Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2018 г. N 06АП-1765/18

г. Хабаровск

29 июня 2018 г.

А73-14137/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,

при участии в заседании:

от МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО: Леонтьева О.С., представитель по доверенности от 12.03.2018 N 9юр/2054.1-08;

от ЗАО "Востокметаллургремонт": Виноградова Г.Ю., представитель по доверенности от 29.12.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

на решение от 08.02.2018

по делу N А73-14137/2017

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Серовой Е.Н.,

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае

к закрытому акционерному обществу "Востокметаллургремонт"

о взыскании 465 824,73 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 1092721008005, место нахождения: г. Хабаровск, далее - МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью "Востокметаллургремонт" (ОГРН 1022701281547, место нахождения: г. Хабаровск, далее - ООО "Востокметаллургремонт") с иском о взыскании 465 824,73 руб., из них: долг - 451 417,98 руб., пени в размере 14 406,75 руб. (с учетом принятых уточнений).

Требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 18.08.2004.

Решением от 08.02.2018 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО обратилось с апелляционным жалобой, в которой просит принятое решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

В обоснование указано, что не смотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159, с учетом передачи имущества в пользование арендатору, принятия последним имущества без замечаний, исполнения сторонами соглашения о размере платы, оснований для применения положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется, такое обязательство не может быть произвольно изменено одной из сторон.

В нарушение условий договора от арендатора в период с 01.01.2017 по 30.06.2017 перестали поступать арендные платежи, размер которых установлен уведомлением от 31.10.2016 - 75 236,33 руб. в месяц с 01.01.2017.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Востокметаллургремонт" с ее доводами не согласилось, просило оспариваемый судебный акт оставить без изменения, указав на отсутствие между сторонами достигнутого соглашения об аренде земельного участка на 2017 год.

Договор аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159 прекратил свое действие, так как ответчик отказался от аренды земельного участка на 2017 год в размере, который был предусмотрен в договоре - 7 100 кв.м.

В судебном заседании стороны поддержали изложенные позиции, дав соответствующие пояснения.

В обоснование своих позиций представлены дополнительные документы (акты сверки, договор аренды, расчет арендной платы), которые в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения.

Согласно материалам дела 18.08.2004 между ТУ Росимуществом по Хабаровскому краю (арендодатель) и ЗАО "Востокметаллургремонт", который является правопредшественником ООО "Востокметаллургремонт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 159, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование на правах аренды земельный участок общей площадью 7 100 кв.м, с кадастровым номером 27:23:041808:0001, находящийся в федеральной собственности, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Целинная, 65.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 18.08.2004.

Договор действует в течение 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (раздел 3 договора).

Размер арендной платы на период с 17.05.2004 по 31.12.2004 составляет 67 912 руб. (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.3 договора размер арендной платы пересматривается при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации; при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет.

Согласно пункту 5.5 договора арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца равными долями.

Пунктом 6.4.6 договора на арендатора возложена обязанность своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

По истечении срока действия договора срок действия договора ежегодно продлевался по соглашению сторон на 11 месяцев.

Договор аренды государственную регистрацию не прошел.

Соглашением от 30.09.2015 N 11 срок действия договора N 159 продлен с 10.05.2015 по 09.04.2016.

Письмом от 18.08.2016 исх. N 6435.1-08 ТУ Росимущества в Хабаровском крае направило арендатору уведомление об изменении арендной платы на 2017 год, ежемесячный размер которой с 01.01.2017 составил 75 236,33 руб. (л.д.54).

Сопроводительным письмом от 09.09.2016 арендодатель направил арендатору соглашение N 12 к договору аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159 об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041808:1 (л.д.л.д.55-56).

Письмом от 31.10.2016 исх. N 8400 арендодатель направил повторное уведомление об изменении арендной платы на 2017 год, одновременно уведомив о том, что после межевания арендуемого земельного участка договор аренды от 18.08.2004 N 159 будет расторгнут и заключен новый договор аренды на вновь сформированный земельный участок (л.д.31).

Письмом от 16.11.2016 исх. N 694 арендатор, не подписав соглашение N 12, просил пересмотреть условия договора аренды от 18.08.2004 N 159 в части определения площади арендуемого земельного участка, необходимого для использования объектов арендатора, просил переоформить дополнительное соглашение к договору на аренду земельного участка площадью 790 кв.м (л.д.57).

В ответе на указанное письмо ТУ Росимущества в Хабаровском крае сообщило о заключении договора N 159 на участок площадью 7 100 кв.м, в связи с чем арендная плата подлежит начислению на весь участок, независимо от того, какой частью пользуется арендатор, оснований для начисления арендной платы на часть указанного земельного участка арендодатель не установил (л.д.58).

Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по арендной плате по договору от 18.08.2004 N 159 за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 451 417,98 руб., МТУ Росимущества в Хабаровском крае направило ЗАО "Востокметаллургремонт" претензию с требованием оплатить указанную задолженность, а также начисленные пени (письмо 05.07.2017 исх. N 5469.1-08) (л.д.7).

Платежным поручением от 23.10.2017 N 1919 ООО "Востокметаллургремонт" произвело оплату арендных платежей за период январь-октябрь 2017 года в размере 33 642,53 руб., рассчитав размер арендной платы, исходя из фактически занимаемого земельного участка площадью 693 кв.м (л.д.71).

Полагая, что ООО "Востометаллургремонт" ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 по договору от 18.08.2004 N 159, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время, исходя из системного анализа положений статьи 8.1, пункта 2 статьи 609 ГК РФ, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - для лиц, не являющихся сторонами сделки.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Аналогичный правовой подход в толковании названных норм права следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159 не прошел предусмотренную законом процедуру государственной регистрации сделки.

Вместе с тем, договор сторонами исполнялся в полном объеме на условиях, содержащихся в нем, в том числе в части соглашения о размере арендной платы, что подтверждается актом приема-передачи, ежегодными соглашениями о продлении срока действия договора.

При таких обстоятельствах, оснований считать договор аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159 незаключенным у суда апелляционной инстанции не имеется.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, соглашением сторон от 30.09.2015 N 11 срок действия договора N 159 продлен с 10.05.2015 по 09.04.2016.

Письмом от 18.08.2016 исх. N 6435.1-08 ТУ Росимущество в Хабаровском крае направило арендатору уведомление об изменении арендной платы на 2017 год, ежемесячный размер которой с 01.01.2017 составил 75 236,33 руб. (л.д.54).

Сопроводительным письмом от 09.09.2016 арендодатель направил арендатору соглашение N 12 к договору аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159 об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041808:1 (л.д.л.д.55-56).

Письмом от 31.10.2016 исх. N 8400 арендодатель направил повторное уведомление об изменении арендной платы на 2017 год, одновременно уведомив о том, что после межевания арендуемого земельного участка договор аренды от 18.08.2004 N 159 подлежит расторжению и заключению нового договора аренды на вновь сформированный земельный участок (л.д.31).

Письмом от 16.11.2016 исх. N 694 арендатор, не подписав соглашение N 12, просил пересмотреть условия договора аренды от 18.08.2004 N 159 в части определения площади арендуемого земельного участка, необходимого для использования объектов арендатора, просил переоформить дополнительное соглашение к договору на аренду земельного участка площадью 790 кв.м (л.д.57).

В ответе на указанное письмо ТУ Росимущества в Хабаровском крае сообщило о заключении договора N 159 на участок площадью 7 100 кв.м, в связи с чем арендная плата подлежит начислению на весь участок, не зависимо от того, какой частью пользуется арендатор, оснований для начисления арендной платы на часть указанного земельного участка, арендодатель не установил (л.д.58).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о возникновении между сторонами договора аренды после истечения срока его действия разногласий в части площади арендуемого земельного участка, в связи с чем, соглашение N 12 от 12.09.2016 об изменении арендных платежей сторонами не заключено.

В свою очередь, ЗАО "Востокметаллургремонт" обратилось в ТУ Росимущество в Хабаровском крае с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью раздела земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041808 (письмо от 23.03.2017 исх. N 145 - л.д.60).

Распоряжением от 04.07.2017 N 140 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, с целью раздела земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 27:23:0041808:1, общей площадью 7 100 кв.м, с местоположением: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Автономная, 17, в том числе: земельного участка площадью 6 407 кв.м, и земельного участка площадью 693 кв.м, (л.д.65).

Сформированному земельному участку площадью 6 407 кв.м присвоен кадастровый номер 27:23:0041808:68 (выписка из ЕГРН от 16.08.2017) (л.д.108).

Сформированному земельному участку площадью 693 кв.м присвоен кадастровый номер 27:23:0041808:67 (выписка из ЕГРН от 16.08.2017) (л.д.107).

Письмом от 29.08.2017 исх. N 592 ЗАО "Востокметаллургремонт" направило в адрес МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041808:67, поскольку на указанном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 27:23:0041808:63, находящий в собственности заявителя (л.д.109).

19.03.2018 между МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО и ООО "Востокметаллургремонт" заключен договор N 978 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041808:67, общей площадью 693 кв.м.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что ежемесячный размер арендной платы на основании выписки из отчета N Н-690-17Х "Об оценке рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом" с 01.12.2017 составляет 12 129 руб.

Размер арендной платы за период с 01.12.2017 по 30.04.2018 включительно составляет 60 645 руб., вносится ежемесячным платежом не позднее 10.04.2018.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности, учитывая отсутствие согласия сторон по всем существенным условиям договора аренды земельного участка, в частности, площади арендуемого участка, стоимости арендной платы, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в спорный период с 01.01.2017 по 30.11.2017 в отсутствие договорных отношений ООО "Востокметаллургремонт" фактически использовал земельный участок площадью 693 кв.м с целью эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0041808:63, находящегося в его собственности.

Указанный земельный участок впоследствии сформирован с присвоением ему кадастрового номера 27:23:0041808:67.

Таким образом, факт занятия ответчиком земельного участка площадью 693 кв.м подтвержден материалами дела, в том числе перепиской сторон, последующим утверждением схемы расположения земельного участка, распоряжением от 04.07.2017 N 140, а также последующим заключением сторон договора в отношении земельного участка аналогичной площадью.

В то же время, исходя из принципа платности использования земли, отсутствие заключенного договора аренды в спорный период не освобождает лицо, которое пользовалось земельным участком, от обязанности вносить плату за землепользование.

В пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу закона (статьи 622 ГК РФ) прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Исходя из указанной правовой позиции, по истечении срока действия договора аренды, арендатор обязан вносить арендные платежи за фактическое использование земельного участка, то есть необходимо установить земельный участок, которым фактически пользовался арендатор.

Как указано выше, факт использования ответчиком земельного участка площадью 693 кв.м подтвержден представленными в дело доказательствами.

Доказательств использования ответчиком земельного участка в спорный период иной площадью, либо доказательств использования всего земельного участка, предусмотренного договором N 159 от 18.08.2004, истцом в нарушении статьи 65 АПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств использования ответчиком земельного участка площадью 7 100 кв.м, оснований для начисления арендных платежей именно на такую площадь у истца не имелось.

Из материалов дела следует, что арендатор платежным поручением от 23.10.2017 N 1919 произвел оплату арендных платежей за использование земельного участка площадью 693 кв.м за период январь-октябрь 2017 года (л.д.70-71). При этом, расчет арендных платежей произведен арендатором в соответствии с условиями прекратившего действие договора.

При заключении нового договора аренды от 19.03.2018 арендная плата за пользование земельным участком площадью 693 кв.м подлежала оплате арендатором с 01.12.2017.

Согласно представленному в дело акту сверки взаимных расчетов по договору аренды N 978 от 19.03.2018 за период с 01.01.2017 по 12.04.2018 задолженность по внесению арендной платы, в том числе за спорный период с 01.01.2017 по 30.06.2017, у ООО "Востометаллургремонт" отсутствует.

Доказательств, свидетельствующих о наличии задолженности по внесению ответчиком платы за пользование земельного участка площадью 693 кв.м, истцом в нарушении статьи 65 АПК РФ не представлено.

С учетом установленного, принимая во внимание недоказанность истцом обоснованности начисления арендной платы на площадь земельного участка, равной 7 100 кв.м, при отсутствии задолженности по арендным платежам на площадь земельного участка, равной 693 кв.м, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В связи с изложенным, представленный истцом акт сверки по договору от 18.08.2004 N 159 за период с 01.01.2017 по 12.04.2018 не принимается судом апелляционной инстанции в качестве доказательства, подтверждающего наличие задолженности ответчика по арендным платежам. Кроме того, указанный акт противоречит акту по договору N 978 от 19.03.2018, в котором указано на отсутствие задолженности, в том числе за спорный период.

Довод жалобы о том, что в спорный период подлежат применению условия договора от 18.08.2004 N 159 в части площади арендуемого участка, апелляционным судом отклоняются, при доказанности факта отсутствия между сторонами согласования условия о предмете аренды - площади земельного участка и недоказанности факта использования ответчиком в спорный период земельного участка площадью 7 100 кв.м.

Иные доводы апелляционной жалобы, в связи с изложенным, апелляционным судом отклоняются.

С учетом установленного, решение отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.02.2018 по делу N А73-14137/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев