|
29 июня 2018 г.
|
А73-14137/2017
|
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2018 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2018 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
от МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО: Леонтьева О.С., представитель по доверенности от 12.03.2018 N 9юр/2054.1-08;
от ЗАО "Востокметаллургремонт": Виноградова Г.Ю., представитель по доверенности от 29.12.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области
на решение от 08.02.2018
по делу N А73-14137/2017
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Серовой Е.Н.,
по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае
к закрытому акционерному обществу "Востокметаллургремонт"
о взыскании 465 824,73 руб.,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 1092721008005, место нахождения: г. Хабаровск, далее - МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью "Востокметаллургремонт" (ОГРН 1022701281547, место нахождения: г. Хабаровск, далее - ООО "Востокметаллургремонт") с иском о взыскании 465 824,73 руб., из них: долг - 451 417,98 руб., пени в размере 14 406,75 руб. (с учетом принятых уточнений).
Требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 18.08.2004.
Решением от 08.02.2018 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с судебным актом, МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО обратилось с апелляционным жалобой, в которой просит принятое решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
В обоснование указано, что не смотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159, с учетом передачи имущества в пользование арендатору, принятия последним имущества без замечаний, исполнения сторонами соглашения о размере платы, оснований для применения положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется, такое обязательство не может быть произвольно изменено одной из сторон.
В нарушение условий договора от арендатора в период с 01.01.2017 по 30.06.2017 перестали поступать арендные платежи, размер которых установлен уведомлением от 31.10.2016 - 75 236,33 руб. в месяц с 01.01.2017.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Востокметаллургремонт" с ее доводами не согласилось, просило оспариваемый судебный акт оставить без изменения, указав на отсутствие между сторонами достигнутого соглашения об аренде земельного участка на 2017 год.
Договор аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159 прекратил свое действие, так как ответчик отказался от аренды земельного участка на 2017 год в размере, который был предусмотрен в договоре - 7 100 кв.м.
В судебном заседании стороны поддержали изложенные позиции, дав соответствующие пояснения.
В обоснование своих позиций представлены дополнительные документы (акты сверки, договор аренды, расчет арендной платы), которые в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения.
Согласно материалам дела 18.08.2004 между ТУ Росимуществом по Хабаровскому краю (арендодатель) и ЗАО "Востокметаллургремонт", который является правопредшественником ООО "Востокметаллургремонт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 159, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование на правах аренды земельный участок общей площадью 7 100 кв.м, с кадастровым номером 27:23:041808:0001, находящийся в федеральной собственности, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Целинная, 65.
Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 18.08.2004.
Договор действует в течение 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (раздел 3 договора).
Размер арендной платы на период с 17.05.2004 по 31.12.2004 составляет 67 912 руб. (пункт 5.1 договора).
В соответствии с пунктом 5.3 договора размер арендной платы пересматривается при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации; при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет.
Согласно пункту 5.5 договора арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца равными долями.
Пунктом 6.4.6 договора на арендатора возложена обязанность своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.
По истечении срока действия договора срок действия договора ежегодно продлевался по соглашению сторон на 11 месяцев.
Договор аренды государственную регистрацию не прошел.
Соглашением от 30.09.2015 N 11 срок действия договора N 159 продлен с 10.05.2015 по 09.04.2016.
Письмом от 18.08.2016 исх. N 6435.1-08 ТУ Росимущества в Хабаровском крае направило арендатору уведомление об изменении арендной платы на 2017 год, ежемесячный размер которой с 01.01.2017 составил 75 236,33 руб. (л.д.54).
Сопроводительным письмом от 09.09.2016 арендодатель направил арендатору соглашение N 12 к договору аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159 об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041808:1 (л.д.л.д.55-56).
Письмом от 31.10.2016 исх. N 8400 арендодатель направил повторное уведомление об изменении арендной платы на 2017 год, одновременно уведомив о том, что после межевания арендуемого земельного участка договор аренды от 18.08.2004 N 159 будет расторгнут и заключен новый договор аренды на вновь сформированный земельный участок (л.д.31).
Письмом от 16.11.2016 исх. N 694 арендатор, не подписав соглашение N 12, просил пересмотреть условия договора аренды от 18.08.2004 N 159 в части определения площади арендуемого земельного участка, необходимого для использования объектов арендатора, просил переоформить дополнительное соглашение к договору на аренду земельного участка площадью 790 кв.м (л.д.57).
В ответе на указанное письмо ТУ Росимущества в Хабаровском крае сообщило о заключении договора N 159 на участок площадью 7 100 кв.м, в связи с чем арендная плата подлежит начислению на весь участок, независимо от того, какой частью пользуется арендатор, оснований для начисления арендной платы на часть указанного земельного участка арендодатель не установил (л.д.58).
Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по арендной плате по договору от 18.08.2004 N 159 за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 451 417,98 руб., МТУ Росимущества в Хабаровском крае направило ЗАО "Востокметаллургремонт" претензию с требованием оплатить указанную задолженность, а также начисленные пени (письмо 05.07.2017 исх. N 5469.1-08) (л.д.7).
Платежным поручением от 23.10.2017 N 1919 ООО "Востокметаллургремонт" произвело оплату арендных платежей за период январь-октябрь 2017 года в размере 33 642,53 руб., рассчитав размер арендной платы, исходя из фактически занимаемого земельного участка площадью 693 кв.м (л.д.71).
Полагая, что ООО "Востометаллургремонт" ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 по договору от 18.08.2004 N 159, истец обратился с настоящим иском в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В то же время, исходя из системного анализа положений статьи 8.1, пункта 2 статьи 609 ГК РФ, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - для лиц, не являющихся сторонами сделки.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.
Аналогичный правовой подход в толковании названных норм права следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).
Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159 не прошел предусмотренную законом процедуру государственной регистрации сделки.
Вместе с тем, договор сторонами исполнялся в полном объеме на условиях, содержащихся в нем, в том числе в части соглашения о размере арендной платы, что подтверждается актом приема-передачи, ежегодными соглашениями о продлении срока действия договора.
При таких обстоятельствах, оснований считать договор аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159 незаключенным у суда апелляционной инстанции не имеется.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, соглашением сторон от 30.09.2015 N 11 срок действия договора N 159 продлен с 10.05.2015 по 09.04.2016.
Письмом от 18.08.2016 исх. N 6435.1-08 ТУ Росимущество в Хабаровском крае направило арендатору уведомление об изменении арендной платы на 2017 год, ежемесячный размер которой с 01.01.2017 составил 75 236,33 руб. (л.д.54).
Сопроводительным письмом от 09.09.2016 арендодатель направил арендатору соглашение N 12 к договору аренды земельного участка от 18.08.2004 N 159 об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041808:1 (л.д.л.д.55-56).
Письмом от 31.10.2016 исх. N 8400 арендодатель направил повторное уведомление об изменении арендной платы на 2017 год, одновременно уведомив о том, что после межевания арендуемого земельного участка договор аренды от 18.08.2004 N 159 подлежит расторжению и заключению нового договора аренды на вновь сформированный земельный участок (л.д.31).
Письмом от 16.11.2016 исх. N 694 арендатор, не подписав соглашение N 12, просил пересмотреть условия договора аренды от 18.08.2004 N 159 в части определения площади арендуемого земельного участка, необходимого для использования объектов арендатора, просил переоформить дополнительное соглашение к договору на аренду земельного участка площадью 790 кв.м (л.д.57).
В ответе на указанное письмо ТУ Росимущества в Хабаровском крае сообщило о заключении договора N 159 на участок площадью 7 100 кв.м, в связи с чем арендная плата подлежит начислению на весь участок, не зависимо от того, какой частью пользуется арендатор, оснований для начисления арендной платы на часть указанного земельного участка, арендодатель не установил (л.д.58).
Указанные обстоятельства свидетельствуют о возникновении между сторонами договора аренды после истечения срока его действия разногласий в части площади арендуемого земельного участка, в связи с чем, соглашение N 12 от 12.09.2016 об изменении арендных платежей сторонами не заключено.
В свою очередь, ЗАО "Востокметаллургремонт" обратилось в ТУ Росимущество в Хабаровском крае с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью раздела земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041808 (письмо от 23.03.2017 исх. N 145 - л.д.60).
Распоряжением от 04.07.2017 N 140 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, с целью раздела земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 27:23:0041808:1, общей площадью 7 100 кв.м, с местоположением: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Автономная, 17, в том числе: земельного участка площадью 6 407 кв.м, и земельного участка площадью 693 кв.м, (л.д.65).
Сформированному земельному участку площадью 6 407 кв.м присвоен кадастровый номер 27:23:0041808:68 (выписка из ЕГРН от 16.08.2017) (л.д.108).
Сформированному земельному участку площадью 693 кв.м присвоен кадастровый номер 27:23:0041808:67 (выписка из ЕГРН от 16.08.2017) (л.д.107).
Письмом от 29.08.2017 исх. N 592 ЗАО "Востокметаллургремонт" направило в адрес МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041808:67, поскольку на указанном земельном участке
