Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2018 г. N 12АП-6686/18

г. Саратов

25 июня 2018 г.

Дело N А57-680/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,

судей Жаткиной С.А., Волковой Т.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шебалковой К.В.

при участии:

- от прокуратуры Саратовской области - Касимов Вадим Олегович, действующий на основании служебного удостоверения N 232220;

- индивидуальный предприниматель Ганькина Татьяна Ивановна - лично, паспорт представлен;

- представители индивидуального предпринимателя Ганькиной Татьяны Ивановны Чайка Андрей Петрович - адвокат, действующий на основании ордера N 112 от 20 июня 2018 года; Зимин Ефим Михайлович, действующий на основании доверенности от 09 февраля 2018 года, выданной сроком на 1 год.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ганькиной Татьяны Ивановны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2018 по делу N А57-680/2018 (судья К.А. Елистратов),

по заявлению заместителя прокурора Саратовской области (N 8- 110-2018 от 18.01.2018) в интересах Энгельсского муниципального района Саратовской области в лице администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области

к индивидуальному предпринимателю Ганькиной Татьяне Ивановне (Саратовская область, г. Энгельс), комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (Саратовская область, г. Энгельс), третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

о признании договора недействительным (ничтожным), применении последствий недействительной ничтожной сделки, признании отсутствующим права собственности,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Заместитель прокурора Саратовской области с исковым заявлением о признании договора N 2709-Р купли - продажи (купчей) от 13.07.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:38:000000:12024, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ИП Ганькиной Т.И., недействительным (ничтожным); применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, обязав ИП Ганькину Т. И. возвратить земельный участок с кадастровым номером 64:38:000000:12024 комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, полученный по акту приема-передачи от 02.08.2016, обязав Комитет по управлению имуществом Энгельсского муниципального района Саратовской области вернуть ИП Ганькиной Т. И. денежные средства в сумме 92 223 рубля 86 копеек; признании отсутствующим права собственности ИП Ганькиной Т. И. на нежилое здание (хозяйственный блок), площадью 24,4 кв. м по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, нос. Прибрежный, ул. Вавилова, д. 6), зарегистрированного 06.11.2015 N 64- 64/017-64/017/181/2015-120/1.

Решением суда от 25.04.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме, что послужило основанием для обращения в суд с апелляционной жалобой.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, прокуратурой города Энгельса проведена проверка соблюдения земельного законодательства при распоряжении земельным участком с кадастровым номером 64:38:000000:12024.

В ходе проведенной проверки установлено, что указанный земельный участок, расположенный в районе д.6 по ул.Вавилова поселка Прибрежный города Энгельса Саратовской области, поставлен на кадастровый учёт 07.06.2008 под кадастровым номером 64:38:210108:11, имеет площадь 1025 кв.м. и кадастровую стоимость 614 825 рублей 75 копеек.

На основании постановлений Главы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 08.02.2008 N 608 и от 20.05.2010 N 3265 названный земельный участок был предоставлен ИП Ганькиной Т.И. с разрешенным использованием "под проектирование и строительство гостиничного комплекса" сроком на 5 лет.

Постановлением Главы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 23.12.2010 N 8793 внесены изменения в части исчисления срока с 01.12.2010.

С учётом указанных правовых актов, 20.01.2011 между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ИП Ганькиной Т.И. заключен договор аренды N 9851/1 земельного участка (далее - Договор аренды), по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 64:38:210108:11 предоставлен в аренду ИП Ганькиной Т.И. с разрешенным использованием "под проектирование и строительство гостиничного комплекса" с 01.12.2010 по 30.11.2015.

Ганькина Т.И. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя в 2004 году. Одним из направлений деятельности является деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания.

Проверкой установлено, что 21.06.2016 Ганькина Т.И. обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:38:000000:12024.

К заявлению, в подтверждение наличия исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, Ганькиной Т.И. приобщено сообщение о размещении на этом земельном участке здания (сооружения) - хозяйственного блока с кадастровым номером 64:38:113201:679, а также кадастровый паспорт на здание - хозяйственный блок площадью 24,4 кв.м.

Из дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости с кадастровым номером 64:38:113201:679 следует, что право собственности на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке п.1 ст.25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании декларации об объекте недвижимости, то есть без предоставления для государственной регистрации права собственности разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

В качестве документа, подтверждающего отсутствие необходимости получения разрешения на строительство, для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 64:38:113201:679 представлено письмо заместителя главы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 02.11.2015 о том, что хозяйственный блок с кадастровым номером 64:38:113201:679 возможно отнести к объекту капитального строительства вспомогательного использования, необходимого для эксплуатации нежилого здания гостиницы.

12.07.2016 договор аренды N 9851/1 от 20.01.2011 расторгнут дополнительным соглашением, заключенным между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ИП Ганькиной Т.И.

Между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ИП Ганькиной Т.И. 13.07.2016 Заключен договор N 2709-Р купли - продажи земельного участка, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 64:38:000000:12024 продан ИП Ганькиной Т.И. с разрешенным использованием "под проектирование и строительство гостиничного комплекса".

Вместе с тем, как установлено проверкой, проведенной прокуратурой города Энгельса совместно с Энгельсским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Саратовской области и инспекционным отделом по Энгельсскому, Ершовскому районам управления государственного строительного надзора министерства строительства и ЖКХ Саратовской области, на земельном участке с кадастровым номером 64:38:000000:12024 объекты недвижимости не располагаются. Признаки их расположения ранее не выявлены. Осмотром земельного участка установлено, что на нём расположен только вагончик, который нельзя отнести к объектам недвижимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции счел заявленные требования обоснованными в полном объеме, при этом правомерно исходил из следующего.

Иск о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим заявлен истцом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления соответствует способу защиты права, указанному в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о регистрации) кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости определяются как описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Кадастровый учет возможен только в отношении объекта недвижимости.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с положениями статьи 131 ГК РФ, статьи 4 Федерального закона о регистрации, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект не может иметь статус нежилых зданий, поскольку нежилое здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенный для кратковременного проживания и (или) деятельности людей, размещения производства и хранения продукции (Федеральный закон от 30.12.2009 Ж384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

По сведениям Управления обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 64:38:000000:12024, а также градостроительный план данного земельного участка не выдавались.

Кроме того, возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения права на приобретение в собственность спорного земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. При таких условиях договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010).

Допуская ситуацию, при которой в ЕГРП внесена запись о регистрации права на движимое имущество, Пленум в абзаце 4 пункта 52 постановления N 10/22 разъяснил возможность предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, как правомерно указал суд первой инстанции, регистрация права собственности на расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:38:000000:12024 вагончик, не являющийся объектом недвижимости (зданием, сооружением), и последующее предоставление в администрацию Энгельсского муниципального района Саратовской области документов о наличии на указанном земельном участке объекта недвижимости использованы индивидуальным предпринимателем для получения незаконных преференций, выразившихся в приобретении права собственности на земельный участок без проведения торгов, и не по рыночной цепе, то есть в обход предусмотренной земельным законодательством процедуры приобретения права собственности на земельный участок на торгах.

С учётом того, что в силу прямого указания закона продажа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть осуществлена только на торгах, проводимых в форме аукциона (п.1 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), игнорирование данной процедуры при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:38:000000:12024 в собственность свидетельствует о нарушениях земельного законодательства, а также публичных интересов.

По основаниям п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по передаче Ганькиной Т.И. в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:38:000000:12024 является ничтожной.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 указанной статьи).

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Первоначально земельный участок был предоставлен ИП Ганькиной Т.И. на основании Постановления N 608 от 08.02.2008 года на срок 5 лет. Далее Постановлением N 8793 от 23.12.2010 внесены изменения "на срок 5 лет с 01.12.2010".

Договором аренды предусмотрен срок договора с 01.12.2010 по 30.11.2015.

Данный договор аренды был расторгнут при заключении договора купли-продажи, в следствии чего арендные отношения были прекращены.

Таким образом суд первой инстанции счел необходимым применить последствия недействительности договора купли-продажи в виде двусторонней реституции путем обязания предпринимателя вернуть Администрации спорный земельный участок и взыскания с Администрации в пользу предпринимателя оплаченных по договору купли-продажи денежных средств, с учетом того обстоятельства, что договор аренды заключался на срок до 30.11.2015, и на момент заключения договора купли-продажи был расторгнут, в настоящий момент прекратился в связи с истечением срока его действия.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

Поддерживая выводы суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как указывает заявитель жалобы, при проведении проверки был нарушен порядок организации проверки, установленный Федеральным законом "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".

Вместе с тем нарушение соответствующего порядка не имеет правового значения для рассматриваемого спора и не опровергает правильность выводов суда первой инстанции.

Совокупность собранных по делу доказательств в целом опровергает доводы заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2018 по делу N А57-680/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

Т.В. Волкова С.А. Жаткина