Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2018 г. N 15АП-9225/18

город Ростов-на-Дону

05 июля 2018 г.

дело N А53-16740/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

при участии:

от истца: Морозов Р.И. по доверенности от 07.12.2017,

от ответчика: Давыдова Ю.М. по доверенности от 24.04.2018,

от АО Акционерный Коммерческий Банк содействия благотворительности и духовному развитию отечества "Пересвет": Галиев Р.С. по доверенности от 11.08.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 04.05.2018 по делу N А53-16740/2017

по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Свиссбэл"

при участии третьих лиц: акционерного общества Акционерный Коммерческий Банк содействия благотворительности и духовному развитию отечества "Пересвет", общества с ограниченной ответственностью "МОДАС"

об изъятии объекта незавершенного строительства,

принятое в составе судьи Великородовой И.А.,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Свиссбэл" (далее - общество) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства площадью 44 261,4 кв.м, расположенного: город Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 6, 10, 12, 14, пер. Доломановский, 45в, 45 г на земельном участке, имеющем кадастровый номер 61:44:0051006:21.

Исковые требования мотивированы тем, что в рамках дела N А53-20491/2016 удовлетворены требования Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к ООО "СВИССБЭЛ" о расторжении договора аренды N 35913 от 12.05.2015, в связи с чем Департаментом в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости организации продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Поскольку в добровольном порядке требования не исполнены, департамент обратился с настоящим иском в суд.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество Акционерный Коммерческий Банк содействия благотворительности и духовному развитию отечества "Пересвет", общество с ограниченной ответственностью "МОДАС".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.05.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд указал, что в рамках дела N А53-27752/2017 отказ от 25.08.2017 N 59-30-18563/14 об обязании департамента осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка признан незаконным, департамент обязан направить обществу проект договора. Соответственно в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчиком допущено нарушение норм земельного законодательства, организация продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов не осуществлена, в связи с чем департамент обратился в суд с настоящим иском.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу Банк "Пересвет" просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание ООО "МОДАС", надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечило. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, первоначально земельный участок был предоставлен обществу по договору аренды от 05.03.2008 N 30446 для строительства административного здания сроком до 05.03.2012. Указанный договор расторгнут 13.07.2012. Департаментом и обществом заключен договор от 13.07.2012 N 33985 для завершения строительства административного здания до 19.05.2015. Обществу департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону выдано разрешение от 26.07.2012 N RU61310000-6683-2 на строительство административного здания с надземной частью из 19 этажей и подземной части из 3 этажей, а также автостоянки на 228 машиномест.

Общество является собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0051006:53 с площадью застройки 44 261,4 кв. м и степенью готовности 60 %. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.05.2013. Обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 08.10.2013 серии 61-АЗ N 969818, в котором в качестве документов-оснований названы договор аренды земельного участка от 08.06.2012 N 33985, зарегистрированный 13.07.2012, и разрешение на строительство от 26.07.2012 N RU 61310000-6683-2.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объект передан в залог АКБ акционерное общество "ПЕРЕСВЕТ" (договор об ипотеке N 605-13/И от 11.09.2013, запись о регистрации 08.10.2013).

12.05.2015 на основании Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 27.02.2015 N 95 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "СВИССБЭЛ" заключен договор аренды N 35913.

Предмет договора - передача арендатору земельного участка с кадастровым номером 61:44:00510006:21.

23.08.2016 Арбитражным судом Ростовской области (дело N А53-20491/2016) удовлетворены требования Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью "СВИССБЭЛ" о расторжении договора аренды N 35913 от 12.05.2015.

Департаментом в адрес общества с ограниченной ответственностью "СВИСБЭЛ" 27.03.2017 направлено уведомление (N 59-30-5900/11) о необходимости организации продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

01.08.2017 общество с ограниченной ответственностью "СВИССБЭЛ" обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства здания.

Письмом от 25.08.2017 департамент известил заявителя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов со ссылкой на рассмотрение в суде иска департамента об изъятии у общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Законность отказа оценена Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела N А53-27752/2017. Судом удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью "СВИССБЭЛ" о признании незаконным отказа от 25.08.2017 N 59-30-18563/14, об обязании осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка.

Обращаясь с настоящим требованием, со ссылкой на положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Департамент указывает на отсутствие оснований для использования земельного участка, допущение ответчиком нарушения норм земельного законодательства.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Между тем, после прекращения договора аренды земельного участка общество заявило о заключении с ним договора на новый срок, в связи с необходимостью завершения легально начатого строительства.

Отказ департамента в заключении договора уже получил судебную оценку, как указано выше, в рамках дела N А53-20491/2016, департамент понужден в судебном порядке к направлению общества проекта договора аренды..

В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В постановлении по указанному делу (N А53-20491/2016) суд кассационной инстанции отметил, что по общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

Кассационным судом при проверке законности судебных актов было учтено, что названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

По смыслу вышеприведенных норм, общество как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности которого зарегистрировано 08.05.2013, то есть после 01.01.2012 и до 01.03 2015, имело право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства административного здания. Общество не могло быть признано лицом, которому в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ земельный участок уже однажды предоставлялся в аренду, поскольку на него с учетом даты регистрации права собственности не распространялось действие предыдущей редакции этого пункта, а договор аренды от 12.05.2015 N 35913 заключен на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 27.02.2015 N 95, изданного до вступления в силу новой редакции этого пункта.

Буквальное толкование действующей редакции пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ позволяет заключить о неприменимости к рассматриваемым отношениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. В этой связи, право общества на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства административного здания существует независимо ни от соблюдения (несоблюдения) департаментом шестимесячного срока на заявление в суд требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, ни от момента расторжения договора аренды от 12.05.2015 N 35913 в судебном порядке, ни от инициирования обществом процедуры продления действия разрешения на строительство.

Оснований не соглашаться с правовыми приведенными выше выводами апелляционный суд не усматривает.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что общество имеет право на завершение строительства и продление в связи с этим договора аренды (заключения на новый срок), реализовало указанное право и защитило его в судебном порядке, соответственно оснований для изъятия и продажи спорного объекта незавершенного строительства не имеется. Отказ в иске правомерен.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.05.2018 по делу N А53-16740/2017 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов О.А. Сулименко