Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2018 г. N 15АП-8762/18

город Ростов-на-Дону

05 июля 2018 г.

дело N А32-30985/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карнауховой В.В.,

при участии:

от заявителя: Дешевенко Ю.М. - представитель по доверенности от 10.07.2017, паспорт;

от Администрации муниципального образования города Новороссийск:

Мокин И.Я. - представитель по доверенности от 27122017, паспорт;

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перспектива Плюс"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2018 по делу N А32-30985/2017, принятое судьей Назыковым А.Л.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Перспектива Плюс" (ИНН 2315095722 ОГРН 1022302389108)

к Администрации муниципального образования города Новороссийск; Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Новороссийска

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Перспектива Плюс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация), Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск о признании незаконным решения от 11.05.2017 N 15-1-2-3640/17 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5 общей площадью 1926 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Набережная имени Адмирала Серебрякова, район памятника "Катер", для проектирования и строительства объекта нежилого назначения (объект общественного питания). В порядке устранения допущенного нарушения и восстановления нарушенного права просит об обязании администрации предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305001:5 площадью 1926 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года.

Заявленные требования мотивированы тем, что в период действия договора аренды от 06.07.2010 обществом возведены и поставлены на кадастровый учет три объекта незавершенного строительства. Общество полагает, что имеет право на заключение договора на новый срок в порядке пункта 3 статьи 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При этом факт регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства определяющего значения не имеет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Новороссийска.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что в материалы дела не представлены документы, подтверждающие соблюдение публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду, в том числе, публикация в средствах массовой информации о наличии свободного земельного участка, что влечет вывод о ничтожности договора аренды. На дату заключения договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305001:5, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Набережная Адмирала Серебрякова, район памятника "Катер", генеральным планом городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденным решением городской Думы от 08.09.2005 N 97, был выделен в зону "Зеленые насаждения общего пользования". Поскольку договор аренды земельного участка от 06.07.2010 N4700004722 является недействительной (ничтожной) сделкой, общество не является субъектом права на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов для завершения строительства расположенного на участке объекта.

Общество с ограниченной ответственностью "Перспектива Плюс" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение и удовлетворить заявленные требования. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Суд первой инстанции не согласился с выводами отказа, следовательно, признал его незаконным. Государственная регистрация договора аренды осуществлена надлежащим образом. Отказ в удовлетворении заявления мотивирован введенными судом дополнительными критериями - оценка действий сторон с точки зрения добросовестности, что не основано на нормах права.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация не соглашается с выводом суда о том, что для соблюдения пункта 3 статьи 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не требуется регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Полагает, что право собственности на объект должно быть зарегистрировано в любом случае. Заявитель не соответствует критериям, установленным частями 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Договора аренды расторгнут в связи с неуплатой арендной платы.

В судебном заседании участвующие в деле лица ссылались на доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.05.2017 общество, будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5 по договору аренды от 06.07.2010 N 4700004722 для планировки и строительства объекта нежилого назначения (объекта общественного питания), обратилось к администрации с заявлением о предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5. Право на заключение договора на новый срок общество мотивирует пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В письме от 11.05.2017 N 15-1-2-3640/17 управление имущественных и земельных отношений администрации отказало в предоставлении в аренду однократно сроком на три года для завершения строительства указанного земельного участка без проведения торгов, поскольку право собственности общества на расположенные на участке незавершенные строительством объекты не зарегистрированы.

Полагая, что наличие права на заключение договора аренды для завершения строительства не зависит от регистрации права на объект незавершенного строительства, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Апелляционная коллегия полагает выводы суда об отказе в удовлетворении заявления правильными, исходя из следующего правового регулирования.

В силу ч. 1. ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 9 ч. 2 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с указанным пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Таким образом, мотивы к отказу в заключении договора аренды на новый срок ввиду отсутствия регистрации права на объект незавершенного строительства правомерно признаны судом противоречащими закону.

Вместе с тем, правовые выводы суда о ничтожности договора аренды земельного участка от 06.07.2010 N 4700004722 как заключенного без проведения торгов в нарушение пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 06.07.2010) общество в апелляционной жалобе не опровергает.

Договор аренды от 06.07.2010 N 4700004722 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5 был заключен в порядке установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом Российской Федерации не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В настоящем деле доказательств публичного информировании населения о предстоящем предоставлении земельного участка в аренду для строительства не представлено.

Между тем, отсутствие публикации в средствах массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка в аренду для строительства в рамках процедуры предварительного согласования места размещения объекта рассматривается в арбитражной практике как влекущее недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.09.2015 по делу N А32-14767/2014).

Кроме того, по договору аренды обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305001:5, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Набережная Адмирала Серебрякова, район памятника "Катер", относящийся в соответствии с генеральным планом городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденным решением городской Думы от 08.09.2005 N 97, к зоне "Зеленые насаждения общего пользования".

Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования. Такие земельные участки не могут быть выделены из земель общего пользования и предоставлены в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

С учетом изложенного суд пришел к обоснованному вывод у о том, что спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях строительства объекта нежилого назначения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения договора аренды земельного участка) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Соответственно, суд правомерно признал ничтожным договор аренды земельного участка от 06.07.2010 N 4700004722 как заключенный без предварительного информирования неопределенного круга лиц, а также направленный на предоставление в аренду земельного участка, расположенного на землях общего пользования в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Новороссийск.

Ничтожная сделка не предоставляет обществу право на льготные заключение договора на новый срок, в том числе, с учетом установленных судом обстоятельств отнесения спорного земельного участка к зоне делового, общественного и коммерческого назначения в соответствии с генеральным планом городского округа муниципального образования город Новороссийск на дату обращения общества к администрации в 2017 году.

Поскольку договор аренды земельного участка от 06.07.2010 N 4700004722 является недействительной (ничтожной) сделкой, общество не является субъектом права на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов для завершения строительства расположенного на участке объекта.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд объявил незаконным отказ администрации, в связи с чем у него не было оснований к отказу в удовлетворении заявления, судебная коллегия отклоняет.

Признание не соответствующими закону мотивов отказа в заключении договора на новый срок, изложенных в письме администрации, не влечет автоматического удовлетворения требования об обязании заключить договор на новый срок.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части судебного акта указывается на обязанность заинтересованного лица устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. При этом устранение допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя является не требованием, а правовосстановительной мерой, применяемой судом по правилам названной нормы независимо от указанного заявителем способа устранения нарушений его прав.

Обязание администрации кК заключению договора на новый срок могло быть избрано судом в качестве правовосстановительной меры в случае отсутствия иных нарушений в представленной обществом документации. Между тем, в настоящем деле суд установил неустранимый пороки при предоставлении земельного участка в аренду в 2010 году (несоблюдение процедуры, предоставление в аренду земель общего пользования), в связи с чем правомерно объявил сделку ничтожной.

Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований суд отказал законно и обоснованно.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2018 по делу N А32-30985/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Перспектива Плюс" (ИНН 2315095722 ОГРН 1022302389108) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 500 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов