Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2018 г. N 20АП-3833/18

г. Тула

20 июля 2018 г.

Дело N А62-7523/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 20.07.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Назарян Г.А., при участии от истца - Ковалевой А.М. (доверенность от 01.06.2018, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Рославльский район" и Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2018 по делу N А62-7523/2017 (судья Ерохин А.М.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Два капитана" (ИНН 6725009844, ОГРН 1026700923094) к Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области (ИНН 6725002430, ОГРН 1026700929210) третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ИНН 6730055050, ОГРН 1046758340507) об обязании заключить договор купли-продажи помещения гостиницы, и встречному иску Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области (ИНН 6725002430, ОГРН 1026700929210) к обществу с ограниченной ответственностью "Два капитана" (ИНН 6725009844, ОГРН 1026700923094) о расторжении договора аренды N 2 от 01.01.2015, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Два капитана" (далее - общество, истец) обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области (далее - Администрация, ответчик), с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о понуждении заключить договор купли-продажи помещения гостиницы назначение: нежилое, общая площадь 646,1 кв. м., этаж 2, 3, 4, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Пролетарская, д.47.

Администрация заявила встречный иск о расторжении договора аренды N 2 от 01.01.2015, заключенного между сторонами судебного спора, взыскании задолженности и пени в размере 720 503,91 руб., из которой: задолженность по арендной плате с 21.07.2017 по 31.12.2017 в сумме 569 799,54 руб. с 21.01.2018 по 12.02.2018 в сумме 98765,25 руб., неустойка за нарушение сроков оплаты, начисленная за период с 21.07.2017 по 31.12.2017 в сумме 49 667,52 руб., начисленная за период с 21.01.2018 по 12.02.2018 в сумме 2 271,60 руб., о прекращении государственной регистрации зарегистрированного ограничения права, обременения объекта недвижимости (аренда) за ООО "Два капитана" на недвижимое муниципальное имущество помещения 2,3,4 этажей в здании гостиницы, назначение: нежилое, общая площадь 646,1 кв. м., этаж 2, 3, 4, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Пролетарская, д.47 кадастровый номер 67-67- 06/213/2012-250, обязании общества освободить и передать указанное помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.

Решением суда области от 28.04.2018 иск удовлетворен, во встречном иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции ссылается на законность и обоснованность своих действий по расторжению договора аренды. Просит удовлетворить встречный иск.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. В связи с этим дело рассматривается в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения в силу следующего.

Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 02.05.2017 по делу N А62- 316/2017 признано незаконным решение Администрации от 25.11.2016 N 3525 об отказе в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений 2, 3, 4 этажей в здании гостиницы, общей площадью 646,1 кв.м., расположенного по адресу: Смоленская область, г. Рославль, ул. Пролетарская, д. 47; на Администрацию муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В ходе рассмотрения вышеуказанного дела N А62-316/2017 арбитражным судом установлены следующие обстоятельства. ООО "Два капитана" является субъектом малого предпринимательства. Арендуемое имущество находится в аренде у общества на основании договора аренды от 05.09.2003 здания гостиницы площадью 507,5 кв.м., договора аренды от 01.09.2006 нежилого помещения на 2, 3, 4 этажах в здании гостиницы общей площадью 646,1 кв.м. в редакции дополнительных соглашений от 07.12.2009, от 01.08.2012, договора аренды N 2 от 01.01.2015 нежилых помещений на 2, 3, 4 этажах в здании гостиницы общей площадью 646,1 кв.м. (далее - договор аренды). Арендуемые помещения являются муниципальной собственностью (свидетельство о государственной регистрации права от 03.09.2012). Постановлением администрации от 21.05.2012 N 958 изменен номер здания гостиницы, расположенной по адресу: Смоленская обл., г. Рославль, ул. Пролетарская, 49, на номер 47.

На заявление общества от 28.10.2016 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений администрация письмом исх. N 3525 от 25.11.2016 отказала в удовлетворении обращения, указав на то, что гостиница по ул. Пролетарская, д. 47 является социально значимым объектом для МО "Рославльский район" Смоленской области, в связи с чем, реализация преимущественного права на выкуп данного имущества невозможна, а также в связи с непредставлением заверенных копий договоров аренды.

Принимая решение по делу N А62-316/2017, суд пришел к выводу о том, что основания отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания, изложенные в письме от 25.11.2016 N 3525, не обоснованы, нарушают права и законные интересы общества, которое относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; оспариваемый отказ не отвечает целям и задачам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, одной из которых является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости.

В дальнейшем, во исполнение решения арбитражного суда от 02.05.2017 по делу N А62- 316/2017 Администрация приняла решение (постановление от 31.07.2017 N1516) о приватизации имущества, арендуемого ООО "Два капитана", в рамках реализации преимущественного права на приобретение в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 01.08.2017 N 325 Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области в адрес ООО "Два капитана" были направлены копия постановления от 31.07.2017 N 1516 и проект договора от 03.08.2017.

23.08.2017 письмом исх. N 006 ООО "Два капитана" дало согласие на заключение договора купли-продажи нежилого помещения на условиях указанных в проекте договора.

25.08.2017 истец обратился в адрес ответчика с досудебной претензией с требованием о подписании договора купли-продажи и подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с указанием времени и места встречи.

Уклонение Администрации от подписания договора и регистрации перехода права собственности послужило основанием для обращения общества в суд с заявленными требованиями.

24.08.2017 распоряжением Администрации 24.08.2017. N 397 -р. адм была создана комиссия по обследованию муниципального имущества, арендуемого ООО "Два капитана".

В ходе обследования муниципального имущества был установлен факт нецелевого использования арендованного имущества.

Согласно акту осмотра помещения гостиницы от 25.08.2017 установлено, что на 3 и 2 этажах расположены офисные помещения филиала "СмоленскАтомЭнергосбыт" Южное отделение; комиссия пришла к выводу о том, что 2, 3 этажи используются не по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 договора аренды N 2 от 01.01.2015 (т.1, л.д.198). В связи с этим, Администрацией принято решение об отмене постановления Администрации от 31.07.2017 N 1516 о приватизации имущества, арендуемого ООО "Два капитана".

Письмом от 31.08.2017 N 411 (т.1, л.д.73) в адрес ООО "Два капитана" были направлены акт осмотра помещения гостиницы от 25.08.2017, копия постановления Администрации от 30.08.2017 N 1739 "О признании утратившим силу постановления Администрации "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества" от 31.07.2017 N 1516,предписание об устранении выявленных нарушений условий договора аренды N 2 от 01.01.2015.

Установление факта нецелевого использования имущества арендатором в нарушение пункта 7.2.1 договора аренды, явилось основанием для заявления встречного искового требования о расторжении договора аренды.

Удовлетворяя заявленные требования и отказывая во встречном иске, суд области правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

В силу статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

В соответствии со статьей 436 Гражданского кодекса Российской Федерации полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

Согласно статье 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Уведомление общества от 23.08.2017 является положительным акцептом оферты Администрации от 01.08.2017, поскольку в нем имеется согласие на подписание договора на условиях, указанных в оферте; каких-либо возражений, иных условий, чем указано в оферте, в акцепте не имеется.

Проект договора купли-продажи от 03.08.2017 (далее - проект договора), направленный Администрацией в адрес общества 01.08.2017 (т.1 л.д.41-49), содержит все существенные условия сделки, выкупная цена имущества (7 103 443 (семь миллионов сто три тысячи четыреста сорок три) рубля без НДС) соответствует рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в обоснование чего представлен отчет ООО "Бином" N 706/17 об определении рыночной стоимости права собственности недвижимого имущества; порядок оплаты соответствует положениям статьи 5 Федерального Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.

В абзаце восьмом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Выявление Администрацией нецелевого использования объекта аренды по состоянию на 25.08.2017 не является юридическим значимым в рамках предмета спора, поскольку возникновение обязанности Администрации по заключению договора купли-продажи рассматриваемого объекта недвижимого имущества с обществом до 25.08.2017 установлено судом по результатам оценки представленных доказательств.

Учитывая изложенное, суд области обоснованно признал неправомерным уклонение Администрации от заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, в связи с чем, удовлетворил требование истца о понуждении заключить договор купли-продажи на согласованных ранее условиях.

Относительно встречного иска суд области обоснованно отметил следующее.

Администрацией заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки за период с 21.07.2017 по 31.12.2017 в сумме 720 503,91 руб.

Вступившими в законную силу судебным актом по делу N А62-316/2017, имеющими преюдициальное значение, установлено, что обращение общества с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества имело место 28.10.2016, тогда как основания отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания, изложенные в письме от 25.11.2016 N 3525, не обоснованы, нарушают права и законные интересы общества, создают препятствия для осуществления экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа арендуемого имущества, предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ.

В результате рассмотрения заявления общества Администрацией на основании договора N 706/17 от 11.07.2017 произведена рыночная оценка помещений, по результатам которой в Администрацию был представлен отчет ООО "Бином" 706/17 об определении рыночной стоимости права собственности недвижимого имущества от 17.07.2017.

С учетом сроков, нормативно установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с даты получения заявления арендатора от 28.10.2016 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений Администрация обязана была обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок с даты получения заявления, далее - в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах, суд области пришел к обоснованному выводу, что незаконное уклонение Администрации от проведения своевременной оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принятия решения об условиях приватизации и направления в адрес общества проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в порядке и сроки, установленные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, привело к нарушению нормативно установленных сроков реализации обществом права выкупа арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзац 3 пункта 6 названного постановления Пленума устанавливает, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Соответственно, у общества имелись все основания полагать, что в результате реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества в порядке и сроки, установленные статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, будут прекращены обязательства по внесению арендных платежей за спорное имущество.

При рассмотрении настоящего спора судом области установлено, что в результате незаконного уклонения Администрации от заключения договора купли-продажи в порядке реализации обществом преимущественного права выкупа арендуемого имущества, общество было лишено возможности заключить договор купли-продажи в сроки, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В связи с тем, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2012 N 12035/11) действия Администрации по начислению арендной платы и неустойки с общества за период незаконного уклонения от реализации преимущественного права общества на выкуп арендуемого имущества, способствовавшего продлению срока аренды и увеличению размера арендной платы, следует квалифицировать на основании пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом.

В силу ст. 10 ГК РФ, злоупотребление правом стороной является достаточным основанием для отказа судом в его защите.

Требование администрации о расторжении договора аренды, также не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором.

Поскольку на момент рассмотрения настоящего спора, имеются законные основания приобретения обществом недвижимости в собственность, учитывая, что нецелевое использование объекта аренды выявлено после возникновения на стороне ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи рассматриваемого объекта недвижимого имущества с истцом, суд области обоснованно не усмотрел оснований для расторжения договора аренды.

По сути, указанные действия ответчика направлены на преодоление вступившего в законную силу судебного акта по делу N А62-316/2017, что недопустимо.

Помимо этого, как справедливо отметил суд области, отсутствуют основания считать договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке (п. 7.2 договора аренды).

Согласно ст. 450.1. ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В материалы дела Администрация представила предписание от 31.08.2017, направленное в адрес общества, в котором потребовала до 01.10.2017 устранить выявленные нарушения исполнения договора в части использования имущества не по целевому назначению и в случае неисполнения предписания известила о возможности расторжения договора в одностороннем порядке.

Вместе с тем, указанное предписание не является уведомлением о расторжении договора (об отказе от договора), которое указано в пункте 450.1 ГК РФ и пункте 7.3 договора аренды.

Уведомления о расторжении договора аренды на момент обращения в арбитражный суд с встречными исковым заявлением Администрацией не составлялось.

Уведомление о расторжении договора от 22.03.2018 не позволяет квалифицировать договор расторгнутым в одностороннем порядке, поскольку на момент оглашения резолютивной части решения (13.04.2018) не истек срок, установленный п. 7.3 договора.

Доводы ответчика не свидетельствуют о нарушении судом области норм материального и процессуального права, в связи с чем, жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2018 по делу N А62-7523/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова