Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2018 г. N 15АП-5444/18

город Ростов-на-Дону

12 июля 2018 г.

дело N А32-47422/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

при участии:

от истца - директора Колпаковой Н.В., представителя Албутова А.П.по доверенности от 02.02.2018,

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО коммерческий банк "Кубань Кредит": представитель Бритвина А.Н. по доверенности N 471 от 24.10.2016,

от иных третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 по делу N А32-47422/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда" (ИНН 2365017582, ОГРН 1112365000505)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

(ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399),

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Администрации муниципального образования Туапсинский район

(ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910), общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк "Кубань Кредит"

о внесении изменений в договор аренды,

принятое судьей Николаевым А.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда" (далее - истец, общество) обратилось - в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - ответчик, департамент) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 03.07.2012 N 3300005609, а именно:

1. Изложить пункт 2.1.1 договора в следующей редакции: "Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2016 составляет 90 914 865 (девяносто миллионов девятьсот четырнадцать тысяч восемьсот шестьдесят пять) рублей 60 копеек".

2. Изложить пункт 2.1.2 договора в следующей редакции: "Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 1,5 %, при этом размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога.

Сумма ежегодной арендной платы за участок с 01.01.2016 составляет: арендная плата, рассчитанная исходя из 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка минус превышение над двукратным размером земельного налога".

3. Изложить пункт 2.3 договора в следующей редакции: "Размер ежегодной арендной платы, установленный с 01.01.2016, в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления" (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 4, л.д. 25)).

Исковые требования мотивированы тем, что размер арендной платы по условиям договора подлежит исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка. ООО "ДОК "Морская звезда" обращалось в департамент с требованием о внесении изменений в договор аренды в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, однако последний уклонился от подписания дополнительного соглашения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Администрация муниципального образования Туапсинский район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 требования истца удовлетворены (в редакции до уточнения исковых требований, произведенных 19.07.2017 при повторном рассмотрении дела).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 по делу N А32-47422/2015 оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2016 по делу N А32-47422/2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал, что пункты 4.1 и 4.3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50, Правила) могут быть применимы к спорным отношениям только в том случае, если не имело место переоформление в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования общества земельными участками на право аренды. Соответствующие обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку в случае предоставления обществу земельного участка в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего права постоянного (бессрочного) пользования размер арендной платы установлен (изменяется) нормативно (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, пункт 1 постановления N 50, раздел 2 Правил).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 требования истца удовлетворены. Суд решил внести следующие изменения в договор аренды земельного участка от 03.07.2012 N 3300005609:

1. Изложить пункт 2.1.1 договора в следующей редакции: "Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2016 составляет 90 914 865 (девяносто миллионов девятьсот четырнадцать тысяч восемьсот шестьдесят пять) рублей 60 копеек".

2. Изложить пункт 2.1.2 договора в следующей редакции: "Ставка арендной платы с 01.01.2016 устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 1,5 %, при этом размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога за земельный участок".

3. Изложить пункт 2.3 договора в следующей редакции: "Размер ежегодной арендной платы установленной с 01.01.2016, в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления"

Решение мотивировано тем, что к договору, заключенному сторонами, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, в том числе и правила изменения арендной платы как часть этого порядка. Возможность изменения арендной платы по инициативе, в том числе, арендатора, предусмотренная нормативными актами, в соответствии с которыми рассчитан новый размер арендной платы, является гарантией соблюдения баланса интересов сторон.

Изменение годового размера арендной платы для участков, предоставленных в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, может предусматриваться договорами только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Суд отметил, что сохранение п. 2.1.1, 2.1.2, 2.3 в первоначальной редакции договора аренды не соответствует пункту 1.3 Правил N 50, а также принципу регулируемости платы за пользование земельным участком.

Устанавливая размер арендной платы по состоянию на 01.01.2016, суд руководствовался пунктом 1.3 Правил N 50, в соответствии с которым при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель указал, что истец не представил наличия правовых оснований для внесения изменений в договор аренды, предусмотренных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу положений пункта 2.3 договора, а также постановления главы администрации Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 правом в одностороннем порядке изменять размер арендной платы наделён только департамент.

В отзыве на апелляционную жалобу истец апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 по делу N А32-47422/2015 отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.03.2018 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 по делу N А32-47422/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, кассационный суд указал, что право аренды по спорному договору аренды (квалифицированному апелляционным судом как ничтожная сделка) находится в залоге (ипотеке) у ООО коммерческий банк "Кубань Кредит". Принимая во внимание выводы, к которым пришел апелляционный суд при разрешении спора, а также то обстоятельство, что банк является в отношении общества кредитором, а в отношении права долгосрочной аренды земельного участка - залогодержателем, банк следовало привлечь к участию в деле.

Также кассационный суд со ссылкой на пункт 70 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) указал, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Указанный подход подлежит применению в тех случаях, когда стороны исполняют ранее заключенный договор, а заявление о недействительности такого договора сделано одной из его сторон в целях освобождения себя от обязательств, предусмотренных этим договором.

Общество указало то, что арендодателем (департаментом) не только принимались арендные платежи, но и неоднократно направлялись в адрес арендатора (общества) уведомления об изменении размера арендной платы по договору от 03.07.2012 N 3300005609. По мнению истца, действия ответчика свидетельствуют о том, что департамент признает себя стороной договора (исполняет все права и обязанности по арендной сделке).

Возражение департамента о недействительности договора аренды не должно иметь правового значения, учитывая, что ссылающееся на недействительность лицо само действует недобросовестно, в частности его поведение после заключения договора аренды давало основание обществу полагаться на его действительность.

Кассационный суд указал, что приведенные обществом доводы подлежат проверке (оценке) апелляционным судом как основанные на законе и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.

При этом, кассационный суд отметил, что исполнение сторонами договора аренды от 03.07.2012 N 3300005609 не нарушает публичные интересы, поскольку арендодатель является представителем публичного собственника недвижимого имущества, а предложенные арендатором изменения в договор основаны на нормах действующего законодательства, поэтому не могут нарушать законные интересы субъекта Российской Федерации (Краснодарского края).

Определением от 05.06.2018 Верховный суд Российской Федерации отказал департаменту в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного суда Российской Федерации.

Принимая во внимание указания кассационного суда, апелляционный суд определением от 10.05.2018 привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк "Кубань Кредит".

Ответчик, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Администрация муниципального образования Туапсинский район, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, представила суду письменные пояснения относительно практики рассмотрения аналогичных дел.

Представитель банка возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО "ДОК "Морская звезда" (арендатор) и Администрацией муниципального образования Туапсинский район заключен договор аренды от 03.07.2012 N 3300005609 земельного участка несельскохозяйственного назначения.

Согласно представленному в материалы дела постановлению Администрации муниципального образования Туапсинский район от 03.07.2012 N 1739, а также кадастровому паспорту земельного участка от 23.03.2012 N 2343/12/12-153348 земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:97 относится к категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов.

В соответствии с п. 2.1.2. договора ставка арендной платы установлена в процентном соотношении от рыночной стоимости земельного участка и составляет 1,5 %.

Рыночная стоимость была указана в п.2.1.1 договора и составляла на дату заключения договора 03.07.2012 - 100 965 000 рублей.

С момента определения в 2012 году рыночной стоимости земельного участка произошло ее изменение.

В порядке реализации права стороны договора аренды на корректировку арендной платы арендатор ООО "ДОК "Морская звезда" предложило уполномоченному органу, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, заключить дополнительное соглашение к договору аренды, и изменить размер арендной платы в связи с изменением актуальной рыночной стоимости земельного участка. Соответствующее письмо вручено адресату 23.11.2015.

Согласно ответу исх. N 52-25718/15-32.20 от 22.12.2015, Департамент имущественных отношений Краснодарского края в одностороннем порядке изменил рыночную стоимость земельного участка, при этом новая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97 определена на основании отчета от 01.12.2014 N К-14-183-6967.

Департаментом в адрес ООО "ДОК "Морская звезда" направлено уведомление об изменении размера арендной платы от 01.04.2015 N 52-5877/15-32-20 с приложением размера годовой арендной платы с 01.01.2015, который составил 3 497 325 руб.

Кроме того, согласно кадастровой справке N 23/ИСХ/17-122023 от 31.01.2017 с 01.01.2016 произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97, которая с 01.01.2016 составляет - 90 914 865,60 руб.

Полагая, что указанный размер арендной платы влечет нарушение прав общества, как арендатора и плательщика арендной платы, ООО "ДОК "Морская звезда" обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Поскольку во внесудебном порядке спор не был урегулирован, департамент отказал в пересмотре арендной платы, общество обратилось с настоящими требованиями в суд.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

В силу статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора по общему правилу осуществляется по соглашению сторон. Вместе с тем, в ряде случаев допускается изменение договора по решению суда.

В случае изменения договора в судебном порядке обязательства сторон считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Департамент указал на недействительность (ничтожность) договора аренды от 03.07.2012 N 3300005609 (т. 4, л. д. 99, 100).

При рассмотрении вопроса о заключённости и действительности спорного договора апелляционный суд с учетом указаний суда кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При этом по общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 70 Постановления N 25 указано следующее. Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Приведенный правовой подход (правило эстоппеля), закрепленный в пункте 5 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) является одной из форм реализации основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса. Этот подход ранее нашел отражение и в арбитражной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 16996/09, от 13.12.2011 N 10473/11). Указанный подход подлежит применению в тех случаях, когда стороны исполняют ранее заключенный договор, а заявление о недействительности такого договора сделано одной из его сторон в целях освобождения себя от обязательств, предусмотренных этим договором.

Арендодателем (департаментом) принимались арендные платежи, а также неоднократно направлялись в адрес арендатора (общества) уведомления об изменении размера арендной платы по договору от 03.07.2012 N 3300005609. Указанные действия ответчика свидетельствуют о том, что департамент признает себя стороной договора (исполняет все права и обязанности по арендной сделке).

С учетом того, что ссылающееся на недействительность лицо само действует недобросовестно, в частности его поведение после заключения договора аренды давало основание обществу полагаться на его действительность, возражение департамента о недействительности договора аренды не имеет правового значения..

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В то же время, в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, 5 устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с п. 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) Органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) Органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Расчет размера арендной платы произведен Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Договор аренды от 03.07.2012 N 3300005609 земельного участка, относящегося к собственности Краснодарского края, заключен после вступления в силу Земельного кодекса. Следовательно, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету (изменению) исходя из методик и ставок, нормативно установленных уполномоченными органами субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137- ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Постановлением N 50 также утверждена ставка арендной платы в размере полутора процентов от кадастровой стоимости земельного участка за земельные участки, ограниченные в обороте, право на которые переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.

В пункте 1.1 Правил закреплено, что размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости.

Правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчетов арендной платы, в том числе переоформления в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды (пункт 1.2).

При переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога (пункт 1.3 Правил).

При этом механизм (формула) расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка закреплен в разделе 2 Правил, а порядок расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка - в разделе 4 Правил.

Таким образом, действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, предоставленных в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, определялся иным способом, отличным от размера платы, установленного по результатам торгов либо на основании рыночной стоимости.

Изменение годового размера арендной платы для участков, предоставленных в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, может предусматриваться договорами только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, пункт 1 постановления N 50, раздел 2 Правил).

Согласно представленным в материалы дела государственному акту А-1 N 180501, передаточному акту от 03.03.2011, выписке из Протокола N 1 от 28.06.2010, земельный участок к моменту заключения договора аренды находился в пользовании истца на праве постоянного (бессрочного) пользования.).

Обязательство по уплате арендных платежей возникло у арендатора с даты государственной регистрации договора аренды.

Согласно кадастровой справке N 23/ИСХ/17-122023 от 31.01.2017 с 01.01.2016 произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97, которая с 01.01.2016 составляет 90 914 865,60 руб.

В соответствии с ответом Департамента имущественных отношений Краснодарского края исх. N 52-25718/15-32.20 от 22.12.2015, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97 определена на основании отчета от 01.12.2014 N К-14-183-6967.

Департаментом в адрес ООО "ДОК "Морская звезда" было направлено уведомление об изменении размера арендной платы от 01.04.2015 N 52-5877/15-32-20 с приложением размера годовой арендной платы с 01.01.2015, который составил 3 497 325 руб.

Арендная плата в размере 3 497 325 руб., рассчитанная исходя из полутора процентов рыночной стоимости арендуемого земельного участка, превышает более чем в 2 раза размер земельного налога.

На основании вышеизложенного, арендная плата, рассчитанная исходя из полутора процентов рыночной стоимости арендуемого земельного участка, не соответствует пункту 1.3 Правил.

Согласно п. 5.2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных указанным Постановлением, арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Как верно отметил суд первой инстанции, сохранение п. 2.1.1, 2.1.2, 2.3 в первоначальной редакции договора аренды, не соответствует пункту 1.3 Правил, а также принципу регулируемости платы за пользование земельным участком.

Первоначальная редакция п. 2.1.1, 2.1.2, 2.3 договора влечет сохранение в гражданском обороте договора, не соответствующего нормам действующего законодательства.

Основные доводы ответчика сводятся к тому, что правом в одностороннем порядке изменять размер арендной платы наделён только департамент.

Отклоняя указанный довод ответчика, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу толкования, данного в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, к договору, заключенному сторонами, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, в том числе и правила изменения арендной платы как часть этого порядка.

Возможность изменения арендной платы по инициативе, в том числе, арендатора, предусмотренная нормативными актами, в соответствии с которыми рассчитан новый размер арендной платы, является гарантией соблюдения баланса интересов сторон.

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В то же время, внесение испрашиваемых изменений в договор аренды не нарушит права Департамента имущественных отношений Краснодарского края, как уполномоченного представителя собственника земельного участка, на получение доходов от использования имущества в виде арендной платы, так как приведения правоотношений сторон в соответствие с требованиями закона соответствует принципам осуществления ответчиком публичных полномочий.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что оспариваемым решением Арбитражного суда Краснодарского края договор аренды от 03.07.2012 N 3300005609 приведен в соответствие с действующим законодательством.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. Общество при подаче кассационной жалобы уплатило государственную пошлину в доход федерального бюджета (платежное поручение от 19.12.2017 N 3625), указанная государственная пошлина ввиду удовлетворения иска подлежит возмещению обществу департаментом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 по делу N А32-47422/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда" (ИНН 2365017582, ОГРН 1112365000505) 3 000 рублей судебных расходов за подачу кассационной жалобы от 25.01.2018.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

Р.Р. Илюшин Т.Р. Фахретдинов