Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2018 г. N 08АП-6194/18

город Омск

13 июля 2018 г.

Дело N А75-19411/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веревкина А.В.,

судей Аристовой Е.В., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6194/2018) индивидуального предпринимателя Ульбековой Альфиры Габдулловны на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 19 марта 2018 года по делу N А75-19411/2017 (судья Лысенко Г.П.), по иску индивидуального предпринимателя Ульбековой Альфиры Габдулловны (ОГРНИП 304860225300119) к Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525), при участии в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, о внесении изменений в договор, взыскании 335 745 руб. 88 коп.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

индивидуальный предприниматель Ульбекова Альфира Габдулловна (далее - ИП Ульбекова А.Г., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации города Сургута (далее - Администрация, ответчик) о внесении изменений в договор купли-продажи имущества с рассрочкой платежа N 427 от 17.12.2013, исключив из пункта 1.1 договора помещения N 9 и N 10 согласно техническому паспорту от 24.03.2010, возвратив их продавцу - муниципальному образованию городской округ город Сургут; взыскании 335 745 руб. 88 коп., из которых 326 553 руб. 18 коп. неосновательного обогащения (300 715 руб. 06 коп. в счет погашения основного долга, 25 838 руб. 12 коп. в счет погашения процентов), 9 192 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.08.2017 по 28.11.2017; взыскании судебных расходов в размере 153 715 руб., из которых 120 000 руб. расходов на оплату юридических услуг, 18 000 руб. расходов на оплату экспертизы, 15 715 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре (далее - Управление Росреестра по ХМАО-Югре, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 19.03.2018 по делу N А75-19411/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, истец в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что Администрация в отсутствие правовых оснований включила в выкупную стоимость нежилого помещения по договору N 427 от 17.12.2013 часть общедомового имущества (помещения NN 9, 10), в подтверждение чего истец ссылается на заключение управляющей компании многоквартирного дома N 55/1 по пр. Мира в г. Сургуте - СГМУП "Тепловик". Истец не был осведомлен обо всей информации относительно приобретаемого объекта недвижимости, поскольку ему не был передан ни технический, ни кадастровый паспорт.

В письменном отзыве ответчик просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 19.03.2013 муниципальным образованием городской округ город Сургут (арендодатель), муниципальным казенным учреждением "Казна городского хозяйства" (балансодержатель) и ИП Ульбековой А.Г. (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 29 (том 1 л. 25-28), согласно которому арендодатель при участии балансодержателя сдал арендатору во временное пользование за плату муниципальное имущество - встроенное нежилое помещение на 1 этаже общежития (копия поэтажного плана из технического паспорта с указанием помещений является Приложением N 1 к настоящему договору), расположенного по адресу: Тюменская область, ХМАО, г. Сургут, пр. Мира, д. 55/1, являющееся собственностью муниципального образования городской округ город Сургут, для размещения парикмахерской. Общая площадь имущества - 65,5 кв.м.

17.12.2013 ИП Ульбековой А.Г. (покупатель) и Администрацией (продавец) заключен договор купли-продажи имущества с рассрочкой платежа N 427 (том 1 л. 29-39), по условиям пункта 1.1 которого на основании заявления покупателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, зарегистрированного 06.09.2013 N 07-01-13-11380/13- 0-0, в соответствии с решением Думы города от 29.11.2013 N 430-V-ДГ "Об условиях приватизации муниципального имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Сургут, пр. Мира, д.55/1)" (том 1 л. 20) и с условиями настоящего договора, продавец продал, а покупатель купил следующее имущество: встроенное нежилое помещение общей площадью 65,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 86:86:03/013/2013-66, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-10 (копия поэтажного плана из технического паспорта с указанием помещения является приложением N 1 к настоящему договору), расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, просп. Мира, д. 55/1 (далее - именуемое имущество).

Согласно пункту 1.2 договора N 427 от 17.12.2013 имущество принадлежит муниципальному образованию городской округ город Сургут на праве собственности, на момент заключения договора имущество находилось в аренде у покупателя на основании договора аренды муниципального имущества N 29 от 19.03.2013.

В соответствии с пунктом 2.1 договора N 427 цена приобретаемого имущества составляет 4 940 677 руб. 97 коп.

На указанную сумму предоставляется рассрочка на 60 месяцев с момента подписания настоящего договора, с начислением процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата производится согласно графику платежей. Суммы, поступающие в счет оплаты имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: 1. на уплату пени, штрафов; 2. на уплату процентов; 3. на погашение основного долга (пункт 2.3 договора N 427 от 17.12.2013).

Согласно пункту 7.1 договора N 427 срок его действия - с момента подписания и до полного исполнения сторонами всех обязательств по договору.

Пунктом 9.3 договора N 427 от 17.12.2013 определено, что договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в случаях предусмотренных действующим законодательством.

Как указывает истец, по состоянию на ноябрь 2017 года предпринимателем выплачено по договору N 427 от 17.12.2013 в счет погашения основного долга - 3 787 852 руб. 98 коп., в счет погашения процентов - 325 461 руб. 21 коп. При этом в нарушение статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в договор купли продажи включены места общего пользования - санузел и туалет (места 9 и 10 на выкопировке БТИ). Для определения принадлежности нежилых помещений NN 9, 10 к общедомовому имуществу и целесообразности их приобщения к договору купли-продажи истец обратился в общество с ограниченной ответственностью "Бюро экспертиз товаров и услуг", согласно заключению N 17-06-87 которого спорные помещения имеют характеристики, позволяющие их квалифицировать как общее имущество жилого дома, приобщать данное имущество к договору нецелесообразно (том 1 л. 60-68).

Истцом представлено письмо управляющей компании - СГМУП "Тепловик" N 2019 от 21.11.2017, из которого следует, что данные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома и используются для технических нужд.

Согласно доводам истца, включение в договор купли-продажи N 427 от 17.12.2013 спорных помещений не является законным. На настоящий момент за часть общедомового имущества истец оплатил 300 715 руб. в счет погашения основного долга, 25 838 руб. - в счет погашения процентов.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, ИП Ульбекова А.Г. направила в адрес Администрации претензию с требованием возвратить неосновательное обогащение, а также внести изменения в договор купли-продажи N 427 от 17.12.2013, исключив из пункта 1.1 которого помещения NN 9, 10 согласно техническому паспорту (том 1 л. 134).

В ответном письме от 24.07.2017 (том 1 л. 131-132) Администрация обратила внимание, что спорный договор заключен на основании заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды N 29 от 19.03.2013 имущества в составе 10 помещений, в том числе санузла и туалета; на момент заключения договора купли-продажи N 427 от 17.12.2013 ИП Ульбекова А.Г. располагала полной информацией относительно объекта продажи, его стоимости; имущество принято покупателем, частично оплачено; основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Ульбековой А.Г. в суд с настоящим иском.

Отказ в удовлетворении исковых требований послужил поводом для подачи истцом жалобы, при рассмотрении которой апелляционный суд учел следующее.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В части 2 статьи 451 ГК РФ определено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным частью 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в части 4 указанной статьи оснований.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве основания заявленных требований предприниматель указывает, что спорное имущество (санузел, туалет - помещения N N 9,10) являются общедомовым имуществом, которым пользуются все собственники и наниматели многоквартирного дома коридорного типа (бывшего общежития). Данные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Из материалов дела следует, что 25.06.2008 муниципальным образованием город Сургут (арендодатель), муниципальным учреждением "Казна городского хозяйства" (балансодержатель) и ИП Ульбековой А.Г. (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества N 123-08 (том 2 л. 52-57), согласно которому арендодатель при участии балансодержателя сдал арендатору во временное пользование за плату муниципальное имущество - встроенное нежилое помещение 1 этажа общежития (копия поэтажного плана из технического паспорта с указанием помещений является Приложением N 1 к настоящему договору), расположенное по адресу: Тюменская область, ХМАО, г. Сургут, пр. Мира, д. 55/1, являющееся собственностью муниципального образования городской округ город Сургут, для размещения парикмахерской. Общая площадь имущества - 61,8 кв.м.

Объект недвижимости сформирован в 2010 году, технический паспорт составлен по состоянию на 24.03.2010, кадастровый паспорт от 05.04.2010 (том 1 л. 82-97). Согласно данным документам общая площадь встроенного помещения - 65,5 кв.м.; состав имущества: N 1 парикмахерская - 20,9 кв.м., N 2 кабинет - 6,7 кв.м., N 3 туалет - 2,0 кв.м., N 4 кабинет - 6,7 кв.м., N 5 кабинет - 5,3 кв.м., N 6 подсобное помещение - 4,4 кв.м., N 7 туалет - 1,6 кв.м., N 8 коридор - 12,7 кв.м., N 9 санузел - 2,8 кв.м., N 10 туалет - 2,4 кв.м.

Право собственности муниципального образования городской округ город Сургут на спорное имущество (встроенное нежилое помещение, назначение: бытовое обслуживание, общей площадью 65,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 86-86-03/013/2013-66, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-10, адрес (местонахождение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, просп. Мира, д. 55/1), подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права 86-АБ 541792 от 17.01.2013 (том 2 л. 13).

Исходя их материалов дела, спорный объект недвижимости (встроенное нежилое помещение, общей площадью 65,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-10, адрес (местонахождение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, просп. Мира, д. 55/1) первоначально передавался истцу в аренду (договоры аренды муниципального имущества N 32 от 22.02.2011, N; 57 от 14.06.2012, N 29 от 19.03.2013, том 2 л. 14-34).

За указанное время арендных правоотношений площадь и состав имущества оставались неизменными.

В целях реализации прав на выкуп арендуемого нежилого помещения Ульбекова А.Г. обратилась в Администрацию с заявлением от 06.09.2013 (том 2 л. 7) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 19.03.2013 N 29 имущества общей площадью 65,5 кв.м. по пр. Мира, д. 55/1 (то есть, включая помещения NN 9, 10), с рассрочкой на 5 лет, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

На основании заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 06.09.2013, сторонами заключен договор N 427 от 17.12.2013 в отношении встроенного нежилого помещения общей площадью 65,5 кв.м. Данный договор подписан предпринимателем без возражений, разногласий.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 86-АБ 728245 от 27.12.2013 (том 1 л. 40) Ульбековой А.Г. принадлежит на праве собственности (с ограничением (обременением) права ипотека в силу закона) встроенное нежилое помещение, назначение: бытовое обслуживание, общей площадью 65,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 86:10:0101008:321, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-10, адрес (местонахождение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, просп. Мира, д. 55/1.

Таким образом, переход права собственности на спорный недвижимый объект площадью 65,5 кв.м. зарегистрирован 27.12.2013.

Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что спорные объекты проданы истцу в порядке приватизации (решение Думы города Сургут N 430-V ДГ от 27.11.2013). На заседании Думы приняты условия приватизации муниципального имущества (встроенного нежилого помещения, расположенного на 1 этаже 5-этажного жилого дома, площадью 65,5 кв.м., с кадастровым (или условным) номером 86-86-03/013/2013-66) (том 1 л. 20-21). Цена имущества указана в размере 4 940 677 руб. 97 коп. Порядок оплаты - единовременно или в рассрочку до пяти лет.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, апелляционный суд приходит к выводу, что спорные помещения (N N 9, 10) были включены в перечень приватизируемого имущества, что исключает их отнесение к общедомовому имуществу.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что условие о цене недвижимости (4 940 677 руб. 97 коп.) согласовано сторонами в письменной форме - форме заключенного договора купли-продажи. При заключении договора купли-продажи стороны пришли к согласию по существенным условиям договора, в том числе в части выкупной цены и площади выкупаемых помещений.

Таким образом, на момент заключения договора ИП Ульбекова А.Г. располагала всей информацией относительно объекта продажи и его стоимости по договору. Доказательств того, что предприниматель обращался к Администрации с требованием представить какие-либо документы, и в удовлетворении требования было отказано, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 АПК РФ).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о наличии условий, являющихся основаниями для изменения заключенного договора.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период действия договора.

На основании статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Требование о взыскании неосновательного обогащения по правилам статьи 1102 ГК РФ подлежит удовлетворению только при доказанности факта перечисления денежных средств без установленных законом или сделкой оснований. То есть, неосновательное обогащение имеет место, если оснований для перечисления ответчику и удержания последним спорной суммы не имелось.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, отсутствие оснований для внесения изменений в договор купли-продажи N 427 от 17.12.2013, наличие между сторонами договорных отношений, результатом которых явилась передача муниципального имущества в собственность предпринимателя за согласованную стоимость, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 19 марта 2018 года по делу N А75-19411/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А. В. Веревкин

Судьи

Е. В. Аристова Л. И. Еникеева