Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2018 г. N 21АП-1161/18

18 июля 2018 г.

Дело N А83-22162/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12.07.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 18.07.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Колупаевой Ю.В. и Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Голубенко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Атланта" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.04.2018 по делу N А83-22162/2017 (судья Чумаченко С.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Атланта"

к администрации города Саки Республики Крым,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: отдела земельных отношений управления регионального развития и инфраструктуры администрации города Саки Республики Крым,

о признании недействительным пункта договора,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Атланта" - Адабашев Т.К. по доверенности от 03.04.2018,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Атланта" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к администрации города Саки Республики Крым (далее - ответчик, администрация) и с учетом уточненных исковых требований от 27.11.2017 (л.д.10-13) и от 24.01.2018 (л.д.24-27), удовлетворенных определением Арбитражного суда Республики Крым от 25.01.2018 (л.д.34-36) просит признать недействительным подпункт 4.3 пункта 4 договора от 29.06.2017 N 335 (далее - договор от 29.06.2017) аренды земельного участка общей площадью 2 560 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г.Саки, ул.Симферопольская, д.6А (далее - земельный участок). Исковые требования мотивированы тем, что указанным подпунктом договора от 29.06.2017 администрация незаконно и противоправно обязывает общество в течение 18 месяцев (начиная с 09.06.2017) произвести реконструкцию объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Республика Крым, г.Саки, ул.Симферопольская, д.6А на земельном участке, переданном в аренду на 49 лет для организации торговли и отдыха населения. Общество ссылается на то, что в случае невыполнения условия о реконструкции объектов недвижимости в установленный срок, факт такого невыполнения может являться основанием для досрочного прекращения договорных отношений на основании подпункта 8 пункта 7.2.3 договора от 29.06.2017. Истец считает такое условие незаконным; просит признать недействительным подпункт 4.3 пункта 4 договора аренды от 29.06.2017.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 03.04.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что в процессе рассмотрения дела истец не предоставил суду доказательства в порядке статьи 64 АПК РФ, а так же правового обоснования заявленных требований с ссылками на нормы закона в подтверждение своих доводов, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции общество с ограниченной ответственностью "Атланта" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Полагает, что судом первой инстанции не дана оценка действиям администрации г.Саки при заключении договора аренды земельного участка от 29.06.2017 на предмет добросовестности и злоупотребления правом. Считает, что при заключении договора аренды от 29.06.2017 в его текст ответчиком без достаточных на то оснований включены заведомо несправедливые договорные условия, противоречащие, по мнению истца, действующему законодательству, являющиеся явно обременительными для арендатора, создающие для него дополнительные обязанности по осуществлению реконструкции объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности.

Администрация города Саки Республики Крым, отдел земельных отношений управления регионального развития и инфраструктуры администрации города Саки Республики Крым о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель общества в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Крым от 01.03.2017 по делу N А83-5017/2016 постановление администрации города Саки Республики Крым от 11.07.2016 N 954 "Об отказе в переоформлении права на земельный участок ООО Атланта" признано незаконным; администрация обязана произвести действия по переоформлению права на земельный участок с кадастровым номером 90:21:010113:711 общей площадью 2 560 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г.Саки, ул.Симферопольская, д.6а в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым".

Судом первой инстанции установлено, что администрация города Саки Республики Крым, рассмотрев заявление общества и приложенные материалы, принимая во внимание решение Арбитражного суда Республики Крым от 01.03.2017 по делу N А83-5017/2016, постановление администрации города Саки от 11.04.2016 N 437 "Об определении вида разрешенного использования земельного участка (кадастровый номер 90:21:010113:711), расположенного по адресу: Республика Крым, г.Саки, ул.Симферопольская, 6а, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью "Атланта", 09.06.2017 приняла постановление N 795 "О предоставлении земельного участка в аренду обществу с ограниченной ответственностью" (далее - постановление N 795).

Согласно пункту 3 данного постановления обществу в аренду сроком на 49 лет предоставляется земельный участок с кадастровым номером 90:21:010113:711, площадью 2 560 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г.Саки, ул.Симферопольская, д. 6А, под размещение объектов недвижимого имущества с целью использования для организации торговли и отдыха населения, с видом разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2), с категорией земель: земли населенных пунктов.

Пунктом 6 постановления N 795 общество обязано в течение 18 месяцев с момента принятия настоящего постановления привести объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, указанном в пункте 3 настоящего постановления, в соответствие цели и виду разрешенного использования указанного участка путем проведения реконструкции таких объектов.

Пунктом 7 постановления N 795 предусмотрено, что невыполнение пункта 6 настоящего постановления будет являться основанием для досрочного прекращения договорных отношений относительно земельного участка, указанного в пункте 3 настоящего постановления.

Из материалов дела так же усматривается, что между администрацией города Саки Республики Крым и обществом с ограниченной ответственностью "Атланта" 29.06.2017 заключен договор N 335 аренды земельного участка общей площадью 2 560 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г.Саки, ул.Симферопольская, д. 6А, кадастровый номер 90:21:010113:711 (л.д.15-23).

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для вида разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы); (4.2) Категория земель: земли населенных пунктов).

Согласно пункту 1.4. договора на указанном земельном участке имеются нежилые здания принадлежащие арендатору на праве собственности.

В подпункте 4.3. пункта 4 договора указано на необходимость в течение 18 (восемнадцати) месяцев, начиная с 09.06.2017 (с момента принятия постановления о передаче в аренду) в обязательном порядке привести объекты недвижимого имущества, расположенные на арендованном земельном участке, в соответствие цели и виду разрешенного использования арендованного земельного участка путем проведения реконструкции таких объектов.

Полагая, что администрацией необоснованно и противоправно в подпункте 4.3 пункта 4 договора аренды от 29.06.2017, выдвинуто условие об обязании арендатора в течение 18 месяцев отреставрировать объекты недвижимого имущества, находящиеся на арендуемом земельном участке и принадлежащие ему на праве собственности, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции указал на законность условия, указанного в подпункте 4.3 пункта 4 договора аренды от 29.06.2017.

Коллегия апелляционного суда не соглашается с таким выводом суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделки.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду не достижения сторонами какого-либо соглашения, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применяя по аналогии правило статьи 180 "Последствия недействительности части сделки" ГК РФ, незаключенной может являться так же часть смешанного договора, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям применительно к данной части договора.

При этом незаключенность применительно к отдельным частям смешанного договора не влечет вывода о незаключенности договора в остальной части, если последняя содержит все необходимые существенные условия для данных сделок.

Апелляционным судом установлено, что предметом спора по настоящему делу является условие, содержащееся в пункте 4.3 договора от 29.06.2018 о необходимости в течение 18 месяцев, начиная с 09.06.2017 (с момента принятия постановления о передаче в аренду) в обязательном порядке привести объекты недвижимого имущества, расположенные на арендованном земельном участке, в соответствие цели и виду разрешенного использования арендованного земельного участка путем проведения реконструкции таких объектов.

По существу стороны, включив в договор данное условие, подписали смешанный договор, содержащий, помимо соглашения об аренде земельного участка, так же обязательство "В течение 18 (восемнадцати) месяцев, начиная с 09.06.2017 г. (с момента принятия постановления о передаче в аренду) в обязательном порядке привести объекты недвижимого имущества, расположенные на арендованном земельном участке в соответствие цели и виду разрешенного использования арендованного земельного участка путем проведения реконструкции таких объектов." (пункт 4.3 договора от 29.06.2017).

Данное обязательство имеет, помимо иных признаков, часть признаков обязательства строительного подряда, в котором арендодатель, передавая земельный участок, рассчитывает в связи с такой своей передачей на осуществление встречного исполнения - реконструкционных работ принадлежащих арендатору строений, расположенных на данном участке.

В силу частей 1, 2 статьи 740 ГК РФ строительный подряд - это договор, согласно которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Таким образом, условия о предмете, характеристиках объекта и конкретном характере работ являются существенными условиями договора строительного подряда.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Коллегией апелляционного суда установлено, что из пункта 4.3 договора от 29.06.2017 не усматривается какие именно объекты недвижимого имущества, находящиеся на арендованном земельном участке, следует реконструировать, не указаны объем работ, их детальный перечень.

Указанное обстоятельство, по мнению апелляционного суда, является основанием полагать, что при заключении договора аренды от 29.06.2017 стороны не достигли соглашения по условию, указанному в подпункте 4.3 пункта 4 договора аренды от 29.06.2017.

Следовательно соглашение, указанное в оспариваемом пункте договора, является незаключенным.

Незаключенный договор (соглашение) не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору (соглашению) и, следовательно, не имеется правовых оснований для признания недействительным такого договора (соглашения).

Пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 разъясняет, что к незаключенному договору правила об основаниях недействительности сделок не применяются.

Данный вывод так же поддерживается судебной практикой, в том числе определением Верховного суда Российской Федерации от 31.03.2016 N 305-ЭС15-16158 по делу N А40-154362/2014 (судебная коллегия по экономическим спорам), определением Верховного суда Российской Федерации от 07.07.2015 по делу N 78-КГ15-7 (судебная коллегия по гражданским делам), определением Верховного суда Российской Федерации от 11.02.2014 N 18-КГ13-155.

Суд первой инстанции, неправильно определив характер спорных правоотношений и подлежащие применению нормы материального права, по существу принял верное итоговое решение об отказе в удовлетворении исковых требований общества.

Апелляционный суд отмечает, что в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" высказана позиция о том, что суд может переквалифицировать заявленные истцом требования о признании сделки недействительной на признание ее незаключенной.

Вместе с тем, такая переквалификация в данном конкретном деле не соотносится с действительными основаниями заявленного иска.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 24.08.2016 по делу N А35-4954/2011 и от 14.06.2017 по делу N А48-2469/2012; при рассмотрении данных споров суды ограничились констатацией незаключенности соответствующих соглашений в мотивировочной части судебных актов.

Цель правовой определенности в данном случае следует признать достигнутой.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.04.2018 по делу N А83-22162/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Атланта" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

Ю.В. Колупаева Н.И. Сикорская