Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2018 г. N 10АП-6701/18

г. Москва

03 июля 2018 г.

Дело N А41-66247/17

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации Ногинского муниципального района Московской области: не явились, надлежащим образом извещены;

от ТУ ФАУГИ в МО: не явились, надлежащим образом извещены;

от ООО "Синком-Инвест": Вялова С.В., представитель по доверенности от 15.01.18;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, надлежащим образом извещены;

от Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области: не явились, надлежащим образом извещены;

от ООО "Химиндустрия-инвест": не явились, надлежащим образом извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ногинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30 марта 2018 года по делу N А41-66247/17, принятое судьей Гриневой А.В., по исковому заявлению Администрации Ногинского муниципального района Московской области к ООО "Синком-Инвест", третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области; Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области; ООО "Химиндустрия-инвест" о признании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Синком-инвест" со следующими требованиями:

1) Признать недействительным договор купли-продажи от 18.12.2014 N 88-2014 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30000 кв. м, категория земель - "Земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути" расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Синком-Инвест"

2) Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать Общество с ограниченной ответственностью "Синком-Инвест" в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта передать Администрации Ногинского муниципального района Московской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30000 кв. м, категория земель - "Земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути" расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона.

В качестве третьих лиц в деле участвуют Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области, Общество с ограниченной ответственностью "Химиндустрия-инвест".

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 марта 2018 года по делу N А41-66247/17 в удовлетворении исковых требований Администрации Ногинского муниципального района Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

Представитель ООО "Синком-Инвест" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители истца и третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, письменные пояснения, заслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Синком-Инвест" на праве собственности принадлежит объект недвижимости - Административное здание, назначение нежилое, общая площадь 299,8 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2014 года.

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути" расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона.

10.12.2014 года Общество обратилось в администрацию Ногинского муниципального района Московской области с заявлением о приобретении вышеуказанного земельного участка в собственность, ссылаясь на то обстоятельство, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО "Синком-Инвест" на праве собственности.

Постановлением администрации Ногинского муниципального района от 18.12.2014 N 2208 "О предоставлении в собственность Обществу с ограниченной ответственностью "СИНКОМ-ИНВЕСТ" земельного участка, расположенного Московской области, Ногинском районе, городском поселении Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона" ООО "СИНКОМ-ИНВЕСТ" предоставлен в собственность за плату спорный земельный участок, на котором находится объект недвижимого имущества, принадлежащий Обществу на праве собственности.

На основании указанного постановления 18.12.2014 между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области с одной стороны, и ООО "СИНКОМ-ИНВЕСТ" с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка N 88-2014, по условиям которого:

Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность земельный участок (далее - Участок) находящийся в государственной собственности, с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв. м, расположенный в Московской области, Ногинском районе, городском поселении Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, категория земель- "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути", в границах Кадастрового паспорта земельного участка (п. 1.1. Договора).

Согласно п. 1.2. Договора на участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий Покупателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.12.2014 серии 50 АИN 605460.

22.12.2014 по акту приема-передачи земельного участка N 377 вышеуказанный земельный участок был передан от администрации Ногинского муниципального района Московской области Обществу с ограниченной ответственностью "СИНКОМ-ИНВЕСТ".

31 мая 2016 года на основании Распоряжения Министерства имущественных отношений Московской области от 22.03.2016 N 13ВР-465 "О проведении проверки деятельности органа местного самоуправления в сфере земельных отношений" й Плана проведения проверок органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления в 2016 году, в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 29.10.2007 N 842/27 "Об утверждений Положения о Министерстве имущественных отношений Московской области" должностными лицами Министерства имущественных отношений Московской области проведена плановая проверка органа местного самоуправления муниципального образования "Ногинский муниципальный район" Московский области, по результатам которой составлен Акт о результатах; проверки деятельности органа местного самоуправления в сфере земельных отношений N 18/16.

В ходе проверки муниципального образования "Ногинский муниципальный район" Московской области выявлены следующий нарушения земельного законодательства по распоряжению земельными участками.

В пункте 8 (стр. 8) Акта указан земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв. м, категория земель - "земли населенный пунктов", с видом разрешенного использования - "размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (складской комплекс)", расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, г.п; Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона; предоставлен в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ на основании постановления администрации Ногинского района от 18.12.2014 N 2208, подписанного Временно исполняющим обязанности руководителя администраций Рейтером В.К., в собственность ООО "СИНКОМ-Инвест" с нарушением ст. ст. 33, 35, 36 Земельного кодекса РФ.

18.01.2017 года Министерством имущественных отношений Московской области вынесено предписание N 13исх-721 об устранении нарушений земельного законодательства, которым администрации Ногинского муниципального района Московской области предписано в течение 5 рабочих дней с момента подписания Предписания принять меры по устранению вышеуказанных нарушений и представить в Министерство имущественных отношений Московской области документы, подтверждающие исполнение предписания и принятие мер по устранению нарушений.

На основании вышеуказанного предписания Министерства имущественных отношений Московской области администрацией Ногинского муниципального района Московской области 21.04.2017 Обществу с ограниченной ответственностью "СИНКОМ-ИНВЕСТ" было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка N 88-2014 18.12.2014 с приложением дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Считая вышеуказанный договор недействительной (ничтожной) сделкой, заключенного с нарушением действующего законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок был предоставлен обществу в соответствии с действующим земельным законодательством на дату заключения оспариваемого договора.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из указанных норм следует, что предъявление такого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя.

Как указывает истец, земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423 был предоставлен ООО "Синком-Инвест" с нарушением ст. ст. 33, 35, 36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 28 Земельного кодекса РФ (Редакция действующая на момент возникновения спорных правоотношений) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, доставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, доставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (редакция действующая на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что орган местного самоуправления на основании заявления собственника здания, строения, сооружения в месячный срок принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (пп. 5 п. 3 ст. 28).

В силу п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник задания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления от 24.03.2005 г. N 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, право собственности на спорный земельный участок возникло у ООО "Синком-инвест" после реализации своего исключительного права на приватизацию земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, принадлежащим Обществу, и необходимым для его эксплуатации в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Спорный договор купли-продажи от 18.12.2014 г. N 88-2014 был заключен между Комитетом по управлению имуществом Ногинского муниципального района Московской области и ООО "Синком-Инвест" на основании Постановления Администрации Ногинского муниципального района Московской области от 18.12.2014 года N 2208.

Как указывает Истец, земельный участок был предоставлен Администрацией с нарушением норм ст. 36 Земельного кодекса, а именно площадь объекта недвижимости составляет 299,8 кв. м, а площадь земельного участка составляет 30000 кв. м. Таким образом, объект недвижимости занимает 0,99% от общей площади земельного участка. Следовательно, по мнению Администрации, площадь земельного участка существенно выше площади, необходимой для использования объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Для определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости общества, судом была назначена судебно-строительная экспертиза.

Согласно экспертному заключению N 3719/18 АНО "Независимый центр экспертизы и оценки": - Для эксплуатации административного здания с кадастровым номером 50:16:0602003:6805 и инженерных коммуникаций, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0602003:423, расположенном по адресу: Московская область, Ногинский район, г.п. Старая Купавна, производственная зона, необходим весь участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423. - Координаты земельного участка, необходимого для обслуживания здания с кадастровым номером 50:16:00602003:6805, а также строительства и эксплуатации железнодорожного тупика, стоянки автотранспорта и открытой площадки обслуживания в соответствии с утвержденным градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:423, с учетом возводимых на земельных участках с кадастровыми номерами 50:16:0602003:482 и 50:16:0602003:514 производственно-складских комплексов, а также инженерных коммуникаций представлены в таблице 1.

В обоснование своей жалобы Администрация Ногинского муниципального района указывает, что, по ее мнению, в основу Решения суда первой инстанции легло необоснованное экспертное заключение, что эксперт необоснованно рассчитал площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0602003:423.

Из заключения экспертизы следует, что площадь земельного участка является обоснованной.

Таким образом, земельный участок был предоставлен обществу в соответствии с действующим земельным законодательством на дату заключения оспариваемого договора.

В соответствии со ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции заключение судебной экспертизы не оспаривал, отводов экспертам не заявлял. Экспертную организацию не предлагал. Против назначения экспертизы не возражал.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено. Ходатайство о назначении дополнительной либо повторной экспертизы в суде первой инстанции. Ходатайство о вызове эксперта истцом также заявлено не было.

Таким образом, экспертиза проведена в соответствии со ст. ст. 82 и 83 АПК РФ, в силу ст.64 АПК РФ признана надлежащим доказательством, соответствующим признакам относимости и допустимости доказательств.

07.10.2014 Администрацией муниципального образования "Город Старая Купавна Московской области" утвержден градостроительный план спорного земельного участка с кадастровым номером: 50:16:0602003:423, под строительство сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути по адресу: Московская обл., Ногинский район, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона.

Согласно п.7 ст. ЗК РФ (в редакции на момент спорных правоотношений) границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходя из положений пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Нормы отвода земель на момент спорных правоотношений в Ногинском муниципальном районе для указанного вида деятельности отсутствовали.

Согласно п.п.6 п.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и /или подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно- технического обеспечения зданий и сооружений (п.п.20 п.2 ст.2 Технического регламента).

Техническим регламентом не устанавливается нормативная величина земельного участка, необходимого для эксплуатации здания.

Исходя из норм ст.55,24 ГК РФ и Технического регламента, для определения конфигурации и площади участка необходимого для эксплуатации непосредственно здания, нужно определить, какая часть участка занята конструктивными элементами здания (в том числе сетями инженерно- технического обеспечения).

Экспертами было выявлено, что инженерные коммуникации, расположенные на спорном земельном участке, являются частью здания и без них невозможна эксплуатация здания.

Таким образом, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, в том числе и инженерные коммуникации, входящие в состав здания, и предназначенные для его обслуживания.

Акт о результатах проверки, представленный Администрацией Ногинского муниципального района Московской области в дело не может являться надлежащим доказательствами по делу, поскольку в Акте о результатах проверки указано, что осмотр спорного участка производился визуально. Визуальный осмотр не позволяет сделать вывод о том, какая площадь земельного участка необходима для использования и эксплуатации здания и его частей (инженерных коммуникаций).

Истец также просит применить одностороннюю реституцию в виде обязания Общества передать Администрации земельный участок, что является нарушением законности и интересов ООО "Синком-Инвест", действующей добросовестно и оплатившей стоимость земельного участка по Договору купли-продажи в полном объеме.

В своей апелляционной жалобе истец ссылается на недействительность договора купли продажи, однако не оспаривает ненормативный акт, на основании которого был предоставлен земельный участок, а именно постановление от 18.12.2014 N 2208 "О предоставлении в собственность Обществу с ограниченной ответственностью "СИНКОМИНВЕСТ" земельного участка и не издает постановление об отмене указанного постановления.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 30 марта 2018 года по делу N А41-66247/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов