Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2018 г. N 10АП-10151/18

г. Москва

05 июля 2018 г.

Дело N А41-2631/18

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Малофеевой Ю.В.,

при участии в заседании:

от Администрации Красногорского муниципального района Московской области (ИНН: 5024002077 ОГРН: 1025002864710)- Борисова А.Е. представитель по доверенности от 15.05.18 г.;

от ООО "НЕПТУН-1" - Гарнагина Л.А. представитель по доверенности от 20.02.18 г.;,

от от третьего лица Министерство имущественных отношений МО- представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Красногорского муниципального района Московской области (ИНН: 5024002077 ОГРН: 1025002864710) на решение Арбитражного суда Московской области от 19 апреля 2018 года по делу N А41-2631/18, принятое судьей Ю.С.Петропавловской,

по иску Администрации Красногорского муниципального района Московской области к ООО "НЕПТУН-1" о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Красногорского муниципального района Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу "НЕПТУН-1" (далее - ООО "НЕПТУН-1") о расторжении договор аренды земельного участка от 16.09.2013 года N 487, заключенного между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области и ООО "НЕПТУН-1" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040108:452; об обязании ООО "НЕПТУН-1" возвратить Администрации Красногорского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040108:452. (л.д. 4-6).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 апреля 2018 года по делу N А41-2631/18 в удовлетворении требований отказано (л.д. 151-153).

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, между Администрации Красногорского муниципального района Московской области и ООО "НЕПТУН-1" заключен договор от 16.09.2013 года N 487 аренды земельного участка общей площадью 66666+/-452 кв.м. с кадастровым номером 50:11:0040108:452, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли основного специального назначения, расположенного по адресу: М.О., Красногорский муниципальный район, сельское поселение Ильинское, а/д М-9 "Балтия", 32+400 км, правая сторона.

Согласно п. 1.2 участок предоставляется для размещения складского и торгового комплекса, ресторана, автомойки и автостоянки. Срок аренды земельного участка установлен на 49 лет (пункт 2.1. договора аренды). Договор аренды зарегистрирован 07.10.2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области N 50-50- 11/081/2013-183.

В соответствии с пунктами 4.4.1 и 4.4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, при использовании участка не по целевому назначению.

На основании п. 4.1.2 договора аренды, 16.10.2017 года должностными лицами Администрации городского округа Красногорск Московской области был осуществлен осмотр арендуемого ответчиком земельного участка на предмет соблюдения условий договора.

В результате осмотра был составлен Акт осмотра земельного участка от 16.10.2017 года, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040108:452 расположен в юго-восточной части квартала 50:11:0040108, проход и проезд на участок не ограничен. На земельном участке произрастает древеснокустарниковая растительность, поверхность земельного участка покрыта снежным покровом. На территории земельного участка находится срубленный сухостой и поваленные деревья. На вышеуказанном земельном участке отсутствуют ограждение, постройки и сооружения, строительные и иные работы не производятся, признаки освоения земельного участка для складских помещений и торгового комплекса, ресторана, автомойки и стоянки отсутствуют.

27.10.2017 года истец направил в адрес ответчика претензию о нарушении условий договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка в установленных договором целях и предложил расторгнуть договор в добровольном порядке в срок не позднее 30 календарных дней.

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства в обоснование заявленных требований.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Администрация указывает, что решение суда необоснованное поскольку ответчик не использует земельный участок в течении 5 лет.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040108:452предоставлен в аренду ООО "НЕПТУН-1" для размещения складского и торгового комплекса, ресторана, автомойки и автостоянки, согласно условиям договора аренды.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

В течение 2014 года ответчик устанавливал входит ли данный земельный участок в состав ФГУ Нахабинского военного лесничества, в состав земель Минобороны РФ и принадлежность зеленых насаждений на указанном земельном участке, что подтверждается перепиской ООО "НЕПТУН-1" с Департаментом имущественных отношений, Министерством обороны РФ, ФГКУ ТУ лесного хозяйства и администрацией Красногорского муниципального района МО. 25.06.2014 года был получен ордер N 411 на право производства земляных работ на территории городского поселения Нахабино Красногорского района Московской области. 01.04.2015 года инженером геодезистом ООО ПСК "Круг-Стройсервис" был составлен акт разбивки межевых знаков со схемой расположения межевых точек с координатами.

14.04.2015 года ответчик обратился к Главе городского поселения Нахабино Красногорского муниципального района о выдаче разрешения на вырубку лесных насаждений на данном земельном участке. 16.06.2015 года платежным поручением N 2 были перечислены средства в доход бюджета городских поселений в размере 741 150 руб. за вырубку зеленых насаждений по ведомости таксации деревьев.

19.06.2015 года ответчиком получено разрешение на вырубку зеленых насаждений на территории городского поселения Нахабино.

22.08.2016 года распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области N Г10/2674 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:11:00400108:452, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Нахабино.

10.10.2017 года заключен договор подряда N 01/10-17 РД, а также направлены заявления в ОАО "Водоканал" и АО "К-РАЭСК" для подготовки технических условий для подключения к системам электро- и водоснабжения.

Ответчиком в материалы дела представлены копии документов, подтверждающие указанные обстоятельства по проведению освоения земельного участка

Таким образом, со стороны Ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора. Арендатор не имеет задолженности по арендной плате, был предоставлен в аренду в состоянии не позволяющем его использование в соответствии с целевым назначением без предварительного освоения и работы по освоению продолжаются на момент рассмотрения настоящего дела.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе отклоняются по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

При этом апелляционный суд учитывает, что договор аренды N 487 не содержит указания на срок, в течение которого должны быть размещены, а следовательно построены и введены в эксплуатацию складской и торговый комплекс, ресторан, автомойка и автостоянка.на арендуемом земельном участке.

Таким образом, поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет, ООО "НЕПТУН-1" с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала размещения складского и торгового комплекса, ресторан, автомойка и автостоянка, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 апреля 2018 года по делу N А41-2631/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

С.А. Коновалов В.Н. Семушкина