Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2018 г. N 18АП-8821/18

г. Челябинск

13 июля 2018 г.

Дело N А07-2707/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Суспициной Л.А., Пирской О.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чишминского потребительского общества на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2018 по делу N А07-2707/2018 (судья Нурисламова И.Н.).

В судебном заседании принял участие представитель Чишминского потребительского общества - Шагиев Р.Р. (доверенность от 17.01.2017).

Муниципальное унитарное предприятие "Чишминский комбинат бытового обслуживания" городского поселения Чишминский поссовет (далее - МУП "ЧКБО", комбинат, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Чишминскому потребительскому обществу (далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды N Пр-2014-005 от 16.12.2013, об обязании ответчика подписать акт арпема-передачи нежилого помещения с кадастровым номером 02:257:1800:0000:52, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, п. Чишмы, ул. Чернышевского, д. 21 Б (л.д. 6).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2018 (резолютивная часть от 24.04.2018) исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор арендыN Пр-2014-005 от 16.12.2013, и обязал ответчика в течение трех дней с момента вынесения решения по делу принять по акту приема-передачи нежилое помещение с кадастровым номером 02:257:1800:0000:52, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, п. Чишмы, ул. Чернышевского, д. 21 Б (л.д. 56).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.06.2018 об исправлении описки (опечатки) суд по заявлению истца (л.д. 66) исправил описку, изложив третий абзац резолютивной части решения в следующей редакции: "Обязать Чишминское потребительское общество в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу по делу принять по акту приема-передачи нежилое помещение с кадастровым номером 02:257:1800:0000:52, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, п. Чишмы, ул. Чернышевского, д. 21 Б" (л.д. 67).

С указанным решением суда не согласилось Чишминское потребительское общество (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права.

Апеллянт ссылается на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора, поскольку истцом заявлялись требования о подписания акта приема-передачи имущества без фактической передачи имущества, аналогичные исковые требовании заявлены истцом в судебном порядке, однако суд принял решение о возложении на ответчика обязанности по фактической передаче помещений, в силу чего в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) вышел за пределы исковых требований. В нарушение пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суд принял решение о возврате нежилых помещений с момента вынесения решения суда, а не с момента вступления решения суда в законную силу.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Чишминском потребительском обществом (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием Рынок "Чишмэ" (арендатор) заключен договор аренды N Пр-2014-005 от 16.12.2013, согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду колхозный рынок назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 98,30 кв.м, инв. N 1800, лит. А,А1,Б,В,Д, кадастровый (или условный) 02:257:1800:0000:52 (именуемый в дальнейшим рынок), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, п. Чишмы, ул. Чернышевского, д. 21 Б (л.д. 9).

Согласно п. 1.2 договора рынок предоставляется в аренду сроком с 20.12.2013 по 15.12.2014.

Арендная плата по договору составляет 2 000 рублей в месяц и производится внесением наличных денежных средств в кассу арендодателя либо перечислением на расчетный счет арендодателя не позднее 05 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора за месяц до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора.

Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, при письменном уведомлении арендатора за 10 дней до расторжения договора (пункт 5.2. договора).

Письмом от 13.02.2015 N 7 истец уведомил ответчика о том, что срок действия договора аренды истек 15.12.2014 и в порядке, предусмотренном пунктом 5.1. договора, арендатор за продлением договора не обращался (л.д. 15).

11.09.2017 истец направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды от 16.12.2013 и акт приема-передачи помещения (л.д. 16).

Оставленное без удовлетворения требование истца о расторжении договора аренды N Пр-2014-005 от 16.12.2013 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке в силу его прекращения арендатором. На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд возложил на ответчика обязанность по принятию помещений из аренды.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N Пр-2014-005 от 16.12.2013, предметом которого является колхозный рынок назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 98,30 кв.м, инв. N 1800, лит. А,А1,Б,В,Д, кадастровый (или условный) 02:257:1800:0000:52, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, п. Чишмы, ул. Чернышевского, д. 21 Б (л.д. 9).

Арендуемое помещение передано в пользование истца по акту приема-передачи от 26.12.2013 (л.д. 10).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Наряду с этим нормами пункта 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В тоже время в силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

На основании пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу разъяснений, изложенных в п. 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов. При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Таким образом, по смыслу приведенных норм статей 421, 425, 621 ГК РФ и в силу отсутствия в них строго императивных требований стороны договора аренды вправе предусмотреть условие, при котором по истечении срока действия договора аренды такой договор не может быть возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Таким образом, суд должен установить, из каких правоотношений возник спор, и какие нормы права подлежат применению для его разрешения.

В нарушение изложенных норм суд первой инстанции не дал оценки согласованным истцом и ответчиком договорным условиям, определяющим юридическую судьбу договора аренды после истечения срока его действия.

Согласно п. 1.2 сторонами согласован срок договора аренды с 20.12.2013 по 15.12.2014.

В соответствии с п. 5.1 договора за месяц до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора.

Толкование указанных условий договора в порядке статьи 431 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что стороны исключили возобновление договора в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ на неопределённый срок и согласовали процедуру оформления продления договора на новый срок.

Доказательств обращения истца с предложением о заключении договора аренды на новый срок, в пределах действия договора аренды и с соблюдением установленного пунктом 5.1. договора аренды порядка не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Напротив, из письма истца в адрес ответчика N 7 от 13.02.2015 (л.д. 15) следует, что арендатор с соответствующим заявлением не обращался.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что договор аренды N Пр-2014/005 от 16.12.2013 прекращен в силу истечения срока его действия и отсутствия оснований для его возобновления на неопределенный срок.

Из взаимосвязанных положений статей 153, 421, 425, 453 ГК РФ следует сделать вывод, что требования о расторжении договора направлены на прекращение действия гражданско-правового договора как юридического факта, порождающего гражданские права и обязанности, то есть могут быть заявлены в отношении заключенного, действительного и действующего договора.

Поскольку договор аренды прекращен в силу истечения срока его действия, оснований для его расторжения в судебном порядке не имеется, в удовлетворении требований истца в указанной части надлежит отказать.

В части требований истца об обязании ответчика принять по акту приема-передачи нежилое помещение с кадастровым номером 02:257:1800:0000:52, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, п. Чишмы, ул. Чернышевского, д. 21 Б, апелляционный суд не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды N Пр-2014/005 от 16.12.2013 прекращен в связи с истечения срока его действия, у комбината отсутствуют правовые основания для пользования арендуемым имуществом.

Доказательства возврата переданного в аренду имущества в порядке, установленном статьей 655 ГК РФ, в материалы дела не представлено, в силу чего требования истца об обязании ответчика передать арендодателю указанное нежилое помещение заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем в силу нормы статьи 622 ГК РФ обязанность по возврату помещения при прекращении договора аренды возлагается на арендатора.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из взаимосвязанных положений изложенных норм и разъяснений следует, что юридически значимым обстоятельством при оценке оснований для возложения на арендодателя обязанности по принятию помещений из аренды является факт его уклонения от принятия помещения от арендатора, а на арендаторе лежит обязанность совершить инициативные действия по возврату помещения.

Между тем изложенные обстоятельства судом первой инстанции в нарушение части 2 статьи 65 АПК РФ не установлены и не исследованы.

Апелляционный суд, рассмотрев в порядке части 1 статьи 268 АПК РФ дело и оценив представленные доказательства, приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельства уклонения арендодателя от принятия помещения.

Так, письмом от 13.02.2015 N 7 истец уведомил ответчика о том, что срок действия договора аренды истек 15.12.2014 и в порядке, предусмотренном пунктом 5.1. договора, арендатор за продлением договора не обращался (л.д. 15). Требований о принятии помещения из аренды в данном письме не содержится.

11.09.2017 истец направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды от 16.12.2013 и акт приема-передачи помещения (л.д. 16).

Вместе с тем, равно как и письме от 13.02.2017 N 7, истцом не указано, каким образом и в какое время будет осуществляться передача помещения, из буквального содержания письма следует направление в адрес ответчика документов, оформляющих прекращение договора аренды - соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи.

Однако, как обоснованно отмечает апеллянт в жалобе, разногласия истца и ответчика в части порядка передачи помещения обусловлены намерением истца подписать акт приема-передачи (возврата) помещения датой, не соответствующей дате фактической передаче помещения, при отсутствии в деле доказательств того, что помещение фактически возвращено арендодателю.

При изложенных обстоятельствах сам по себе факт направления в адрес арендодателя акта приема-передачи не может быть расценено как предложение о фактическом возврате помещения.

При оценке изложенных письменных доказательств следует также отметить, что исходя из положений статьи 622 ГК РФ и пункта 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель может считаться неправомерно уклоняющимся от принятия помещения из аренды только в случае прекращения договора аренды, поскольку именно в таком случае у арендатора прекращаются правовые основания для пользования помещением.

Между тем, по настоящему делу истцом заявлен иск о расторжении договора, что с учетом положений пункта 1 статьи 453 ГК РФ позволяет утверждать о том, что на момент обращения истца в суд он исходил из того, что договор аренды действует.

О том же обстоятельстве свидетельствует направленное истцом в адрес ответчика письмом N 65 от 11.09.2017 (л.д. 16) соглашение о расторжении договора.

Отсутствуют в материалах дела доказательства того, что ответчиком были совершены действия, подтверждающие его волю на прекращение договора аренды.

При изложенных обстоятельствах, поскольку обе стороны договора исходили из существования между ними действующего договора аренды, у арендодателя отсутствовала обязанность по принятию помещения из аренды, в силу чего он не может считаться уклонявшимся от принятия арендуемго имущества.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик уклоняется от фактического принятия помещения из аренды в материалы дела не представлено.

Апелляционный суд также отмечает следующее.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенного права.

По смыслу положений статей, 606, 611, 614, статьи 622 ГК РФ и пункта 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" своевременный возврат арендуемого имущества арендатором арендодателю преследует цель освобождения арендатора об обязанности оплачивать арендную плату за имущество, фактическое пользование которым он после прекращения договора аренды не осуществляет.

В силу этого, исполнение арендодателем обязанности по принятию помещения из аренды является юридически значимым только во взаимосвязи с фактическим возвратом имущества арендодателю.

Удовлетворение судом первой инстанции требований истца об обязании ответчика принять нежилое помещение по акту приема-передачи не восстановит прав истца, поскольку возложение такой обязанности при отсутствии фактического возврата имущества из аренды и вне установления факта уклонения арендодателя от принятия помещения не повлечет для истца правовых последствий, обусловленных его обязательствами по оплате арендной платы.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения требования истца у суда первой инстанции не имелось.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2018 по делу N А07-2707/2018 отменить.

В удовлетворении требований муниципального унитарного предприятия "Чишминский комбинат бытового обслуживания" городского поселения Чишминский поссовет отказать.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Чишминский комбинат бытового обслуживания" городского поселения Чишминский поссовет в пользу Чишминского потребительского общества судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

О.Н.Пирская Л.А.Суспицина