Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2018 г. N 15АП-9396/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 ноября 2018 г. N Ф08-9437/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

19 июля 2018 г.

дело N А53-4869/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Малыхиной М.Н., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

при участии:

от истца: представителя Бутко С.А. по доверенности от 28.12.2017,

от ответчика: представителя Мартынова В.А. по доверенности от 09.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28 апреля 2018 года по делу N А53-4869/2018

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Мега Строй"

о расторжении договора, об обязании возвратить земельный участок,

принятое в составе судьи Золотаревой О.В.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мега Строй" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 36879 от 25.10.2016, об обязании общества в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи свободный земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2018 расторгнут договор аренды земельного участка N 36879 от 25.10.2016, заключенный между департаментом и обществом, на общество возложена обязанность в месячный срок возвратить департаменту по акту приема-передачи спорный земельный участок путем сноса объекта незавершенного строительства со степенью готовности 4% с кадастровым номером 61:44:0050631:232.

Суд первой инстанции указал, что ответчиком не оспаривался факт отсутствия арендных платежей. На земельном участке находятся кирпичное строение, забор и объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%. В материалах дела отсутствуют доказательств того, что забор и кирпичное строение были возведены ответчиком после заключения договора аренды. Общество не получало разрешение на строительство, очевидно, что к установленному сторонами сроку строительство объекта осуществлено не будет.

Общество с ограниченной ответственностью "Мега Строй" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, в удовлетворении иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- нахождение на арендованном земельном участке объекта незавершенного строительства является препятствием к применению статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающей арендатора освободить земельный участок;

- принятием решения в виде обязания снести принадлежащий ответчиком объект недвижимости грубо нарушает право собственности ответчика, что прямо противоречит статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, так как требование о сносе объекта не было заявлено департаментом.

В судебном заседании был объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, за обществом на основании договора купли-продажи N 7398/03 от 26.12.2006, заключенного с ЗАО "Интерстройкод", зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%, с кадастровым номером 61:44:0050631:232, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

На основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2016 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 по делу N А53-5948/2016 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 25.10.2016 N 879, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0050631:23, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская,20 площадью 977 кв. м., для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь строительства 1 пусковой комплекс).

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 03.11.2016 внесена соответствующая запись.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды - с момента передачи земельного участка до 07.09.2019.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы в год - 2 451 385 руб. 82 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора арендодатель в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора в случаях:

- невнесения арендатором арендной платы в полном объеме два и более раза подряд в установленный договором срок;

- использования арендатором участка не в соответствии с разрешенным видом использования;

- неиспользования (неосвоения) участка в течение срока, установленного правовым актом о предоставлении земельного участка;

- неполучения разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания действия договора.

Земельный участок был передан обществу по акту приема-передачи (л.д. 31).

В письмах от 23.12.2016 и 17.01.2017 общество просило департамент освободить земельный участок от застройки в виде гаража, указав, что после проведения топографических работ установлено нахождение на участке гаража из железобетонных блоков площадью 80 кв. м., собственник которого неизвестен.

В ответе от 16.02.2017 департамент указал, что обследование земельного участка перед заключением договора не проводилось, в акте приема - передачи участка не отражено наличие гаража, принятие мер по освобождению предоставленного земельного участка от строения должно осуществлять ООО "Мега Строй".

24.07.2017 департамент направила в адрес общества претензию N 59-30-3119/13-А о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

09.11.2017 в связи тем, что задолженность по арендным платежам не была погашена, департамент направил обществу уведомление с предложением расторгнуть до 22.11.2017 договор аренды и вернуть земельный участок, а также с предупреждением впоследствии о подачи в суд иска о расторжении договор аренда и освобождении земельного участка.

13.12.2017 специалистом администрации проведено обследование спорного земельного участка с составление акта и осуществлением фотографирования, в котором отражено, что земельный участка зарос сорной растительностью и кустарниками, вдоль западной межи участка проходит шпунтовый ряд. В южной части земельного участка располагается одноэтажное кирпичное здание с признаками капитальности, предположительно, гараж. Территория земельного участка огорожена забором из металлопрофильного листа. Доступ на участок ограничен.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора арендодатель в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора в случаях:

- невнесения арендатором арендной платы в полном объеме два и более раза подряд в установленный договором срок;

- использования арендатором участка не в соответствии с разрешенным видом использования;

- неиспользования (неосвоения) участка в течение срока, установленного правовым актом о предоставлении земельного участка;

- неполучение разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающим возможность строительства объекта по окончании срока действия договора.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчик не оспорил факт наличия задолженности по арендной плате.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о расторжении договора является законным и обоснованным.

Также истец просил возложить на общество обязанность возвратить арендодателю по акту приема-передачи свободный земельный участок.

Как установлено судом первой инстанции, на земельном участке находятся кирпичное строение, забор и объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%.

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 15.04.2018 при рассмотрении дела N А53-10440/2017 установлен факт нахождения на спорном участке объекта, не имеющего собственника, обладающего признаками самовольной постройки, отсутствия возражений со стороны арендатора при принятии участка в аренду, а также факт того, что земельный участок огорожен в течение длительного времени, включая предшествующий заключению договора аренды период.

Суд пришел к выводу, что департамент не доказал факт возведения обществом забора и кирпичного строения, кроме того, в письме от 16.02.2017 истец прямо указал, что перед заключением договора аренды им не проводилось обследование земельного участка, в связи с чем на общество не может быть возложена обязанность по сносу данных объектов.

Также суд посчитал возможным обязать общество осуществить снос объекта незавершенного строительства в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Принимая указанное решение, арбитражный суд не учел следующего.

Из материалов дела следует, что объект незавершенного строительства степенью готовности 4% приобретен ответчиком 26.12.2006.

Постановлением от 08.05.2015 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при рассмотрении дела N А53-15829/2014 обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать переход к обществу с ограниченной ответственностью "Мега Строй" права собственности на жилой дом (в стадии незавершенного строительства) литера А площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

Право собственности общества на объект незавершенного строительства со степенью готовности 4% площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, зарегистрировано 18.06.2015, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности (л.д. 58).

Таким образом, указанный объект недвижимости является легальным, право собственности на который может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным законом.

Поскольку на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, в данном случае статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды, что соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10.

Кроме того, суд первой инстанции не учел положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению к спорным правоотношениям.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Кодекса).

Таким образом, законодатель предусмотрел единственно возможный вариант развития событий в случае, когда прекращается действие договора аренды земельного участка, занятого принадлежащим арендатору объектом незавершенного строительства - его изъятие по решению суда путем продажи с публичных торгов.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части возложения на ответчика обязанности по осуществлению сноса объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28 апреля 2018 года по делу N А53-4869/2018 отменить в части, изложив абзац 2 резолютивной части решения в следующей редакции:

"В удовлетворении искового требования об обязании общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй" (ИНН 6161042267) в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону по акту приёма-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050631:23 общей площадью 977 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, отказать".

В остальной части решение оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

М.Н. Малыхина О.А. Сулименко