Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2018 г. N 03АП-2778/18

г. Красноярск

06 июля 2018 г.

Дело N А33-19728/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "05" июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "06" июля 2018 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.

при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.

при участии:

от истца по первоначальному иску - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Беляева А.В., представителя по доверенности от 21.05.2018 N 81;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 17 апреля 2018 года по делу N А33-19728/2017, принятое судьёй Петроченко Г.Г.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - истец, Департамента) (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТЕМПСТРОЙ" (далее - ответчик, ООО "ТЕМПСТРОЙ") (ИНН 2446030422, ОГРН 1082468044449) о взыскании 533 016 рублей долга за период с 06.03.2017 по 31.07.2017, 12 954 рублей 43 копеек пени за период с 11.03.2017 по 31.07.2017 по договору аренды от 08.12.2016 N 1481, о расторжении договора аренды от 08.12.2016 N 1481, об обязании возвратить земельный участок общей площадью 5 828 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Дорожная.

Заявление принято к производству суда. Определением от 25.09.2017 возбуждено производство по делу.

Определением от 04.09.2017 по делу N А33-21292/2017 арбитражным судом в составе судьи Петроченко Г.Г. к производству принято исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ТЕМПСТРОЙ" к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о взыскании 397005 рублей неосновательного обогащения в виде задатка для участия на торгах, 22 000 рублей убытков государственной пошлины за регистрацию договора аренды, 31 320 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением от 04.09.2017 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент муниципального заказа администрации г. Красноярска, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением от 27.10.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. Определением от 28.11.2017 привлечен в качестве ответчика - Департамент муниципального заказа администрации г. Красноярска.

Определением от 11.01.2018 производство по делу прекращено в части исковых требований о взыскании 31 320 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, в части исковых требований к Департаменту муниципального заказа администрации г. Красноярска. Определением от 11.01.2018 судебное разбирательство по делу А33-21292/2017 отложено на 06.03.2018 в 09 час. 00 мин.

Определением от 06.03.2018 дела N А33-19728/2017 и А33-21292/2017 объединены в одно производство с учетом оснований исковых требований по указанным делам - договора аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481, объединенному делу присвоен номер А33-19728/2017.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17.04.2018 исковые требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к ООО "ТЕМПСТРОЙ" удовлетворены частично, расторгнут договор аренды от 08 декабря 2016 N 1481 ООО "ТЕМПСТРОЙ" и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, суд обязал ООО "ТЕМПСТРОЙ" возвратить Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 24:50:02 00 025:1112 общей площадью 5 828 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Дорожная, полученный по договору аренды от 08 декабря 2016 N1481 и акту приема передачи, в остальной части исковых требований отказано.

Исковые требования ООО "ТЕМПСТРОЙ" к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска удовлетворены, с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу ООО "ТЕМПСТРОЙ" взыскано 397 005 рублей задатка, 10 940 рублей 10 копеек судебных расходов по государственной пошлине.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец по первоначальному иску обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении исковых требований ООО "ТЕМПСТРОЙ" отказать, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ссылается на разъяснения, изложенные в абзацах 2, 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 05.07.2018.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что обжалует решение в части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента и удовлетворения исковых требований ООО "ТЕМПСТРОЙ".

Поскольку от лиц, участвующих в деле, возражения не поступили, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

03.11.2016 общество с ограниченной ответственностью "ТЕМПСТРОЙ" платежным поручением N 11 перечислило получателю - (УФК по Красноярскому краю (департамент муниципального заказа администрации города) денежную сумму в размере 397 005 рублей (без НДС) в качестве задатка для участия в тогах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: ул. Дорожная, 24:50:0200025:1112.

Далее по п.п. от 09 ноября 2016 года N 652599 задаток был перечислен департаментом заказа в департамент имущества.

На основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от 07.11.2016, распоряжения администрации города Красноярска от 23.09.2016 N 5006-недв, извещения о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель, департамент) и обществом с ограниченной ответственностью "Темпстрой" (арендатор, общество) подписан договор аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов с наложением зон с особыми условиями использования территорий: рекомендуемой зоны с особыми условиями использования территорий (санитарные разрывы железной дороги), санитарно-защитной зоны при размещении. Реконструкции промышленных объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровья человека, в составе коммунально-складской зоны (П-3_, охранной зоны инженерных сетей электроснабжения, с кадастровым номером 24:50:0200025:1112, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. Дорожная, для использования в целях строительства складских объектов в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 5828 кв.м., в том числе 1902кв.м - охранная зона. Участок передается по акту-приема-передачи.

Срок аренды участка установлен с 18.11.2016 по 17.05.2022 (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 3.5. договора, внесенный арендатором задаток засчитывается в счет арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.6. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата.

В пункте 4.4.2. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендодателем арендатору.

В кадастровом паспорте от 09.11.2016 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200025:1112 указана категория земель - земли населенных пунктов, вид раз-решенного использования - размещение складских объектов.

Согласно расчету департамента у общества за период с 06.03.2017 по 31.07.2017 образовалась задолженность по внесению арендных платежей в размере 533 016 рублей. На указанную сумму департамент в соответствии с пунктом 5.2. договора аренды начислил неустойку за период с 11.03.2017 по 31.07.2017 в размере 12 954 рублей 43 копеек.

Указанные обстоятельства послужили основанием для направления департаментом обществу предарбитражного предупреждения от 11.07.2017 N 1736 с требованием погасить сумму долга и пени. Претензия оставлена без ответа и исполнения.

Согласно уведомлению от 03.11.2017 N КУВД-002/2017-353581/1 государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200025:17 по адресу: 660048, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Дорожная, д. 38, приостановлена до 03.12.2017 в связи с тем, что заявителем - муниципальным образованием город Красноярск - не представлены документы, свидетельствующие о возникновении, наличии права муниципального образования город Красноярк на указанный земельный участок. в целях устранения сомнений, Управлением Росреестра направлен межведомственный запрос от 13.11.2017 N 28148-Ш в администрацию Города Красноярска с просьбой предоставить надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих возникновение, наличие права на земельный участок.

04.12.2017 Управлением Росреестра по Красноярскому краю в государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета отказано (уведомление от 04.12.2004 N КУВД-002/2017-353581/3) в связи со следующим: согласно полученному ответу администрации города Красноярска на запрос от 13.11.2017 N 28148-Ш земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200025:17 в реестре муниципальной собственности не числится; в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации вещных либо обязательственных прав органов муниципального образования город Красноярск, а также казенных предприятий, государственных унитарных предприятий или некоммерческих организаций, созданных органами муниципального образования город Красноярск, на заявленный земельный участок; в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права муниципального образования город Красноярск на какое-либо здание, строение, сооружение, расположенное на заявленном земельном участке.

21.12.2016 Управлением Росреестра по Красноярскому краю приостановлена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481 в связи с отсутствием в ЕГРН записи о регистрации права собственности муниципального образования город Красноярск на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200025:1112.

19.01.2017 Управлением Росреестра по Красноярскому краю отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481 (уведомление от 19.01.2017 N 24/001/118/2016-5856) в связи со следующим: земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200025:1112, являющийся предметом договора аренды, образован из земельных участков, собственность на которые разграничена и земельного участка, собственность на который не разграничена в соответствии с пунктом 3 статьи 3.1. N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; государственная регистрация обременения прав возможна при условии наличия в ЕГРН записи о праве собственности на объекты недвижимости, в отношении которого установлено обременение; при проведении правовой экспертизы установлено, что по данным ЕГРН запись о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200025:1112 за муниципальным образованием город Красноярск отсутствует.

В связи с отказом в государственной регистрации договора аренды земельного участка общество в адрес департамента направлена претензия с требованием возвратить сумму задатка в размере 397 005 рублей, а также оплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

В ответ на казанную претензию департамент (письмо от 01.12.2017 N 19285) отказал обществу в возврате суммы задатка, пояснив. Что возврат суммы задатка возможен на основании решения суда.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от 07.11.2016, распоряжения администрации города Красноярска от 23.09.2016 N 5006-недв, извещения о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель, департамент) и обществом с ограниченной ответственностью "Темпстрой" (арендатор, общество) подписан договор аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов с наложением зон с особыми условиями использования территорий: рекомендуемой зоны с особыми условиями использования территорий (санитарные разрывы железной дороги), санитарно-защитной зоны при размещении, реконструкции промышленных объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровья человека, в составе коммунально-складской зоны (П-3_, охранной зоны инженерных сетей электроснабжения, с кадастровым номером 24:50:0200025:1112, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. Дорожная, для использования в целях строительства складских объектов в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 5828 кв.м., в том числе 1902 кв.м - охранная зона. Участок передается по акту-приема-передачи.

Срок аренды участка установлен с 18.11.2016 по 17.05.2022 (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи).

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Срок аренды земельного участка по договору аренды от 08.12.2016 N 1481 установлен с 18.11.2016 по 17.05.2022 (пункт 2.1. договора).

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, указанный договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым для третьих лиц с момента такой регистрации.

19.01.2017 Управлением Росреестра по Красноярскому краю отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481 (уведомление от 19.01.2017 N 24/001/118/2016-5856) в связи со следующим: земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200025:1112, являющийся предметом договора аренды, образован из земельных участков, собственность на которые разграничена и земельного участка, собственность на который не разграничена в соответствии с пунктом 3 статьи 3.1. N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; государственная регистрация обременения прав возможна при условии наличия в ЕГРН записи о праве собственности на объекты недвижимости, в отношении которого установлено обременение; при проведении правовой экспертизы установлено, что по данным ЕГРН запись о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200025:1112 за муниципальным образованием город Красноярск отсутствует.

Согласно расчету департамента у общества за период с 06.03.2017 по 31.07.2017 образовалась задолженность по внесению арендных платежей в размере 533 016 рублей. На указанную сумму департамент в соответствии с пунктом 5.2. договора аренды начислил неустойку за период с 11.03.2017 по 31.07.2017 в размере 12 954 рублей 43 копеек.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании с общества суммы долга и пени по договору аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481 обоснованно исходя из следующего.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей предусмотрена разделом 3 договора аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481 и вытекает из правовой природы арендных правоотношений.

В силу пункта 1 статьи 516 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 4.4.2. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Из пункта 1.1. договора аренды следует, что земельный участок предоставлен обществу в целях строительства складских объектов в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Таким образом, целевое назначение участка предусматривает его предоставление под строительство. При этом в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо представить, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок. В соответствии с действующим законодательством приступать к строительству без получения разрешения на строительство запрещено. Использование земельного участка не по назначению также запрещено.

С учетом изложенного, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 08.12.2016 N 1481 повлекло невозможность использования арендатором предоставленного ему в аренду земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и в целях, предусмотренных договором: осуществление строительства складских помещений, независимо от фактического получения земельного участка во владение по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Из уведомления Управления Росреестра по Красноярскому краю от 19.01.2017 N 24/001/118/2016-5856 следует, что в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481 отказано в связи со следующим: земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200025:1112, являющийся предметом договора аренды, образован из земельных участков, собственность на которые разграничена и земельного участка, собственность на который не разграничена в соответствии с пунктом 3 статьи 3.1. N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; государственная регистрация обременения прав возможна при условии наличия в ЕГРН записи о праве собственности на объекты недвижимости, в отношении которого установлено обременение; при проведении правовой экспертизы установлено, что по данным ЕГРН запись о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200025:1112 за муниципальным образованием город Красноярск отсутствует.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481 не зарегистрирован в установленном порядке органами Росреестра в связи с отсутствием надлежащим образом оформленных прав муниципального образования город Красноярск на земельный участок, являющийся предметом договора. Отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481 в установленном порядке не оспорен. Указанные обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем исполнении департаментом своих обязательств по договору аренды от 08.12.2016 N 1481.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований департамента о взыскании с общества суммы долга по арендной плате за период с 06.03.2017 по 31.07.2017 в размере 533 016 рублей и начисленной на указанную сумму неустойки в размере 12 954 рублей 43 копеек за период с 11.03.2017 по 31.07.2017.

Департаментом также заявлены исковые требования о расторжении договора аренды от 08.12.2016 N 1481, об обязании возвратить земельный участок общей площадью 5 828 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Дорожная, которые удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется.

В рамках настоящего дела судом рассматривается также требование общества с ограниченной ответственностью "ТЕМПСТРОЙ" к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о взыскании 397 005 рублей задатка для участия на торгах.

Как следует из материалов дела 03.11.2016 ООО "ТЕМПСТРОЙ" платежным поручением N 11 перечислило получателю - (УФК по Красноярскому краю (департамент муниципального заказа администрации города) денежную сумму в размере 397 005 рублей (без НДС) в качестве задатка для участия в тогах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: ул. Дорожная, 24:50:0200025:1112.

Далее по п.п. от 09 ноября 2016 года N 652599 задаток был перечислен департаментом заказа департаменту имущества.

На основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от 07.11.2016, распоряжения администрации города Красноярска от 23.09.2016 N 5006-недв, извещения о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель, департамент) и обществом с ограниченной ответственностью "Темпстрой" (арендатор, общество) подписан договор аренды земельного участка от 08.12.2016 N 1481.

Согласно пункту 3.5. договора, внесенный арендатором задаток засчитывается в счет арендной платы.

В силу пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Как следует из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Учитывая, что договор аренды от 08.12.2016 N 1481 не зарегистрирован в установленном порядке по вине арендодателя - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, у общества отсутствовала возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, обязанность общества по внесению арендных платежей по договору аренды, также как и обязанность по внесению платы за фактичекское использование земельного участка у общества не возникла.

С учетом изложенного и, исходя из смысла положений статей 380, 381, пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 3.5. договора аренды, требование ООО "Темпстрой" о взыскании с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска суммы задатка за участие в тогах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: ул. Дорожная, 24:50:0200025:1112 в размере 397 005 рублей обосновано признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Департамент ссылается на разъяснения, изложенные в абзацах 2, 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанной позицией заявителя апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Действительно, исходя из вышеизложенных разъяснений законодательства, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Вместе с тем, Департамент, ссылаясь на вышеизложенные разъяснения законодательства не учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства, либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

На основе представленных в дело доказательств, пояснений сторон суд первой инстанции правомерно установил, что использование истцом земельного участка в соответствии с его целевым назначением невозможно.

В связи с этим отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы об имеющейся у арендатора фактической возможности использовать земельный участок и обусловленной этим обязанности вносить арендные платежи, поскольку наличие у общества интереса в пользовании участком на цели, не связанные с осуществлением строительства складских помещений (в соответствии с видом разрешенного использования и в целях, предусмотренных договором), Департаментом не доказано.

Исходя из изложенного, требования Департамента о взыскании с общества долга по арендной плате и пени правомерно оставлены без удовлетворения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, исходя из приведенных положений, задаток является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон договорных обязательств. При этом последствия в виде потери задатка либо уплаты его в двойном размере допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила нарушение и ответственна за неисполнение договора.

Принимая во внимание то обстоятельство, что использование переданного в аренду земельного участка по целевому назначению - для строительства объекта оказалось невозможным, нельзя признать исполненной предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по предоставлению земельного участка в соответствии с условиями договора.

Поскольку в рассматриваемом случае имеет место нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон договора, суд правомерно признал обоснованным и полностью удовлетворил требование истца о взыскании суммы невозвращенного задатка.

Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы, который от ее уплаты освобожден в установленном законом порядке.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 17 апреля 2018 года по делу N А33-19728/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

Н.Н. Белан Л.Е. Споткай