Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2018 г. N 06АП-2908/18

г. Хабаровск

03 июля 2018 г.

А73-18033/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Вертопраховой Е.В.

судей Харьковской Е.Г., Тищенко А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамонтовой Н.А.

при участии в заседании:

от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице Дальневосточной железной дороги: Исаковой И.С. представителя по доверенностям от 14.09.2017 N ДВОСТНЮ-159/Д (сроком по 31.12.2019), N 686-Д от 24.08.2017 (сроком на три года);

от общества с ограниченной ответственностью "Фортуна": Торгашиной Э.С. генерального директора общества, согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 13.11.2017 - л. д. 43-49 том 1, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице его филиала - Дальневосточной железной дороги

на решение от 23.04.2018

по делу N А73-18033/2017

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Паниной А. А.,

по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727) в лице Дальневосточной железной дороги

к обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" (ОГРН 1152721002246, ИНН 2721216000)

о взыскании 257585, 36 руб.

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице Дальневосточной железной дороги (далее - истец, ОАО "РЖД") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" (далее - ответчик, ООО "Фортуна") о взыскании 255035,01 руб. задолженности по арендным платежам по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО "РЖД", N ЦРИ/04/А/9379/15/002216 от 13.07.2015 и 2550,35 руб. штрафа за неисполнение обязательств по договору.

Решением суда от 23.04.2018 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы: 182370,96 руб. долга, 1823,71 руб. штрафа и 5828 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Суд установил, что рассматриваемый договор аренды заключен сторонами на 11 мес. (с пролонгацией при отсутствии возражений со стороны арендодателя), однако постоянная часть арендной платы увеличивалась истцом в одностороннем порядке через 6 мес. с даты начала действия договора в нарушение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 5.3 договора (повышение арендной платы возможно не чаще 1 раза в год), в связи с чем, посчитал необходимым пересчитать размер арендной платы и штрафа.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "РЖД" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить в части, взыскать с ответчика денежные средства в размере 255035,01 руб. штрафа в размере 2550,35 руб., и 8152 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Заявитель жалобы утверждает в том числе, о том, что в Гражданском кодексе Российской Федерации нет положений, определяющих момент с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.

В судебном заседании представитель ОАО "РЖД" поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, в обоснование которых огласила жалобу, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Фортуна" в судебном заседании считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.07.2015 между ОАО "РЖД" (арендодатель) и ООО "Фортуна" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО "РЖД" N ЦРИ/04/А/9379/15/002216, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимое имущество, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Комсомольская, 67, включающее в себя помещения N13, 14, 15, 17, 18, 19, 20 площадью 92,7 кв. м в здании Центра автоматизированной обработки информации с гостиницей.

Недвижимое имущество расположено на земельном участке общей площадью 6314,2 кв. м с кадастровым номером 27:23:030323:0003 и передано арендатору для использования под кафе.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 13.07.2015.

Договор заключен сторонами на 11 месяцев и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 29.06.2015 (пункты 2.1, 2.3 договора); в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 9.6 договора).

Платежи и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 5 договора.

Арендная плата по договору состоит из двух частей - постоянной и переменной.

В соответствии с расчетом размер ежемесячного платежа постоянной части арендной платы принимается равным 100 950,30 руб., кроме того НДС - 18 171,05 руб., всего с учетом НДС - 119 121,35 руб.; переменная часть арендной платы состоит из затрат на содержание недвижимого имущества (электроснабжение, водоснабжение и канализация, газоснабжение, теплоснабжение, уборка и вывоз мусора, охрана и видеонаблюдение, сигнализация, услуги связи, дезинфекция, страхование, обслуживание лифтов), увеличенных на сумму НДС 18%, и оплачивается арендатором по факту потребленных им услуг (пункт 5.1 договора).

Согласно пункту 5.2 договора внесение постоянной части арендной платы осуществляется до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Одновременно с первым внесением постоянной части арендной платы арендатор вносит задаток в размере 100 % постоянной части месячной арендной платы; задаток обеспечивает исполнение обязательства арендатора по своевременной и в полном объеме оплате за соответствующий месяц постоянной части арендной платы и погашается в счет постоянной части арендной платы за последний месяц действия договора.

В соответствии с пунктом 5.3 договора, арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину постоянной части арендной платы, но не чаще одного раза в год; ежегодное изменение ставки постоянной части арендной платы может производиться по решению арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество.

Изменение величины постоянной части арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендодателем арендатора об одностороннем изменении размера постоянной части арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 9.9 договора.

За неисполнение обязательства по оплате постоянной части арендной платы, арендатор обязан перечислить арендодателю штраф в размере 1% от месячной суммы постоянной части арендной платы (пункт 6.2 договора).

Дополнительным соглашением N 1 от 28.04.2016 стороны продлили срок действия договора до 13.06.2018.

Дополнительное соглашение с договором в установленном законом порядке зарегистрированы 22.06.2016.

Уведомлением от 30.11.2015 N 3574/ДВОСТ АХЦ истец известил ООО "Фортуна" об увеличении постоянной части арендной платы до 133654,16 руб. с 01.01.2016 (документ вручен арендатору нарочно 03.12.2015).

Письмом от 08.11.2016 арендодатель уведомил арендатора о повторном увеличении размера арендной платы с 01.01.2017 на 9,5 %, согласно уведомлению размер ежемесячной арендной платы составил 146351,31 руб. с НДС.

Ответчик неоднократно выражал несогласие с увеличением размера арендной платы (письма от 08.12.2016, 29.12.2016) по причине его превышения рыночного уровня в 2,3-2-6 раз.

25.01.2017 по инициативе ОАО "РЖД" проведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которой рыночная ставки арендной платы составляет 70772,86 руб. с учетом НДС в месяц.

Письмом исх. N 5 от 22.03.2017 ООО "Фортуна" предложило расторгнуть спорный договор аренды по причине невозможности продолжения арендных отношений с сохранением ставки арендной платы на уровне 2016 года.

Дополнительным соглашением N 2389585 от 24.04.2017 договор аренды от 13.07.2015 расторгнут с 23.03.2017, имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

В результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды от 13.07.2015 N ЦРИ/04/А/9379/15/002216 у ответчика перед истцом сложилась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 23.03.2017 в размере 255035,01 руб. (в соответствии с расчетом истца) в связи с чем, ответчику начислен штраф в сумме 2 550,35 руб.

В целях урегулирования спора в досудебном порядке истец 21.07.2017 направил в адрес субарендатора претензию N 2996/ДВОСТ АХЦ с требованием оплатить долг и штраф.

Ответчик внесение арендной платы не произвел, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском о взыскании долга и штрафа.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем, в данном случае, подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок внесения которой установлен договором.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Возможность бесспорного и одностороннего изменения арендодателем размера арендных платежей согласована в пункте 5.3 договора аренды от 13.07.2015; ежегодное изменение ставки постоянной части арендной платы может производиться по решению арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество.

Изменение величины постоянной части арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендодателем арендатора об одностороннем изменении размера постоянной части арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 9.9 договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Таким образом, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Вместе с тем, рассматриваемый договор заключен сроком на 11 месяцев, следовательно, как верно отмечено судом, изменение размера арендной платы в течение данного срока недопустимо, таким образом, изменение арендной платы в одностороннем порядке ранее июня 2016 года является неправомерным.

ОАО "РЖД" в нарушение положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы через 6 месяцев, с даты начала действия договора от 13.07.2015.

Арендатор, действуя добросовестно, в 2016 году оплачивал выставленные счета в увеличенном размере, однако, после получения в ноябре 2016 года от арендодателя уведомление об увеличении размера арендной платы, выразил свое несогласие с ценой аренды; в ходе переговоров сторон в отношении стоимости аренды произведена оценка рыночной ставки арендной платы помещения, являющегося предметом аренды по договору N ЦРИ/04/А/9379/15/002216, и в соответствии с отчетом оценщика от 25.01.2017 рыночная ставка арендной платы определена в размере 70772 руб. с НДС, что в 2 раза ниже арендной платы, указанной арендодателем в уведомлении от 08.11.2016 (146 351 руб. 31 коп. с НДС).

Увеличение размера стоимости арендной платы явилось основанием для досрочного расторжения договора.

С учетом изложенного, поскольку в нарушение приведенных норм права, пункта 5.3 договора аренды от 13.07.2015 постоянная часть арендной платы увеличивалась истцом в одностороннем порядке через 6 мес. с даты начала действия договора, суд первой инстанции обоснованно счел действия арендодателя по одностороннему увеличению размера арендной платы с 01.01.2016 года и его последующее поведение в отношении определения размера аренной платы, неправомерными.

Согласно расчету суда, общий размер арендный платежей составил 2624297,18 руб. (исходя из размера ежемесячной платы в сумме 119121,35 руб. в период с 29.06.2015 по 31.05.2016, и в сумме 133654,16 руб. в период с 01.06.2016 по 23.03.2017). Таким образом, принимая во внимание данные истца о размере произведенной ответчиком оплаты постоянной части арендной платы в сумме 233490,15 руб., а также обеспечительный платеж в сумме 111436,07 руб. сумма долга составила 182370,96 руб.

Начисления арендной платы по договору рассчитаны судом с 29.06.2015, как это предусмотрено пунктом 2.3. договора и признавалось арендатором (письмо N 9 от 17.04.2017).

Сумма штрафа по перерасчету суда составила 1823,71 руб.

Произведенные перерасчеты проверены арбитражным судом апелляционной инстанции и признаны правильными.

Таким образом, принимая во внимание вышеустановленные обстоятельства, произведенный судом расчет, задолженность по арендной плате составила 182370,96 руб., сумма штрафа составила 1823,71 руб., всего 184 194,67 руб., которая правомерно в данной части взыскана обжалуемым решением суда с ответчика в пользу истца.

Довод заявителя жалобы (об отсутствии в ГК РФ положения, определяющего момент, с которого обязательства считаются измененными в одностороннем порядке), не опровергает выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, а лишь выражает несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 23 апреля 2018 года по делу N А73-18033/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Вертопрахова

Судьи

Е.Г. Харьковская А.П. Тищенко