Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2018 г. N 10АП-9815/18

г. Москва

17 июля 2018 г.

Дело N А41-19658/17

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Игнахиной М.В., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Калужиной Ю.К.,

при участии в заседании:

от ООО "СТК": Страпко Р.Н., представитель по доверенности от 01.08.2017, Помазков В.В., представитель по доверенности от 26.09.2015,

от Администрации Ступинского м/р МО: Капустина А.В., представитель по доверенности от 29.06.2018, Аносова М.Н., представитель по доверенности от 29.06.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2018 года по делу N А41-19658/17, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "СТК" к Администрации Ступинского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СТК" (далее - ООО "СТК") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - Администрация Ступинского м/р МО) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества - кинотеатра "Юность", назначение: нежилое здание, общей площадью 2386,7 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 17, а именно:

- пункт 2.5 исключить из текста договора;

- принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика, составленном на основании повторной судебной экспертизы по делу N А41-19658/17 и составляет 23 969 025 руб.";

- принять пункт 4.2 договора в следующей редакции: "Оплата Имущества осуществляется на основании письменного заявления Покупателя-Залогодателя в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с момента заключения настоящего договора";

- принять пункт 4.3.1 договора в следующей редакции: "Первый платеж составляет 1 198 451,25 руб. Датой платежа является дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодателя";

- принять пункт 4.3.4 договора в следующей редакции: "Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору)";

- принять пункт 4.5 договора в следующей редакции: "Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производит ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу";

- принять пункт 7.2.5 договора в следующей редакции: "В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества представить Продавцу-Залогодержателю документы, подтверждающие оплату";

- пункт 7.2.7 из текста договора исключить;

- принять пункт 9.2 договора в следующей редакции: "Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с:

неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

неполной оплатой части ежеквартальной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора" (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.04.2018 по делу N А41-19658/17 разногласия по всем пунктам договора, кроме пункта 7.2.7 урегулированы путем принятия редакций истца, п. 7.2.7 договора принят в редакции ответчика, предусматривающей обязанность Покупателя-Залогодателя "застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца/залогодержателя. Копию страхового полиса представить продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования".

Не согласившись с указанным решением суда, Администрация Ступинского м/р МО обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представители Администрации Ступинского м/р МО поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представители ООО "СТК" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22.09.2015 ООО "СТК" обратилось к Администрации Ступинского м/р МО с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 2 386,7кв.м по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 17, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Однако, письмом от 19.10.2015 ответчик сообщил обществу о том, что помещение находится на праве оперативного управления у МАУ "Единый сервисный центр", в связи с чем имущество не может быть отчуждено из муниципальной собственности.

Не согласившись с вышеназванным отказом, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по делу N А41-88334/15.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.01.2016 по делу А41- 88334/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.09.2016, суд обязал Администрацию Ступинского м/р МО совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права истца на приобретение в собственность спорного арендуемого нежилого помещения, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации указанного имущества в двухнедельных срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Так, в ходе исполнения указанного судебного акта, 28.11.2016 ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Между тем, при рассмотрении условий полученного проекта договора, у сторон возникли разногласия по ряду условий договора, в том числе в отношении условия о стоимости выкупа спорного имущества, в связи с чем истец 28.12.2016 направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Поскольку указанные условия договора купли-продажи, в том числе о цене выкупаемого имущества, не были согласованы сторонами, ООО "СКТ" в порядке статьи 445 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела несоответствия спорных условий проекта договора купли-продажи (кроме положений п.7.2.7 договора) положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закона N 159-ФЗ).

Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, Администрация Ступинского м/р МО ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает ответчик, заявленные обществом исковые требования были необоснованно удовлетворены судом.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 13-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ.

Как обоснованно указал суд первой инстанции и не оспаривается сторонами, соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст.3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как усматривается из материалов дела, в рамках настоящего дела между сторонами возник спор, в том числе, относительно достоверности величины стоимости выкупаемого истцом имущества.

Статьей 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Так, в целях установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2017 по делу N А41-19658/17 была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Защита" Кодзаеву С.М., предупрежденному в установленном законом порядке об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии с положениями ст. 307 УК РФ.

Однако, как было установлено судом первой инстанции в рамках вызова эксперта для дачи пояснений по проведенному исследованию, эксперт на объект исследования не выезжал, осмотр объекта не производил, в связи с чем в рамках настоящего дела была назначена повторная экспертиза, производство которой поручено ИП Ведищеву С.И.

Однако, судом первой инстанции был установлен факт самостоятельного сбора экспертом материалов при производстве экспертизы (технический паспорт(план), что противоречит ст.16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", которая запрещает эксперту самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы, что ставит под сомнение обоснованность сделанных выводов в заключении.

Учитывая изложенное, определением суда первой инстанции от 18.10.2017 по делу была снова назначена повторная экспертиза, производство которой поручена эксперту ГБУ г. Москвы "Московский исследовательский центр" Кузнецову М.Ю.

В последующем, поскольку при исследовании заключения эксперта и его допросе было выявлено, что эксперт объект в полном объеме не исследовал и не применял при исследовании затратный подход, что исключает объективность выводов, изложенных в заключении, суд первой инстанции назначил дополнительную комиссионную оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ГБУ г. Москвы "Московский исследовательский цент" Кузнецову М.Ю. и при участии эксперта ГУП МО "МОБТИ" Рябинина А.Н.

Согласно экспертному заключению, представленному в материалы дела по итогам проведения указанного экспертного исследования, рыночная стоимость спорного нежилого помещения по мнению эксперта Кузнецова М.Ю. по состоянию на 22.09.2015 составляет 23 969 025 руб., а по мнению эксперта Рябининой А.Н. по состоянию на 22.09.2015 - 58 880 514 руб.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-03 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При исследовании заключений экспертов и данных ими пояснений, судом первой инстанции былу установлено обстоятельство наличия в заключении Рябининой А.Н. недостатков и противоречий, в частности применения необоснованных коэффициентов, приведших к завышению стоимости объекта оценки, что, в силу положений ст. 67,68,71 АПК РФ, исключают возможность принятия судом данного доказательства, как допустимого.

Вместе с тем, исследовав представленное в материалы дела заключение эксперта Кузнецова М.Ю., с учетом данных им пояснений, суд первой инстанции правомерно счел возможным принять редакцию п.4.1 договора в редакции истца, как соответствующую требованиям Закона N 159-ФЗ относительно цены отчуждаемого объекта, определенного на основании судебной экспертизы.

Ссылка ответчика на то, что указанная стоимость имущества, определенная экспертом Кузнецовым М.Ю. в рамках судебной экспертизы, является заниженной, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку в части 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем, возражая против результатов проведенной судебной экспертизы и заявляя ходатайство о проведении повторной экспертизы, Администрация Ступинского м/р МО не приводит каких-либо доводов, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта.

При этом, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 не представлены.

Ввиду указанного, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям; в разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

Пункт 2.5 договора также правомерно исключен из договора, поскольку п. 3 ст.3 Закона N 159-ФЗ, содержащий указанное условие, на основании Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ признан утратившим силу с 01.07.2013.

Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-03 оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных районов, городских округов, городских и сельских поселений Московской области, приобретаемого арендатором в порядке, установленном Федеральным законом, по выбору арендатора, может производиться в рассрочку. Предельный срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Учитывая изложенное, арбитражным судом первой инстанции обоснованно была принята редакция пунктов 4.2, 4.3.1, 4.3.4, 4.5, 7.2.5 договора, предусматривающая возможность оплаты недвижимого имущества в рассрочку, срок которой составляет пять лет.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2018 года по делу N А41-19658/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

М.В. Игнахина Э.С. Миришов