Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2018 г. N 21АП-27/18

26 июня 2018 г.

Дело N А84-3154/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.06.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Остаповой Е.А., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Потапчук Е.И.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - представитель Шалык Анатолий Николаевич, на основании доверенности N 1394 от 27 декабря 2017 года, личность установлена паспортом гражданина Российской Федерации;

от общества с ограниченной ответственностью "Азерит" - представитель Поздняков Сергей Александрович, по доверенности от 22 января 2018 года б/н, личность установлена паспортом гражданина Российской Федерации.

от Правительства Севастополя - представитель Шевченко Дмитрий Владимирович, на основании доверенности N 3845/31/2-17 от 19.09.2017, личность установлена паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азерит" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 11 декабря 2017 года по делу N А84-3154/2017 (судья Погребняк А.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченно ответственностью "Азерит", при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Правительства Севастополя

о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее -истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Азерит" (далее - ответчик, общество, ООО "Азерит") о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить земельный участок.

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности арендатора, предусмотренной договором в части строительства комплекса, включающего в себя автомойку, автомагазин, помещения для склада и офиса, а именно в течение 10 лет со дня заключения договора аренды ответчик не приступил к осуществлению строительных работ, а проводимые ответчиком мероприятия в соотношении со сроками выполнения обязательства по Договору аренды не отвечало требованиям добросовестности должника по договору, в связи с чем, истец обратился к ответчику с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако поскольку ответчиком до настоящего времени не подписаны соглашения о расторжении договора и об освобождении арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд первой инстанции за защитой своих нарушенных прав.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 11.12.2017 года по делу N А84-3154/2017 исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Азерит" удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка площадью 1,0067 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:03:004:00778), расположенного по адресу: город Севастополь, Гагаринский район, в районе ЖБИ и ЧП "Прогресс", заключенный 07.04.2008 между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Азерит". Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Азерит" в течение тридцати календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвратить (передать по акту приема-передачи) Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 1,0067 га, расположенный по адресу: город Севастополь, Гагаринский район, в районе ЖБИ и ЧП "Прогресс".

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Азерит" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Севастополя от 11.12.2017 года по делу N А84-3154/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что судом первой инстанции при принятии оспариваемого решения допущено нарушение норм материального и процессуального права, а также судом первой инстанции сделаны выводы, противоречащие обстоятельствам дела. Так, ООО "Азерит" указывает, что 18.02.2014 обществом было изменено целевое использование спорного объекта в части строительства вида объекта недвижимости на арендуемом земельном участке, при этом новый срок строительства сторонами не согласовывался и не определялся. Кроме того, ответчик указывает, что в отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды у него отсутствовала возможность согласовывать проектную и иную обязательную документацию для строительства спорного объекта. Общество в апелляционной жалобе также утверждает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку им направлено требование об исполнении договора в части строительства комплекса, включающего в себя автомойку, автомагазин, помещения для склада и офиса, а не утвержденного в 2014 году складского комплекса.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2018 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель общества заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу в связи с наличием возможности мирного урегулирования спора.

Представители Департамента и Правительства Севастополя не возражали против отложения судебного разбирательства, дали пояснения об отсутствии информации относительно сроков согласования уполномоченными органами проекта мирового соглашения по данному судебному спору.

Рассмотрев указанное ходатайство, судебная коллегия протокольным определением отказала в его удовлетворении ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, поскольку не усмотрела препятствий для рассмотрения жалобы по существу. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что судом четырежды откладывалось судебное разбирательство апелляционной жалобы в период с февраля по июнь 2018 года с целью предоставления сторонам возможности урегулировать спор мирным путем. В тоже время, по состоянию на июнь 2018 года у сторон по делу отсутствует информация относительно сроков согласования уполномоченными органами проекта мирового соглашения по данному судебному спору. Указанные обстоятельства не свидетельствуют о наличии на данный момент возможности мирного урегулирования спора сторонами, а приводят к затягиванию судебного процесса.

Представитель ООО "Азерит" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил суд решение Арбитражного суда города Севастополя от 11.12.2017 года по делу N А84-3154/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать в полном объеме.

В судебном заседании представители департамента и Правительства Севастополя просили суд жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменений.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 07.04.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Азерит" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 12.09.2007 N 2698 и договором купли-продажи права аренды от 20.11.2007 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания комплекса, включающего в себя СТО, автомойку, автомагазин, помещения для склада и офис, с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, в районе между заводом ЖБИ и ЧП "Прогресс", площадью 10067 га.

Согласно пункту 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.

В силу пунктов 5.1, 5.2 Договора земельный участок передается в аренду для использования на землях промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание комплекса, включающего в себя СТО, автомойку, автомагазин, помещения для склада и офиса.

Согласно пункту 9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (пп. "г"); после прекращения или расторжения настоящего договора - возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Согласно пункту 11.3 действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, по другим основаниям, предусмотренным законом Украины.

Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях:

-использования арендатором земельного участка не по целевому назначению;

-неуплаты арендатором в течение 3 месяцев арендной платы в полном объеме;

-не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

В соответствии с пунктом 12.6 Договора вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, после прекращения договора аренды решается по соглашению сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке п.п. 2 п. 12.3 и п. 12.4 Договора.

Согласно положениям пункта 12.7 Договора в случае если арендатор в течение сроков, определенных Договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором.

17.04.2008 между сторонами по договору аренды земельного участка составлен Акт приема-передачи земельного участка, согласно которому арендодатель переда арендатору земельный участок, площадью 1,0100 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе между заводом ЖБИ и ЧП "Прогресс".

Также ответчиком в материалы дела представлена копия дополнительного соглашения от 18.02.2014 о внесении изменений в договор аренды земли, согласно которому стороны, в том числе, внесли следующие изменения в договор.

Пункт 5.2. Договора аренды изложен в следующей редакции: "Целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания складского комплекса".

Подпункт "г" пункта 9.2.2 Договора изложен в следующей редакции "завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению, в срок с 13.02.2012 до 13.11.2013 в соответствии с Решением Севастопольского городского Совета от 13.03.2012 N 2722".

Указанное дополнительное соглашение подписано сторонами, однако его государственная регистрация не осуществлена в связи с отказом уполномоченного органа произвести государственную регистрацию. Вопрос о законности отказа Севреестра в государственной регистрации дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли, заключённого 18.02.2014 между Севастопольским городским Советом и ООО "Азерит" стал причиной обращения ООО "Азерит" в Арбитражный суд города Севастополя по делу А84-4258/17.

10.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) был составлен акт обследования N 121/05-01/ОБ/16 земельного участка, площадью 10067 кв.м. по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, в районе ЖБИ и ЧП "Прогресс" для строительства и обслуживания комплекса: СТО, автомойка, автомагазин, склад и офис (Земельный участок), с указанием на то, что по состоянию на 10.08.2016 территория земельного участка свободна от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства. Признаки осуществления строительных работ на момент обследования отсутствуют. Исходя из изложенного, сделан вывод о том, что по состоянию на 10.08.2017 земельный участок не освоен.

08.02.2017 обществу с ограниченной ответственностью "Азерит" Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя было вынесено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка в тридцатидневный срок.

27.06.2017 Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя направил в адрес ООО "Азерит" предложение о расторжении договора аренды земельного участка N 22255/05-05-21/17, а также экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли и акта приема-передачи земельного участка.

Отсутствие ответа на предложение о расторжении договора аренды стало основанием для обращения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в суд первой инстанции с требованиями о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Пунктом 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, установлено, что департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что права и обязанности арендодателя по договору, в силу указанных выше положений, перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, последний является надлежащим ответчиком по делу.

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории города Севастополя до 18.03.2014.

Как следует из статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, в настоящее время спорный договор аренды земельного участка от 07.04.2008 является действующим.

Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).

Коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Согласно части 1 статьи 188 ХК Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.

В силу частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течении трех лет.

Обращаясь в суд первой инстанции с иском, ДИЗО указывало на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которые выразились в том, что освоение земельного участка ответчиком не начато, соответственно строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, не завершено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства указанного объекта.

В силу условий договора аренды срок освоения земельного участка и завершения его застройки согласно предусмотренному в п. 5.2 целевому назначению составляет два года с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (до 07.04.2010).

Из дополнительного соглашения к договору аренды земли следует, что застройка земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению, должна быть завершена в срок с 13.02.2012 до 13.11.2013.

Также условиями дополнительного соглашения предусмотрено изменение вида объекта застройки на арендуемом обществом земельном участке. При этом, целевое назначение земельного участка не изменялось.

Как справедливо отмечено судом первой инстанции, актом обследования земельного участка от 10.08.2016 N 121/05-01/ОБ/16 установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, ограждения.

Вышеуказанные обстоятельства по неиспользованию земельного участка согласно целям спорного договора ответчиком в суде первой инстанции не опровергнуты. При этом, ответчиком не оспаривался факт нарушения срока окончания строительства объекта застройки на спорном земельном участке, однако он не считает допущенное нарушение условий договора существенным, поскольку, по его мнению, обществом предпринимались меры по освоению спорного земельного участка, а также имелись объективные причины, препятствующие проведению строительных работ.

Так ответчик указывал, что им в период действия законодательства Украины на территории города Севастополя им предпринимались меры по освоению спорного земельного участка. Однако, доказательств выполнения строительных работ или иного осуществления освоения земельного участка ответчиком в суды первой и апелляционной инстанции не представлено.

По состоянию на дату вынесения оспариваемого решения ответчиком не представлено надлежащих доказательств совершения каких-либо действий, направленных на исполнение ответчиком спорного договора аренды земли в части его освоения и застройки.

При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора.

Расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Актом обследования земельного участка подтверждается, что арендатором не исполнены обязательства по договору, не осуществлено строительство, в материалы дела представлены данные фотофиксации на земельном участке, подтверждающие указанное.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств осуществления им мер и действий по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости, в период действия законодательства государства Украина.

Ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Также, судебная коллегия отмечает, что спорным договором предусмотрен срок завершения застройки в течение 2-х лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, то есть до 07.04.2010, однако ответчиком не были представлены доказательства наличия утвержденной проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, или иных надлежащих доказательств осуществления им мероприятий по освоению земельного участка и строительству объекта недвижимости, тем самым ответчик не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота и не реализовал волю, выраженную собственником земли.

Вместе с тем, анализируя нормы действовавшего на территории города Севастополя до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующего градостроительную деятельность, в частности Законы Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, таких как: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства, суд первой инстанции правомерно установил, что общество не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства оговоренного в договоре объекта, таких как утверждение проектной документации, выполнение подготовительных и строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект, т.е. не представило доказательств, подтверждающих совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта. Ответчиком не представлено как доказательств наличия утвержденной надлежащим образом проектной документации по законодательству Украины с установленным иным сроком строительства, так и доказательств обращения с соответствующей документацией к собственнику земли для возможности внесения в договор изменений в части увеличения срока строительства и, соответственно, внесения таких изменений.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что Дополнительным соглашением от 18.02.2014 в спорный Договор аренды земли внесены изменения в части целевого назначения и срока окончания строительства судом апелляционной инстанции отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Как следует из пункта 5.2 Договора аренды от 07.04.2008 в первоначальной редакции, целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание комплекса, включающего в себя СТО, автомойку, автомагазин, помещения для склада и офиса.

Дополнительным соглашением от 18.02.2014 пункт 5.2 Договор аренды изложен в следующей редакции: "5.2 Целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания складского комплекса".

Пунктом 8 Дополнительного соглашения от 18.02.2014 подпункт г) пункта 9.2.2 договора изложен в следующей редакции: "завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению, в срок с 13.02.2012 до 13.11.2013 в соответствии с Решением Севастопольского городского Совета от 13.03.2012 N 2722".

Решением Севастопольского городского Совета от 13.03.2012 N 2722 "О продлении на 20 месяцев ООО "Азерит" срока строительства комплекса, включающего в себя СТО, автомойку, автомагазин, помещения для склада и офис, на земельном участке общей площадью 1,0067 га, расположенном в районе между заводом ЖБИ и ЧП "Прогресс", по ходатайству ответчика продлен срок строительства объекта недвижимости на 20 месяцев.

Решением Севастопольского городского Совета от 05.02.2013 N 5256 по ходатайству ответчика были внесены изменения в спорный договор аренды от 07.04.2008. Указанным решением, Севастопольский городской Совет обязал ООО "Азерит" внести изменения в договор аренды земельного участка путем заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик до заключения дополнительного соглашения обладал информацией о продлении срока строительства объекта и изменении вида объекта застройки, указанные изменения были внесены по его ходатайствам, в связи с чем утверждения ответчика о том, что только с момента подписания дополнительного соглашения у него появилась возможность осуществлять мероприятия по освоению земельного участка отклоняются судом апелляционной инстанции как противоречащие установленным обстоятельствам дела.

Так, в рамках целевого использования предоставленного ответчику земельного участка, было уменьшено количество объектов, предполагаемых к строительству. При этом, срок окончания строительства остался в пределах ранее установленного - 13.11.2013.

Довод общества о том, что Дополнительным соглашением от 18.02.2014 вообще не установлен срок окончания строительства, является ошибочным и опровергается содержанием самого дополнительного соглашения.

Утверждения ответчика о том, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения препятствовало осуществлению строительства на спорном земельном участке критически оценивается судом апелляционной инстанции, поскольку к моменту заключения дополнительного соглашения между сторонами установленный данным соглашением новый срок строительства до 13.11.2013 также истек.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент рассмотрения судебного дела судом первой инстанции на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть предусмотренный договором аренды, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек, а ответчик в свою очередь не воспользовался своим правом на обращение к арендодателю с заявлением о продлении сроков строительства и им не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Также, судебная коллегия отмечает, что спорным договором изначально был предусмотрен срок завершения застройки в течение 2-х лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, то есть до 07.04.2010. Однако ответчиком не были представлены доказательства наличия утвержденной проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, или иных надлежащих доказательств осуществления им мероприятий по освоению земельного участка и строительству объекта недвижимости в указанный срок. Кроме того, апелляционный суд отмечает, что к моменту заключения дополнительного соглашения к договору аренды установленный им срок окончания строительства объект уже был истекшим, при этом ответчиком не производились никакие строительные работы по возведению нового вида объекта застройки. Учитывая изложенное, ответчик не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота и не реализовал волю, выраженную собственником земли.

Обществом утверждало о наличии доказательств осуществления подготовки к выполнению строительных работ, а именно проведение изыскательных геологических работ, однако, им в суды обеих инстанций такие доказательства не были представлены. Представитель ответчика на вопросы коллегии судей не смог указать временной период, когда именно осуществлялись заявленные им работы по освоению земельного участка.

Доводы подателя апелляционной жалобы о наличии препятствий в осуществлении деятельности общества в связи с невозможностью регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку указанные обстоятельства не влекут освобождения общества от принятых на себя обязательств по спорному договору, учитывая тот факт, что на момент заключения дополнительного соглашения срок окончания строительства объекта застройки был окончен. Иных доказательств, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, ответчиком в суды обеих инстанций не представлено.

Доводы ответчика о том, что департаментом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора поскольку в направленных предупреждении и претензии указан неверный объект застройки, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как в вышеуказанный документах истец предъявляет ответчику требование об исполнении конкретного договора аренды от 07.04.2008, указывая реквизиты спорного договора аренды. Учитывая изложенное указание первоначального наименования объекта застройки не является существенным критерием, который бы не позволил обществу идентифицировать условия спорного договора.

Доводы подателя апелляционной жалобы о неправильном применении судом норм материального права к спорным правоотношениям не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку они основаны на неверном толковании заявителем норм действующего законодательства и правовой сущности сложивших между сторонами правоотношений.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть возведен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, обусловлены не только намерением увеличить бюджетные поступления за счет арендных и иных платежей, но направлены на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.

В рассматриваемом случае поведение ответчика, привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей.

С учетом представленных пояснений сторон и указанных выше доказательств, представленных ООО "Азерит" судом первой инстанции правомерно установлен тот факт, что в пределах установленного подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора срока осуществления строительства и его завершения, ответчиком не представлено надлежащих доказательств в подтверждение освоения в период действия законодательства Украины спорного земельного участка, а также осуществления мер по получению исходных данных на строительство, утверждению в установленном порядке проектной документации, а также по получению разрешения на строительство и строительству оговоренного объекта с принятием его в эксплуатацию и получением правоустанавливающих документов.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Указанный подход также нашел свое отражение в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу N А84-2597/2016, от 19.12.2017 по делу А84-4239/2016.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору по строительству оговоренного в договоре объекта представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

Судебная коллегия считает справедливым вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта. В силу положений статьи 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 договора).

Учитывая вышеизложенное, производные требования о возврате арендованного земельного участка истцу с момента вступления решения в законную силу также правомерно удовлетворены судом первой инстанции, что соответствует положениям статьи 785 ГК Украины и условиям Договора (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что Арбитражный суд города Севастополя законно и обоснованно удовлетворил исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ООО "Азерит" о расторжении договора аренды земельного участка от 07.04.2008 и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В данном случае заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Севастополя от 11.12.2017 по делу N А84-3154/2017 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 11.12.2017 по делу N А84-3154/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азерит" оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Колупаева Ю.В.

Судьи

Остапова Е.А.
Сикорская Н.И.

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.