Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2018 г. N 18АП-6803/18

г. Челябинск

27 июня 2018 г.

Дело N А76-28282/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Промышленно-торговая компания "АРАКС" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2018 по делу N А76-28282/2017 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью Промышленно-торговая компания "АРАКС" - Тележный В.А. (ликвидатор, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц).

Общество с ограниченной ответственностью Промышленно-торговая компания "АРАКС" (далее - ООО ПТК "АРАКС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительным заключенного между истцом и ответчиком договора купли-продажи земельного участка от 22.04.2011 в части купли-продажи земельного участка площадью 769 кв. м, кадастровый номер N 74:36:0214001:3333, необходимого для эксплуатации существующих автомастерских, принадлежащих индивидуальному предпринимателю Тимофееву Михаилу Валерьевичу и расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Кулибина, 5, и применении последствий недействительности сделки (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1 л. д. 82-85).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо) и индивидуальный предприниматель Тимофеев Михаил Валерьевич (далее - ИП Тимофеев, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.04.2048 (резолютивная часть объявлена 04.04.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО ПТК "АРАКС" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что на момент заключения спорного договора купли-продажи от 22.04.2011 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0214001:0086 уже были расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ИП Тимофееву. Ввиду указанного податель жалобы ссылается на несоответствии спорного договора купли-продажи статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Истец отмечает, что в 2012 году был осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 74:36:0214001:0086 на три земельных участка, в том числе, и земельный участок с кадастровым номером 74:36:0214001:3333, площадью 796 кв. м, на котором расположены объекты ИП Тимофеева. По мнению подателя жалобы, существование спорного договора купли-продажи создает непреодолимое препятствие для любых последующих действий с земельным участком, в связи с чем требование о признании договора купли-продажи недействительным в части позволит учесть интересы всех сторон. Кроме того, податель жалобы указывает, что судом не учтено, что заявленные требования относятся к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанные с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется.

Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

По ходатайству истца арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании приобщил к материалам дела кадастровые планы земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0214001:0086, 74:36:0214001:3331, 74:36:0214001:3332.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения первого заместителя главы города Челябинска от 27.05.2010 N 4136-д (т. 1 л. д. 21) между Администрацией города Челябинска (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земли от 04.12.1996 РФII-ЧБО-36-02 N 001578-Д-96 (т. 1 л. д. 14-20), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды земельный участок площадью 4382 кв. м, расположенный по адресу: ул. Кулибина, 5 в Тракторозаводском районе, с правом выкупа при подтверждении права собственности на здания и сооружения (пункт 1.1 договора).

19 мая 1998 года общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0214001:0086 в собственность для эксплуатации принадлежащих ему помещений автомастерских, находящихся на указанном земельном участке. К указанному заявлению, как следует из пояснений сторон и не оспаривается ими, были приложены документы, подтверждающие имущественные права общества на объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка.

На основании заявления ООО ПТК "АРАКС" от 19.05.2008, протокола комиссии по продаже земельных участков от 22.03.2010 N 84 принято распоряжение первого заместителя главы Администрации города от 27.05.2010 N 4136-д "О продаже земельного участка из земель населенных пунктов по ул. Кулибина, 5 в Тракторозаводском районе ООО ПТК "АРАКС" (т. 1 л. д. 21).

22 апреля 2011 года между Комитетом (продавец) и обществом (покупатель) подписан договор купли-продажи спорного земельного участка N 2375/зем (т. 1 л. д. 22-25).

23 ноября 2011 года Комитетом и обществом подписан акт приема-передачи земельного участка (т. 1 л. д. 26).

Истцом по указанному договору купили-продажи за выкуп земельного участка произведена оплата в размере 1 146 400 руб., что подтверждается платежным поручением от 20.04.2011 N 75 (т. 1 л. д. 79).

Между тем, 04.03.2011 (то есть до заключения спорного договора купли-продажи) в целях продажи части объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, истец заключил с третьим лицом - ИП Тимофеевым договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: нежилого помещения N 4 общей площадью 92,9 кв. м и нежилого помещения N 5 общей площадью 321,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Кулибина, 5.

Переход права собственности на указанные объекты к ИП Тимофееву зарегистрирован 28.03.2011, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1 л. д. 91, 92), а также сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л. д. 27-42).

В собственности истца остались следующие объекты недвижимости, также расположенные на спорном земельном участке: нежилое помещение N 1 общей площадью 80,3 кв. м, нежилое помещение N 2 общей площадью 469,6 кв. м, нежилое помещение N 3 общей площадью 139,1 кв. м, нежилое здание площадью 289,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Кулибина, 5 (т. 1 л. д. 27-32, 39).

Таким образом, на момент выкупа обществом в единоличную собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0214001:0086 и заключения сторонами спорного договора купли-продажи земельного участка от 22.04.2011 N 2375/зем на земельном участке были расположены объекты недвижимости, собственниками которых являлись как ООО ПТК "АРАКС", так и ИП Тимофеев.

Для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании спорного договора ООО ПТК "АРАКС" обратилось в Управление Росреестра, но в государственной регистрации было отказано по причине нарушения заявителем статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации именно в связи с нахождением на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих ИП Тимофееву.

Впоследствии решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.11.2015 по делу N А76-20131/2015 ИП Тимофееву было отказано в удовлетворении искового требования о признании права долевой собственности на спорный земельный участок ввиду отсутствия зарегистрированного права ООО ПТК "АРАКС" на земельный участок.

Земельный участок площадью 4238 кв. м с кадастровым номером 74:36:0214001:0086 в 2012 году был размежеван истцом и третьим лицом (л. д. 125-140) на три самостоятельных земельных участка, в площадях, необходимых для использования объектов недвижимого имущества как ООО ПТК "АРАКС", так и ИП Тимофеевым, следующим образом:

- земельный участок площадью 301 кв. м с кадастровым номером 74:36:0214001:3331, отводимый для эксплуатации нежилого здания площадью 289,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0324013:87, принадлежащего ООО ПТК "АРАКС";

- земельный участок площадью 3312 кв. м с кадастровым номером 74:36:0214001:3332, отводимый для эксплуатации существующих автомастерских, принадлежащих обществу;

- земельный участок площадью 769 кв. м с кадастровым номером 74:36:0214001:3333 (т. 1 л. д. 123, 124), отводимый для эксплуатации существующих автомастерских, принадлежащих ИП Тимофееву.

Указанные земельные участки имеют предыдущий кадастровый номер 74:36:0214001:0086.

Полагая, что договор купли-продажи является недействительным (ничтожным) в части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0214001:3333 как заключенный с нарушением норм статьи 36 Земельного кодекса Российской федерации, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик в ходе рассмотрения спора арбитражным судом первой инстанции, среди прочего, заявил о применении срока исковой давности (т. 2 л. д. 1).

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что при заключении спорного договора покупатель действовал недобросовестно, так как знал о нахождении на земельном участке объектов третьего лица. Также суд исходил из пропуска обществом срока исковой давности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В настоящем случае на момент выкупа обществом в единоличную собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0214001:0086 и заключения сторонами спорного договора купли-продажи земельного участка от 22.04.2011 N 2375/зем на земельном участке были расположены объекты недвижимости, собственниками которых являлись как ООО ПТК "АРАКС", так и ИП Тимофеев.

В государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании спорного договора ООО ПТК "АРАКС" было отказано по причине нарушения заявителем статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации именно в связи с нахождением на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих ИП Тимофееву.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, приведенными разъяснениями Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предоставление в собственность истцу всего земельного участка с кадастровым номером 74:36:0214001:0086, в том числе и части участка, на которой находятся объекты, принадлежащие третьему лицу, и которая необходима для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих третьему лицу, не соответствует требованиям закона и нарушает как права самого истца, так и исключительные права третьего лица.

Земельный участок площадью 4238 кв. м с кадастровым номером 74:36:0214001:0086 в 2012 году был размежеван истцом и третьим лицом (л. д. 125-140) на три самостоятельных земельных участка, в площадях, необходимых для использования объектов недвижимого имущества как ООО ПТК "АРАКС", так и ИП Тимофеевым, в том числе, на земельный участок площадью 769 кв. м с кадастровым номером 74:36:0214001:3333 (т. 1 л. д. 123, 124), отводимый для эксплуатации существующих автомастерских, принадлежащих ИП Тимофееву, что подтверждается межевым планом и кадастровыми паспортами образованных земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 указанной статьи).

В силу статьи 180 названного Кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании изложенного исковые требования общества подлежат удовлетворению. Спорный договор купли-продажи от 22.04.2011 N 2375/зем. земельного участка с кадастровым номером 74:36:0214001:0086 следует признать недействительным в части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0214001:3333.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции для восстановления прав истца и третьего лица считает необходимым применить последствия недействительности сделки путем обязания общества возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0214001:3333, а также обязания Комитета вернуть обществу часть выкупной стоимости по договору купли-продажи от 22.04.2011 N 2375/зем., выплаченной обществом, в сумме 201 182 руб. 47 коп., исчисленной пропорционально спорной части земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска ввиду того, что при заключении спорного договора покупатель действовал недобросовестно, так как знал о нахождении на земельном участке объектов третьего лица.

Как указано выше, спорная сделка нарушает права не только истца, но и третьего лица.

Так, ранее отмечено, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.11.2015 по делу N А76-20131/2015 ИП Тимофееву было отказано в удовлетворении искового требования о признании права долевой собственности на спорный земельный участок ввиду отсутствия зарегистрированного права ООО ПТК "АРАКС" на земельный участок.

Кроме того, при заключении спорного договора сам Комитет не проверил в пределах своей компетенции надлежащим образом документы, представленные на совершение сделки.

Также арбитражный суд первой инстанции сослался на пропуск обществом срока исковой давности.

Между тем, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, настоящий иск по своей правовой природе является негаторным, то есть относится к требованиям собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации) (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11).

Так, как отмечено выше, общество не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на земельный участок.

Исковые требования ООО ПТК "АРАКС" направлены на приведение своих прав на землю под принадлежащими объектами недвижимости в соответствие с нормами законодательства для возможности надлежащей реализации таких прав.

В апелляционной жалобе верно отмечено, что существование спорного договора купли-продажи создает непреодолимое препятствие для любых последующих действий с земельным участком.

На основании изложенного решение суда подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца заявил об отнесении всех судебных расходов по делу на общество.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2018 по делу N А76-28282/2017 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Промышленно-торговая компания "АРАКС" удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 22.04.2011 N 2375/зем. земельного участка с кадастровым номером 74:36:0214001:0086, площадью 4382 кв. м, категория - земли населенных пунктов, с местоположением: Челябинская обл., г. Челябинск, Тракторозаводский р-н, ул. Кулибина, 5, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и обществом с ограниченной ответственностью Промышленно-торговая компания "АРАКС", в части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0214001:3333 (предыдущий кадастровый номер 74:36:0214001:86), категория - земли населенных пунктов, площадью 769 кв. м, с местоположением: Челябинская обл., г. Челябинск, Тракторозаводский р-н, ул. Кулибина, 5, с разрешенным использованием - для эксплуатации существующих автомастерских.

Применить последствия недействительности сделки путем обязания общества с ограниченной ответственностью Промышленно-торговая компания "АРАКС" возвратить Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска земельный участок с кадастровым номером 74:36:0214001:3333 (предыдущий кадастровый номер 74:36:0214001:86), категория - земли населенных пунктов, площадью 769 кв. м, с местоположением: Челябинская обл., г. Челябинск, Тракторозаводский р-н, ул. Кулибина, 5, с разрешенным использованием - для эксплуатации существующих автомастерских, а также обязания Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска вернуть обществу с ограниченной ответственностью Промышленно-торговая компания "АРАКС" часть выкупной стоимости по договору купли-продажи земельного участка от 22.04.2011 N 2375/зем., выплаченной обществом с ограниченной ответственностью Промышленно-торговая компания "АРАКС", в сумме 201 182 руб. 47 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

О.Н. Пирская Л.А. Суспицина