Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2018 г. N 09АП-25567/18

г. Москва

11 июля 2018 г.

Дело N А40-166937/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына,

судей О.Г. Головкиной, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Оптимал-риелти" на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2018 по делу N А40-166937/2017, принятое судьёй Масловым С.В.,

по иску ООО "Прима Капитал"

к ООО "Оптимал-риелти"

о взыскании 10 616 406 рублей 15 копеек

и по встречному иску

о взыскании 61 880 долларов США,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Сухов К.А. (доверенность от 01.02.2018), Охотин С.В. (доверенность от 01.02.2018),

от ответчика - Муджири Ш.О. (доверенность от 05.03.2018), Ляшенко В.Г. (доверенность от 05.03.2018), Ананьева А.Ф. (доверенность от 28.09.2016),

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен ООО "Прима Капитал" (далее - истец) к ООО "Оптимал-риелти" (далее - ответчик) о взыскании 10 616 406 рублей 15 копеек пеней за период с 01.12.2016 по 15.03.2017 по договору купли-продажи.

Ответчик обратился с встречным иском о взыскании с истца 61 880 долларов США и 6 867 224 рублей неустойки за период с 01.12.2016 по 14.03.2017 в связи не выполнением обязательства по подписанию акта N 1 на основании договора купли-продажи недвижимости от 08.02.2016 N БС-023.

Решением Арбитражного суда города Москвы 09.04.2018 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Суд первой инстанции указал, что обязательства, предусмотренные договором, ответчиком выполнены с просрочкой, ввиду чего подлежит взысканию неустойка. Оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы указал на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и привел доводы, которые рассмотрены ниже.

В отзыве истца содержатся возражения на доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным ответчиком, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2018 не подлежит отмене либо изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 08.02.2016 N БС-023, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - оплатить и принять в собственность в порядке и на условиях, определенных договором, недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 1 283,7 кв. м, расположенное по адресу: Москва, проезд Старопетровский, дом 1, строение 2, этаж 2, помещение 14, кадастровый номер 77:09:0003013:2968.

Согласно свидетельству Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о государственной регистрации права от 16.02.2016 N 77-77/009-77/009/051/2016-903/2 данное нежилое помещение принадлежит на праве собственности ответчику на основании договора купли-продажи недвижимости от 08.02.2016 N БС-023.

В соответствии с подпунктом б пункта 2.1 договора продавец обязуется передать покупателю имущество, отчуждаемое по договору, в сроки и порядке, предусмотренные договором по передаточному акту в соответствии с разделом 4 договора. Согласно подпункту б пункта 2.6 договора покупатель обязуется принять от продавца недвижимость, отчуждаемую по договору, по акту приема-передачи.

В пункте 4.2 договора установлено, что продавец гарантирует, что здание, в котором расположена недвижимость, будет передано эксплуатирующей организации как специализированный торговый комплекс детских и смежных с ними товаров не позднее 30.11.2016, а также то, что эксплуатация здания начнется не позднее 30.11.2016.

В пункте 4.3 договора предусмотрено, что стороны согласовали, что готовность здания и недвижимости продавец подтверждает и покупатель принимает путем подписания актов о выполнении обязательства, а именно: Акт о выполнении обязательства по строительной готовности здания (Акт N 1) подписывается сторонами после выполнения продавцом необходимых строительно-монтажных работ для готовности здания к эксплуатации в качестве торгового центра не позднее 30.11.2016. К дате подписания Акта N 1 в здании силами продавца и за счет продавца должны быть выполнены работы: завершены все строительно-монтажные работы, выполнены все работы по фасаду и местам общего пользования в соответствии с концепцией торгового центра; Акт о выполнении обязательств по недвижимости (Акт N 2) подписывается сторонами после начала эксплуатации в качестве торгового центра, а также выполнения продавцом всех обязательств, предусмотренных договором и дополнительными соглашениями к нему. Продавец или его представитель в течение 3 календарных дней с даты начала эксплуатации здания в качестве торгового центра, а также выполнения продавцом всех обязательств, предусмотренных договором и дополнительными соглашениями к нему, направляет письменное уведомление покупателю. Покупатель обязуется подписать указанный акт в течение 5 рабочих дней с даты получения уведомления от продавца либо направить продавцу отказ от подписания акта с перечнем недостатков, подлежащих устранению. На дату подписания сторонами Акта N 2 недвижимость силами продавца и за счет продавца будет оборудована системами: вентиляции; кондиционирование; отопление; электроснабжение; водоснабжение и канализация; пожарная сигнализация.

Недвижимость должна обладать характеристиками: стены - без отделки; пол - плита перекрытия; остекление - в соответствии с архитектурным планом; электрическая мощность исходя из 100 Вт на 1 кв.м. недвижимости; помещение должно быть оборудовано входными дверями с запорными устройствами и оконными блоками при их наличии в архитектурном проекте.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 30.11.2016 N 198, в котором ответчик просил истца в предварительно согласованное время прибыть для подписания акта о выполнении обязательств по строительной готовности здания.

Истец в адрес ответчика передал письмо от 07.12.2016 N 25/16, в котором указывал на невозможность подписания акта в связи с тем, что в ходе осмотра помещений здания, расположенных на втором этаже, представителями истца зафиксированы факты, свидетельствующие об отсутствии строительной готовности здания к эксплуатации в качестве торгового центра, в частности: отсутствует отделка потолка; отсутствует отделка пола, не уложена керамическая плитка либо другое напольное покрытие; отсутствует разводка электроснабжения, нет освещения; отсутствует разводка системы пожаротушения, пожарной сигнализации. Получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой на письме, а направление ответчику подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения в ценное письмо с отметкой ФГУП "Почта России".

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 07.02.2017 N 216, в котором он просил последнего в период времени с 14.02.2017 по 28.02.2017 явиться для подписания акта о выполнении обязательств по недвижимости.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 21.02.2017 N 16/17, в котором указывал, что в связи с отсутствием строительной готовности здания к эксплуатации в качестве торгового центра и недвижимости покупателя к приемке, а также невыполнения продавцом всех обязательств по договору и дополнительному соглашению, продавцом не был подписан Акт N 1, что является обязательным условиям подписания акта N 2, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения с отметкой ФГУП "Почта Россия".

Сторонами акт о выполнении обязательств по строительной готовности здания был подписан 15.03.2017

Между продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи от 05.06.2017, в соответствии с которым в пункте 2.1. (в), 2.6 (б), 4.1 договора от 08.02.2016 N БС-023 продавец передал, а покупатель принял в собственность недвижимость как она определена в пунктах 1.1, 1.2 договора.

В пункте 2 акта от 05.06.2017 указано, что стороны не имеют друг к другу претензий относительно срока подписания акта приема-передачи.

Согласно пункту 5.5 договора в случае нарушения покупателем срока оплаты недвижимости, предусмотренного в пунктах 4.1, 4.2 и 4.3 договора, а также нарушения срока подписания акта приема-передачи, предусмотренного пунктом 4.1 договора, и/или актов о выполнении обязательств, предусмотренных в пункте 4.3 договора, на срок более чем 10 дней, другая сторона вправе взыскать с виновной стороны неустойку в виде пени в размере 0,07 процента от цены недвижимости за каждый день просрочки.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о наличии оснований к удовлетворению иска, поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по договору в части соблюдения сроков передачи объекта недвижимости, достаточных и достоверных доказательств обратного не представлено.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на недобросовестность поведения истца. При этом заявитель апелляционной жалобы поясняет, что, по его мнению, незаконное и недобросовестное поведение Истца выразилось в том, что реализуя противоправную цель на неосновательное обогащение за счет заявителя, Истец недобросовестно воспрепятствовал наступлению условия, которое влекло для него обязанность уплатить Заявителю часть стоимости недвижимости в размере 3 233 000 рублей, возместить коммунальные расходы и, кроме того, по мнению заявителя, не наступление этого условия давало истцу возможность заявить требование об уплате неустойки. Также заявитель поясняет, что неосновательное обогащение произошло за его счет, в форме необоснованной задержки оплаты Истцом части стоимости недвижимости, не возмещения коммунальных платежей и необоснованного взыскания с заявителя неустойки.

Ответчик, как застройщик и продавец недвижимости, обязался пунктом 4.3. договора купли продажи недвижимости от 08.02.2016 завершить выполнение строительно-монтажных работ для готовности здания к эксплуатации в качестве торгового центра не позднее 30.11.2016.

К дате подписания акта N 1 продавец своими силами и за свой счет обязался завершить все строительно-монтажные работы, выполнить все работы по фасаду и местам общего пользования в соответствии с концепцией торгового центра.

В соответствии с пунктом 2.3. договора купли-продажи недвижимости от 08.02.2016 покупатель возмещает коммунальные расходы продавца недвижимости с даты подписания сторонами акта N 2 о выполнении обязательств по недвижимости, а не с даты подписания акта N 1, в отношении которого заявлено требование о взыскании неустойки.

Подлежит отклонению утверждение заявителя относительно неосновательного обогащения Истца за счет необоснованного взыскания с заявителя неустойки, поскольку решение о взыскании не вступило в законную силу, и не подлежит исполнению до завершения установленной законом процедуры его обжалования.

Подлежит отклонению довод заявителя об извлечении выгоды Истцом из самого факта неподписания Акта N 1, поскольку Истец, приобретая помещение для последующей сдачи его в коммерческую аренду, как это следует из Дополнительного соглашения N 1, был в равной с заявителем степени заинтересован в скорейшем вводе в эксплуатацию торгового центра.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик по письму истца от 07.12.2016, получение которого ответчиком не оспаривается, каких-либо возражений не заявил, что свидетельствует о согласии ответчика с содержанием письма. С техническим отчетом, составленным 16.12.2016, Истец ознакомился только в судебном заседании в феврале 2018 года, то есть спустя более чем год после его составления. Заявитель (Ответчик) не упоминал о нем в своей переписке, на мнение специалиста о наличии строительной готовности не ссылался. 15.03.2017 ответчик сообщил об устранении недостатков и предложил подписать Акт N 1.

Ссылка заявителя на фотографии, которыми иллюстрирован отчет, также не может быть положена в основу судебного акта об отменен решения суда первой инстанции, поскольку непосредственное изучение фотографий показывает, что только две из них (N N 5,6) имеют условное отношение к коридорам второго этажа, как это следует их подписей под фотографиями. Остальные фотографии, перечисленные заявителем, иллюстрируют только наличие монтажа тех или иных элементов инженерных систем здания, большей частью без привязки к этажам. В Техническом отчете сообщается только о монтаже инженерных систем здания, но не указано на их работоспособность. Работоспособность инженерных систем здания составителями отчета не подтверждалась. Отсутствие акта на момент осмотра помещения 21.02.2017 завершенных монтажом потолочных панелей, систем освещения, датчиков пожарной сигнализации и систем пожаротушения подтверждается непосредственно письмом заявителя в адрес Истца от 15.03.2017.

Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что в представленном истцом техническом отчете от 16.12.2016 также содержатся доказательства отсутствия строительной готовности здания к эксплуатации, в частности на фотографии N 48 отчета присутствует лестница черного хода, необорудованная перилами и имеющая иные недостатки, свидетельствующие об отсутствии строительной готовности. Объяснения заявителя о том, что потолок торгового центра регулярно разбирался для проведения текущих работ, подлежат отклонению, так как с ним, как с долевым собственником помещений торгового центра, никаких согласований о проведении любых работ в местах общего пользования торгового центра не проводилось.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, выражают несогласие с выводами суда, что само по себе не свидетельствует о наличии судебной ошибки и не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Суд апелляционной инстанции исходит из того, что выводы суда первой инстанции основаны на представленных в дело доказательствах, соответствуют этим доказательствам и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2018 по делу N А40-166937/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Трубицын

Судьи

О.Г. Головкина Е.Б. Расторгуев