Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2018 г. N 20АП-3583/18

г. Тула

9 июля 2018 г.

Дело N А23-2744/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02.07.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.07.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Мордасова Е.В. и Большакова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Ю.А., при участии представителей заинтересованных лиц - управления экономики и имущественных отношений города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1114027004332, ИНН 4027104445) - Феллер И.С. (доверенность от 19.07.2017 N 2872/16-17), городской управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) - Феллер И.С. (доверенность от 20.07.2017 N 01/95-17-Д), в отсутствие представителя заявителя - индивидуального предпринимателя Панферовой Светланы Ивановны (г. Калуга, ОГРН 304402718800116, ИНН 402701068393), надлежащим образом извещенного, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица - городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 19.04.2018 по делу N А23-2744/2017 (судья Кретова И.А.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Панферова Светлана Ивановна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к управлению экономики и имущественных отношений города Калуги (далее - управление), городской управе города Калуги (далее - управа) о признании незаконным отказа управления, изложенного в письме от 21.02.2017 N 593/16-17, в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендованного имущества - нежилого помещения N 1 площадью 36,8 кв. м, расположенного на 1 этаже дома 23а по ул. Вишневского г. Калуги, кадастровый номер 40:26:000395:2918; обязании управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий, определяемых в части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 1 площадью 36,8 кв. м, расположенного на 1 этаже дома 23а по ул. Вишневского г. Калуги, кадастровый номер 40:26:000395:2918 (с учетом принятых судом области уточнений заявленных требований от 02.10.2017).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 19.04.2018 заявленные предпринимателем требования к управлению удовлетворены. Производство по требованиям предпринимателя к управе прекращено.

Не согласившись с решением суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, управа подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своих доводов указывает на то, что на выкуп предпринимателем был заявлен иной объект, чем тот, который находился в аренде. Указывает на ничтожность последующих договоров субаренды и отсутствие у предпринимателя права выкупа арендуемого имущества.

От предпринимателя в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он, считая принятое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений указывает на то, что им был заявлен выкуп на один и тот же объект, который ранее находился в аренде. Указывает на совершение заинтересованными лицами действий, направленных на воспрепятствование реализации его права на приобретение спорного имущества.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением малого совета Калужского областного совета народных депутатов от 17.12.1992 N 205 в соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 утвержден перечень объектов муниципальной собственности, в числе объектов указаны объекты ЖРЭУ N 16 по ул. Вишневского 23 г. Калуга (т. 2, л. 139 - 140).

Письмом управы от 13.07.2004 N 1896 уточнен адрес двухэтажного здания, где расположены помещения ЖРЭУ, указано, что правильным следует считать адрес г. Калуга ул. Вишневского 23 "А" (а не 23), поскольку по адресу ул. Вишневского 23 расположен пятиэтажный жилой дом (т. 2, л. 145).

На основании договора хозяйственного ведения от 08.11.2001 N 104 комитетом по управлению имуществом г. Калуги за муниципальным унитарным предприятием "Жилищно-эксплуатационное управление Ленинского округа" г. Калуги на праве хозяйственного ведения закреплено муниципальное имущество, перечисленное в приложении N 1, с предоставлением права владения, пользования, распоряжения закрепленным имуществом, а также правом сдавать имущество в аренду с согласия собственника (т. 4, л. 119 - 121), в том числе согласно приложению передана контора по адресу ул. Вишневского д. 23А (т. 4, л. 129).

Приказом заместителя городского Головы - начальника управления экономики и финансов города Калуги от 27.09.2004 N 276 указанное нежилое здание по адресу г. Калуга ул. Вишневского 23А включено в реестр муниципальной собственности города Калуги (т. 2, л. 17 - 18, 144).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.10.2004 за муниципальным унитарным предприятием "Жилищно-эксплуатационное управление Ленинского округа" г. Калуги на основании договора хозяйственного ведения от 08.11.2001 N 104 зарегистрировано право хозяйственного ведения на двухэтажное кирпичное здание конторы (строение 1) общей площадью 578,8 кв. м с подвалом общей площадью 312,3 кв. м, расположенное по адресу г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23А (т. 4, л. 81).

Приказом управления экономики и финансов города Калуги от 07.02.2005 утверждены изменения в пункты 1.10 и 1.11 устава МУП "ЖЭУ Ленинского округа" города Калуги, изменено полное наименование предприятия на муниципальное унитарное предприятие "Управляющая компания многоквартирными жилыми домами Ленинского округа" г. Калуги и сокращенное наименование - МУП "УК МЖД Ленинского округа" г. Калуги.

Панферова Светлана Ивановна приобрела статус предпринимателя 26.03.1997, что подтверждается свидетельством о внесении в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе (т. 3, л. 122) и выпиской из единого государственного реестра предпринимателей.

В период с 19.04.2001 по настоящее время предприниматель на основании многочисленных договоров аренды использует находящееся в муниципальной собственности нежилое помещение площадью 36,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23 А, на первом этаже.

Предприниматель 27.01.2017 обратился в управление с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23А, площадью 36,8 кв. м в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ и предоставлении отсрочки по оплате приобретаемого имущества на 5 лет (т. 1, л. 74 - 75).

Письмом управления от 21.02.2017 N 593/16-17 предпринимателю было отказано в приобретении арендованного имущества.

Отказ мотивирован тем, что между управой и предпринимателем в настоящий момент действует договор аренды муниципального недвижимого имущества от 25.06.2015 N 152. Срок действия указанного договора аренды установлен с 01.07.2015 по 30.06.2018. В связи с тем, что предыдущий договор аренды от 30.04.2015 N 152 закончил свое действие 29.05.2015, следующий договор аренды заключен 25.06.2015 N 152 сроком действия с 01.07.2015 по 30.06.2018, предприниматель не отвечает требованиям, установленным пунктом 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Предметом указанного договора является предоставление в аренду нежилого помещения общей площадью 36,80 кв. м, являющегося частью нежилого помещения общей площадью 691,50 кв. м, расположенного в здании по адресу: г Калуга, ул. Вишневского, д. 23а, тогда как предпринимателем к выкупу заявлен иной объект недвижимости, а именно: объект нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23А, площадью 36,8 кв. м.

На основании вышеизложенного управление посчитало, что продажа арендуемого предпринимателем помещения с использованием механизма преимущественного права выкупа будет являться нарушением действующего законодательства.

Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился в Арбитражный суд Калужской области с настоящим заявлением.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у предпринимателя права на выкуп арендуемого помещения, в связи с чем признал незаконным отказ управления, изложенный в письме от 21.02.2017 N 593/16-17, обязав управление устранить допущенные нарушения. Указывая на то, что управа непосредственно не совершала никаких действий по отказу в реализации права заявителя, суд области прекратил производство по требованиям предпринимателя к указанному заинтересованному лицу.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона регламентировано, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Предприниматель соответствует вышеназванным критериям и обладает правом приобретения арендуемого имущества в собственность по правилам Закона N 159-ФЗ.

Обоснования отказа, положенные в основу оспариваемого письма от 21.02.2017 N 593/16-17, не соответствуют требованиям закона, что нарушает права заявителя.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 134) разъяснено, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Предпринимателем соблюдены сроки, установленные частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в редакции, действующей на дату его обращения с заявлением в управление.

Исходя из правового подхода, изложенного в указанном информационном письме, и фактических обстоятельств дела, ссылки в оспариваемом письме на наличие перерыва в датах договоров аренды не являются законным основанием отказа предпринимателю в реализации его права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества.

Делая такой вывод, суд первой инстанции правомерно учитывал, в том числе и пояснения заинтересованных лиц, согласно которым после истечения срока действия каждого договора аренды сторонами подписывались акты приема передачи помещения, но фактически предприниматель никогда не возвращал помещение арендодателю, пользовался помещением непрерывно, оплачивая арендную плату. Арендодатель не предлагал Панферовой С.И. освободить помещение. Незначительные перерывы в датах договоров имели место по причине длительных процедур оформления договоров аренды.

По этой же причине имели место, в том числе следующие факты.

На основании пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности и постановления городской управы г. Калуги от 26.03.2015 N 3772-пи (т. 1, л. 118 - 124) 30.04.2015 был заключен договор аренды сроком действия на 30 дней с 30.04.2015 по 29.05.2015.

Следующий договор аренды был заключен 25.06.2015 сроком действия на 3 года с 01.07.2015 по 30.06.2018 на основании постановления городской управы г. Калуги от 12.05.2015 уже по итогам проведения открытого аукциона, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 10.06.2015 N 1.

Согласно пояснениям заинтересованных лиц предприниматель своевременно обращался с заявлениями о продлении договоров аренды. Однако в связи с длительностью процедур открытого аукциона (не менее 50 дней) следующий договор оформлен только 25.06.2015. В период с 29.05.2015 по 30.06.2015 предприниматель продолжал пользоваться указанным помещением, имущество по акту приема передачи не возвращал, арендная плата начислялась по ставке предыдущего договора (т. 2, л. 15).

Таким образом, предприниматель фактически пользовался арендуемым помещением непрерывно. Арендная плата оплачивалась им также непрерывно, в том числе за период между датами договоров аренды, что подтверждается предоставленными кассовыми чеками об оплате арендной платы за 2015 год, в том числе чеком об оплате за июнь, июль и август 2015 года (т. 3, л. 67 - 68). Арендодатель не предлагал арендатору (предпринимателю) освободить помещение по окончании срока договора 29.05.2015.

Отсутствие задолженности по арендной плате также подтверждается справкой, составленной специалистами уполномоченного органа при рассмотрении заявления предпринимателя о выкупе помещения.

Кроме того, в спорный период между сторонами 17.06.2015 подписано соглашение о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 30.04.2015 N 152 с 30.06.2015. В акте приема-передачи от 30.06.2015 указано, что предприниматель передал управе спорное помещение.

С какой целью сторонами 17.06.2015 было подписано соглашение о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 30.04.2015 N 152 представитель заинтересованных лиц пояснить не смог.

С учетом этого суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что указанное соглашение также подтверждает факт непрерывного использования предпринимателем арендуемого помещения в период с даты окончания одного договора с 29.05.2015 и до даты действия следующего договора до 01.07.2015.

При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал, что в оспариваемом ответе неправомерно указано, что окончание срока действия договора аренды от 30.04.2015 N 152 - 29.05.2015, и заключение следующего договора аренды N 152 только 25.06.2015 (сроком действия с 01.07.2015 по 30.06.2018) дает основание считать, что заявитель не отвечает требованиям, установленным пунктом 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Кроме того, в оспариваемом ответе указано, что предметом договора аренды является предоставление в аренду нежилого помещения общей площадью 36,80 кв. м, являющегося частью нежилого помещения общей площадью 691,50 кв. м, расположенного в здании по адресу: г Калуга, ул. Вишневского, д. 23а, тогда как предпринимателем к выкупу заявлен иной объект недвижимости, а именно: объект нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23А, площадью 36,8 кв. м.

Суд первой инстанции правомерно отклонил указанный довод у учетом установленных им по делу обстоятельств.

Так, из материалов дела следует, что по договорам аренды предпринимателю в период до 2008 года предоставлялось помещение; в последующих договорах предмет договора указан как часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м для использования под парикмахерскую. В 2011 и 2012 году предмет договора снова указан как помещение, а в последующем снова как часть нежилого помещения. При этом во всех договорах указан один и тот же адрес: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23 А, 1 этаж, и площадь 36,8 кв. м. К каждому договору был приложен технический паспорт, из которого следует, что каждый раз предоставлялось одно и то же помещение.

Нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23 А, помещение 1 площадью 36,8 кв. м было поставлено на кадастровый учет 20.09.2016 как обособленный объект, кадастровый номер 40:26:000395:2918 (т. 1, л. 155) При этом в техническом плане помещения указаны сведения о проведении кадастровых работ. В качестве заказчика кадастровых работ указана Панферова С.И. (т. 2, л. 35). Оплата кадастровых работ также произведена Панферовой С.И. на основании письма управы от 11.07.2014 (т. 2, л. 128).

Планы передаваемого в аренду части нежилого помещения и обособленного объекта, поставленного на кадастровый учет в 2016 году, совпадают.

При этом стороны не оспаривают тот факт, что ранее предоставляемая в аренду часть нежилого помещения и поставленный на кадастровый учет в 2016 году обособленный объект это одно и то же помещение по площади и конфигурации.

В пункте 8 информационного письма N 134 указано, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При таких обстоятельствах суд области правильно признал необоснованной ссылку в оспариваемом письме на то, что к выкупу заявлен иной объект, чем тот, который находился в аренде, данное обстоятельство не является законным основанием для отказа в предоставлении Панферовой С.И. права выкупа арендуемого помещения. Тот факт, что обособленный объект поставлен на кадастровый учет 20.09.2016 с последующей государственной регистрацией права собственности не отменяет того, что предприниматель арендовал именно данное имущество, находящееся в муниципальной собственности.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается, что за муниципальным образованием "Город Калуга" 17.11.2016 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 36,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского 23А, помещение N 1, этаж 1. В качестве основания возникновения права собственности обособленного объекта указаны одни и те же документы: решение Малого Совета КО СНД от 17.12.1992 N 205; приказ городской управы муниципального образования "Город Калуга" от 27.09.2004 N 276; выписка из реестра муниципального имущества муниципального образования "Город Калуга" (т. 1, л. 136).

Доводы заинтересованных лиц о ничтожности договоров аренды обоснованно отклонены судом области на основании следующего.

В пункте 5 информационного письма N 134 указано, что по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Из материалов дела следует, что в пользовании предпринимателя начиная с 19.04.2001 и по настоящее время находится одно и то же нежилое помещение на основании многочисленных договоров аренды на возмездной основе.

Федеральный закон N 135-ФЗ "О защите конкуренции" принят 26.07.2006 (далее -Закон о защите конкуренции). Он вступил в силу по истечении 90 дней после дня официального опубликования.

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон "О защите конкуренции", статья 17.1 дополнена положением, из которого следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Названные изменения вступили в силу 02.07.2008.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 НК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Такими правилами наряду со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции являлись положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в редакции, действовавшей до 01.07.2013, в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015. Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Закон N 159-ФЗ, предоставляющий субъектам малого и среднего предпринимательства право выкупа арендуемого муниципального имущества, был принят 22.07.2008 и официально опубликован 25.07.2008.

Именно на период действия нового правового регулирования были оформлены договоры аренды такого содержания, которые в настоящее время представителем управления квалифицированы как ничтожные.

Из материалов дела следует, что договоры аренды с предпринимателем заключались начиная с 2001 года ежегодно.

При этом по истечении срока действия договора от 09.02.2007 (действовавшего с 01.01.2007 по 30.12.2007) на дальнейший период действия - с 01.01.2008 по 30.12.2008 с предпринимателем был оформлен договор субаренды N 89 "а", согласно которому ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" (арендатор) передало, а субарендатор предприниматель принял нежилое помещение площадью 36,8 кв. м по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23А для использования под парикмахерскую. Дата подписания указанного договора 16.06.2008 (т. 3, л. 140 - 143, т. 4, л. 65 - 68).

Распоряжением городского головы городского округа "Города Калуги" от 19.11.2007 N 10784-р прекращено право хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия "Управляющая компания многоквартирными жилыми домами Ленинского округа" г. Калуги и включено в состав казны муниципального образования "Город Калуга" недвижимое имущество, в том числе двухэтажное кирпичное здание конторы строение 1 общей площадью 578,8 кв. м с подвалом общей площадью 312,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23А (т. 4, л. 118).

Вместе с тем 22.04.2009 было оформлено одновременно несколько документов, распространивших свое действие на прошлое время.

Так, распоряжением заместителя городского головы городского округа "Город Калуга" - начальника управления экономики и имущественных отношений от 22.04.2009 N 4004-р МУП "Единый расчетно-кассовый центр" г. Калуги разрешено предоставить в аренду ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" для использования в соответствии с уставной деятельностью по управлению многоквартирными жилыми домами муниципальное нежилое имущество согласно перечню, в том числе расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23А, общей площадью 691,50 кв. м (т. 5, л. 7).

Этой же датой (22.04.2009) оформлен договор аренды муниципального имущества N 11, распространивший свое действие на отношения, возникшие с 01.01.2009 по 30.04.2009. Арендодателем - МУП "Единый расчетно-кассовый центр" города Калуги на основании вышеназванного распоряжения переданы в аренду арендатору - ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" помещения, расположенные по разным адресам, перечисленным списком в пункте 1.1 договора, где в том числе указано помещение по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23А, общей площадью 691,5 кв. м (контора - 379,1 кв. м и подвал - 312,4 кв. м) В пункте 1.2 договора указано, что перечисленные помещения являются муниципальной собственностью и закреплены за арендодателем на праве хозяйственного ведения (т. 5, л. 8 - 11).

Актом приема-передачи от 30.04.2009, являющимся приложением к договору от 22.04.2009 N 11, все помещения возвращены арендатором ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" арендодателю МУП "Единый расчетно-кассовый центр" города Калуги, в том числе помещение по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23А, общей площадью 691,5 кв. м. (контора - 379,1 кв. м и подвал - 312,4 кв. м) (т. 5, л. 54 - 57).

На этот же период с 01.01.2009 по 30.04.2009 распространил свое действие договор субаренды от 26.05.2009 N 34-09, заключенный по согласованию с арендодателем - МУП "Единый расчетно-кассовый центр" города Калуги. Арендатор - ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги", предоставившим субарендатору - предпринимателю в аренду помещение по адресу: г. Калуга, ул. Вишневского, д. 23А, общей площадью 36,8 кв. м для использования под парикмахерскую (т. 4, л. 71 - 74).

Из вышеизложенного судом первой инстанции установлено, что все вышеперечисленные договоры были подписаны более поздними датами, чем период действия договоров.

Постановлением от 08.05.2009 N 88-п городского головы городского округа г. Калуга внесены дополнения в постановление от 10.12.2008 N 213-п, которым утвержден перечень муниципального имущества, предоставляемого в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. В редакции постановления от 08.05.2009 спорное помещение по адресу: ул. Вишневского, д. 23А включено в Перечень (пункт 23) (т. 1, л. 137 - 139).

Ссылалась, что документы потеряны, в том числе договор аренды о предоставлении помещения в аренду ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги", пояснений на вопросы суда области о том, в связи с чем с предпринимателем, использовавшим под парикмахерскую постоянно непрерывно на основании договоров аренды начиная с 2001 года одно и то же помещение в 2008 и 2009 годах, были заключены договоры субаренды, а также, на каком основании появились договоры аренды, заключенные с ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги", заинтересованными лицами представлено не было.

Фактически указанное общество не использовало помещение, а предоставило его предпринимателю по договору субаренды, распространившему свое действие на периоды, имеющие значение при новом правовом регулировании.

Доводы управы о ничтожности последующих договоров аренды, заключенных с предпринимателем, и отсутствии у нее права выкупа арендуемого имущества, не были положены в основу оспариваемого письма.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что вышеуказанные действия были совершены только с целью воспрепятствования реализации арендатором (заявителем) права на его приобретение.

Ссылка управы на то, что все договоры аренды, заключенные в период, когда нежилое здание находилось в хозяйственном ведении МУП УК МЖД Ленинского округа города Калуги (с 2001 года по 2008 года), а затем МУП "Единый расчетно-кассовый центр" города Калуги (с 15.05.2008 по 16.04.2009) являются ничтожными, признается судом апелляционной инстанции необоснованной, поскольку не свидетельствует о законности оспариваемого отказа в предоставлении права выкупа арендуемого помещения и о том, что предприниматель не приобрел право выкупа арендуемого ею помещения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал незаконным отказ управления, изложенный в письме от 21.02.2017 N 593/16-17, в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендованного имущества и правомерно обязал его устранить допущенные нарушения.

Поскольку управа непосредственно не совершала никаких действий по отказу в реализации права заявителя, суд первой инстанции обоснованно прекратил производство по требованиям предпринимателя к указанному заинтересованному лицу.

Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 19.04.2018 по делу N А23-2744/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Е.В. Мордасов Д.В. Большаков