Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2018 г. N 07АП-5707/18

город Томск

20 июля 2018 г.

Дело N А03-2839/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Логачева К.Д.,
		Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мозгалиной И.Н. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Панорама-22" (N 07АП-5707/2018) на решение от 25.04.2018 (в редакции определения об исправлении опечатки от 08.05.2018) Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-2839/2017 (судья О.А. Федотова)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Панорама-22" (ОГРН 1112224007202, ИНН 2224148818), г.Барнаул,

к обществу с ограниченной ответственностью "Алтайагросервис" (ОГРН 1102208000443 ИНН 2277012000), г.Барнаул,

о взыскании 1 350 000 руб. долга по договору субаренды нежилого помещения N 1/2015 от 26.10.2015,

В судебном заседании приняли участия:

от истца: без участия (извещен);

от ответчика: Кайда С.В., по доверенности от 25.07.2017, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Панорама-22" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Алтайагросервис" о взыскании 1 350 000 руб. долга по договору субаренды нежилого помещения N 1/2015 от 26.10.2015 (далее - договор субаренды) по субарендной плате за период с июня 2016 по февраль 2017.

Решением от 25.04.2018 (в редакции определения об исправлении опечатки от 08.05.2018) Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих доводов заявитель указывает на то, что истец не являлся собственником спорного имущества, он не мог передать ответчику объект по договору купли-продажи недвижимости от 31.05.2016. В связи с односторонним отказом от договора со стороны истца ответчик прекратил пользование частью недвижимого имущества по договору от 11.03.2017.

В дополнении к апелляционной жалобе истец считает вывод суда, о том, что ответчик правомерно не производил оплату арендных платежей после заключения договора купли-продажи N 1/16 от 31.05.2016 не соответствует фактическим обстоятельствам дела и связан с неполным выяснением обстоятельств дела, имеющих значение для дела.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами и требованиями ее подателя не согласился, просил обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания, истец своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не направил.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц, по имеющимся материалам.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика считает решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.10.2015 между ООО "Панорама - 22" (арендатор) и ООО "Алтайагросервис" (субарендатор), заключен договор субаренды нежилого помещения N 1/2015, по условиям которого арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату во временное пользование часть нежилого помещения и прилегающую территорию, расположенные по адресу: г.Барнаул, проезд Южный, 37/1, площадью 555 кв.м. (производственно-складская площадь), площадь офисных помещений - 78 кв.м., прилегающая территория для погрузки-разгрузки товарно-материальных ценностей временного складирования вне арендуемого нежилого помещения - 600 кв.м.

Согласно пункта 2.1 договора договор вступает в силу с 01.11.2015 по 31.10.2016. Если ни одна из сторон минимум за тридцать дней до окончания срока действия договора письменно не заявит о его расторжении договор считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды арендная плата по договору составляет 150 000 руб., без учета затрат на электроэнергию, водоснабжение, канализацию, которая оплачивается до 5 числа каждого месяца.

В соответствии с пунктом 5.3 договора субарендатор производит оплату расходов по электроэнергии, водоснабжению и канализации до 10 числа месяца, следующего за расчетным, по объемам и тарифам расчетного месяца, на основании счета.

С июня 2016 обязательство по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, ООО "Алтайагросервис" надлежащим образом не исполнило.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 01.02.2017 с требованием об уплате задолженности по арендным платежам.

Оставление без удовлетворения претензии, явилось основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил факт пользования ответчиком нежилым помещением в период с 31.05.2016 по 12.12.2017 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 1/16 от 31.05.2016, заключенного между сторонами.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционных жалоб, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьи 425 и пунктов 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Таким образом, в соответствии с указанными выше разъяснениями следует, что если между лицами, находящимися в арендных отношениях впоследствии заключается договор купли-продажи, то арендные отношения прекращаются не с момента государственной регистрации перехода права собственности, а с момента подписания договора.

Из материалов дела следует, что в период действия договора субаренды от 26.10.2015 между ООО "Понарама-22" (продавцом) и ООО "Алтайагросервис" (покупателем) в отношении арендованных помещений подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2016.

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

При этом, судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73), но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Таким образом, в соответствии с указанными выше разъяснениями следует, что если между лицами, находящимися в арендных отношениях впоследствии заключается договор купли-продажи, то арендные отношения прекращаются не с момента государственной регистрации перехода права собственности, а с момента подписания договора.

При заключении договора купли-продажи отдельный акт о передаче нежилых помещений от продавца к покупателю не подписывался.

Пунктом 1.4 договора купли-продажи предусмотрено, что недвижимое имущество на момент заключения договора находится во владении и пользовании ответчика.

Соответственно, с момента заключения договора купли-продажи (31.05.2016) нежилые помещения признаются переданными ответчику как покупателю.

Договор купли-продажи от 31.05.2016 недействительным не признан, истцом в установленном законом порядке не оспорен.

Факт пользования ответчиком нежилым помещением на основании договора купли-продажи установлен Апелляционным определением от 12.12.2017 судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда по делуN 2-3360/2017.

В данном случае стороны ни в договоре купли-продажи от 31.05.2016, ни каким-либо иным соглашением не предусмотрели иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора ответчика по внесению арендной платы по договору субаренды.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи был заключен 31.05.2016, следовательно, с этого момента арендные отношения между сторонами прекратились.

Договор купли-продажи недвижимого имущества N 1/16 от 31.05.2016, заключенный между истцом и ответчиком, расторгнут определением Алтайского краевого суда от 12.12.2017 года.

Следовательно, в период с 31.05.2016 по 12.12.2017 ответчик пользовался помещениями на основании договора купли-продажи.

С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате.

Довод истца о том, что истец не являлся собственником спорного имущества, он не мог передать ответчику объект по договору купли-продажи недвижимости от 31.05.2016, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку из пункта 1.4 договора купли-продажи следует, что недвижимое имущество на момент заключения договора находится во владении и пользовании покупателя.

Таким образом, с 31.05.2016 у ответчика изменились основания владения и пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Барнаул, пр. Южный, 37/1, и с этого момента прекратилась обязанность ответчика перечислять арендную плату по договору субаренды.

С учетом прекращения обязательств ответчика по оплате арендной платы за период с 31.05.2016 с учетом ранее произведенных оплат за период с 01.12.2015 по 31.05.2016 задолженность ответчика перед истцом по оплате арендной плате отсутствует.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения требований истца у суда первой инстанции отсутствовали.

Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность решения суда, основаны на иной правовой оценке подателем жалобы обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда и не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.04.2018 (в редакции определения об исправлении опечатки от 08.05.2018) Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-2839/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Панорама-22" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

К.Д. Логачев Н.Н. Фролова