Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2018 г. N 08АП-5076/18

город Омск

09 июля 2018 г.

Дело N А81-9749/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Аристовой Е.В., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5076/2018) муниципального унитарного предприятия "Уренгойгеолстрой" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06 марта 2018 года по делу N А81-9749/2017 (судья Крылов А.В.), по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН 8911004036, ОГРН 1028900860174) к муниципальному унитарному предприятию "Уренгойгеолстрой" (ИНН 8911001194, ОГРН 1028900859294), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Птах Наталья Геннадьевна; индивидуальный предприниматель Дёмочкина Марина Сергеевна; Администрация муниципального образования поселок Уренгой, общество с ограниченной ответственностью "Академия Транссервиса", Территориальное управление Росимущества в Ямало-Ненецком автономном округе,

о расторжении договора аренды земельных участков,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному унитарному предприятию "Уренгойгеолстрой" (далее - предприятие, ответчик) о расторжении договора аренды от 14.12.2012 N 1126-12 земельных участков, об обязании освободить следующие земельные участки:

- площадью 88 657 кв.м., кадастровый номер 89:05:020301:21, разрешенное использование - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, фактическое использование - территория пилорамы и причала (столярный цех, лесопильный цех), местоположение - ЯНАО, п.г.т. Уренгой, промзона "Южная", строение 8, 9;

- площадью 27 547 кв.м., кадастровый номер 89:05:020301:24, разрешенное использование - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, фактическое использование - комплекс зданий и сооружений (теплый склад, стоянки РМУ N 1 и N 2, административное здание, здание магазина, гараж на 20 автомашин), местоположение - ЯНАО, Пуровский район, п.г.т. Уренгой, промзона "Северная", строение 28, 29, 30, 31; мкр. 1, д. 1.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета, спора: индивидуальный предприниматель Птах Наталья Геннадьевна, индивидуальный предприниматель Дёмочкина Марина Сергеевна, Администрация муниципального образования поселок Уренгой, общество с ограниченной ответственностью "Академия Транссервиса", Территориальное управление Росимущества в Ямало-Ненецком автономном округе.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06 марта 2018 года по делу N А81-9749/2017 исковые требования удовлетворены: договор аренды от 14.12.2012 N 1126-12 земельных участков расторгнут; суд обязал предприятие передать по акту приема-передачи департаменту земельные участки.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указывает, что обязав ответчика передать истцу по акту приема-передачи только два из четырех земельных участков, суд первой инстанции фактически указал, что договор аренды расторгнут частично; юридически ответчик продолжает оставаться арендатором двух земельных участков, в отношении которых договор аренды земельных участков, с одной стороны - расторгнут, с другой - обязанность по возврату арендодателю арендуемых земельных участков на ответчика не возложена. Отмечает, что решение суда не исполнимо и предприятие не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку утратило право пользования земельными участками в связи с тем, что принадлежащие ответчику объекты недвижимости отчуждены в пользу иных лиц, которые в силу установленного гражданским и земельным законодательством принципа единства земли и расположенных на ней объектов недвижимости, являются пользователями спорных земельных участков.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет.

Судебное заседание апелляционного суда было проведено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, уведомленных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и не заявивших о его отложении (часть 3 статьи 156 АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 14.12.2012 N 1126-12 аренды земельных участков, по условиям которого, ответчику в пользование на условиях аренды предоставлены следующие земельные участки:

- площадью 88 657 кв.м., кадастровый номер 89:05:020301:21, разрешенное использование - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, фактическое использование - территория пилорамы и причала (столярный цех, лесопильный цех), местоположение - ЯНАО, п.г.т. Уренгой, промзона "Южная", строение 8, 9;

- площадью 27 547 кв.м., кадастровый номер 89:05:020301:24, разрешенное использование - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, фактическое использование - комплекс зданий и сооружений (теплый склад, стоянки РМУ N 1 и N 2, административное здание, здание магазина, гараж на 20 автомашин), местоположение - ЯНАО, Пуровский район, п.г.т. Уренгой, промзона "Северная", строение 28, 29, 30, 31; мкр. 1, д. 1;

- площадью 1 941 кв.м., кадастровый номер 89:05:020301:25, разрешенное использование - земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, фактическое использование - содержание и эксплуатация здания общежития на 80 мест и здания Вахта-40, местоположение - ЯНАО, Пуровский район, п.г.т. Уренгой, мкр. Геолог, д. 7;

- площадью 3141 кв.м., кадастровый номер - 89:05:020301:78, разрешенное использование - земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц, фактическое использование - содержание и эксплуатация гостиницы "Геолог", местоположение - ЯНАО, Пуровский район, п.г.т. Уренгой, мкр. Геолог, строение N 46.

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды устанавливается с 13.11.2012 по 12.11.2061.

В силу пункта 3.2. договора арендатор принял на себя обязательства вносить арендную плату ежеквартально, не позднее 10-го числа месяца, следующего за кварталом.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обращался в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате. Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2015 по делу N А81-1777/2015 между сторонами утверждено мировое соглашение, согласован график погашения задолженности (приложение N 1 к мировому соглашению).

Как указывает департамент, предприятие не исполняет условия мирового соглашения. Согласно представленному расчету задолженность ответчика по состоянию на 29.11.2017 составляет 4 148 205 руб. 16 коп.

В соответствии с пунктами 4.1.1., 4.4.7 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок (пункт 6 договора).

Решением Арбитражного судом Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.12.2016 по делу N А81-1430/2016 предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении имущества открыто конкурсное производство.

18.12.2017 истцом конкурсному управляющему ответчика было вручено требование от 29.11.2017 N 01-22/486 о прекращении арендных отношений и передаче земельных участков. К письму приложены соглашение о расторжении договора и акт приема земельных участков.

Как указывает истец, требования департамента предприятием не исполнены.

Выше отмечалось, что в соответствии с условиями договора в пользование ответчику были переданы земельные участки с кадастровыми номерами 89:05:020301:21, 89:05:020301:24, 89:05:020301:25, 89:05:020301:78.

В ходатайстве об уточнении исковых требований истец указал, что на земельном участке площадью 3 141 кв.м. с кадастровым номером 89:05:020301:78 расположено здание гостиницы "Геолог" по адресу: ЯНАО, Пуровский район, пос. Уренгой, ул. Геологов, д. 46. В отношении указанного объекта прекращено право собственности муниципального образования Пуровский район; 29.01.2015 объект передан по акту приема-передачи имущества в собственность муниципального образования поселок Уренгой.

На земельном участке площадью 1941 кв.м. с кадастровым номером 89:05:020301:25 расположено общежитие на 80 мест и здание Вахта-40, право собственности на который зарегистрировано Птах Н.Г. В отношении земельного участка с собственником объекта недвижимости заключен договор от 26.06.2017 N 121-17 аренды.

На земельном участке площадью 27 547 кв.м. с кадастровым номером 89:05:020301:24 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами N 89:05:020301:024:3256, 89:05:020301:0342:050000:37, 89:05:020301:0024:3257, 89:05:020301:1958, 89:05:020301:0024:110055288, 89:05:020301:0024:16055289, 89:05:020301:0024:17055287. Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество зарегистрирована собственность муниципального образования Пуровский район.

На земельном участке площадью 88657 кв.м. с кадастровым номером 89:05:020301:21 расположены объекты недвижимости: столярный цех, по адресу - ЯНАО, Пуровский район, пгт Уренгой, промбаза "Южная", строение N 9 (кадастровый номер 89:05:020301:0021:3255), согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с 09.02.2018 правообладателем указанного объекта является общество с ограниченной ответственностью "Академия Транссервиса". На объект недвижимости лесопильный цех, расположенный по адресу: ЯНАО, Пуровский район, пгт Уренгой, промбаза "Южная", строение N 8 (кадастровый номер 89:05:020301:1955) право собственности зарегистрировано за муниципальным образованием Пуровский район.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что иск подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное основание для расторжения договора установлено пунктом 4.1.1. договора.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы установлено в ходе судебного разбирательства, подателем жалобы не оспаривается.

При таких обстоятельствах, требование истца о расторжении спорного договора в связи с существенным нарушением ответчиком его условий следует признать обоснованным.

Судом первой инстанции установлено, что недвижимое имущество предприятия, расположенное на земельном участке площадью 27 547 кв.м., кадастровый N 89:05:020301:24, состоящее из: 1) Административного здания, назначение: нежилое, инвентарный номер 11055288, этажность 2, площадь 926,2 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: Ямало - Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Уренгой, Первый микрорайон, д. 1, кадастровый (или условный) номер: 89:05:020301:0024:11055288; 2) Гаража на 20 а/машин, назначение: нежилое, литер А, инвентарный номер 1705587, этажность 2, площадь 1270,4 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: Ямало - Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Уренгой, Северная часть промзоны, территория ГУЛ "УГС", кадастровый (или условный) номер: 89:05:020301:0024:170552287; 3) Тёплой стоянки РМУ, назначение: иное, этажность 1, площадь 575 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: Ямало - Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Уренгой, Первый микрорайон, д. 1, территория промбазы ГП УГС, стоянка РМУ N 1, кадастровый (или условный) номер: 89:05:020301:0024:3257; 4) Тёплой стоянки РМУ N 2, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 345 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: Ямало - Ненецкий автономный округ, Пуровский район, шт. Уренгой, промбаза "Северная", строение N 31, кадастровый (или условный) номер: 89:05:020301:1958; 5) Холодного склада, назначение: нежилое, этажность 1, площадь 656,4 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: Ямало -Ненецкий автономный округ, Пуровский район, шт. Уренгой, д. 32, Северная Промзона, кадастровый (или условный) номер: 89:05:020301:1957, реализовано конкурсным управляющим в ходе проведения открытых электронных торгов по продаже имущества предприятия от 26 октября 2017 года на электронной торговой площадке "Центр дистанционных торгов" (http://cdtrf.ru/public/., код торгов: 010720).

10.11.2017 с победителем торгов подписаны пять договоров купли-продажи перечисленного недвижимого имущества и акты приема-передачи недвижимого имущества. 08.12.2017 договоры купли-продажи переданы для государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области. Дата окончания регистрации - 19.12.2017.

Таким образом, на настоящий момент, предприятие не является владельцем недвижимого имущества на земельном участке площадью 27 547 кв.м. кадастровый N 89:05:020301:24.

Остальные объекты недвижимости ответчика, расположенные на спорных земельных участках, отчуждены на основании договоров купли-продажи от 25.07.2016 N 07/КП-16 и N 08/КП-16.

Таким образом, в настоящее время каких-либо объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, предоставленных по договору аренды от 14.12.2012 N 1126-12 земельных участков, принадлежащих на каком либо праве ответчику, не имеется. Данное обстоятельство подателем жалобы не оспаривается.

Как следует из условий спорного договора, земельные участки предоставлены предприятию под размещение принадлежащих арендатору объектов недвижимости.

Таким образом, сохранение договорных отношений с истцом по поводу пользования спорными земельными участками не соответствует цели аренды.

В соответствии со статьей 553 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на пользование земельным участком, на котором объект расположен. В связи с чем, расторжение договора аренды с ответчиком права собственников не нарушаются.

Ссылки на то, что расторжение договора аренды уменьшает стоимость отчуждаемого имущества, следует отклонить, поскольку отчуждение имело место до расторжения договора в судебном порядке.

Позиция ответчика, настаивающего на сохранении договорных отношений после выбытия из его законного владения объектов недвижимости, не обусловлена наличием подлежащего защите законного интереса, учитывая наличие длительного неисполнения обязательств по внесению арендной платы, что нарушает баланс интересов сторон. Напротив, такое поведение препятствует новым владельцем оформить права самостоятельно в установленном порядке (статья 4 АПК РФ).

Указание апеллянта на то, что решение не исполнимо и предприятие не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку утратило право пользования земельными участками в связи с тем, что принадлежащие ответчику объекты недвижимости отчуждены в пользу иных лиц, которые в силу установленного гражданским и земельным законодательством принципа единства земли и расположенных на ней объектов недвижимости, являются пользователями спорных земельных участков, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Настоящий иск обусловлен наличием договора аренды, заключенного между сторонами, сохранение которого не отвечает целям его заключения. При этом в настоящем случае усматривается нарушение баланса прав и интересов сторон. Так, ввиду наличия действующего договора аренды истец лишен возможности оформить арендные отношения с лицами, приобретшими недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, и как следствие, получать арендную плату за пользование землей. При этом ответчик, в свою очередь, будучи стороной действующего договора аренды, не исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей.

Понуждение предприятия к передаче земельных участков по акту приема-передачи направлено на юридическое закрепление факта возврата арендованного недвижимого имущества. Отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи арендованного имущества может свидетельствовать о неисполнении арендатором обязательств по возврату имущества. При этом указанный документ должен быть подписан арендодателем по договору; наличие иных пользователей для исполнения обязательств по возврату непосредственно ответчиком не имеет значения (статьи 556, 622 ГК РФ). Подписание акта не обязывает ответчика освободить земельный участок от размещенных на нем объектов.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанций приходит к выводу о том, что, удовлетворив исковые требования департамента, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие заявителя с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06 марта 2018 года по делу N А81-9749/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

Е.В. Аристова Е.Б. Краецкая