Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2018 г. N 13АП-15608/18

г. Санкт-Петербург

12 июля 2018 г.

Дело N А56-8736/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Пряхиной Ю.В.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Н. В. Смирновой,

при участии:

от заявителя: В. Н. Воротилов, Д. Ф. Яковлев, доверенность от 05.06.2018;

от заинтересованного лица: Н. В. Кутузов, доверенность от 28.12.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15608/2018) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2018 по делу N А56-8736/2017 (судья Е. А. Герасимова), принятое

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Востконтакт СПб"

к Комитету имущественных отношений Санкт - Петербурга

о признании незаконным решения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Востконтакт СПб" (далее - Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 11.01.2017 N 1271-32, в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 47,8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Гончарная, д. 7, лит. А, пом. 4Н, об обязании принять решение о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 47,8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Гончарная, д. 7, лит. А, пом. 4Н.

Решением суда от 27.04.2018 требования удовлетворены.

Комитет обжаловал решение суда в апелляционном порядке, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств и недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

Податель жалобы указывает на то, что объект является частью нежилого помещения, а экспертиза не дала ответы на вопросы по обособленности и изолированности обоих частей помещения; на момент обращения Обществом с заявлением 13.12.2016 за заявителем числилась задолженность по неустойкам; суд не исследовал вопрос обоснованности отказа в выкупе на момент его принятия по всем указанным в нем основаниям.

Общество представило отзыв на жалобу, просило в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционного суда Комитет ходатайствовал о проведении по делу дополнительной экспертизы.

Суд в порядке статьи 87 АПК РФ отказал в удовлетворении данного ходатайства, поскольку вопросы изолированности и обособленности обеих частей помещения, в случае раздела помещения, экспертом были исследованы после проведения дополнительного осмотра объекта по предписанию суда первой инстанции, а несогласие Комитета с выводами эксперта по результатам дополнительного исследование не влечет необходимости проведения по делу дополнительной экспертизы на предмет установления указанных обстоятельств.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды от 01.12.2006 N 20-А077430 и дополнительного соглашения N 3 от 20.05.2013 арендует часть объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Гончарная, дом 7, литера А, помещение 4Н, а именно, часть помещения 4Н площадью 47,8 кв. м.

13.12.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого на основании договора аренды нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 11.01.2017 N 1271-32 Комитет отказал Обществу в приватизации арендуемого помещения по следующим основаниям: помещение не сформировано в установленном законом порядке, не поставлено на кадастровый учет и не может являться предметом договора купли-продажи, приватизация части нежилого помещения не допускается; Общество не оплатило пени; не предоставлены выписки из списка участников Общества за период с 01.07.2013 по 01.07.2015 и по состоянию на 13.12.2016.

Общество оспорило данный отказ в судебном порядке.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; обязаны принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Судом была проведена экспертиза по следующим вопросам:

- Возможно ли формирование обособленных изолированных помещений площадью 47,8 кв.м. и 32.8 кв.м., являющихся в настоящее время частями помещения с кадастровым номером 778:31:0151503:2508 общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д. 7, лит. А, пом. 4Н, как самостоятельных объектов недвижимости и их постановка на кадастровый учет?

- Какие мероприятия необходимо осуществить для создания на основе указанных частей помещения 4-Н самостоятельных обособленных нежилых помещений, пригодных для дальнейшего независимого использования и соответствующих строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам?

В материалы дела поступило заключение эксперта от 30.10.2017 N 115/2017.

Согласно заключению эксперт пришел к следующим выводам:

формирование обособленных изолированных помещений площадью 47,8 кв.м. и 34,8 кв.м., являющихся в настоящее время частями помещения с кадастровым номером 778:31:01501503:2508 общей площадью 82,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, ул. Гончарная, д.7, лит. А, пом. 4Н, как самостоятельных объектов недвижимости и их постановка на кадастровый учет возможна, но при этом функциональное назначение помещений ограничено согласно положениям: СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", Санитарные правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03;

для создания на основе указанных частей помещения 4-Н самостоятельных обособленных нежилых помещений, пригодных для дальнейшего независимого использования и соответствующих строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам необходимо осуществить мероприятия по установке отдельного прибора учета расхода электроэнергии, непосредственно в помещении площадью 47,8 кв.м.

Эксперт был вызван в судебное заседание для дачи пояснений по заключению, после опроса эксперта суд первой инстанции назначил проведение дополнительного осмотра помещения с участием представителя Комитета.

Данные действия были произведены экспертом, Обществом и Комитетом, по результатам чего представлено дополнительное заключение эксперта к заключению эксперта N 115/2017.

Согласно выводам, изложенным в дополнительном заключении эксперта, между помещениями N 1 и N 2 нежилого помещения 4Н по адресу: С-Петербург, ул. Гончарная, д.7, лит.А, во внутренней каменной несущей стене шириной 1,03 м. существует проем с минимальными габаритными размерами 1,84x0,76. Заполнение указанного проема возможно либо установкой в проем двери, либо устройством заполнения проема любым материалом от гипсо-волокнистых листов до тяжелого бетона. Из помещения N 2 имеется отдельный выход во внутренний двор дома N 7, по своим характеристикам соответствующий основным нормативным документам и возможен для обеспечения прохода в помещение N 2.

Суд первой инстанции, по результатам оценки заключения эксперта с дополнений к нему, пришел к правильному выводу о возможности формирования и постановки на кадастровый учет в качестве обособленного объекта помещения площадью 47,8 кв.м., являющегося частью помещения общей площадью 82,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д.7, лит. А, пом. 4Н.

Арендуемая часть помещения обладает признаками обособленности и изолированности (при формировании отдельного помещения), сформированное помещение может быть поставлено на кадастровый учет в качестве обособленного при заполнении проема между помещениями площадью 47,8 и 34,8 кв.м. и установкой отдельного прибора учета расхода электроэнергии в помещении площадью 47,8 кв.м., то есть, без проведения строительных работ, вследствие которых существенно изменятся технические характеристики помещения. Оставшееся помещение также может быть сформировано в качестве самостоятельного помещения.

Соответственно, существенный для рассмотрения настоящего спора вопрос о возможности формирования помещения, обладающего признаками обособленности и изолированности, разрешен в экспертном заключении с дополнением, такое помещение может быть сформировано как из спорной части помещения, так и из оставшейся части помещения.

Следовательно, отказ в выкупе части нежилого помещения по тому основанию, что выкупается не все помещение, а часть, является незаконным.

Отказ в выкупе по основанию наличия у Общества задолженности по неустойкам также признан апелляционным судом неправомерным.

В письме от 11.01.2017 Комитет указал, что по договору аренды у Общества по состоянию на 13.12.2016 имеется задолженность по неустойкам (пени, штрафы), что также является основанием для отказа в преимущественном праве приобретения арендуемого имущества.

Из расчета на л.д. 95, том 1, следует, что Комитет начислил Обществу следующие неустойки: штраф в сумме 469672,08 руб. за период с 11.09.2015 по 11.09.2015, пени в сумме 2175,07 руб. на дату 08.07.2015, пени в сумме 2182 руб. на дату 13.12.2016.

Из претензии Комитета от 11.09.2015 следует, что штраф в сумме 469672,08 руб. начислен на просрочку уведомления о заключении договора субаренды от 01.04.2012, уведомление представлено 09.04.2012.

Соответственно, на момент обращения Общества 13.12.2016 с заявлением о выкупе части помещения срок исковой давности взыскания штрафа истек. Неустойка в сумме 2182 руб. была начислена в день подачи заявления, доказательств обоснованности начисления обеих сумм пеней 2182 руб. и 2175,07 руб. не представлено.

Факт оплаты пеней Обществом не свидетельствует, с учетом пояснений Общества в судебном заседании апелляционного суда, о признании сумм пеней, оплата пеней направлена на исчерпание конфликта относительно наличия у Общества неисполненных обязанностей, в частности, по оплате пеней.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что возражения Комитета относительно наличия у Общества задолженности по неустойкам, по сути, представляют собой действия, имеющие целью исключительно воспрепятствование реализации Обществом преимущественного права на приобретение объекта недвижимости в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении кассационной инстанции от 25.11.2014 по делу NА56-1311/2014).

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Отказ Комитета в выкупе имущества по основанию не представления выписки из списка участников, которая подтверждает соблюдение условия по пункту 1) статьи 3, неправомерен, поскольку Обществом соблюдены критерии для признания его на дату подачи заявления субъектом малого предпринимательства, а для установления факта непрерывности владения имуществом выписка об участниках Общества с периодами нахождения лиц в статусе участников Общества не является необходимым документом. Кроме того, выписка предоставлена была, однако без указания дат.

Иных оснований для отказа оспариваемое письмо Комитета не содержит.

При таких обстоятельствах, отказ Комитета в выкупе части помещения является незаконным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем требования Общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В качестве способа восстановления нарушенных прав Общества суд первой инстанции правомерно обязал Комитет принять решение о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 47,8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Гончарная, д. 7, лит. А, пом. 4Н.

Следовательно, решение суда вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2018 по делу N А56-8736/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Пряхина

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина