Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2018 г. N 12АП-7358/18

г. Саратов

03 июля 2018 г.

Дело N А57-25038/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи С. А. Жаткиной,

судей О. И. Антоновой, М. Г. Цуцковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Лукиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Саратовского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовкой области от 03 мая 2018 года по делу N А57-25038/2017, (судья К.А. Елистратов),

по заявлению администрации Саратовского муниципального района Саратовской области,

к закрытому акционерному обществу "Сантехника, электрика, металлоконструкция" (Саратовская область, Саратовский район), обществу с ограниченной ответственностью "Газтехснаб" (Саратовская область, Саратовский район),

третье лицо: Черноиванов А. В. (г. Саратов) прокуратура Саратовской области

о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация Саратовского муниципального района Саратовской области обратилась с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 48 от 16.03.2011, заключенного между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ЗАО "СТЭМК"; признании недействительным договора N б/н от 21.05.2014, заключенного между ЗАО "СТЭМК" и ООО "Газтехснаб" о передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:32:022604:219, площадью 23934 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Расковское муниципальное образование, на землях сх. "Ленинский Путь", вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов; применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде двусторонней реституции.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец заявил ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, просит расторгнуть договор купли продажи земельного участка от 16.03.2011 г. N 48 в части продажи земельного участка с кадастровым номером 64:32:022604:219.

Прекратить право собственности ООО "Газтеъхснаб" на земельный участок с кадастровым номером 64:32:022604:219.

Решением от 03 мая 2018 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-25038/2017 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Заявитель указывает, что стоимость земельного участка должна была быть определение по рыночной стоимости, в то время как договором сторонами стоимость определена от кадастровой.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ЗАО "СанТехника, Электрика, МеталлоКонструкция" (далее - ЗАО "СТЭМК") на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 69044 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, на землях сх. "Ленинский путь", согласно свидетельству о государственной регистрации от 17.01.2011 серия 64-АГN 033190.

26.01.2011 ЗАО "СТЭМК" обратилось к истцу с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на права собственности.

Постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 24.02.2011 N 502 "О предоставлении в собственность земельного участка ЗАО "СТЭМК" право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "СТЭМК" было прекращено на земельный участок, для индивидуального жилищного строительства, площадью 69044 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, на землях сх. "Ленинский путь".

Данный земельный участок с кадастровым номером: 64:32:022604:102 был предоставлен ЗАО "СТЭМК" в собственность за плату.

16 марта 2011 между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ЗАО "СанТехника, Электрика, МеталлоКонструкция" (далее по тексту - ЗАО "СТЭМК") был заключен договор купли-продажи земельного участка N 48.

В соответствии, с которым администрация района передала ЗАО "СТЭМК" земельный участок с кадастровым номером: 64:32:022604:102, общей площадью 6,9044 га расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Расковское муниципальное образование, на землях сх. "Ленинский Путь", вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов. ,

При заключении вышеуказанного договора цена земельного участка была определена от кадастровой стоимости участка.

Истец, указывает, что постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2010 года N 8155/10 установлено, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ) юридические лица, не указанные в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010, в соответствии с правилами статьи 36 названного Кодекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 N 14711/05 сформировал правовую позицию: одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 названного Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости). При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков.

Поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

Таким образом, указывает истец, цена продажи земельного участка должна была быть определена по рыночной стоимости.

Согласно пункту 4.3.2 Договора покупатель обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

В нарушение данного пункта договора из земельного участка с кадастровым номером: 64:32:022604:102 был выделен земельный участок с кадастровым номером 64:32:022604:219 и другие земельные участки.

Земельный участок с кадастровым номером: 64:32:022604:219, площадью 23934 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Расковское муниципальное образование, на землях сх. "Ленинский Путь", вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, принадлежащий ЗАО "СТЭМК" был продан ООО "Газтехснаб".

В соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 15 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 11.03.2016 N 136 "О подготовке проекта планировки и проекта межевания территории" администрацией района было рекомендовано ООО "Газтехснаб" подготовить проект планировки и проект межевания территории земельного участка с кадастровым номером: 64:32:022604:219 в целях определения территорий общего пользования, предназначенных для дальнейшей передачи в муниципальную собственность, в составе, предусмотренном статьями 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также рекомендовано ООО "Газтехснаб" обеспечить разработку проекта планировки и проекта межевания территории за счет собственных средств в течение 3-х месяцев, в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации.

16.11.2016 в адрес ООО "Газтехснаб" администрацией района было направлено письмо с рекомендацией подготовить проект планировки и межевания территории земельного участка в целях определения территорий общего пользования, предназначенных для дальнейшей передачи в муниципальную собственность.

Однако, до настоящего времени стороны не достигли соглашения и не привели договор в соответствие с действующим законодательством.

Данные обстоятельства легли в основу настоящего иска.

Из положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами (договоров), а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, условия которого, по общему правилу, определяются по усмотрению сторон.

Пункт 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договор может быть расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 Кодекса).

Абзац второй пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Для такого изменения необходимо наличие одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В данном же случае обстоятельства, на которые сослался истец в обоснование доводов о расторжении договора, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец еще на стадии заключения договора купли-продажи должен был узнать о цене выкупаемого земельного участка, и ее несоответствии действующему законодательству.

Несогласие истца с ценой договора не является существенным изменением тех обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора купли-продажи.

Разногласия по этому условию не передавались заинтересованной стороной на разрешение суда.

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке по правилам статьи 451 Гражданского Российской Федерации у суда не имеется.

Механизм изменения условий договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, на что ссылалось общество в обоснование встречного требования, предусмотрен статьей 451 ГК РФ, согласно пункту 1 которой такое изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо существование хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Договор не может быть изменен или расторгнут при отсутствии (недоказанности) всей совокупности необходимых для этого условий, предусмотренных указанной выше нормой права.

Между тем, установив и проанализировав все фактические обстоятельства настоящего спора, арбитражный суд первой инстанции не выявил упомянутых в статье 451 ГК РФ оснований для изменения заключенного между сторонами договора купли-продажи.

Оспариваемый договор заключен сторонами по обоюдному согласию, учитывая принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) стороны самостоятельно определили его условия,

Кроме того, требования о подготовке проекта планировки и межевания территории земельного участка в целях определения территорий общего пользования, предназначенных для дальнейшей передачи в муниципальную собственность не были условиями при заключении договора купли продажи и соответственно их неисполнение не может служить основанием для расторжения договора.

Из материалов дела следует, что стороны полностью исполнили свои обязательства по договору купли-продажи.

Таким образом, к моменту принятия решения по настоящему делу оспариваемый договор прекратил свое действие в связи с исполнением.

В связи с этим, исполненный надлежащим образом договор, обязательства по которому прекращены, не может быть расторгнут, в том числе, и в судебном порядке по указанным истцом основаниям.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 мая 2018 года по делу N А57-25038/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. И. Антонова М. Г. Цуцкова