Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2018 г. N 14АП-3528/18

г. Вологда

10 июля 2018 г.

Дело N А52-1794/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 июля 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тонковской С.Н.,

при участии от ассоциации нотариусов "Нотариальная палата Псковской области" Сергеевой Т.С. по доверенности от 29.06.2018, от акционерного общества "Энерготехника"Матюхиной М.А. по доверенности от 07.06.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Псковской области апелляционную жалобу акционерного общества "Энерготехника" на решение Арбитражного суда Псковской области от 07 марта 2018 года по делу N А52-1794/2017 (судья Бударина Ж.В.),

установил:

ассоциация нотариусов "Нотариальная палата Псковской области" (место нахождения: 180000, г. Псков, ул. Советская д. 60а; ОГРН 1026000964428, ИНН 6027013382; далее - Нотариальная палата) обратилась в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Энерготехника" (место нахождения: 180000, г. Псков, ул. Свердлова, д. 64, оф. 2; ОГРН 5087746040982, ИНН 7702683209; далее - Общество) об уменьшении покупной цены, установленной договором купли-продажи нежилого помещения, заключенным сторонами 12.10.2016, на 877 004 руб. (с учетом заключения судебной экспертизы) и взыскании с Общества в пользу Нотариальной палаты 240 690 руб. излишне уплаченных по данному договору денежных средств в связи с завышением цены (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Техинвест".

Решением Арбитражного суда Псковской области от 07.03.2018 исковые требования удовлетворены частично. Суд уменьшил покупную цену, установленную договором купли-продажи нежилого помещения от 12.10.2016, на 680 269 руб., с 8 273 000 руб. до 7 592 731 руб., а также взыскал с Общества в пользу Нотариальной палаты 43 955 руб. денежных средств, излишне уплаченных по договору купли-продажи нежилого помещения от 12.10.2016. В остальной части иска отказано.

Общество с решением не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на несогласие с выводами экспертного заключения. Кроме того, указывает на необоснованный отказ в назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Нотариальная палата в отзыве на жалобу и ее представитель в судебном заседании возражали относительно ее удовлетворения.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Общество (продавец) и Нотариальная палата (покупатель) 12.10.2016 заключили договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 189,4 кв.м, расположенного на 1-м этаже по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Гоголя, д. 33.

Договор одновременно является передаточным актом помещения, что следует из пункта 3.2 договора.

Стороны согласовали цену продажи в размере 827 3000 руб. (пункт 2.1 договора).

Дополнительными соглашениями от 14.11.2016, от 15.12.2016 и от 29.12.2016 стороны согласовали рассрочку платежа, пункты 2.2.2 и 2.2.3 изложены в новой редакции, в последней редакции указано, что сумму в размере 1 000 000 руб. покупатель перечисляет продавцу не позднее 16.02.2017; сумму в размере 2 073 000 руб. - не позднее 01.03.2017, что будет являться окончательным расчетом по настоящему договору.

Покупатель до обращения в суд уплатил продавцу 7 636 686 руб.

Вместе с тем наличие, по утверждению истца, скрытых недостатков приобретенного имущества, как то: деформация и разрушение покрытий полов вследствие некачественной стяжки, а также конструкции стен послужило основанием для обращения Нотариальной палаты в арбитражный суд с настоящим иском.

В качестве доказательств наличия выявленных недостатков в переданном объекте недвижимости, о которых покупатель не был предупрежден продавцом (не оговорены в договоре), и, соответственно, уменьшения покупной цены за товар истец представил экспертное исследование от 24.04.2017 N 20/03/17, выполненное по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью "Центр Экспертизы".

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования законными и обоснованными частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением суда ввиду следующего.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 настоящего Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями статей 469 и 470 указанного Кодекса определено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого в момент передачи соответствует договору купли-продажи или если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, соответствующий этим обязательным требованиям.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 1 статьи 475 упомянутого Кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Арбитражный суд Псковской области определением от 19.10.2017 с целью установления наличия в приобретенном истцом объекте недвижимости недостатков, которые могли повлиять на его стоимость, а также того, являются ли они скрытыми или явными, и, соответственно, факта завышения цены продажи по ходатайству Общества назначил экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Негосударственная экспертиза Псковской области" Попкову Сергею Викторовичу.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Пригодно ли помещение к эксплуатации по назначению без соразмерного уменьшения цены приобретения, согласованной сторонами в договоре?

2. Пригодно ли помещение к эксплуатации по назначению с соразмерным уменьшением цены приобретения, согласованной сторонами в договоре (без устранения каких-либо недостатков), либо помещение на момент приобретения имело явные или скрытые недостатки, требующие устранения?

3. Если помещение пригодно к эксплуатации по назначению с соразмерным уменьшением цены приобретения, согласованной сторонами в договоре, каковы причины и размер соразмерного уменьшения?

По результатам экспертизы суду представлено заключение от 18.12.2017 N А52-1794/2017, в котором сделаны следующие выводы:

- помещение непригодно к эксплуатации по назначению без соразмерного уменьшения цены приобретения;

- помещение на момент приобретения имело и явные, и скрытые недостатки, требующие устранения (явные недостатки: дефекты подвесного потолка типа "Армстронг" в виде провисания потолочных панелей; использование однокамерных стеклопакетов, наличие нестандартной ступеньки в входном тамбуре; скрытые дефекты: стяжка пола пониженной прочности; трещины по стенам, оконным и дверным откосам; швы примыкания стен и коробов из гипрока без армирующей сетки);

- помещение пригодно к эксплуатации по назначению с соразмерным уменьшением цены приобретения, согласованной сторонами в договоре; причины в устранении скрытых дефектов и ремонте полов и стен, размер соразмерного уменьшения по локальным сметным расчетам N 1 и N 2 составляет 877 004 руб.

Кроме того, для проверки возражений ответчика по заключению судебного эксперта, изложенных в ходатайствах о назначении повторной экспертизы, и рассмотрению данных ходатайств в судебное заседание вызывался эксперт Попков С.В. Отвечая на вопросы представителей сторон, эксперт пояснил, что им использовались при проведении экспертизы ГОСТы и Правила, действующие как при проведении экспертизы, так и при возведении дома, которым соответствуют сделанные экспертом выводы о структуре и требованиях к прочности стяжки, выполненной в спорном помещении. Эксперт пояснил, что выводы о некачественном плиточном клее и использовании щелочных жидкостей не положены в основу вывода о прочности цементно-песчаного раствора. Расчет стоимости штукатурных работ стен определен исходя из всей площади стен в помещении, поскольку местный и локальный ремонт приведет к дополнительному ухудшению покрытий стен и повторному трещинообразованию.

Оценив вышеназванное экспертное заключение по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям закона, суд первой инстанции на основании статьи 64 АПК РФ правомерно принял его в качестве надлежащего доказательства.

Само по себе несогласие стороны с выводами экспертизы при соответствии ее требованиям статьи 86 АПК РФ не свидетельствует о ее недостоверности. Доказательства, опровергающие выводы эксперта, в материалы дела не представлены.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы о недостатках данного экспертного заключения подлежат отклонению.

Оценив в совокупности заключение судебной экспертизы, заключение N 002.18, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Проектировщик" по заявке Общества, заключение общества с ограниченной ответственностью "Псковгражданпроект" от 11.09.2017 N 308, исследование от 24.04.2017 N 20/03/17, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Центр Экспертизы", выполненные по заявке Нотариальной палаты, судом первой инстанции установлен факт наличия скрытых недостатков, а именно объект недвижимости, расположенный в жилом доме 2012 года постройки, имеет скрытые строительно-монтажные дефекты полов и стен, о которых покупатель не был предупрежден и которые не были учтены сторонами при определении цены продажи, поскольку не могли быть обнаружены при приемке помещения ввиду покрытия их отделочными материалами. Такие недостатки выявлены истцом в процессе эксплуатации и возникли до передачи помещения покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

На основании изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что при определении стоимости нежилого помещения, являющегося предметом купли-продажи по договору от 12.10.2016, не учтено снижение качества передаваемого истцу имущества вследствие наличия его скрытых недостатков, эквивалентное стоимости их устранения, что является основанием для уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от 12.10.2016 в порядке статьи 475 ГК РФ.

Пониженная прочность стяжки пола, согласно заключению судебного эксперта, требует ее нового устройства, включение в сметный расчет по уменьшению выкупной стоимости помещения штукатурных и восстановительных работ, исходя из всей площади стен суд также полагает обоснованным, поскольку размер стоимости локального ремонта не восстановит нарушенных прав покупателя, так как не соответствует нормативам, и в части работ по стенам может привести к ухудшению всего их покрытия, связанному с применением к данному виду работ различных материалов по своим техническим характеристикам.

При определении того, какие недостатки в данном конкретном случае являются скрытыми, суд правомерно руководствовался заключением судебного эксперта, его дополнительными письменными ответами на вопросы суда и пояснениями участвующих в деле лиц, а также актом, подписанным 21.09.2016 при совершении сделки купли-продажи спорного помещения между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Профстрорйкомплект" и Обществом, представленным в материалы дела ответчиком, то есть фактически за месяц до продажи спорного помещения Нотариальной палате.

Соответственно, при определении размера уменьшения цены суд принял во внимание, что дефекты плитки, ее повсеместное отслоение, наличие на стенах плесени имели место и могли быть обнаружены Нотариальной палатой при осмотре помещения и подписании договора, который одновременно является актом приема-передачи объекта недвижимости, и определил сумму уменьшения, произведя расчет на основании сметного расчета судебной экспертизы, а также с учетом встречного расчета ответчика, в размере 680 269 руб., соответственно сумма 196 735 руб. (195 920 руб. - устройство покрытия пола с плиткой и 815 руб. - зачистка и обработка стен от плесени) из общей суммы, заявленной к уменьшению, относится к недостаткам явным, следовательно в этой части требования истца являются необоснованными.

Намерение Нотариальной палаты произвести отделочные работы помещения и их начало, в том числе по замене плитки, при котором и были выявлены скрытые недостатки стяжки полов, свидетельствуют о том, что расходы на устройство новой плитки на полу явились бы расходами истца в любом случае, эти указанные ранее дефекты были известны истцу при принятии помещения, то есть учтены в цене продажи.

Соответственно, стоимость плиточного покрытия пола, стоимость услуг по зачистке и обработке стен от плесени не могут быть включены в сумму, на которую подлежит уменьшению покупная цена, поскольку эти дефекты являлись явными, существовали к моменту покупки помещения истцом, что подтверждается вышеуказанным актом от 21.09.2016, подписанным ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Профстрорйкомплект".

При этом Обществом спорное помещение приобретено у общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Профстрорйкомплект" за 7 576 000 руб., при том что продано Нотариальной палате за 8 273 000 руб. В указанном выше акте от 21.09.2016, составленном указанными лицами, Общество, в частности, отразило факт необходимости снятия старой и устройства новой стяжки, что является скрытым недостатком, о чем не уведомило Нотариальную палаты при продаже ей данного помещения.

Таким образом, стоимость продажи помещения по указанным выше основаниям необоснованно завышена на 680 269 руб. и подлежит уменьшению на указанную сумму в порядке статьи 475 ГК РФ.

Поскольку общая стоимость помещения определена в договоре в сумме 8 273 000 руб., истцом была произведена ответчику оплата в сумме 7 636 686 руб., то с ответчика в пользу истца правомерно взыскана сумма переплаты в размере 43 955 руб.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем подлежат отклонению.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении жалобы расходы ответчика по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 07 марта 2018 года по делу N А52-1794/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Энерготехника" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева Ю.В. Зорина