Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2018 г. N 11АП-4822/18

город Самара

03 июля 2018 г.

Дело N А72-8863/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело N А72-8863/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "Телесистемы и связь" (ОГРН 1077327047192, ИНН 7327042940)

к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082)

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" (ИНН 6154561984),

с участием в судебном заседании:

истца - представитель Коннов В. А. по доверенности от 01.05.2017 г., директор Коннов К. В. (решение N 15 от 10.09.2016 г.),

от ответчика - представитель Абакумов В. В. по доверенности от 22.03.2018 г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Телесистемы и связь" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (далее - ответчик, Управление) об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта, в котором просит снизить стоимость продажи помещения на 40 %.

До принятия судебного акта истец уточнил исковые требования, просил обязать Управление заключить с Обществом договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 37,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, кадастровый номер 73:24:030205:2190, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Аблукова, 19, по цене 437 000 рублей (без учета НДС) согласно заключению судебной экспертизы, а также взыскать с Управления за счет казны муниципального образования "Город Ульяновск" расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20 500 руб. и расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб. Данные уточнения приняты судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.01.2018 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что при подготовке проекта договора купли-продажи ответчиком соблюдены нормы действующего законодательства и подготовлен отчет оценки имущества с соблюдением установленного законом порядка требований. В связи с этим отчет является достоверным и правильным. Кроме этого в жалобе указывает, что в нарушение ст.51 АПК РФ и п.2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 судом первой инстанции не привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, оценщик, проводивший оценку недвижимого имущества.

Представители истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Ответчик в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Определением от 24.04.2018 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки".

Третье лицо представило отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании 29.05.2018 представители истца поддержали исковые требования.

Представитель ответчика с иском не согласился.

29.05.2018 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 14 час. 50 мин. 31.05.2018. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.

После перерыва лица, участвующие в деле, явку представителей в суд не обеспечили.

От ответчика поступило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы и отложении судебного заседания для перечисления денежных средств на депозит суда в счет оплаты экспертизы.

Определением от 31.05.2018 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил судебное разбирательство на 28.06.2018.

26.06.2018 от ответчика на депозитный счет суда поступили денежные средства в сумме 35000 руб. в счет оплаты экспертизы.

Распоряжением ВрИО председателя пятого судебного состава Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Балакиревой Е.М от 28.06.2018 в судебном составе произведена замена судьи Терентьева Е.А. в связи с нахождением его в отпуске на судью Николаеву С.Ю. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании 28.06.2018 представили истца просили исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика просил в иске отказать и назначить по делу повторную экспертизу.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, не находит правовых оснований для его удовлетворения, исход из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Проанализировав заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЭКО ТПП-Ульяновск", суд приходит к выводу, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела противоречивых выводов или неоднозначного толкования. При этом заключение судебного эксперта является ясным, полным и непротиворечивым, процедура проведения экспертизы соответствует процессуальным нормам, в связи с чем оснований для проведения повторной судебной экспертизы не имеется.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в суд не обеспечило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления, апелляционной жалобы и представленных отзывов, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

20.12.2007 между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска (правопредшественник Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска, Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Телесистемы и связь" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10253/251, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 36,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Ульяновск, ул. Аблукова, 19, для использования под мастерскую по ремонту и обслуживания антенн коллективного пользования (п. 1.1).

Согласно п. 1.2 договора настоящий договор заключается с 15.12.2007 по 01.11.2008.

Дополнительным соглашением стороны внесли изменения в п. 1.1 договора аренды от 20.12.2007 N 10253/251, указав площадь помещений - 37,1 кв.м.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ч.4 ст.159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1).

24.04.2017 Управление направило ООО "Телесистемы и связь" предложение заключить договор купли-продажи арендуемого имущества и проект договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость имущества составляет 713 146 рублей (НДС не предусмотрен) (л.д. 31).

Стоимость имущества определена в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи на основании Отчета N 013-17-ОТ от 31.03.2017 об определении рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества для приватизации: помещения, назначение нежилое, площадью 37,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, 19, составленного ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" по состоянию на 24.03.2017.

Между тем истец не согласился с данной оценкой, считает, что величина рыночной стоимости имущества является недостоверной и завышенной.

Истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил обязать Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Телесистемы и связь" договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилых помещений, общей площадью 37,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, кадастровый номер 73:24:030205:2190, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Аблукова, 19, по цене 437 000 рублей (без учета НДС) согласно заключению экспертизы, а также взыскать с Управления за счет казны муниципального образования "Город Ульяновск" расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20 500 руб. 00 коп., расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб. Данные уточнения приняты судом на основании ст.49 АПК РФ.

Таким образом, поскольку при заключении договора стороны не пришли к согласию относительно стоимости отчуждаемого объекта недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 445 ГК РФ установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Закона об оценке, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как усматривается из материалов дела, стоимость имущества определена ответчиком в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи на основании Отчета N 013-17-ОТ от 31.03.2017 об определении рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества для приватизации: помещения, назначение нежилое, площадью 37,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, 19, составленного ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" по состоянию на 24.03.2017, которая составила 713 146 руб. (без учета НДС).

Между тем истец не согласился с данной оценкой, считает, что величина рыночной стоимости имущества является недостоверной и завышенной, просил суд назначить по делу судебную экспертизу с целью выяснения достоверности отчета и установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи субъектами малого или среднего предпринимательства арендуемой ими недвижимости, ее рыночная стоимость определяется привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный, а не рекомендательный характер при определении цены недвижимости. Выводы оценщика могут быть оспорены в судебном порядке при наличии альтернативной оценки того же объекта.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в Информационном письме N 92 от 30.05.2005 (абзац 2 пункта 2), для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку между сторонами на стадии заключения договора купли-продажи объекта недвижимости возникли разногласия (преддоговорной спор) о цене, являющейся существенным условием данного договора, ввиду значительного отличия выводов оценщиков в представленных сторонами отчетах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил ходатайство истца о проведении экспертизы для определения действительной рыночной стоимости предмета сделки.

Согласно заключению судебной экспертизы от 16.01.2018. Отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, площадью 37,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, 19, выполненный ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Рыночная стоимость нежилых помещений, площадью 37,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, 19, по состоянию на 24.03.2017 (без учета НДС) составляет 437 000 рублей без НДС.

В заключении экспертизы указано, что в Отчете об оценке, составленный ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", вид использования объекта, определенное оценщиком как торгово-офисное, не соответствует фактическому использованию объекта - складское (вспомогательное). Вследствие этого аналоги в сравнительном и доходном подходе были подобраны торгово-офисного назначения, а складского (вспомогательного) назначения.

При таких обстоятельствах, с учетом представленных доказательств и исследованных судом обстоятельств, Отчет N 013-17-ОТ от 31.03.2017 об определении рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества для приватизации: помещения, назначение нежилое, площадью 37,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, 19, составленный ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", является недостоверным.

В связи с этим исковые требования об обязании Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска заключить с ООО "Телесистемы и связь" договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилых помещений, общей площадью 37,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, кадастровый номер 73:24:030205:2190, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Аблукова, 19, по цене, указанной в заключении экспертов от 16.01.2018, то есть, в размере 437 000 рублей (без учета НДС) являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Поскольку обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи субъектам малого или среднего предпринимательства, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган соответствующего заявления, следовательно, выкупная цена недвижимого имущества подлежит определению по состоянию на дату подачи такого заявления.

Таким образом, в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и разъяснениям, изложенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" исковые требования являются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материала дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об объективности результатов судебной экспертизы и необходимости применения установленной в заключении цены спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд, принимая во внимание, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, и установив указанные выше обстоятельства, считает, что исковые требования ООО "Телесистемы и связь" подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на ответчика.

Поскольку в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу экспертизы отказано, внесенные на депозитный счет суда денежные средства в размере 35000 руб. подлежат возврату.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.01.2018 года по делу N А72-8863/2017 отменить. Принять новый судебный акт. Исковые требования удовлетворить.

Обязать Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Телесистемы и связь" договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилых помещений, общей площадью 37,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, кадастровый номер 73:24:030205:2190, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Аблукова, 19, по цене 437 000 рублей (без учета НДС).

Взыскать с Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска за счет казны муниципального образования "Город Ульяновск" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Телесистемы и связь" расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20 500 руб. 00 коп., расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Возвратить с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082) денежные средства в размере 35000 руб., перечисленные платежным поручением N 400849 от 26.06.2018, по реквизитам, указанным в заявлении.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко