продлении срока действия договора по 31.12.2018, зарегистрированного Управлением Росреестра по Московской области от 06.02.2015 за N1014-3010141001/2015-1524/1.

Выпиской из ЕРГН от 31.01.2018 за N 78/064/600/2018-185, представленной в материалы дела, в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка кадастровый номер 50:50:0000000:32310, подтверждается наличие записи о государственной регистрации Договора аренды N 5092 от 26.08.2013, сроком с 03.10.2013 по 31.12.2018.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт Сооружения N МО-15/ЗВ-676490 от 14.04.2015, из которого следует, что Сооружение было поставлено на Государственный кадастровый учет 07.04.2015 за N 50:50:0040701:472.

В соответствии с выпиской из ЕРГН в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка кадастровый номер 50:50:0000000:32310 от 31.01.2018 за N 78/064/600/2018-185, установлено, что земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена; в отношении земельного участка зарегистрировано обременение: ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, а также кредитных учреждений; основанием государственной регистрации ипотеки являются договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В материалы дела заявителем представлен типовой договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов, заключенный ООО "ЦентрСтрой" (Застройщиком) с участниками долевого строительства (один из которых был предоставлен заявителем в Управление Росреестра по Московской области с информационным письмом от 14.08.2017 - это договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N ЖД/213-121 от 07.10.2013), п. 10. 3 которого предусмотрено, что участник долевого строительства подтверждает, что он уведомлен о том факте и согласен с тем, что на земельном участке с кадастровым номером 50:50:0000000:32310, находящемся в аренде у Застройщика по договору аренды земельного участка N 5092 от 26.08.2013 (заключенному Застройщиком с Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный, зарегистрированному Управлением Росреестра по Московской области от 03.10.2013 за N 50-50-50/033/2013-290), будут построены с привлечением средств третьих лиц иные объекты недвижимости, в соответствии с договором о развитии застроенной территории от 25.02.2010, зарегистрированным в Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, регистрационный номер 54 от 10.03.2010.

В соответствии с частью 1 ст. 13 ФЗ-214 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 8.1. ст. 13 ФЗ-214 возникший на основании ФЗ-214 или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 статьи 13 ФЗ-214 случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 ФЗ-214, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В соответствии с частью 9 ст. 13 ФЗ-214 к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании ФЗ-214, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных ФЗ-214.

В соответствии с частями 1-2 с ст. 62.1. ФЗ-102 предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации заложенным, в силу закона, является право аренды ООО "ЦентрСтрой" (Застройщика, Залогодателя) земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32310 по договору аренды N 5092 от 26.08.2013 сроком действия по 31.12.2018.

Сооружение, в отношении которого заинтересованным лицом отказано в государственной регистрации, построено заявителем за счет собственных средств в рамках исполнения обязательств по договору с ООО "ЦентрСтрой" о создании технической возможности и подключении к источнику электроснабжения N 4/1-2010 от 06.04.2010 (в редакции дополнительных соглашений NN 1- 5), предметом которого являлось строительство (создание) и ввод в эксплуатацию от источника теплоснабжения и электроснабжения электрических сетей к многоквартирным жилым домам NN 209, 210, 211, 212, 213, 214 и поликлинике.

В соответствии с пунктом 12.4 указанного договора созданное заявителем в рамках исполнения договора имущество является его собственностью. Источник теплоснабжения и электроснабжения - это газотурбинная теплоэлектрическая установка с пиковой котельной, расположенная по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, Железнодорожный проезд, строение 23, право собственности на которую принадлежит заявителю (запись N 50-50-50/023/2013-166 от 13.11.2014).

Судом установлено, что заявитель не является залогодателем (застройщиком) по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов в квартале "2А", мкр. "Центр-2", г. Железнодорожный, Московской области.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что для государственной регистрация права на созданное Сооружение АО "Газпром теплоэнерго" не обязано предоставлять на регистрацию заявление и документы для государственной регистрации залога в пользу участников долевого строительства на заявленное к государственной регистрации Сооружение.

Учитывая изложенное апелляционный суд также соглашается с судом первой инстанции в том, что обществом были представлены все необходимые документы для совершения регистрационных действий, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19.02.2018 по делу N А41-102208/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Панкратьева

Судьи

Н.В. Диаковская Н.В. Марченкова