Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2018 г. N 15АП-6179/17

город Ростов-на-Дону

18 июля 2018 г.

дело N А32-5632/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Николаевой Н.В.

при участии:

от истца: представитель Беспалова Л.В. по доверенности от 07.06.2018, паспорт;

от ответчика: представитель Чернышев А.А. по доверенности от 01.03.2017, паспорт, генеральный директор общества Форастинов В.М., паспорт;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самородок-Союз ВМ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 22.02.2017 по делу N А32-5632/2015

по иску Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество)

к обществу с ограниченной ответственностью "Самородок-Союз ВМ"

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "БИЛС"

об обращении взыскания на заложенное имущество,

принятое в составе судьи Непранова Г.Г.

УСТАНОВИЛ:

Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (далее - истец, банк) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Самородок-Союз ВМ" (далее - ответчик, общество) об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке от 18.06.2013 N 721/2598-0000421-з01: нежилое административное здание, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер А, А1, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4 общей площадью 156,7 кв. м; здание столовой, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Б, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4 общей площадью 87,2 кв.м; здание ГРП (газораспределительная подстанция), назначение: нежилое, литер В, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4 общей площадью 17,3 кв. м; здание трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Д, этажность: 2, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4 общей площадью 38,6 кв. м; здание бытовки, назначение: нежилое, литер Ж, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д. 4 общей площадью 73,6 кв.м; здание бытовки, назначение: нежилое, литер З, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д. 4 общей площадью 58,3 кв.м; здание мастерской, назначение: нежилое, литер К, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д. 4 общей площадью 140,8 кв.м; здание склада, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Л, Л1, этажность: 2, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д. 4 общей площадью 662,8 кв.м; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под производственные нужды, площадь 30 588 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:45, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере залоговой стоимости, установленной пунктами 1.3-1.5 договора об ипотеке в сумме 17 687 828 руб., в том числе нежилые здания - 3 686 355 руб., земельный участок - 14 001 474 руб. (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ФАЭТОН", впоследствии замененное на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "БИЛС" (далее - общество "БИЛС", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2017 обращено взыскание на имущество, являющееся объектом ипотеки по договору N 721/2598-0000421-з01 от 18.06.2013 путем его продажи на публичных торгах со следующей начальной продажной ценой каждого из объектов: нежилое административное здание, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер А, А1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д. 4, общей площадью 156,7 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:170, начальная цена: 1 078 096 руб.; здание, инвентарный номер 11106, литер Б, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д. 4, общей площадью 87,2 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:173, начальная цена: 592 960 руб.; здание ГРП (газораспределительная подстанция), назначение: нежилое, литер В, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д. 4, общей площадью 17,3 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:174, начальная цена: 117 640 руб.; здание трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Д, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д. 4, общей площадью 38,6 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:166, начальная цена: 247 040 руб.; здание бытовки, назначение: нежилое, литер Ж, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д. 4, общей площадью 73,6 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:169, начальная цена: 211 968 руб.; здание бытовки, назначение: нежилое, литер З, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д. 4, общей площадью 58,3 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:168, начальная цена: 167 904 руб.; здание мастерской, назначение: нежилое, литер К, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д. 4, общей площадью 140,8 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:172, начальная цена: 405 504 руб.; здание склада, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Л, Л1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 662,8 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:171, начальная цена: 2 794 888 руб.; земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, 4, категория земель: земли населенных пунктов - под производственные нужды, площадь 30 588 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:45, начальная цена: 19 920 000 руб. С ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. расходов по уплату госпошлины. С ответчика в пользу экспертного учреждения взыскано 45 000 руб. на оплату судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение суда и принять новый судебный акт; в апелляционной жалобе заявлены ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы либо направлении заключения эксперта N 13493/16 (эксперт Т.В. Барсук) на проверку в саморегулируемую организацию "Деловой Союз Оценщиков". Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Судом не принято во внимание, что, кроме указанного в договоре ипотеки, на заложенном земельном участке расположены и другие объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу: здание пекарни, двухэтажное здание кафе, асфальтобетонное покрытие, гравийное покрытие, ограждение, пожарный водоем, септика для канализационных стоков; данные объекты неотделимы от земельного участка, облают стоимостью, а также влияют на стоимость остального заложенного имущества в целом. Данные объекты не вошли в заключение эксперта. Ответчику судом не были выданы копии протоколов судебных заседаний, аудиозапись содержала только заседания от 15.12.2016 и 08.02.2017; замечания на протокол судебного заседания судом первой инстанции были отклонены. Спорные объекты ранее были объектов оценки; согласно отчету об оценке N 245-11 от 07.11.2011, выполненному ООО "Южная оценочная компания "Эксперт", рыночная стоимость заложенного имущества составила 54 308 631 руб.; согласно отчету об оценке N 227-13 от 20.05.2013, выполненному ООО "Южная оценочная компания "Эксперт", рыночная стоимость заложенного имущества составила 54 152 459 рублей. В заключении эксперта N 13493/16 от 07.07.2016, выполненного в рамках настоящего дела N А32-5632/2015, стоимость этого же имущества определена в размере 31 920 000 руб., что свидетельствует об обоснованных сомнениях в правильности и достоверности указанного заключения эксперта. Данное заключение не соответствует требованиям, предъявляемым к таким заключениям, экспертиза проведена с нарушением действующих нормативных актов, а определенная экспертом стоимость заложенного имущества явно не соответствует стоимости такого имущества на рынке; экспертом не проводился внутренний осмотр зданий и помещений, не учтено, что территория общества огорожена бетонно-кирпичным ограждением, на участке уложено асфальтно-бетонное покрытие, на территории имеется газ (здание ГРП), водоснабжение, электричество (свой трансформатор); экспертом не учтено, что у здания столовой, инвентарный номер 11106, литер Б, было изменено его назначение с нежилое на жилое. Недостоверность заключения судебной экспертизы подтверждается рецензией на данное заключение. Суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении повторной судебной экспертизы.

В отзыве на апелляционную жалобу банк просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением апелляционного суда от 03.07.2017 по делу была назначена повторная судебная экспертиза по следующим основаниям.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по делу была проведена судебная оценочная экспертиза, результаты которой выражены в заключении N 13493/16 от 07.07.2016.

В качестве недостатков данного заключения судебной экспертизы ответчик указывал, в том числе, на следующее: при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом не обосновано применение корректировки на уторговывание в размере 13% (с. 42 заключения эксперта); при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом не обоснована возможность позиционирования в качестве объектов-аналогов земельных участков, в отношении которых были применены суммарных поправки в размерах 32%, 39%, 48% (с. 40 заключения эксперта); экспертом не обоснована примененная методика определения физического износа строений; при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом не было учтено наличие асфальтобетонного и гравийного покрытий; при определении рыночной стоимости экспертом не было учтено актуальное на день проведения экспертизы назначение объекта, входившего в предмет ипотеки в качестве столовой, на день экспертизы имеющего назначение жилого помещения (жилой дом площадью 87,2 кв.м, инвентарный номер 11106 согласно свидетельству о праве собственности от 20.08.2014).

На указанные замечания экспертом были даны следующие пояснения: величина корректировки при определении рыночной стоимости земельного участка определена на основе данных Справочника оценщика недвижимости/под ред. Л.А. Лейфера, в том числе: корректировка для единого объекта недвижимости (зданий и сооружений на участке) в размере 11% согласно указанному справочнику 2014 года; корректировка для земельного участка в размере 13% согласно указанному справочнику 2012 года (в справочнике 2014 года корректировка для земельного участка отсутствовала, в 2013 году справочник не выпускался); законодательные ограничения на максимальную суммарную величину поправок не установлены, при этом часть суммарной корректировки объясняется корректировкой на уторговывание для получения "прогнозируемой цены сделки", т.е. отличия объектов-аналогов от объекта оценки, выраженные в суммарных величинах поправок, равны 31%, 28%, 7%, 37%, при этом согласно Справочнику оценщика недвижимости/под ред. Л.А. Лейфера 2014 года величина корректировки по одному параметру может составлять до 40-50%; установленные методом визуального осмотра характеристики физического состояния (деформации, трещины, перекосы, искривления разрушения (частичные, отдельных элементов), следы ремонтов) строений в соответствие с критериями, описанными в заключении (шкала износа в форме таблицы), определяет величину физического износа; асфальтобетонное и гравийное покрытия не являлись объектом исследования, их стоимость не определялась, с учетом состояния покрытий и их типичности наличие указанных покрытий не приведет к значимому изменению итоговой стоимости единого объекта недвижимости (зданий и сооружений на участке); поскольку в деле отсутствовала информация о жилом назначении помещения, постольку стоимость соответствующего здание была оценена как здания столовой, при этом по причине расположения здания столовой на территории предприятия на общем земельном участке учёт жилого назначения не приведёт к изменению итоговой стоимости единого объекта недвижимости (зданий и сооружений на участке).

Изложенное свидетельствует о том, что при проведении судебной экспертизы экспертом не было учтено изменение назначения одного из объектов ипотеки на жилое здание. Кроме того, апелляционный суд принял во внимание, что в соответствии с Методическими рекомендациями. Оценка имущественных активов для целей залога. Оценка недвижимого, движимого имущества акций, долей уставного/собственного капитала для целей залога, рекомендованными к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности, протокол от 25.11.2011, при значении суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов более 30% (без учета скидки на торг), должно быть приведено обоснование такого значения суммарной корректировки, а также обоснование возможности позиционирования таких объектов в качестве аналогов объекта оценки; для объектов с высокой ликвидностью, имеющих развитый вторичный рынок, возможно экспертное применение скидки на торг в размере 5-10%, а в остальных случаях все поправки должны быть обоснованы и подтверждены рынком. Между тем, примененные экспертом суммарные корректировки и скидки на торг в размерах, превышающих приведенные выше, не могут считаться обоснованными с точки исследовательской части заключения эксперта и данных им пояснений.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта, что в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ является основанием для назначения повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением апелляционного суда от 04.06.2018 производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в суд заключения судебной экспертизы.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель банка возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечило.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 17 часов 45 минут 09.07.2018.

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ.

При рассмотрении ходатайства истца о процессуальной замене на стороне ответчика банка на правопреемника Банк ВТБ (ПАО) (т.7, л.д. 18-19) апелляционный суд установил следующее.

Факт реорганизации банка в форме присоединения к Банку ВТБ (ПАО) подтверждается выписками из ЕГРЮЛ в отношении банка и Банка ВТБ (ПАО) (т.7, л.д. 32-35, 63-93).

В соответствии с пунктом 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

Согласно части 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

В силу изложенного надлежит произвести процессуальную замену на стороне истца банка на Банк ВТБ (ПАО).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между банком (кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью "Гарант AM" (заемщик) было заключено кредитное соглашение от 18.06.2013 N 721/2598-0000421, по которому банк предоставил заемщику кредит в размере 7 000 000 руб. на срок 24 месяца с даты, следующей за датой предоставления кредита, с взиманием за пользование кредитом 13,6% годовых.

Впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Гарант AM" было реорганизовано в форме слияния с обществом с ограниченной ответственностью "ФАЭТОН", которое было реорганизовано в форме присоединения к обществу "БИЛС".

Исполнение обязательств заемщика по кредитному соглашению от 18.06.2013 N 721/2598-0000421 было обеспечено ипотекой по договору N 721/2598-0000421-з01 от 18.06.2013, заключенному между банком (залогодержатель) и обществом (залогодатель), по которому общество передало в залог банку следующее недвижимое имущество:

1. Нежилое административное здание, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер А, А1, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 156,7 кв.м;

2. Здание столовой, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Б, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 87,2 кв.м;

3. Здание ГРП (газораспределительная подстанция), назначение: нежилое, литер В, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 17,30 кв.м;

4. Здание трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Д, этажность: 2, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 38,6 кв.м;

5. Здание бытовки, назначение: нежилое, литер Ж, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 73,60 кв.м;

6. Здание бытовки, назначение: нежилое, литер З, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 58,30 кв.м;

7. Здание мастерской, назначение: нежилое, литер К, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 140,80 кв.м;

8. Здание склада, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Л, Л1, этажность: 2, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 662,8 кв.м;

9. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под производственные нужды, площадью 30 588 кв.м; кадастровый номер 23:35:0508016:45.

Пунктом 1.5 договора общая залоговая стоимость объектов ипотеки определена в размере 17 687 828 руб., в том числе восьми зданий - в размере 3 686 355 руб., земельного участка - в размере 14 001 474 руб.

Договор N 721/2598-0000421-з01 от 18.06.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП (в настоящее время - ЕГРН), что подтверждается сведениями ЕГРН и лицами, участвующим в деле, не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день заключения договора ипотеки) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения договора ипотеки).

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 335 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения договора ипотеки, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, обладающее в отношении выступающей объектом ипотеки вещи правом собственности или правом хозяйственного ведения.

Факт наличия у общества права собственности на объекты ипотеки по договору N 721/2598-0000421-з01 от 18.06.2013 подтверждается сведениями ЕГРП (в настоящее время - ЕГРН) и ответчиком не оспаривается.

Согласно статье 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Факт неисполнения заемщиком - ООО "Фаэтон" (правопреемник - ООО "БИЛС" обеспеченных ипотекой по договору N 721/2598-0000421-з01 от 18.06.2013 кредитных обязательств установлен вступившим в законную силу решением Мещанского районного суда г. Москвы от 20.03.2015, которым в пользу банка солидарно с ООО "Фаэтон", общества, Форастинова В.М., Чепурнова А.В. взысканы по кредитному соглашению от 18.06.2013 N721/2598-0000421 задолженность по возврату кредита в размере 3 115 375 руб. 52 коп., проценты за пользование кредитом в размере 71 184 руб. 18 коп., неустойка за просрочку возврата кредита в размере 7 072 руб. 46 коп., неустойка за просрочку уплаты процентов в размере 886 руб. 15 коп.

Доказательства оплаты указанных кредитной задолженности, процентов, неустоек за просрочку возврата кредита и уплаты процентов в деле отсутствуют; данный довод участвующими в деле лицами не приводился.

Основания для вывода о существовании обстоятельств, исключающих обращение взыскания на объекты ипотеки по договору N 721/2598-0000421-з01 от 18.06.2013 в силу пункта 2 статьи 348 ГК РФ, пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), с точки зрения доводов сторон и имеющихся в деле доказательств отсутствуют.

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существовании основания обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки N 721/2598-0000421-з01 от 18.06.2013 имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Доказательства совершения таких соглашений между банком и обществом в деле отсутствуют.

В силу пункта 1 статьи 350 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения договора ипотеки, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке в редакции, действовавшей на день заключения договора ипотеки) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В связи с существованием спора о начальной продажной цене объектов ипотеки по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 23.03.2018, выполненной экспертом Е.С. Терещенко (экспертная организация - ООО "Экспертная компания ФИНЭКА") рыночная стоимость объектов недвижимости, являющихся объектами ипотеки по спорному договору, составляет:

нежилое административное здание, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер А, А1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 156,7 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:170 - 3 088 000 руб.;

здание, назначение: жилой дом (предшествующее назначение - столовая), инвентарный номер 11106, литер Б, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 87,2 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:173 - 1 006 000 руб.;

здание ГРП (газораспределительная подстанция), назначение: нежилое, литер В, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 17,3 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:174 - 1 999 000 руб.;

здание трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Д, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 38,6 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:166 - 1 192 000 руб.;

здание бытовки, назначение: нежилое, литер Ж, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 73,6 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:169 - 842 000 руб.;

здание бытовки, назначение: нежилое, литер З, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 58,3 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:168 - 774 000 руб.;

здание мастерской, назначение: нежилое, литер К, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 140,8 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:172 - 1 274 000 руб.;

здание склада, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Л, Л1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 662,8 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:171 - 4626 000 руб.;

земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, 4, категория земель: земли населенных пунктов - под производственные нужды, площадь 30 588 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:45 - 15 967 000 руб.

Экспертом установлено, что объект "жилой дом", этажность: 1, подземная этажность: 0, инвентарный номер 11106, литер Б, общей площадью 87,2 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, (принадлежащий обществу согласно свидетельству о государственной регистрации 23-АМ N 695253 от 20.08.2014) является тождественным расположенному по тому же адресу объекту "столовая", назначение "нежилое", инвентарный номер 11106, литер Б, этажность: 1, подземная этажность: 0, общей площадью 87,2 кв.м (принадлежавший обществу согласно свидетельству о государственной регистрации 23-АИ N 626248 от 05.05.2011), являющему объектом ипотеки по спорному договору. Экспертом установлена рыночная стоимость данного объекта с учетом того, что назначение данного объекта было изменено в 2014 году без проведения его реконструкции.

Из доводов сторон не следует существование таких пороков заключения повторной судебной экспертизы, которые обусловливают его недостоверность либо недопустимость как судебного доказательства.

Кроме того, экспертом установлено наличие на заложенном земельном участке иных объектов недвижимости, общая рыночная стоимость которых определена экспертом в размере 25 495 000 руб., с учетом чего общая стоимость имущественного комплекса, расположенного на заложенном земельном участке, включающего объекты ипотеки и иные объекты недвижимости, составляет 56 263 000 руб.

Между тем, основания для обращения взыскания на объекты недвижимости, не входящие в объекты ипотеки по спорному договору, отсутствуют как с точки зрения пределов предмета иска, так и с точки зрения материально-правовых оснований такого взыскания, поскольку в отношении данных объектов истец не обладает правом залога.

При этом отсутствуют основания для вывода о том, что на расположенные на заложенном земельном участке объекты недвижимости, не указанные в договору ипотеки, распространяется правовой режим ипотеки в силу пункта 4 статьи 340 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора, поскольку, как указано выше, в силу пункта 2 статьи 335 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения договора ипотеки, залогодателем мог выступать собственник или субъект права хозяйственного ведения.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Доказательства государственной регистрации права собственности общества на объекты недвижимости не указанные в договоре ипотеки, в деле отсутствуют. Данные объекты, как пояснили представители общества, были приобретены им по договору купли-продажи в 2011 году, в силу чего отсутствуют основания для вывода о том, что право собственности на данные объекты возникло у общества до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с указанным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Как указано выше, в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. В соответствии с правовым подходом, выраженным в определении Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 80-КГ15-29, данная норма содержит императивное требование относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости этого имущества. Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества. При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

С учетом изложенного начальная продажная цена заложенного имущества подлежит определению в размере восьмидесяти процентов от его рыночной стоимости, установленной заключением повторной судебной экспертизы от 23.03.2018, выполненной экспертом Е.С. Терещенко (экспертная организация - ООО "Экспертная компания ФИНЭКА"), в том числе: нежилое административное здание, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер А, А1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 156,7 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:170 - по начальной цене 2 470 400 рублей; здание, назначение: жилой дом, инвентарный номер 11106, литер Б, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 87,2 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:173 - по начальной цене 804 800 рублей; здание ГРП (газораспределительная подстанция), назначение: нежилое, литер В, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 17,3 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:174 - по начальной цене 1 599 200 рублей; здание трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Д, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 38,6 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:166 - по начальной цене 953 600 рублей; здание бытовки, назначение: нежилое, литер Ж, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 73,6 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:169 - по начальной цене 673 600 рублей; здание бытовки, назначение: нежилое, литер З, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 58,3 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:168 - по начальной цене 619 200 рублей; здание мастерской, назначение: нежилое, литер К, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 140,8 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:172 - по начальной цене 1 019 200 рублей; здание склада, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Л, Л1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 662,8 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:171 - по начальной цене 3 700 800 рублей; земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, 4, категория земель: земли населенных пунктов - под производственные нужды, площадь 30 588 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:45 - по начальной цене 12 773 600 рублей.

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению как принятое при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.

При разрешении заявленного экспертом Т.В. Барсук (экспертная организация - ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга") ходатайства о возмещении расходов, связанных с участием в судебном заседании апелляционного суда 26.06.2017, апелляционный суд установил следующее.

На основании определения апелляционного суда от 29.05.2017 эксперт Т.В. Барсук приняла участие в судебном заседании 26.06.2017 для дачи пояснений по данному ей заключению судебной экспертизы.

В состав заявленных к возмещению в связи с участием в данном судебном заседании расходов экспертом включены: транспортные расходы в размере 13 600 руб., командировочные в размере 700 руб., почасовая оплата работы эксперта в размере 5 000 руб.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - постановление N 23) на основании положений статьи 106, частей 1 и 2 статьи 107 АПК РФ эксперту возмещаются расходы, понесенные им в связи с явкой в суд (расходы на проезд, наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные)), и выплачивается вознаграждение за работу, выполненную им по поручению суда.

Из решения суда следует, что размер вознаграждения за работу эксперта Т.В. Барсук был определен судом первой инстанции в размере 45 000 руб.

В соответствии с пунктом 23 постановления N 23 проведение экспертом дополнительных работ, увеличение количества экспертных часов, затраченных экспертом на производство экспертизы, по общему правилу, если это не связано с не зависящими от эксперта обстоятельствами, например, постановкой перед экспертом дополнительных вопросов, предоставлением ему дополнительных материалов, не являются основаниями для изменения размера вознаграждения, установленного по согласованию с участвующими в деле лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) в определении о назначении экспертизы.

Из части 3 статьи 86 АПК РФ вытекает процессуальная обязанность эксперта явиться в судебное заседание по вызову суда для дачи пояснений по данному им заключению, из чего следует, что явка эксперта в судебное заседание и дача им пояснений не образует самостоятельной работы эксперта, а потому не предоставляет эксперту право на самостоятельный вид вознаграждения.

В силу изложенного основания для оплаты эксперту Т.В. Борсук вознаграждения в размере 5 000 руб. отсутствуют.

По смыслу части 2 статьи 110 АПК РФ расходы, связанные с проездом и суточные подлежат возмещению в разумных пределах.

В подтверждение расходов на проезд к месту проведения судебного заседания экспертом Т.В. Борсук представлен счет N 250 от 20.06.2017, выставленный ИП Филоновым М.А., на оплату транспортных услуг в размере 13 600 руб., платежное поручение N 148 от 27.06.2017 на оплату ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" в пользу ИП Филонова М.А. денежных средств по указанному счету в размере 13 600 руб., а также коммерческое предложение ИП Филонова М.А. на оказание услуг по перевозке пассажира по маршруту Краснодар - Ростов - Краснодар на легковом автомобиле Форд Мондео стоимостью 13 600 руб.

Определение разумных пределов судебных расходов отнесено к компетенции арбитражного суда и направлено на пресечение злоупотребления правом и недопущение взыскания не соразмерных сумм.

По смыслу пункта 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов во внимание принимаются стоимость экономных транспортных услуг, другие обстоятельства, свидетельствующие о разумности этих расходов.

Экспертная организация, требуя возмещения судебных расходов, связанных с проездом эксперта из Краснодара в Ростов-на-Дону и обратно не обосновала невозможность использования для этих целей экономных транспортных услуг (услуг общественного транспорта) в условиях наличия ж/д сообщения между указанными городами. Ввиду этого, суд апелляционной инстанции полагает, что заявленные для взыскания расходы на проезд эксперта в такси нельзя признать разумными.

С учетом размещенных на Интернет-сайтах по продаже ж/д билетов сведений о средних ценах на пассажирские ж/д перевозки по маршруту Краснодар - Ростов-на-Дону и обратно, апелляционный суд пришел к выводу о соответствии требованию разумности расходов эксперта по проезду к месту судебного заседания и обратно в размере 3 000 руб.

Факт несения ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" расходов по выплаты эксперту командировочных в размере 700 руб. подтвержден расходным кассовым ордером N 24 от 23.06.2017.

Принимая во внимание, что суточные по своему назначению предназначены для компенсации экономных расходов командированного человека на питание (с учетом того, что расходы на проезд возмещаются отдельно), апелляционный суд пришел к выводу о разумности данного размера командировочных расходов. Ответчиком не представлены доказательства того, что указанный размер суточных расходов превышает средние показатели, сложившиеся в регионе. Факт несения данных расходов подтвержден материалами дела.

Изложенное свидетельствует о праве эксперта на возмещение ему расходов, связанных с участием в судебном заседании 26.06.2017, в размере 3 700 руб.

По смыслу части 6 статьи 110 АПК РФ с общества в пользу экспертной организации ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" подлежат взысканию денежные средства в возмещение расходов, связанных с явкой судебного эксперта в суд, в размере 3 700 руб.

На основании статьи 110 АПК РФ понесенные обществом судебные расходы по оплате повторной судебной экспертизы в размере 65 000 руб. относятся на общество.

На основании части 2 статьи 109 АПК РФ, пункта 26 постановления N 23 с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда надлежит перечислить экспертной организации ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА" в оплату судебной экспертизы денежные средства в размере 65 000 руб.

На основании статьи 110 АПК РФ понесенные обществом судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб. относятся на общество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

произвести на стороне истца процессуальную замену Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (ИНН 7710353606, ОГРН 1027739207462) на Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391).

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2017 по делу N А32-5632/2015 изменить.

Изложить абзацы второй - десятый резолютивной части решения суда в следующей редакции:

"- нежилое административное здание, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер А, А1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 156,7 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:170, начальная цена: 2 470 400 рублей;

- здание, назначение: жилой дом, инвентарный номер 11106, литер Б, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 87,2 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:173, начальная цена: 804 800 рублей;

- здание ГРП (газораспределительная подстанция), назначение: нежилое, литер В, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 17,3 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:174, начальная цена: 1 599 200 рублей;

- здание трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Д, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 38,6 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:166, начальная цена: 953 600 рублей;

- здание бытовки, назначение: нежилое, литер Ж, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 73,6 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:169, начальная цена: 673 600 рублей;

- здание бытовки, назначение: нежилое, литер З, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 58,3 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:168, начальная цена: 619 200 рублей;

- здание мастерской, назначение: нежилое, литер К, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 140,8 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:172, начальная цена: 1 019 200 рублей;

- здание склада, назначение: нежилое, инвентарный номер 11106, литер Л, Л1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, д.4, общей площадью 662,8 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:171, начальная цена: 3 700 800 рублей;

- земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Усть-Лабинск, пер. им. М.Ф. Форастинова, 4, категория земель: земли населенных пунктов - под производственные нужды, площадь 30 588 кв.м, кадастровый номер 23:35:0508016:45, начальная цена: 12 773 600 рублей.".

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "САМОРОДОК-СОЮЗ ВМ" (ИНН 2356049965, ОГРН 1112356000052) в пользу экспертной организации общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга" (ИНН 2309072195, ОГРН 1032307152272) в возмещение расходов, связанных с явкой судебного эксперта в суд, в размере 3 700 руб.

Перечислить экспертной организации обществу с ограниченной ответственностью "Экспертная компания "ФИНЭКА" (ИНН 2310170278, ОГРН 1132310005882) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в оплату судебной экспертизы денежные средства в размере 65 000 руб. по расчетным реквизитам, указанным в письме общества с ограниченной ответственностью "Экспертная компания "ФИНЭКА" (ИНН 2310170278, ОГРН 1132310005882) N 77 от 07.05.2018 и счете N А32-5632/2015 от 07.05.2018.

Постановление апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление апелляционного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова