Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2018 г. N 09АП-28653/18

г. Москва

26 июня 2018 г.

Дело N А40-120501/17

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей О.Г. Головкиной, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г.Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 апреля 2018 года по делу N А40-120501/17, принятое судьёй В.В. Дудкиным

по иску ООО "Ариант-Тревел"

к ДГИ г.Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: извещен, представитель не явился

от ответчика: Артамонова Ю.С. (по доверенности от 25.12.2017)

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ариант-Трэвел" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 71 корп. В общей площадью 28,7 с учетом протокола разногласий:

п. 3.1. договора купли-продажи определить в следующей редакции: "Цена объекта составляет 1 441 000 (Один миллион четыреста сорок одна тысяча) руб. 00 коп., в соответствии с заключением, выполненным ООО НПО "Стандарт".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

- п. 3.4. договора купли-продажи определить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 24 016 (Двадцать четыре тысячи шестнадцать) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2018 года по делу N А40-120501/17, суд урегулировал разногласия между ООО "Ариант-трэвел" и ДГИ г.Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 71 корп. общей площадью 28,7 с учетом протокола разногласий:

п. 3.1. договора купли-продажи определить в следующей редакции: "Цена объекта составляет 1 441 000 (Один миллион четыреста сорок одна тысяча) руб. 00 коп., в соответствии с заключением, выполненным ООО НПО "Стандарт".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

- п. 3.4. договора купли-продажи определить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 24 016 (Двадцать четыре тысячи шестнадцать) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Взыскатно с ДГИ г. Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д.20, ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "Ариант-Трэвел" (101000, г. Москва, Сретенский б-р, д. 6/1, стр.1) расходы по госпошлине в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.

Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Заслушав возражения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения 28 апреля 2018 года и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела, истец на основании договора аренды N 2-39/05 от 11.02.2005 г. истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 28,7 кв.м. по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 71 корп. В (цокольный этаж, пом. II, ком. 1-4).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Истец 15.03.2017 г. обратился к ответчику с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Не согласившись с условиями договора, предложенными в проекте, истец направил в ДГИ г. Москвы протокол разногласий.

Ответчиком в адрес истца направлено письмо N 33-5-41809/17-(0)-4 от 31.05.2017 г. об отказе в оформлении договора купли-продажи нежилого помещения.

Таким образом, ответчик уклоняется от подписания договора купли-продажи нежилого помещения, заключение которого для него является обязательным.

Экспертным заключением установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004021:5487, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д.71, корп. В, общей площадью 28,7 кв.м. (цокольный этаж, пом. II, ком. 1-4) по состоянию на 15.03.2017 г. без учета НДС составляет 1 441 000 (Один миллион четыреста сорок одна тысяча) руб. 00 коп.

Учитывая вышеизложенное, с учетом представленного экспертного заключения, суд приходит к вводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Довод заявителя апелляционной жалобы отклоняются апелляционной коллегией, поскольку определением суда от 19.10.2017 г. по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации "ООО "НПО "Стандарт". На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

"Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 77:09:0004021:5487, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 71, корп.В, общей площадью 28,7 кв.м. (цокольный этаж, пом. II, ком. 1-4) по состоянию на 15.03.2017 г.

В соответствии с условиями Федерального закона N 159-ФЗ заключение договора купли-продажи спорного помещения обязательно для ответчика по рыночной стоимости спорного помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

В силу ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Экспертным заключением установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004021:5487, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д.71, корп. В, общей площадью 28,7 кв.м. (цокольный этаж, пом. II, ком. 1-4) по состоянию на 15.03.2017 г. без учета НДС составляет 1 441 000 (Один миллион четыреста сорок одна тысяча) руб. 00 коп.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3,4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

Таким образом, на основании ст. ст. 12, 209, 217, 445 Гражданского кодекса РФ суд первой обоснованно удовлетворил исковые требования и обязал ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения. Доводы ответчика о том, что цена объекта не соответствует Закону об оценке и судебная экспертиза не является допустимым доказательством, являются несостоятельными и опровергаются представленными в дело доказательствами. Заключение судебной экспертизы соответствует как требованиям Закона "Об оценке", так и фактическим обстоятельствам дела. Эксперт при допросе в судебном заседании дал исчерпывающие ответы на поставленные вопросы.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2018 года по делу N А40-120501/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

О.Г. Головкина Д.Н. Садикова