Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2018 г. N 09АП-26318/18

город Москва

20 июля 2018 г.

Дело N А40-184447/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Бондарева А.В., Валюшкиной В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 апреля 2018 года по делу N А40-184447/2017, принятое судьей А.А. Гамулиным по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО ФИРМА "ДОМИНО XXI" о взыскании задолженности в размере 1 354 782 руб. 56 коп., пени в размере 106 500 руб. 71 коп.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Лопатина Е.Б. по доверенности от 28.12.2017;

от ответчика: Пахомова В.М. по доверенности от 27.11.2017;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО ФИРМА "ДОМИНО XXI" о взыскании задолженности в размере 1 354 782 руб. 56 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды N 1-754/03 от 18.08.2003, а также заявлено требование о взыскании предусмотренной договором пени в размере 106 500 руб. 71 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 апреля 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что до момента заключения договора купли - продажи, обязательства по внесению платы за фактическое пользование помещения сохранились, ввиду чего исковые требования подлежат полному удовлетворению.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы подержала в полном объеме. Считает, решение суда подлежит отмене в части отказа удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражала, представила письменные пояснения на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 04 апреля 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, что между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 1-754/03 от 18.08.2003, в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2008.

Условиями, заключенного между сторона договора, предусмотрено что, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 50,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Петровский бульвар, д. 9, стр. 2.

Факт передачи объекта аренды ответчику не оспаривается сторонами.

Пунктом 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2014, установлен срок действия договора с 10.04.2003 г. по 01.08.2013 г., в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на дополнительном соглашении.

Дополнительным соглашением от 15.08.2014 срок действия договора продлен до 14.08.2024.

Пунктом 5.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 15.08.2014, установлена обязанность ответчика внесения арендной платы ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца.

На основании п. 5.2 договора, в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло.

Дополнительными соглашениями от 12.05.2010, от 03.06.2011 установлена арендная плата в соответствии с постановлениями Правительства Москвы об установлении льготы по внесению арендной платы субъектами малого и среднего предпринимательства.

Уведомлениями, исх. N 33-А-158346/13-(0)-0 от 02.12.2013, N 33-А-158347/13- (0)-0 от 02.12.2013, установлена арендная плата в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. в год с 01.01.2014.

Истцом направлено в адрес ответчика уведомление, исх. N 33-6-35961/15-(0)-0 от 23.12.2015 об установлении арендная плата в размере 4 375 руб. за 1 кв.м. в год.

Согласно п. 3.3.1.11 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП "Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы", в случае нарушения, предусмотренного подпунктом "а" пункта 3.3.1.10 настоящего Положения, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктами 4(1).2-4(1).4 постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы".

В соответствии с п. 4(1).2.2 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, в случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, применяется с корректирующим коэффициентом 1,25.

Исходя из п. 4(1).3.2 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, в случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктами 4(1).2.2 и 4(1).3.1 настоящего постановления, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы. Арендатор утрачивает право на применение льготных ставок арендной платы по иным заключенным с таким арендатором и действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы.

Уведомлением, исх. N 33-6-20528-(0)-0 от 29.04.2016 установлена арендная плата в размере 18 038 руб. 68 коп. за 1 кв.м. в год с учетом повторного нарушения ответчиком платежной дисциплины.

Указанные уведомления об изменении размера арендной платы с учетом нарушения платежной дисциплины направлены истцом в адрес ответчика 28.12.2015 и 25.03.2016, соответственно, что подтверждается сведениями, размещенными на официальном сайте Почты России.

Таким образом, с учетом установленного договором и указанными нормативными правовыми актами порядка изменения размера арендной платы, а также установленной даты направления уведомлений, арендная плата в размере 221 812,5 руб. в год действует с 11.02.2016 и в размере 914 561,08 руб. в год действует с 10.05.2016.

По мнению истца, размер задолженности ответчика за период с 01.07.2015 г. по 14.06.2017 г., составляет 1 354 782 руб. 56 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, N 33-6-102296/17-(0)-1 от 27.04.2017, оставлена последним без удовлетворения.

При рассмотрении дела, суд первой инстанции также указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2016 по делу N А40-139000/15-61-1115 установлено, что ответчик, реализуюя предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" преимущественное право, 27.09.2013 г. обратился к истцу с заявлением о выкупе арендуемого по указанному договору аренды помещения.

Ответчиком направлен истцу 01.06.2015 проект договора купли-продажи.

Возникшие при заключении договора разногласия урегулированы судом при рассмотрении дела N А40-139000/15-61-1115 по результатам проведения экспертизы.

Указанное решение суда вступило в законную силу 13.09.2016.

Таким образом, договор купли-продажи нежилого помещения, арендуемого истцом на основании договора аренды N 1-754/03 от 18.08.2003, заключен с момента вступления решения Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2016 по делу N А40- 139000/15-61-1115 в законную силу - 13.09.2016.

Таким образом, обязательства по договору аренда прекращены путем совпадения кредитора и должника на основании ст. 413 ГК РФ, в связи с чем, оснований начисления арендной платы с 14.09.2016 не имеется. Следовательно, уведомления о ставке арендной платы на 2017 год не имеют правового значения.

Также со стороны ответчика был представлен контррасчет задолженности за период с 01.07.2015 по 12.09.2016.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за указанный истцом период на условиях установленных договором аренды с учетом установленных обстоятельств, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, подлежит удовлетворению в установленном судом размере 475 615,47 руб.

Установив факт наличия неоплаченной задолженности по арендной плате по спорному договору, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 429, 433, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил требование истца о взыскании задолженности в размере 475 615,47 руб., а также неустойки в размере 23 512,81 руб.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, соглашается выводами суда первой инстанции и отмечает следующее.

Исходя из положений статей 407, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пунктах 5 и 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", установив, что ответчик 29.06.2016 в порядке Закона N 159-ФЗ обратился к Департаменту с заявлением о реализации своего преимущественного права в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ, соответственно, общий срок предоставления государственной услуги составляет 154 дня, однако договор купли-продажи нежилых помещений был заключен в судебном порядке 13.09.2016 (дата вступления решения в законную силу), в связи, с чем оснований для начисления ответчику задолженности и неустойки за период с 14 сентября 2016 года не имеется.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции апелляционная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судом установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

В п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится следующее разъяснение - поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

С момента заключения договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи. Следовательно, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство истца по внесению арендной платы за нежилые помещения.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока для заключения договора (тридцать дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества), установленного в части 4 данной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Учитывая, что имущество из пользования арендатора не выбывало, разногласия сторон урегулированы решением суда, договор купли-продажи считается урегулированным с момента вступления в законную силу указанного решения.

Учитывая, что в рассматриваемом случае Департамент взыскивает денежные средства в виде арендных платежей и соответствующие пени.

При заключении договора купли-продажи продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекратили обязательство по внесению арендной платы, основанное на заключенном ранее между ними договоре аренды пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод жалобы о том, что поскольку, по мнению истца, договор аренды после вступления решения суда в законную силу, являлся действующим, внесение арендной платы за пользование арендуемым помещением являлось обязанностью арендатора, следовательно, до момента непосредственного заключения договора купли-продажи, обязательства по внесению платы за фактическое пользование помещением сохранились, рассмотрен судебной коллегией и отклонен, поскольку именно противоправное поведение Департамента, связанное с затягиванием сроков заключения договора купли-продажи, установленное вступившим в законную силу решением суда, повлекло заключение договора купли-продажи только 13.09.2016.

Исходя, из совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 апреля 2018 года по делу N А40-184447/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев В.В. Валюшкина