Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2018 г. N 08АП-5031/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 ноября 2018 г. N Ф04-4836/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

19 июля 2018 г.

Дело N А46-690/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотова А.Н.,

судей Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бралиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5031/2018) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 02.04.2018 по делу N А46-690/2018 (судья Пермяков В.В.), принятое по исковому заявлению акционерного общества "Основа Холдинг" (ИНН 7725534210, ОГРН 1057746415550) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании незаконным отказа, выраженного в письме N Исх-ДИО/16665 от 05.10.2017, о признании незаконным отказа, выраженного в письме N Исх-ДИО/16664 от 05.10.2017,

при участии в судебном заседании:

представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска Павленко Т.К. по доверенности от 04.07.2018 N Исх-ДИО/10531 сроком действия 1 год;

представителя акционерного общества "Основа Холдинг" Долгова И.В. по доверенности от 08.02.2016 сроком действия 3 года,

установил:

акционерное общество "Основа Холдинг" (далее - АО "Основа Холдинг", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным отказа Департамента от исполнения договора аренды от 16.04.2007 N Д-О-31-6877, выраженного в письме от 05.10.2017 N Исх-ДИО/16665; признании недействительным отказа Департамента от исполнения договора аренды от 10.09.2010 N ДГУ-О-29-2085, выраженного в письме от 05.10.2017 N Исх-ДИО/16664, применении последствий недействительности сделок по отказу от исполнения договоров.

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.04.2018 по делу N А46-690/2018 требования АО "Основа Холдинг" удовлетворены. Признан недействительным отказ Департамента от исполнения договора аренды от 16.04.2007 N Д-О-31-6877, выраженный в письме от 05.10.2017 N Исх-ДИО/16665. Применены последствия недействительности сделки по отказу Департамента от исполнения договора аренды от 16.04.2007 N Д-О-31-6877, выраженному в письме от 05.10.2017 N Исх-ДИО/16665, в виде признания действующим договора аренды. Признан недействительным отказ Департамента от исполнения договора аренды от 10.09.2010 N ДГУ-О-29-2085, выраженный в письме от 05.10.2017 N Исх-ДИО/16664. Применены последствия недействительности сделки по отказу Департамента от исполнения договора аренды от 10.09.2010 N ДГУ-О-29-2085, выраженному в письме от 05.10.2017 N Исх-ДИО/16664 в виде признания действующим договора аренды земельного участка. Этим же судебным актом с Департамента в пользу АО "Основа Холдинг" взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Возражая против принятого по делу судебного акта, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, предъявленных Обществом.

В обоснование жалобы ее податель указывает на нарушение арендатором (АО "Основа Холдинг") земельных участков условий поименованных выше договоров аренды, а также на соответствие действий Департамента по одностороннему отказу от исполнения договоров положениям законодательства.

Письменный отзыв на жалобу в суд не поступил.

В заседании суда апелляционной инстанции представителем Департамента поддержаны доводы поданной жалобы. Представитель АО "Основа Холдинг" просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Кроме того, Обществом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно - доказательств выполнения строительных работ, перечисления арендной платы за пользование земельными участками, выноса сетей из зоны строительства, выполнения исполнительской съемки сетей, а также фотографий строительной площадки. Представитель Департамента возразил против удовлетворения ходатайства истца.

Рассмотрев ходатайство Общества, апелляционный суд не усматривает оснований для его удовлетворения.

На основании части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признаёт эти причины уважительными.

При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции (часть 3 статьи 268 АПК РФ).

В силу разъяснений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Ввиду того, что представленные Обществом дополнительные документы получены (датированы) после вынесения обжалуемого судебного акта, то есть представляют собой доказательства, собранные по истечении периода представления в дело доказательств, коллегия апелляционного суда отказывает в удовлетворении заявленного ходатайства.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 21.03.2007 Департаментом (арендодатель) и ТСЖ "На Масленникова" (арендатор) заключен договор аренды N Д-О-31-6877 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090109:1080. Адрес (местоположение): Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. Масленникова, д. 41 (с учетом дополнительных соглашений от 01.12.2011 и 02.05.2012), для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство жилого дома с блоком обслуживания сроком на 3 года.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.04.2007.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайме), зарегистрированного 13.08.2012, все права и обязанности арендатора по договору перешли АО "Основа Холдинг" с 01.06.2012.

10.09.2010 между АО "Основа Холдинг" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области заключен договор аренды N ДГУ-О-29-2085 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090109:1010. Адрес (местоположение): Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. Масленникова, д. 45 для организации строительной площадки сроком на 11 месяцев.

22.06.2016 АО "Основа Холдинг" получено положительное заключение экспертизы проектной документации на строительство жилого дома с блоком обслуживания по ул. Масленникова в Октябрьском административном округе г. Омска выданное ООО "СибрегионЭксперт" за N 55-2-1-3-0101-16 от 22.06.2016, N 55-2-1-3-0101-17-01 от 14.09.2017.

25.10.2017 на основании распоряжения от 25.10.2017 Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска Обществом получено разрешение на строительство жилого дома с блоком обслуживания по улице Масленникова в Октябрьского АО г. Омска, сроком действия до 25.04.2020.

20.10.2017 Обществом получены извещения Департамента N Исх-ДИО/16664 и N Исх-ДИО/16665 от 05.10.2017 об отказе арендодателя от исполнения указанных договоров аренды.

Считая отказ Департамента от исполнения договоров аренды незаконным, ЗАО "ОсноваХолдинг" обратилось в суд с настоящими требованиями.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

Проанализировав договоры от 16.04.2007 N Д-О-31-6877 и от 10.09.2010 N ДГУ-О-29-2085, суд апелляционной инстанции поддерживает правовую квалификацию спорных отношений, данную таковым судом первой инстанции. Так, между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также ЗК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, договор аренды N Д-О-31-6877, зарегистрированный 16.04.2007, заключен сроком на 3 года. После истечения срока действия данного договора его действие было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается дополнительными соглашениями к договору и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Договор аренды от 10.09.2010 N ДГУ-О-29-2085 заключен сроком на 11 месяцев. После истечения срока действия данного договора его действие возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса и по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;

Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 54 настоящего Кодекса, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от продленного действием на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Реализуя указанное право, Департамент отказался от договоров аренды земельных участков от 16.04.2007 N Д-О-31-6877 и от 10.09.2010 N ДГУ-О-29-2085, предупредив об этом Общество за три месяца в порядке, предусмотренном абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, что подтверждается извещениями об отказе от договоров, перечисленными выше, и Обществом не оспаривается.

Указанные извещения свидетельствует об отсутствии у арендодателя намерений продолжать договорные отношения с Обществом, в связи с чем, согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, договоры аренды являются расторгнутыми.

Рассматривая настоящее дело, суд первой инстанции, оценивая правомерность действий Департамента, счел их необоснованными и не отвечающими правилам статьи 45 ЗК РФ. Апелляционный суд, проанализировав обстоятельства дела, приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае Департаментом реализовано право на односторонний отказ от исполнения договора по общим основаниям, предусмотренным изложенными выше нормами гражданского законодательства, но не по основаниям, определенным статьей 45 ЗК РФ, являющимися дополнительными.

Обосновывая позицию по делу в поступивших в апелляционный суд процессуальных документах, Департамент также указывает, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:090109:1080, предоставленный АО "Основа Холдинг" для строительства жилого дома, и земельный участок с кадастровым номером 55:36:090109:1010, предоставленный Обществу для организации строительной площадки, освоены не были, в подтверждение чего составлен акт от 29.09.2017 N 400-ц проверки целевого использования земельного участка, проведенной сотрудниками Департамента. На момент обследования участки представляли собой пустырь, поросший травяной и кустарниковой растительностью. По состоянию на момент направления извещений об отказе от договоров аренды 05.10.2017, разрешение на строительство АО "Основа Холдинг" получено не было. Также ответчик ссылается на нарушение АО "Основа Холдинг" пункта 4.3 договора от 16.04.2007 N Д-О-31-6877 и пункта 3.2.4 договора от 10.09.2010 N ДГУ-О-29-2085 о ненарушении прав соседних землепользователей и арендаторов. Кроме того, апеллянт заявляет о ненадлежащем исполнении АО "Основа Холдинг" обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем у него перед Департаментом возникла задолженность по договору аренды от 16.04.2007 N Д-О-31-6877 в размере 844 963 руб. 54 коп., в подтверждение чего Департаментом в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 14.11.2017.

Между тем, изложенные обстоятельства судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку не были изложены в направленных Департаментом в адрес Общества извещениях, а также не имеют значения для определения правомерности отказа Департамента от исполнения договоров аренды.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Ссылка АО "Основа Холдинг" на отсутствие предусмотренных пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ оснований для расторжения договора, в рассматриваемом случае не может быть принята во внимание, поскольку наличие специальных оснований для расторжения договора аренды земельного участка, установленных указанной нормой, не исключает применения общих оснований прекращения арендных отношений, предусмотренных ГК РФ, что также соответствует положениям пункта 1 статьи 46 ЗК РФ.

По смыслу приведенных выше положений законодательства и разъяснений, реализация предоставленного законом как арендодателю, так и арендатору права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо обстоятельств, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; ни одну из сторон договора аренды нельзя ограничить в реализации ею права на отказ от договора; законодательством не предусмотрен бессрочный режим аренды земельных участков публичной собственности.

Таким образом, в рассматриваемом случае ни конкретные обстоятельства нарушения Обществом условий спорных договоров, ни обстоятельства освоения Обществом соответствующих земельных участков, осуществления на них строительных работ и получения на то разрешительных документов не могут быть признаны достаточным основанием исключения права арендодателя на отказ от исполнения договора аренды.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в том числе в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. Правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому этот участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по смыслу норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", для целей завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, сроком на три года. Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

В рассматриваемом случае оспариваемые арендатором действия арендодателя состояли в реализации предоставленного ему статьями 610, 621 ГК РФ права на односторонний отказ от договоров аренды земельного участка, который с учетом вышеизложенной правовой позиции является правомерным.

В свою очередь, истец не обосновал надлежащим образом того обстоятельства, каким образом совершенный ответчиком отказ от исполнения договоров привел к нарушению прав Общества как лица, осуществляющего строительство на спорных земельных участках, в связи с чем исковые требования АО "Основа Холдинг" подлежат оставлению без удовлетворения.

Неправильное применение норм материального права судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения по делу является основанием для отмены решения от 02.04.2018 по делу N А46-690/2018 и принятия по делу нового судебного акта (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по апелляционной жалобе не распределяются в связи с освобождением подателя жалобы от обязанности по уплате таковой.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пункт 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 02.04.2018 по делу N А46-690/2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований акционерного общества "Основа Холдинг" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

Л.А. Золотова Н.А. Шиндлер