Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2018 г. N 10АП-9802/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 декабря 2018 г. N Ф05-21177/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

19 июля 2018 г.

Дело N А41-108258/17

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Воробьевой И.О., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Управляющей компании "АК Барс Капитал": не явились, извещены;

от Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: не явились, извещены;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явились, извещены;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО Управляющая компания "АК Барс Капитал" Д.У. закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "АК Барс-Горизонт" на решение Арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2018 года по делу N А41-108258/17, принятое судьей Федуловой Л.В., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к ООО Управляющая компания "АК Барс Капитал" Д.У. закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "АК Барс-Горизонт", третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью ООО Управляющая компания "АК Барс Капитал" Д.У. закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "АК Барс-Горизонт" о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2008 N 994 (с учетом принятых судом уточнений).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2018 года по делу N А41-108258/17 требования Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным по делу решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании постановления Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 23.04.2008 N 1017 между истцом и ООО "Тракт-Центр Солнечногорск" заключен договор аренды от 12.05.2018 N 994 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0010334:204 общей площадью 29 000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/п Смирновское, поселок Смирновка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-делового и гражданского строительства (сервисный центр по продаже, обслуживанию и ремонту грузовой техники иностранного производства).

Срок договора аренды с 12.05.2008 по 11.05.2057 (49 лет). Между ООО "Тракт-Центр Солнечногорск" и ответчиком заключен договор от 30.10.2012 N ПИФ/686/30102012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.05.2008 N 994.

В соответствии с пунктами 4.3.2, 4.3.5, 4.3.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на земельном участке.

В соответствии с пунктом 6.3.4 договора аренды, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в установленном законом порядке в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В ходе осмотра 15.09.2015 арендуемого земельного участка комиссией по обследованию земельных участком составлен акт, в котором отражено, что земельный участок не используется согласно вида разрешенного использования, срок освоения истек.

В ходе осмотра 10.05.2017 арендуемого земельного участка сотрудниками управления муниципального контроля администрации Солнечногорского муниципального района Московской области составлен акт, в котором отражено, что земельный участок не огорожен забором по периметру. Период освоения земельного участка истек, признаки освоения отсутствуют. Земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Поскольку земельный участок, в нарушение требований закона и договора, не использовался арендатором по целевому назначению, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Как указывалось выше, спорный земельный участок был передан ответчику в целях общественно-делового и гражданского строительства.

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка администрацией представлены акт осмотра земельного участка от 15 сентября 2015 года, согласно которому земельный участок не используется по целевому назначению.

Таким образом, ответчик использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, не производит строительство указанного в договоре здания.

Доводы ответчика о том, что на территории муниципального образования, на которой расположен земельный участок, отсутствуют утвержденная в предусмотренном законом порядке градостроительная документация (ППЗ, ППТ), позволяющая приступить к освоению и использованию земельного участка, не принимается судом во внимание, поскольку общество не представило доказательств принятия мер к получению градостроительного плана земельного участка, отказа в его выдаче.

Также не принимаются доводы ответчика о том, что в настоящее время предпринимаются меры, направленные на освоение земельного участка, поскольку не подтверждаются какими-либо надлежащими доказательствами, представленными в материалы дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, ответчик просит иск оставить без рассмотрения, поскольку не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В силу части 4 статьи 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия, в том числе путем подачи соответствующих документов, или исполнения судебного акта.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции Федерального закона N 47-ФЗ) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

По смыслу указанной нормы права соблюдение претензионного порядка разрешения спора подразумевает собой не просто формальное направление требования другой стороне, а предоставление ей возможности в установленный законом срок разрешить обращение заявителя и дать на него мотивированный ответ.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 47-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, т.е. с 01 июня 2016 года.

Таким образом, с 01 июня 2016 года для всех споров, возникающих из гражданских правоотношений, за исключением дел, указанных в части 5 статьи 4 АПК РФ, досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком является обязательным в силу закона и данный спор может быть передан на разрешение арбитражного суда только после принятия мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования).

В соответствии с разъяснениями судебной коллегии по экономическим спорам, изложенными в п. 4 раздела II "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2015 года), претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы.

Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

В качестве доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, истец представил претензию от 04 августа 2017 года, согласно которому истец потребовал от ответчика в течение 30-ти дней устранить выявленные нарушения, либо расторгнуть договор аренды земельного участка.

В подтверждение направления данной претензии представлен список N 125 внутренних почтовых отправлений от 07 августа 2017 года (л.д. 34).

Представленные истцом в материалы дела документы, по мнению апелляционного суда, в полной мере соответствуют установленным требованиям к соблюдению претензионного порядка урегулирования спора.

Таким образом, довод ответчика о не соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, является необоснованным и противоречащим материалам дела.

В своей апелляционной жалобе ответчик также указывает, что ООО УК "АК Барс Капитал" является ненадлежащим ответчиком. Надлежащим ответчиком, по мнению общества является ООО Управляющая компания "АК Барс Капитал" Д.У. закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "АК Барс-Горизонт".

В силу п. 3 ст. 10 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" - Управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.

Управляющие компании создаются в целях предложения физическим и юридическим лицам услуг по управлению их денежными средствами и по сути представляет собой форму доверительного управления, которая выражается в объединении имущества (объекты недвижимости и ценные бумаги) множества вкладчиков для эффективного управления им на финансовом и фондовом рынках.

Управление ПИФом осуществляет управляющая компания в установленных договором и законом пределах между инвестором и управляющим. На основании данного соглашения доверительный управляющий выполняет не только юридические, но и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

В абз. 2 п. 3 ст. 11 вышеуказанного Закона законодатель прямо предусматривает возможность судебной защиты в интересах владельцев инвестиционных паев. Управляющая компания вправе предъявлять в суды общей юрисдикции и арбитражные суды иски и выступать ответчиком по искам в суде в случаях, прямо установленных в Законе, при этом в статье не говориться о том, что управляющая компания является истцом или ответчиком, а лишь о том, что управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком.

ООО УК "АК Барс Капитал" не может являться ответчиком по данному делу поскольку являлась Управляющей компанией закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "АК Барс-Горизонт", пайщики которой доверили Обществу представление их интересов в финансово-хозяйственной сфере, на рынке ценных бумаг и т.п.

В абз. 2 п. 3 ст. 11 вышеуказанного Закона законодатель прямо предусматривает возможность судебной защиты в интересах владельцев инвестиционных паев. Управляющая компания вправе предъявлять в суды общей юрисдикции и арбитражные суды иски и выступать ответчиком по искам в суде в случаях, прямо установленных в Законе, при этом в статье не говориться о том, что управляющая компания является истцом или ответчиком, а лишь о том, что управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком.

Из обжалуемого решения суда следует, что ответчиком по делу является ООО Управляющая компания "АК Барс Капитал" Д.У. закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "АК Барс-Горизонт". Указание на иное написание наименования ответчика может быть устранено в порядке статьи 179 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2018 года по делу N А41-108258/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

И.О. Воробьева В.Н. Семушкина