Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2018 г. N 06АП-2929/18

г. Хабаровск

04 июля 2018 г.

А16-2697/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Вертопраховой Е.В.

судей Харьковской Е.Г., Тищенко А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамонтовой Н.А.

при участии в заседании:

от Администрации Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области: Мясоед А.В., главы городского поселения, согласно копии постановления Главы городского поселения от 29.11.2017 N 26п, предъявлен паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис": Тен А.Н., представителя по доверенности от 23.11.2017

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис", Администрации Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области

на решение от 18.04.2018

по делу N А16-2697/2017

Арбитражного суда Еврейской автономной области

принятое судьей Яниной С.В.,

по исковому заявлению администрации Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области ( ОГРН 1057900134412, ИНН 7903526118)

к обществу с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис" (ОГРН 1097907000597, ИНН 7903527601)

о признании недействительным дополнительного соглашения N 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 N 18, применении последствий недействительности сделки; расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18, признании недействительным дополнительного соглашения N 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 N 19, применении последствий недействительности сделки; расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 N 19,

УСТАНОВИЛ:

администрация Волочаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (далее - администрация Волочаевского городского поселения, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис" (далее - ООО "Аква-Сервис", общество, ответчик) о: признании недействительным дополнительного соглашения N 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 N 18, заключенному между администрацией Волочаевского городского поселения и ООО "Аква-Сервис", с момента его заключения, о применении последствий недействительности сделки путем возврата администрации и общества в правовое положение, существовавшее на момент заключения договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18, и о расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18, признании недействительным дополнительного соглашения N 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 N 19, заключенному между администрацией Волочаевского городского поселения и ООО "Аква-Сервис", с момента его заключения, о применении последствий недействительности сделки путем возврата администрации и общества в правовое положение, существовавшее на момент заключения договора аренды имущества от 06.09.2010 N 19, и о расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 N 19.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции представителем администрации представлено ходатайство об отказе от исковых требований в части: расторжения договора аренды имущества от 06.09.2010 N 19, находящегося в муниципальной собственности Волочаевского городского поселения; признания недействительным дополнительного соглашения N 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 N 19, находящегося в муниципальной собственности Волочаевского городского поселения.

Решением от 18.04.2018 судом: принят отказ администрации от исковых требований в части: признания недействительным дополнительного соглашения N 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 N 19, с момента его заключения, применения последствий недействительности сделки, расторжения договора аренды имущества от 06.09.2010 N 19, производство по делу А16-2697/2017 в указанной части прекращено; исковые требования администрации удовлетворены частично - дополнительное соглашение N 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 N 18 признано недействительным с момента его заключения, в части: пункт 1 (изменение пункта 1.4 договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18); пункт 2 (изменение пункта 2.1 договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18 в части изменения размера арендной платы); пункт 3 (исключение пунктов 3.1.4, 3.4.20 из договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18; изменение редакции пункта 3.3.3 договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18; изменение действия пунктов 3.4.5, 3.4.7, 3.4.13, 3.10, 4.3 договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18); пункт 4 (исключение пункта 4.6 из договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18) пункт 5 (исключение раздела 6 "Досрочное расторжение договора" из договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18); пункт 6 (внесение в договор аренды имущества от 06.09.2010 N 18 пункта 7.5); в удовлетворении остальной части требований по дополнительному соглашению N 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества от 06.09.2010 N 18, отказано; в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18 отказано; с общества с ограниченной в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 6000 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Аква-Сервис" и администрация обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ООО "Аква-Сервис" в апелляционной жалобе и дополнении к ней просит решение суда в части удовлетворении исковых требований отменить. Утверждает о том, что: решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права; судом не указаны мотивы, по которым он отклонил доводы ответчика, отсутствует оценка доказательств представленных ответчиком, отсутствуют указания на применимые нормы права; истцом заявлено исковое требование о признании недействительности сделки, а не о ее ничтожности; судом не применен срок исковой давности, о котором было заявлено ответчиком.

Администрация, в своей апелляционной жалобе, просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18, принять по делу новый судебный акт, которым указанное требование удовлетворить. Считает ошибочными выводы суда о том, что "учитывая наличие заявлений о зачете, подписанных со стороны истца актов оказанных услуг (представленных в материалы дела), основания для расторжения договора аренды N 18 в связи с невнесением более двух раз арендных платежей, отсутствуют", поскольку в материалах дела имеется только два акта выполненных работ, подписанных администрацией на сумму 60000 руб. и 140000 руб. соответственно, при этом, судом не приняты во внимание возражения администрации по работам, стоимость которых предъявлена к зачету.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме, в обоснование которых огласил жалобу, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отклонил доводы апелляционной жалобы общества.

Представитель общества отклонил доводы апелляционной жалобы Администрации, а на удовлетворении своей апелляционной жалобы настаивал.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, администрацией Волочаевского городского поселения (арендодатель) и ООО "Аква-Сервис" (арендатор) на основании проведенного 26.08.2010 конкурса на право заключения договора заключен договор N 18 от 06.09.2010 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Волочаевского городского поселения.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за номером 79/79-01/004/2011-390.

Перечень переданного в аренду имущества указан в приложении N 1 к договору N 18: объекты, расположенные по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, п. Волочаевка-2, ул. Клубная, д.17а: здание мастерских и гаража, здание оборота воды, станция обезжелезивания, башня водонапорная, колодец водозаборный, резервуар для воды, водоводы напорные (N п/п 7), водоводы напорные (N п/п), водовод всасывающий; сеть водоснабжения, п. Волочаевка-2, до жилого дома по ул. Советской, 31, сеть водоснабжения, п. Волочаевка-2, по ул. Шевченко, 2, сеть разводящая водоснабжения, п. Волочаевка-2, сеть водонапорная разводящая, водоснабжения, п. Волочаевка-2, сеть водоснабжения наружная, п. Волочаевка-2.

Согласно акту приема-передачи имущество передано ООО "Аква-Сервис" 06.09.2010.

ООО "Аква-Сервис" Управлением по недропользованию по Еврейской автономной области 19.10.2011 выдана лицензия БИР 00358 ВР с целевым назначением - разведка и добыча питьевых подземных вод на водозаборе п. Волочаевка-2. Участок недр расположен: п. Волочавка-2, МО "Волочаевское городское поселение" Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области. Участок недр имеет статус горного отвода. Дата окончания лицензии 31.12.2031.

01.11.2014 администрацией и ООО "Аква-Сервис" подписано соглашение N 2 о расторжении договора аренды имущества N 18.

Определением Арбитражного суда от 26.05.2016 (Приложение N 5) в рамках дела N А16-444/2015 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Аква-Сервис" удовлетворено заявление арбитражного управляющего ООО "Аква-Сервис" Тена Н.Н. о признании недействительными, в том числе, записи в Единый государственный реестр прав от 17.09.2015 о государственной регистрации расторжения договора аренды от 06.09.2010 N 18; об обязании управления Росреестра по ЕАО восстановить государственную регистрацию договора аренды от 06.09.2010 N 18.

Таким образом, арендные отношения администрации и ООО "Аква-Сервис" в рамках договора N 18 продолжены.

07.06.2016 главой администрации, внешним управляющим ООО "Аква-Сервис" и его помощником составлен акт осмотра имущества - комплекса водоснабжения и водоотведения поселения, эксплуатируемого ООО "Восток- Сервис" и подлежащее возврату администрации для дальнейшей передачи ООО "Аква-Сервис". В акте составляющие его лица отразили состояние имущества на момент его передачи ответчику.

18.08.2016 администрацией и обществом подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды имущества.

30.10.2017 администрацией в адрес ООО "Аква-Сервис" направлено уведомление о наличии у общества задолженности по арендной плате по договору аренды N 18 в размере 374836 рублей за период с 18.08.2016 по 01.10.2017. Поскольку арендатором более двух раз подряд не внесены арендные платежи, предложено подписать соглашение о расторжении договора аренды. В случае не подписания указано на возможность обращения в суд с иском о расторжении договора по причине нарушения арендатором его условий.

20.11.2017 администрация обратилась к ООО "Аква-Сервис" с письмом в отношении дополнительного соглашения N 1 к договору аренды N 18, указывая, что оно имеет неточности, содержит недостоверные факты и противоречит действующему законодательству, при этом, предложено признать дополнительное соглашение недействительным и подписать соответствующее соглашение

В связи с отказом ответчика от подписания соглашений о недействительности соглашения N 1 к договору аренды N 18, соглашения о расторжении договора аренды N 18, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В абзаце 3 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением определенных данной частью случаев.

Согласно части 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" во исполнение положений части 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила проведения конкурса) и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (далее - Перечень).

Системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод пунктом 8 Перечня отнесены к видам имущества, в отношении которого заключение указанных в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.

Договор аренды N 18 заключен по итогам проведенного конкурса, что соответствует требованиям Закона о защите конкуренции.

В соответствии с пунктом 41 Правил проведения конкурса к конкурсной документации должен быть приложен проект договора (в случае проведения конкурса) по нескольким лотам - проект договора в отношении каждого лота), который является неотъемлемой частью конкурсной документации.

В соответствии с пунктом 5 Правил проведения конкурса определение предмета и существенных условий договора, утверждение проекта договора, конкурсной документации, документации об аукционе, определение условий конкурсов или аукционов и их изменение, а также подписание договора осуществляются организатором конкурса.

При этом требования, которые должна или может содержать конкурсная документация, а также требования, которые не допускается включать в конкурсную документацию, установлены разделом VII (XVII) Правил.

Таким образом, организатор конкурса самостоятельно решает вопрос по установлению в конкурсной документации и проекте договора условия оплаты содержания и ремонта имущества, а также условия о досрочном расторжении такого договора в случае нарушения его условий при пользовании и (или) владении муниципальном имуществом.

В соответствии с подпунктами 16 пункта 40 Правил конкурсная документация, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса (аукциона), должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в пункте 98 указанных Правил, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Пунктом 98 Правил о проведения конкурсов предусмотрено, что договор заключается с участником конкурса на условиях, названных в поданной им заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации; при заключении и (или) исполнении договора его цена не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

По запросу суда, с целью подтверждения соблюдения порядка заключения договора аренды N 18, администрацией представлена конкурсная документация, утвержденная главой администрации.

В предмет конкурса входило 3 лота, объекты, предназначенные для оказания услуг теплоснабжения (Лот N 1), водоснабжения (Лот N 2), водоотведения (Лот N 3).

Минимальный размер годовой арендной платы без учета НДС по Лоту N 2 (объекты водоснабжения) установлен в конкурсной документации в размере 345676,56 руб.

Раздел 13 конкурсной документации содержал условия, согласно которым, победитель конкурса обязан заключить договор аренды имущества на условиях, установленных поданной заявкой, составленной в соответствии с конкурсной документацией.

В качестве правового обоснования требования о признании дополнительного соглашения N 1 недействительным, истец ссылается на нарушение положений Закона о водоснабжении, вступившего в законную силу с 01.01.2013, то есть после заключения договора аренды N 18.

В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Закон о водоснабжении такой оговорки не содержит.

Вместе с тем, при заключении дополнительных соглашений, изменяющих размер арендной платы, права и обязанности сторон, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ), в связи с чем, применение положений Закона о водоснабжении при рассмотрении требования о признании недействительным дополнительного соглашения N 1 от 18.08.2016, правомерно, что также подтверждается и самим ответчиком, поскольку при составлении проекта оспариваемого соглашения ООО "Аква-Сервис", общество при изменении редакции пункта 1.4 договора аренды N 18 включило ссылку на пункты 1, 2 Закона о водоснабжении.

Пункт 1.4 договора аренды N 18 от 06.09.2010 устанавливает, что состояние арендуемого объекта отражено в акте приема-передачи. Данное условие соответствует пункту 1.4 проекта договора аренды, содержащегося в конкурсной документации.

Пунктом 1 дополнительного соглашения N 1 пункт 1.4 договора аренды N 18 изложен в новой редакции: "До 26.06.2016 объект аренды находился у другого лица по недействительному договору аренды, в связи с чем, ООО "Аква- Сервис" не отвечает за недостатки имущества и любые последствия, вызванные этим обстоятельством.

Передаваемое арендатору имущество не соответствует пунктам 1, 2 статьи 23 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ (с изм. и доп.) "О водоснабжении и водоотведении".

Следовательно, пункт договора 1.4 в редакции соглашения N 1 ограничивает ответственность арендатора, оказывающего услуги водоснабжения населению и юридическим лицам, на территории п. Волочаевка-2.

Между тем, в материалах дела отсутствует информация о том, в каком состоянии находилось имущество в 2011 году в момент расторжения договора аренды N 18, как изменились его характеристики, износ за период с 01.11.2011 до его возврата ООО "Аква-сервис".

Доказательств возникновения недостатков имущества в период с 01.11.2011 по 07.06.2014, не существовавших на дату заключения договора аренды от 06.09.2010, а также на дату его расторжения 01.11.2011 в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пункт 1 статьи 23 Закона о водоснабжении устанавливают обязанность организации подавать питьевую воду, соответствующую установленным требованиям. Пункт 2 указанной статьи - обязанность органа местного самоуправления обеспечить условия, необходимые для организации подачи питьевой воды.

Соотношение состояния переданного в аренду имущества и обязанностей арендатора и арендодателя не раскрыто.

Общество осуществляет деятельность по водоснабжению, используя переданное в аренду имущество. В расторжении договора аренды N 18 не заинтересовано, что следует из позиции по настоящему спору.

Пункт 1.4 договора аренды изменен в нарушение положений Закона о конкуренции.

Кроме того, пунктом 3 дополнительного соглашения N 1 внесены изменения в порядок действия пунктов 3.4.5, 3.4.7, 3.4.13, 4.3 договора аренды N 18, указано, что эти пункты вступают в силу с момента подписания арендатором и арендодателем дополнительного соглашения из смысла, которого будет исходить, что объект аренды находится в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию, а также соответствует понятию надлежащего качества.

Пункт 3.4.10 договора аренды N 18 (обязанность арендатора обеспечивать качественное предоставление услуг) исполняется арендатором с учетом положений настоящего дополнительного соглашения, то есть арендатор не отвечает за качество предоставляемой коммунальной услуги, если причины некачественной коммунальной услуги вызваны состоянием имущества в силу нарушения Арендодателем положений Закона о водоснабжении, за которые арендатор ответственности не несет в соответствии с условиями настоящего дополнительного соглашения.

Как указано выше, ООО "Аква-Сервис" заинтересовано в продолжении арендных отношений. При этом в силу положений пункта 1 статьи 23 Закона о водоснабжении организация, осуществляющая холодное водоснабжение с использованием централизованной системы холодного водоснабжения, обязана подавать абонентам питьевую воду, соответствующую установленным требованиям, с учетом особенностей, предусмотренных этой же статьей и частью 7 статьи 8 названного Федерального закона.

Данное требование закона является императивным. В случае невозможности исполнения данной обязанности организация имела право на досрочное расторжение договора аренды.

Более того, обязанность по обеспечению качественности предоставления коммунальных услуг ответчик принял на себя при подаче заявки на заключение договора аренды N 18.

Доказательств совершения действий, направленных на расторжение договора аренды N 18 в связи с невозможностью выполнения обязательств арендатором по обеспечению качества питьевой подачи воды, в материалы дела не представлено.

Изменение договора аренды N в указанной части является нарушением статьи 17.1 Закона о конкуренции, пункта 98 Правил о проведения конкурсов, пункта 1 статьи 23 Закона о водоснабжении.

Пункт 2 дополнительного соглашения N 1 изменил редакцию пункта 2.1 договора аренды N 18, устанавливающего размер ежемесячной арендной платы.

По итогам конкурса договор аренды N 18 заключен с предложенной ООО "Аква-Сервис" стоимостью арендной платы в месяц 31332,42 руб. (375989,04 руб. в год).

Согласно новой редакции пункта 2.1 договора аренды N 18 ежемесячная арендная плата составляет 26774,50 руб., годовая - 321294 руб.

Пунктом 98 Правил проведения конкурсов предусмотрено, что договор заключается с участником конкурса на условиях, названных в поданной им заявке на участие в конкурсе.

В пунктах 2.4, 2.5 проекта договора в конкурсной документации, а также в договоре аренды N 18 предусмотрено, что арендная плата может быть пересмотрена в случаях изменения цен и тарифов. Требование о пересмотре арендной платы направляется другой стороне с возможностью ознакомления с изменениями до наступления соответствующего платежа. Арендная плата также может быть пересмотрена и изменена в случае замены за счет собственных средств арендатора отдельного имущества, вышедшего из строя при нормальном технологическом износе.

При внесении изменений в договор аренды N 18 ссылка на наличие вышеуказанных обстоятельств отсутствует. Состав имущества, переданного в аренду, не изменен.

В соответствии с частью 8 статьи 17.1 Закона о конкуренции (в редакции, действующей на момент заключения дополнительного соглашения) при заключении и (или) исполнении договоров их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Следовательно, имеется императивное правило о недопустимости уменьшения цены договора в период его исполнения.

Уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Закона о защите конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 вышеупомянутого закона.

Учитывая изложенное, уменьшение размера арендной платы не соответствует части 8 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции, действующей в период заключения дополнительного соглашения N 1, пункту 98 Правил проведения конкурса.

Истец, указывая на ничтожность пункта 3 дополнительного соглашения N 1, приводит доводы об исключении пунктов 3.1.4, 3.4.20 из договора аренды имущества N 18; пункта 4 - в связи с исключением пункта 4.6 договора аренды 4.6, пункта - в результате исключения раздела 6 договора аренды N 1 "Досрочное расторжение договора", пункта 6 - внесение в договор аренды имущества от 06.09.2010 N 18 пункта 7.5, исключающего право на односторонний отказ от договора, одностороннее расторжение договора как во внесудебном, так и в судебным порядке.

Как следует из текста дополнительного соглашения N 1 указанными изменениями ограничено право арендодателя на досрочное расторжение договора, досрочный отказ от договора, и на возврат ему имущества в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа.

В пункте 2 статьи 1 ГК РФ предусматривается, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Право сторон (как арендодателя, так и арендатора) на досрочное расторжение договора аренды, на отказ от договора императивно установлено статьями 610, 619 и 620 ГК РФ и не может быть ограничено соглашением сторон.

Положения дополнительного соглашения N 1 (пункт 3, пункт 4 дополнительного соглашения N 1, пункт 5 (исключение раздела 6 "Досрочное расторжение договора" из договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18, пункт 6 (внесение в договор аренды имущества от 06.09.2010 N 18 пункта 7.5), ограничивающее право на досрочное расторжение (отказ от договора в одностороннем порядке) являются ничтожными.

Пунктом 3.3.3 договора аренды N 18 установлено право арендатора исполнять договор своими силами и (или) с привлечением других лиц, при этом арендатор несет ответственность за действия других лиц как за свои собственные.

Пунктом 3 дополнительного соглашения N 1, указанный пункт изменен, исключена ответственность ООО "Аква-Сервис" за действия других лиц, как за свои собственные.

Между тем, согласно статье 403 ГК РФ должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.

В Законе о водоснабжении, в положениях ГК РФ ответственность за эксплуатацию, содержание имущества возлагается непосредственно на арендаторов имущества.

Привлечение третьих лиц в рамках оказания услуг водоснабжения является личным риском арендатора, который обязан нести ответственность за исполнение обязательств третьими лицами. Ограничение данной обязанности не соответствует статье 17.1 Закона о конкуренции, пункту 98 Правил проведения конкурсов.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции, действующей в рассматриваемый период) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Исполнение дополнительного соглашения N 1 к договору аренду N 18 началось не ранее даты его заключения - 18.08.2016, в связи с чем, срок исковой давности администрацией не пропущен.

Учитывая изложенное, требования администрации о признании недействительным дополнительного соглашения N 1 от 18.08.2016 к договору аренды имущества N 18, в части: пункта 1 (изменение пункта 1.4 договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18); пункта 2 (изменение пункта 2.1 договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18 в части изменения размера арендной платы); пункта 3 (исключение пунктов 3.1.4, 3.4.20 из договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18; изменение редакции пункта 3.3.3 договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18; изменение действия пунктов 3.4.5, 3.4.7, 3.4.13, 3.10, 4.3 договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18); пункта 4 (исключение пункта 4.6 из договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18); пункта 5 (исключение раздела 6 "Досрочное расторжение договора" из договора аренды имущества от 06.09.2010 N 18); пункта 6 (внесение в договор аренды имущества от 06.09.2010 N 18 пункта 7.5) правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

В удовлетворении требования о признании недействительным положений пункта 6 договора аренды N 18 в части внесения в договор аренды имущества от N 18 пунктов 7.9, 7.10, 7.11, 7.12 судом первой инстанции верно отказано, поскольку указание на внесение в договор N 18 пунктов 7.9, 7.10, 7.11, 7.12 является технической ошибкой, в связи с чем, в данной части дополнительное соглашение оценке исходя из его действительности либо недействительности не подлежит.

Поскольку указанной сделкой - дополнительным соглашением N 1 стороны в нарушение требований закона установили иной порядок пользования и расчетов за муниципальное имущество, не предусмотренный условиями публичного конкурса, это является основанием для признания дополнительного соглашения N 1 к договору аренды N 18 не соответствующим требованиям закона и ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 06.10.2016 по делу N 304-ЭС16-5762, от 25.02.2016 N 301-ЭС15-13990.

Администрацией заявлено требование о расторжении договора аренды N 18 в связи с просрочкой внесения арендной платы более двух раз подряд.

Рассмотрев указанное требование, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения в силу следующего.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке даже после уплаты долга, при условии соблюдения разумного срока для предъявления иска о расторжении договора.

Согласно проекту договора, утвержденного в составе конкурсной документации, заказчиком проведен конкурс на право заключения договора аренды на следующих условиях: п. 2.2 договора - указанная в пункте 2.1 ежемесячная сумма арендной платы используется арендатором самостоятельно для выполнения капитального ремонта, реконструкции и модернизации переданного по договору аренды N 18 имущества.

В соответствии с подписанным сторонами договором аренды N 18 по итогам конкурса изменен порядок расчётов, указано, что арендная плата вносится ежемесячно не позднее 20 числа месяца следующего за отчетным.

Согласно пункту 3.4.5 договора аренды в редакции договора аренды от 06.09.2010 арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (в том числе, имущества общего пользования- фасада здания, крыльца, и территории, прилегающей к зданию); производить за свой счет и за счет арендной платы капитальный ремонт; осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) имущества и не прекращать (не приостанавливать) эту деятельность без согласия арендодателя.

В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования; для зачета достаточно заявления одной стороны.

В материалы дела ответчиком представлены письма о проведении зачетов, суммы по зачетам складываются из обязательств администрации перед ответчикам по оплате услуг по водоснабжению, текущему ремонту имущества, переданного в аренду, а также по очитке придомовых колодцев и подвалов (выполнение указанных работ зафиксировано в актах, подписанных администрацией и ответчиком без замечаний).

На основании статьи 410 ГК РФ, в соответствии с разъяснением, данным в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", письма о проведении зачетов, акты выполненных работ, являются допустимым способом прекращения обязательства по арендной плате по договору аренды N 18.

Сделка по зачету встречных однородных требований считается совершенной в момент получения контрагентом заявления о зачете.

Само по себе оспаривание лицом, получившим заявление о зачете, наличия, не исполненного им обязательства, требование из которого было предъявлено к зачету, не может рассматриваться в качестве основания для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным.

Таким образом, учитывая наличие заявлений о зачете, подписанных со стороны истца актов оказанных услуг (представленных в материалы дела), основания для расторжения договора аренды N 18 в связи с невнесением более двух раз арендных платежей, отсутствуют.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования администрации подлежат частичному удовлетворению.

Таким образом, судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм материального и процессуального права, с выяснением всех обстоятельств дела и оценкой доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Доводы заявителей жалоб в целом не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 18 апреля 2018 года по делу N А16-2697/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аква-Сервис" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Исполнительный лист выдать Арбитражному суду Еврейской автономной области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Вертопрахова

Судьи

Е.Г. Харьковская А.П. Тищенко