Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2018 г. N 19АП-3951/18

г.Воронеж

29 июня 2018 г.

Дело N А36-2517/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щелгуновой Д.О.,

при участии:

от крестьянского хозяйства "Полесье": Курганов Ю.А., представитель по доверенности от 01.05.2018;

от закрытого акционерного общества "Возрождение": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Данковского муниципального района в лице администрации Данковского муниципального района Липецкой области Российской Федерации: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от сельского поселения Воскресенский сельсовет Данковского муниципального района Липецкой области Российской Федерации в лице администрации сельского поселения Воскресенский сельсовет: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского хозяйства "Полесье" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 05.04.2018 по делу N А36-2517/2017 (судья Мещерякова Я.Р.) по иску крестьянского хозяйства "Полесье" (Липецкая область, Данковский район, ОГРНИП 1024800550587, ИНН 4803001224) к закрытому акционерному обществу "Возрождение" (Липецкая область, Данковский район, с. Авдулово, ОГРН 1034800021211, ИНН 4803005388), третьи лица: 1) Данковский муниципальный район в лице администрации Данковского муниципального района Липецкой области Российской Федерации (399000, Липецкая область, г. Данков, ул. Володарского, д. 32), 2) сельское поселение Воскресенский сельсовет Данковского муниципального района Липецкой области Российской Федерации в лице администрации сельского поселения Воскресенский сельсовет (399833, Липецкая область, Данковский район, с. Воскресенское, ул. Советская, д. 51), 3) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (г. Липецк, пл. Победы, 8) о признании права собственности на часть земельного участка, обязании ответчика передать денежные средства за земельный участок в размере его кадастровой стоимости, и по встречному иску закрытого акционерного обществу "Возрождение" к 1) крестьянскому хозяйству "Полесье" и 2) администрации Данковского муниципального района Липецкой области о 1) признании недействительными постановления администрации Данковского муниципального района N 09 от 12.01.2015 г. и договора аренды от 16.01.2015 г. N 05 2) сносе в месячный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу нежилого здания с кадастровым номером 48:03:2210301:105 (модульный склад) и полностью освободить земельный участок с кадастровым номером 49:03:2210301:6 площадью 29595 кв.м, а в случае невыполнения данного требования предоставить ЗАО "Возрождение" право снести указанное строение за счет ответчиков,

УСТАНОВИЛ:

Крестьянское хозяйство "Полесье" (далее - КХ "Полесье", истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к закрытому акционерному обществу "Возрождение" (далее - ЗАО "Возрождение", ответчик) о:

1) признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 48:03:2110301:6 площадью 29595 кв.м, расположенный в 150 метрах от ориентира - водонапорная башня, на юг в д. Писарево сельского поселения Воскресенский сельсовет, Данковского района, Липецкой области за крестьянским хозяйством "Полесье" Данковского района Липецкой области ввиду явного превышения стоимости склада - модуля и ЗАВ-50, принадлежащих КХ "Полесье" на праве собственности относительно стоимости земельного участка, зарегистрированного за ЗАО "Возрождение" Данковского района Липецкой области;

2) обязании КХ "Полесье" передать ЗАО "Возрождение" денежные средства за указанный земельный участок в размере его кадастровой стоимости.

Требования заявлены на основании статей 271, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела представители КХ "Полесье" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявили ходатайство об уточнении предмета иска и просили признать право собственности на часть земельного участка, занимаемую модульным складом (кадастровый номер 48:03:2210301:105), с присвоением в межевом плане кадастрового номера 48:03:2210301:6ЗУ1. Данное ходатайство с учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального было удовлетворено судом.

В последствие в ходе рассмотрения дела КХ "Полесье" вновь изменило предмет иска, в связи с чем просило признать право собственности на весь земельный участок площадью 29595 кв.м с кадастровым номером 48:03:2210301:6.

Определением от 18.07.2017 г. суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.

В ходе рассмотрения дела суд определением от 18.07.2017 г. в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство о принятии к производству встречного иска ЗАО "Возрождение" к администрации Данковского муниципального района Липецкой области и к КХ "Полесье":

1) о сносе в месячный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу нежилого здания с кадастровым номером 48:03:2210301:105 (модульный склад) и освобождении земельного участка с кадастровым номером 49:03:2210301:6 площадью 29595 кв.м, а в случае невыполнения данного требования - предоставления ЗАО "Возрождение" право снести указанное строение за счет ответчиков;

2) о признании недействительными постановления администрации Данковского муниципального района N 09 от 12.01.2015 г. и договора аренды от 16.01.2015 г. N05.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 05.04.2018 по делу N А36-2517/2017 в удовлетворении иска крестьянского хозяйства "Полесье" отказано. Требования закрытого акционерного общества "Возрождение" удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, КХ "Полесье" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и об отказе в удовлетворении встречного иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 22.06.2018 представитель КХ "Полесье" доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе (с учетом дополнения к жалобе), просил решение суда отменить, иск - удовлетворить, в удовлетворении встречного иска - отказать.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнения к жалобе), а также заслушав пояснения лица, явившегося в судебное заседание, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 19.11.2009 г. администрацией Данковского района Липецкой области принято постановление N 1174, согласно которому в собственность ЗАО "Возрождение" были предоставлены земельные участки для сельскохозяйственного производства, в том числе земельный участок с кадастровым номером 48:03:2110301:6 площадью 29595 кв.м, находящийся примерно в 150 м по направлению на юг от ориентира водонапорная башня, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область, Данковский район, сельское поселение Авдуловский сельсовет, д. Писарево.

На основании названного постановления между ЗАО "Возрождение" и администрацией района 23.11.2009 г. был подписан договор купли-продажи земельного участка (л.д.59-64, т.2). Согласно положениям данного договора земельный участок был предоставлен ЗАО "Возрождение" для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения, при этом на земельном участке расположена молочная ферма.

Переход права собственности на указанный земельный участок был зарегистрирован 07.09.2015 г.

Материалами дела также подтверждается, что на спорном земельном участке расположена молочная ферма (кадастровый номер 010705:002:000000840 (инвентарный номер - 42:209:002:000000840). Данный объект состоит из коровника (Лит. А - полуразрушен, 69 % разрушений), коровника (Лит. В - полуразрушен, 76 % разрушений) и телятника (Лит. Б - полуразрушен, 69 % разрушений).

Площадь застройки по данным органа технической инвентаризации - 2107,1 кв.м.

Право собственности на "Молочную ферму" зарегистрировано в Едином государственном реестре прав не недвижимое имущество 27.03.2006 г. за ЗАО "Возрождение", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

12.01.2015 г. администрацией Данковского муниципального района Липецкой области издано постановление N 09, в силу которого КХ "Полесье" сроком на 2 года в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 48:03:2110301:6 (л.д. 9, т. 1). На основании данного постановления 16.01.2015 г. между КХ "Полесье" и администрацией района подписан договор аренды земельного участка N05 на период с 16.01.2015 г. по 15.01.2017 г., предметом которого являлся названный земельный участок (л.д. 10-14, т.1; 41-52, т. 2).

Государственная регистрация права аренды осуществлена 27.01.2015 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.03.2016 г. (л.д. 36, т. 3).

Как следует из условий договора аренды от 16.01.2015 г., КХ "Полесье" земельный участок был предоставлен с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, при этом изменение целей использования земельного участка не допускается (п.п. 1.1., 1.4 договора от 16.01.2015 г.).

Согласно пункту 4.4.11 договора аренды по окончании срока действия договора или при его расторжении КХ "Полесье" обязано освободить занимаемый участок и возвратить его арендодателю не позднее 3 дней по акту приема-передачи.

Государственная регистрация права на склад-модуль (кадастровый номер 48:03:2210301:105) осуществлена уполномоченным органом 12.05.2015 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.05.2015 г.

13.11.2015 г. КХ "Полесье", ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 48:03:2110301:6 расположен объект недвижимости (склад-модуль с кадастровым номером 48:03:2210301:105), принадлежащий указанному лицу, направило заявление о выкупе земельного участка с кадастровым номером 48:03:2110301:6.

Администрация сельского поселения 18.11.2015 г. в ответе N 227 сообщила о невозможности выкупа земельного участка в связи с тем, что указанный земельный участок имеет правообладателя.

Кроме того, в письме N 238 от 09.12.2015 г. администрация сельского поселения указала, что по вопросу отчуждения части земельного участка с кадастровым номером 48:03:2110301:6 КХ "Полесье" необходимо обратиться к собственнику земельного участка - ЗАО "Возрождение", а по вопросу возмещения убытков - в администрацию района (л.д. 51, т.1).

Ссылаясь на то, что КХ "Полесье" является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 48:03:2110301:6, право пользования которым прекратилось, указанное лицо обратилось в суд с иском о признании права собственности на земельный участок.

В свою очередь, ЗАО "Возрождение", полагая, что администрацией района в отсутствие законных оснований для распоряжения вышеназванным земельным участком было принято постановление N 09 от 12.01.2015 г. и подписан договор аренды N 05 от 16.01.2015 г., а КХ "Полесье" возведен объект недвижимости на земельном участке, не принадлежащем ему, заявило настоящие встречные требования.

Проанализировав представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области об отсутствии оснований для удовлетворения иска и об удовлетворении встречного иска в силу следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В свете изложенного апелляционным судом не принимается довод заявителя жалобы о незаключенности ввиду отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи между ЗАО "Возрождение" и администрацией.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Таким образом, после продажи земельного участка обществу, орган местного самоуправления был не вправе им распоряжаться, передавая участок в аренду крестьянском хозяйству.

При названных обстоятельствах судом не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что на момент заключения между КХ "Полесье" и администрацией оспариваемого договора право собственности ЗАО "Возрождение" на спорный земельный участок не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку администрация района в нарушение действующего законодательства распорядилась имуществом, переданным покупателю по договору продажи недвижимости, требование о признании недействительными договора аренды земельного участка N 05 от 16.01.2015 г. между администрацией Данковского муниципального района Липецкой области Российской Федерации и крестьянским хозяйством "Полесье" правомерно удовлетворено судом области.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая то, что договор аренды является недействительным по изложенным выше основаниям, доводы апелляционной жалобы о надлежащим исполнении КХ "Полесье" заключенного с администрацией договора аренды и продлении использования переданного по нему имущества в отсутствие возражений со стороны арендодателя, значения не имеют.

В силу подпунктов 1 и 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 названного Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Согласно пункту 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству КХ "Полесье" была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено Липецкому филиалу ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Как следует из экспертного заключения N 12350/9-3 от 19.01.2018 г., объект экспертизы: склад-модуль является стационарным объектом, конструкция которого не обеспечивает возможность его передислокации, относится к I группе капитальности - не является временным. Кроме того, эксперты пришли к выводу о том, что перемещение данного объекта нанесет несоразмерный ущерб его назначению, который может заключаться в уничтожении объекта исследования.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Материалами дела подтверждается право собственности ЗАО "Возрождение" на спорный земельный участок, равно как и факт возведения на данном земельной участке КХ "Полесье" склада-модуля в отсутствии законных на то оснований.

Таким образом, требование ЗАО "Возрождение" об освобождении принадлежащего ему земельного участка путем сноса возведенного на нем строения является обоснованными и подлежат удовлетворению.

Требования КХ "Полесье" о признании права собственности на спорный земельный участок основаны на норме статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей возможность приобретения в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости в случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли.

Однако судом первой инстанции сделан верный вывод об отсутствии оснований для применения положений статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нем участвовать. Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не приобретает на нее права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом.

При этом судом области верно указано, что не имеет правового значения соотношение кадастровой стоимости земельного участка и затрат на возведение склада - модуля (кадастровый номер 48:03:2210301:105), поскольку данное условие применимо в отношении объекта недвижимости, созданного в установленном порядке.

Доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и опровергающих вышеназванные выводы суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи чем удовлетворению не подлежит.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 05.04.2018 по делу N А36-2517/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу крестьянского хозяйства "Полесье" (ОГРНИП 1024800550587, ИНН 4803001224) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых