Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2018 г. N 02АП-3997/18

г. Киров

17 июля 2018 г.

Дело N А17-5403/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Горева Л.Н., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 29.03.2018 по делу N А17-5403/2017, принятое судом в составе судьи Ильичевой О.А.,

по иску Ивановского городского комитета по управлению имуществом (ОГРН 1023700533504; ИНН 3728012631)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (ОГРН 1073702020985; ИНН 3702522596)

о взыскании 10 290 097 рублей 98 копеек, об обращении взыскания на заложенное имущество и о расторжении договора купли-продажи,

установил:

Ивановский городской комитет по управлению имуществом (далее - истец. Комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Ивановской области к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - ответчик, общество) о взыскании 11 136 281 руб. 82 коп., в том числе:

1) 8 919 101 руб. 38 коп. за нежилые здания, из которых: 7 240 000 руб. задолженность за период с 01.04.2016 (частично) по 31.03.2019 по договору купли-продажи от 02.04.2014 N 6 нежилых зданий лит. А и лит.Б,Б1, расположенных по адресу: г.Иваново, пер.Аптечный, дом 5, с земельным участком необходимым для их использования при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, 601 784 руб. 38 коп. процентов за период с 19.03.2016 по 31.03.2019, 1 077 317 руб. пени за период с 01.07.2016 по 31.03.2019,

2) 2 217 180 руб. 44 коп. за земельный участок, из которых: 1 776 000 руб. задолженность за период с 01.04.2016 (частично) по 31.03.2019 по договору купли-продажи от 02.04.2014 N 6 нежилых зданий лит. А и лит.Б,Б1, расположенных по адресу: г.Иваново, пер.Аптечный, дом 5, с земельным участком необходимым для их использования при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, 163 167 руб. 62 коп. процентов за период с 05.12.2015 по 31.03.2019, 278 012 руб. 82 коп. пени за период с 01.04.2016 по 31.03.2019;

о расторжении договора купли-продажи от 02.04.2014 N 6 нежилых зданий лит. А и лит.Б,Б1, расположенных по адресу: г.Иваново, пер.Аптечный, дом 5, с земельным участком необходимым для их использования при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге,

3) об обращении взыскания на заложенное имущество - нежилые здания лит. А площадью 406 кв.м и лит. Б,Б1 площадью 122,6 кв.м с земельным участком площадью 609 кв.м, расположенных по адресу: г.Иваново, пер.Аптечный, дом 5, в целях погашения задолженности по договору купли-продажи от 02.04.2014 N 6, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 15 560 000 руб. (стоимость нежилого здания лит.А составляет 10 600 000 руб., нежилого здания лит.Б,Б1 - 2 000 000 руб., земельного участка - 2 960 000 руб.).

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о проведении экспертизы по делу, просил проведение экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью "Профи".

Определением суда от 28.11.2017 производство по настоящему делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы до получения экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Профи".

21.12.2017 в суд поступило заключение эксперта.

Истец в ходе рассмотрения дела неоднократно уточнял исковые требования, окончательно сформулировав их в заявлении от 23.03.2018.

Истец просил взыскать с ООО "Мегаполис": 7 240 000 рублей - долг за нежилые здания за период с мая 2016 года по 31.03.2019, 1 776 000 руб. за период с 01.04.2016 по 31.03.2019 - основной долг за земельный участок по договору; 604 511 руб. 78 коп. - проценты за период с 19.03.2016 по 31.03.2019, 396 719 руб. 42 коп. за период с 01.07.2016 по 21.03.2018 - пени за просрочку платежа; 163 836 руб. 66 коп. за период с 05.12.2015 по 31.03.2019 задолженность по оплате процентов; 109 030 руб. 12 коп. за период с 01.04.2016 по 21.03.2018 - пени за просрочку платежа.

Истец также просил обратить взыскание на заложенное имущество: нежилое здание, расположенное по адресу: Иваново, пер. Аптечный, 5, лит.А, с кадастровым номером 37:24:040121:50 площадью 406 кв.м; нежилое здание, расположенное по адресу: Иваново, пер. Аптечный, 5, лит.Б,Б1, с кадастровым номером 37:24:040121:51 площадью 122,6 кв.м; земельный участок, расположенный по адресу: Иваново, пер. Аптечный, 5, с кадастровым номером 37:24:040121:35 площадью 609 кв.м, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 15 560 000 руб. (стоимость нежилого здания лит А. - 10 600 000 руб., нежилого здания лит. Б,Б1 - 2 000 000 руб., земельный участок -2 960 000 руб.); просил расторгнуть договор купли-продажи от 02.04.2014 N 6.

Заявление принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 29.03.2018 требование о расторжении договора от 02.04.2016 N 6 оставлено без рассмотрения, исковые требования удовлетворены, в пользу истца взыскано 7 240 000 рублей за период с мая 2016 года по 31.03.2019 - долг за нежилые здания, 1 776 000 рублей за период с.01.04.2016 по 31.03.2019 - долг за земельный участок, 604 511 рублей 78 копеек - долг за оплату процентов за период с 19.03.2016 по 31.03.2019, 396 719 рублей 42 копейки пени за просрочку платежа, 163 836 рублей 66 копеек за период с 05.12.2015 по 31.03.2019 - долг по оплате процентов.

Суд обратил взыскание на заложенное имущество - нежилое здание, расположенное по адресу: Иваново, пер. Аптечный, 5, лит.А, с кадастровым номером 37:24:040121:50 площадью 406 кв.м; нежилое здание, расположенное по адресу: Иваново, пер. Аптечный,5, лит.Б,Б1, с кадастровым номером 37:24:040121:51 площадью 122,6 кв.м; земельный участок, расположенный по адресу: Иваново, пер. Аптечный, 5, с кадастровым номером 37:24:040121:35 площадью 609 кв.м, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 15 560 000 руб. (стоимость нежилого здания лит А - 10 600 000 руб., нежилого здания лит. Б,Б1 - 2 000 000 руб., земельный участок - 2 960 000 руб.).

Дополнительным решением от 16.04.2018 суд решил взыскать с ответчика в пользу истца 109 030 рублей 12 копеек пени за просрочку платежа за период с 01.04.2016 по 21.03.2018.

ООО "Мегаполис" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства дела, в здании лит.А имелись скрытые дефекты, что подтверждено отчетом оценщика N 16-04/16 от 16.04.2016 и заключением специалиста N 020-06/16-м; комитет не принял предложение об уменьшении покупной цены имущества, что послужило основанием для приостановления платежей по договору купли-продажи.

Заявитель жалобы указывает, что суд неправильно применил нормы материального права, применил Постановление N 13/14, в данном случае не было досрочного возврата займа, а имело место требование о взыскании платы за переданный товар; суд взыскал требования за будущий период.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), на основании распоряжения об условиях приватизации от 21.03.2014 N84-р Ивановским городским комитетом по управлению имуществом (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 02.04.2014 N6 нежилых зданий с земельным участком, необходимым для их использования, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (т.1, л.д. 21-29).

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора нежилое здание лит. А, площадью 406,0 кв.м. с кадастровым номером 37:24:040121:50 и нежилое здание лит. Б, Б1, площадью 122,6 кв.м. с кадастровым номером 37:24:040121:51, являющиеся муниципальной собственностью (выписка из реестра N 1-3-795, 1-3-796), расположенные по адресу: г. Иваново, пер. Аптечный, дом 5 с земельным участком, площадью 609 кв.м. с кадастровым номером 37:24:040121:0035, являющимся муниципальной собственностью (выписка из реестра N 1 -3в-0175) (далее - объект).

Пунктом 2.1 договора установлена цена продажи объекта в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, составляет 15 560 000 руб., в том числе выкупная стоимость нежилого здания лит. А - 10 600 000 руб. без НДС, выкупная стоимость нежилого здания лит. Б, Б1 - 2 000 000 руб. без НДС, выкупная стоимость земельного участка - 2 960 000 руб.

Согласно пункту 2.2 договора покупатель оплачивает стоимость приобретаемых нежилых зданий в размере 15 560 000 руб. без НДС путем безналичного перечисления денежных средств, с рассрочкой платежа на пять лет с момента подписания настоящего договора в срок по 31.03.2019 согласно графику оплаты стоимости нежилых зданий и графику оплаты земельного участка.

Пунктом 2.2 также установлено, что на сумму денежных средств, на которую предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения об условиях приватизации объекта в газете "Рабочий край" и составляющей 8,25% годовых, за период времени со дня подписания договора до дня поступления суммы основного долга за объект. Сумма денежных средств, на которую предоставляется рассрочка, уменьшается по мере поступления фактических платежей по основанному долгу за объект.

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны. Данное условие также закреплено в пункте 4.1 договора.

В соответствии с пунктом 6.3 договора за нарушение сроков внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы очередного платежа за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.6 договора в случае просрочки покупателем оплаты оставшейся суммы продажи объекта за исключением первого платежа, установленного пунктом 2.2 договора, свыше 90 календарных дней покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, а продавец вправе обратить взыскание на объект для удовлетворения за счет этого имущества требований о взыскании суммы основного долга по договору; уплате неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения обязательств по договору; убытков, вызванных неисполнением, просрочкой исполнения покупателем обязательств по договору; возмещении судебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания на объект; возмещении расходов на реализацию заложенного объекта, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору.

05.09.2014 сторонами подписан акт приема-передачи нежилых зданий.

Переход права собственности на указанные нежилые здания и земельный участок к ответчику зарегистрирован 05.12.2014, номера регистрации 37-37-01/297/2014-167, 37-37-01/297/2014-165, 37-37-01/297/2014-160. Государственная регистрация ипотеки в силу закона произведена 05.12.2014, номер регистрации 37-37-01/297/2014-167, 37-37-01/297/2014-165, 37-37-01/297/2014-160.

Ивановским городским комитетом по управлению имуществом заказным письмом в адрес ответчика в связи с нарушением последним графика платежей направлена претензия от 12.05.2017 N А23/09-06-309 с требованием оплатить задолженность, проценты и неустойку по договору. Истец предложил досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство и в тридцатидневный срок с момента получения настоящего письма оплатить стоимость объекта продажи в размере 11 136 281 руб. 82 коп., включая проценты по предоставлению рассрочки и пени по договору купли-продажи.

Ответчик производил оплату стоимости объекта недвижимости с нарушением согласованного сторонами графика платежей, допустив просрочку свыше 90 календарных дней, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из положений статей 554 и 555 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

Из содержания раздела 2 договора купли-продажи следует, что стороны согласовали цену реализуемого имущества в размере 15 560 000 рублей, способ, а также сроки ее уплаты.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 1 статьи 485 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю, покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В силу пункта 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Факт нарушения ответчиком графика оплаты истцу денежных средств подтверждается материалами дела.

Доводы заявителя жалобы о правомерном приостановлении платежей вследствие обнаружения скрытых дефектов в здании литер А подлежат отклонению; ответчик обращался в Арбитражный суд Ивановской области с иском об изменении договора (дело N А17-7073/2016), однако заявление было оставлено без рассмотрения; в рамках настоящего дела ответчик не предъявил встречный иск.

Факт передачи имущества в собственность покупателя подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком. Наличие и размер долга также ответчиком не оспорены.

Согласно пункту 2.2 договора оплата выкупной стоимости помещения осуществляется согласно графику, содержащемуся в Приложении N 1 к договору. Окончательный срок возврата суммы долга - 31 марта 2019 года.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, истец требует взыскания стоимости товара, переданного ответчику по договору с условием об оплате в рассрочку, в связи с чем решение суда первой инстанции в части взыскания предусмотренных договором процентов соответствует условиям договора, а также основано на правильном применении пункта 1 статьи 489, пункта 2 статьи 811, пункта 2 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" (далее - Постановление Пленума N 13/14).

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 29.03.2018 по делу N А17-5403/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

Л.Н. Горев А.Б. Савельев