Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2018 г. N 15АП-6123/18

город Ростов-на-Дону

30 июня 2018 г.

дело N А53-17649/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.

при участии:

от истца: представитель Шамарина О.Ю., доверенность от N 77 от 29.01.2018; представитель Болгов Д.А., доверенность от N 77 от 29.01.2018;

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медитэк" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2018 по делу N А53-17649/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "Медитэк" (ИНН 6149006551 ОГРН 1026102195525) к комитету по управлению имуществом Миллеровского района Ростовской области (ИНН 6149002490 ОГРН 1026102194260) об урегулировании разногласий, принятое в составе судьи Великородовой И.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Медитэк" (далее - истец, ООО "Медитэк", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Миллеровского района (далее - ответчик, комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, изложении пунктов договора в следующей редакции:

Пункт 2.1.: Установить цену приобретаемого муниципального имущества по договору купли-продажи между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района и обществом с ограниченной ответственностью "Медитэк" в размере 1 890 500 руб.

Пункт 2.3.: Установить порядок оплаты приобретаемого муниципального имущества по договору купли-продажи между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района и обществом с ограниченной ответственностью "Медитэк" в рассрочку в течение пяти лет в следующем порядке: - 20% цены приобретаемого имущества оплачивается в течение 30 дней с даты подписания договора, оставшаяся сумма оплачивается ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала с начислением процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, в размере ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (с учетом уточнения первоначальных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2018 приняты спорные пункты проекта договора купли-продажи, заключаемого между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью "Медитэк" в следующей редакции: пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: Цена, приобретаемого покупателем имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего договора, составляет 1 890 500 руб.; пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: Сумма, указанная в пункте 2.1. настоящего договора, подлежит перечислению единовременно покупателем в бюджет Миллеровского района, в течение пятнадцати календарных дней со дня заключения договора купли-продажи.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части установления судом порядка оплаты приобретенного имущества в виде единовременной оплаты. Истец указывает, что судом первой инстанции не учтено, что в соответствии со статьей 5 N 159-ФЗ срок рассрочки оплаты приобретенного имущества составляет пять лет; право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Ковалеву Н.В.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ответчик, извещенный надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечил, направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. В связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Медитэк" является арендатором нежилого помещения, площадь общая 78 кв.м., номера на поэтажном плане:1,2,3,4,5,6. Этаж 1: А, кадастровый номер 61:54:0130101:46, расположенное в здании по адресу: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, ул. Артиллерийская, д.14б, на основании договора аренды нежилого помещения N 8 от 12.04.2006, заключенного с комитетом по управлению имуществом Миллеровского района.

Помещение находится в муниципальной собственности муниципального образования "Миллеровский район".

20.02.2017 арендатор обратился в администрацию Миллеровского района с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность в порядке, установленном нормами Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.06.2008 (далее - Закон N 159-ФЗ).

21.04.2017 администрацией Миллеровского района в лице Комитета по управлению имуществом Миллеровского района было принято распоряжение N 190 "Об условиях приватизации муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Миллеровский район", в соответствии с которым было принято решение о реализации преимущественного права арендатора - субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества.

В вышеуказанном распоряжении был определен способ приватизации муниципального имущества, выкупная цена, порядок оплаты приобретаемого арендованного имущества, а также мероприятия, связанные с проведением приватизации в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ.

25.04.2017 Комитет по управлению имуществом Миллеровского района направил в адрес заявителя проект договора N 1 купли-продажи муниципального имущества с сопроводительным письмом N 83/10/1591 от 25.04.2017.

В распоряжении Комитета по управлению имуществом Миллеровского района и проекте договора указана выкупная цена объекта в размере 2 768 800 рублей, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14.04.2017 реестровый N 8-062/4-2017, выполненного независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также порядок оплаты объекта - единовременно в течение 15 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи.

24.05.2017 заявитель направил протокол разногласий N 130/2017 к договору N 1 купли-продажи муниципального имущества и редакцию договора N 1, подписанные со стороны общества директором Громовым А.А.

В протоколе разногласий, а также в проекте договора N 1 общество установило выкупную стоимость в размере 1 700 000 рублей исходя из информации о вероятной рыночной цене помещения, полученной от другого оценщика, а также предложило порядок оплаты выкупной стоимости, отличающийся от предложенного порядка оплаты комитетом.

Письмами Комитета по управлению имуществом Миллеровского района N 83/10/1801 от 30.05.2017 и N 83/10/1847 от 07.06.2017 протокол разногласий к договору N 1 купли-продажи муниципального имущества был отклонен, а в подписании договора в редакции общества было отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым руководствоваться следующими положениями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Спор возник исключительно в отношении выкупной цены объекта недвижимого имущества и порядка оплаты.

Возражая против иска в указанной части, комитет настаивает на правильности определения цены.

С целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО РЦО "Дон Эксперт" Ибадуллазаде Тимуру Вагифовичу.

На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос:

- установить размер рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 78 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 2, 3, 4, 5, 6, этаж 1, литер А, кадастровый номер 61:54:0130101:46, расположенного в здании по адресу: Ростовская область, город Миллерово, улица Артиллерийская, 14б.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении от 19.02.2018 N 5091-18, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 1 890 500 рублей.

По результатам проведенной экспертизы истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований (т.3. л.д.127).

Оценивая указанное заключение комиссии экспертов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям закона, является ясным и полным, противоречия в выводах оценщиков отсутствуют, поэтому заключение является надлежащим доказательством по делу.

Суд указал, что условие о цене недвижимости должно быть сформулировано с включением данных о цене в сумме 1 890 500 рублей.

Истцом заявлено требование о включении в договор условия о рассрочке оплаты в течение пяти лет в следующем порядке: 20% цены приобретаемого имущества оплачивается в течение 30 дней с даты подписания договора купли-продажи муниципального имущества; оставшаяся сумма оплачивается ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала с начислением процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, в размере ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Суд первой инстанции счел обоснованными доводы комитета о том, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соответствующее условие договора подлежит изложению в редакции, представленной в проекте договора, а именно: сумма, указанная в пункте 2.1. настоящего договора, подлежит перечислению единовременно покупателем в бюджет Миллеровского района, в течение пятнадцати календарных дней со дня заключения договора купли-продажи.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно норме статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым урегулировать разногласия в части условия о способе и сроках оплаты в соответствии с положениями ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой срок рассрочки оплаты по договору может составлять пять лет, поскольку в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В Определении Конституционного Суда от 08 февраля 2011 года N 131-О-О разъяснено, что положения ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ направлены на создание субъектам малого или среднего предпринимательства максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи и, следовательно, сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права.

В указанном Определении Конституционный Суд указал, что при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (п. 1 ст. 124 ГК Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

Минэкономразвития России в Письме от 17.03.2011 N Д05-750 разъяснило, что Федеральный закон N 159-ФЗ предполагает, что рассрочкой является способ оплаты недвижимого имущества, при котором платеж производится по частям. При этом платежи являются равномерными в течение всего срока рассрочки и производятся равными частями в равный период времени.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Именно арендатор вправе определить, применять ли при выкупе правило о рассрочке, а к гарантиям прав продавца относится нахождение имущества в залоге у продавца в силу закона до момента выкупа и начисление процентов на сумму платежей, по которым предоставлена рассрочка.

Закон не связывает реализацию этого права с заявлением о нем при обращении за выкупом и не ограничивает арендатора сроком на заявление требования о рассрочке. Достаточно того, что это условие заявлено им при заключении договора, согласовании его условий, в том числе, если спор передан в суд.

Доводы ответчика о необходимости рассмотрения этого вопроса местными уполномоченными органами судебная коллегия отклоняет, поскольку законных оснований для отказа в рассрочке нет и у местных органов, право выбора условий оплаты императивно дано законом покупателю, договор купли-продажи заключается в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит изменению.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2018 по делу N А53-17649/2017 изменить. Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Определить условия пунктов 2.1.-2.3. договора N 2 купли-продажи муниципального имущества в следующей редакции:

2.1. Цена, приобретаемого покупателем имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 1 890 500 рублей.

2.2. Оплата за имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора, производится в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления покупателем указанной в пункте 2.1. суммы в бюджет Миллеровского района на реквизиты, указанные в главе 10 настоящего договора, в следующем порядке: - 20% от цены приобретаемого объекта в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора; - оставшуюся сумму покупатель перечисляет ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала.

2.3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Взыскать с комитета по управлению имуществом Миллеровского района (ИНН 6149002490 ОГРН 1026102194260) в пользу общества с ограниченной ответственностью "МЕДИТЭК" (ИНН 6149006551 ОГРН 1026102195525) расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей".

Взыскать с комитета по управлению имуществом Миллеровского района (ИНН 6149002490 ОГРН 1026102194260) в пользу общества с ограниченной ответственностью "МЕДИТЭК" (ИНН 6149006551 ОГРН 1026102195525) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

В.В. Ванин Н.В. Ковалева