Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2018 г. N 07АП-4649/18

город Томск

23 июля 2018 г.

Дело N А45-32297/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Афанасьевой Е.В.,
	Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чапановой С.И. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Новосибирского района Новосибирской области, Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (N 07АП-4649/2018) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 апреля 2018 года по делу N А45-32297/2017 (судья Булахова Е.И.) по иску Администрации Новосибирского района Новосибирской области (630007, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Коммунистическая, дом 33 А, ОГРН 1055406001815, ИНН 5406300861), Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (630011, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 18, ОГРН 1035402457848, ИНН 5406214965) к акционерному обществу "Нефтебаза "Красный Яр" (630533, Новосибирская область, Новосибирский район, поселок Красный Яр, ОГРН 1065475021325, ИНН 5433162963) о взыскании 454 356 рублей 90 копеек, расторжении договоров аренды земельных участков, обязании возвратить земельные участки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация Кубовинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (630516, Новосибирская область, Новосибирский район, село Кубовая, улица Центральная, 18, ОГРН 1025404358320, ИНН 5433108035).

В судебном заседании принял участие представитель Администрации Новосибирского района Новосибирской области Мельников С.Е. по доверенности N 41 от 04 мая 2018 года.

СУД УСТАНОВИЛ:

Администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее - истец, администрация района), Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее - истец, департамент) обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к акционерному обществу "Нефтебаза "Красный Яр" (далее - ответчик, общество) о взыскании 454 356 рублей 90 копеек, из которых 426 791 рубль 90 копеек основная задолженность, 27 565 рублей неустойка, о расторжении договоров аренды земельных участков от 21 июля 2003 года N 4, от 21 июля 2003 года N 6, обязании возвратить земельные участки с кадастровым номером 54:19:101001:20, с кадастровым номером 54:19:093501:6, находящиеся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Кубовинский сельсовет, поселок Красный Яр.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация Кубовинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18 апреля 2018 года требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 454 356 рублей 90 копеек; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истцы обратились с апелляционной жалобой, в которой просил решение в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды земельных участков, обязании возвратить земельные участки отменить и принять по делу новый судебный акт, которым указанные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование к отмене судебного акта заявители указали, что вывод суда первой инстанции о невозможности расторжения договоров аренды земельного участка неправомерен, не соответствует сложившейся судебной практике; исковые требования не подразумевают снос расположенных на земельном участке объектов капитального строительства.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент, ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

В судебном заседании представитель администрации района поддержал доводы апелляционной жалобы.

В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя администрации района проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21 июля 2003 года между Администрацией муниципального образования Кубовинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и областным унитарным предприятием "Нефтебаза "Красный Яр" заключен договор аренды N 4 в отношении земельного участка из земель промышленности и иного назначения с кадастровым номером 54:19:101001:0020, находящийся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Кубовинский сельсовет, поселок Красный Яр для размещения подъездной автодороги и линии электропередач к причалам.

Срок договора аренды установлен пунктом 2.1 с 21 июля 2003 года по 21 июля 2023 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер ежегодной арендной платы за участок составляет 123 854 рубля 68 копеек; арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа расчетного месяца.

Дополнительным соглашением от 28 декабря 2004 года к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 4 от 21 июля 2003 года стороны установили размер арендной платы 299 374 рубля.

Дополнительным соглашением от 25 апреля 2006 года размер арендной платы установлен за 2005 год равным 329 311 рублям 40 копейкам, за 2006 год - 299 374 рубля.

Дополнительным соглашением от 25 марта 2013 года к договору аренды земельного участка от 21 июля 2003 года N 4, заключенным между администрацией района (арендодатель) и обществом, внесены изменения в пункт 1.1 договора, который изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 14595 кв. м, с кадастровым номером 54:19:101001:20, местоположение: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, МО Кубовинского сельсовета, п. Красный Яр. Категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: "для размещения подъездной автодороги и линии электропередач к причалам"; подпункт 3.1 пункта 3 договора изложен в новой редакции: размер арендной платы за земельные участки определен равным 184 422 рублям 42 копейкам в год.

Помимо этого, 21 июля 2003 года между Администрацией муниципального образования Кубовинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и областным унитарным предприятием "Нефтебаза "Красный Яр" заключен договор аренды N 6 в отношении земельного участка из земель промышленности и иного значения с кадастровым номером 54:19:093501:006.

Срок договора аренды установлен пунктом 2.1 с 21 июля 2003 года по 21 июля 2023 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер ежегодной арендной платы за участок составляет 205 284 рубля; арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа расчетного месяца.

Дополнительным соглашением от 25 апреля 2006 года к договору аренды N 6 от 21 июля 2003 года размер арендной платы установлен за 2005 год равным 545 820 рублям, за 2006 год - 496 200 рублям.

Дополнительным соглашением от 09.02.2011 к договору аренды земельного участка N 6 от 21 июля 2003 года, заключенным между администрацией района (арендодатель) и обществом, внесены изменения в пункт 1 договора, который изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:19:093501:6, местоположение: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, МО Кубовинского сельсовета, п. Красный Яр. Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; пунктом 2 соглашения размер годовой арендной платы за участок определен равным 1 212 480 рублям.

Пунктами 5.2 договоров за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор обязался выплатить арендодателю пени 0,01% от размера невнесенной арендной платы.

Обязанность по внесению арендной платы за использование земельных участков арендатором надлежащим образом не исполнялась, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате:

по договору аренды N 4 от 21 июля 2003 года за период с августа 2016 года по сентябрь 2017 года в размере 213 395 рублей 95 копеек,

по договору аренды N 6 от 21 июля 2003 года за период с августа 2016 года по сентябрь 2017 года в размере 213 395 рублей 95 копеек.

В связи с имеющейся задолженностью по арендной плате, истец начислил обществу неустойку за период с 11 сентября 2016 года по 23 октября 2017 года в сумме 27 565 рублей.

23 марта 2017 года администрацией района в адрес общества направлено уведомление, в котором, в том числе, указана сумма задолженности по договорам. Арендатор предупрежден о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы и пени на день фактической оплаты, в течение 15 календарный дней с момента получения данного уведомления.

Неисполнение ответчиком требования о погашении задолженности по арендной плате и пени, послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с настоящим иском.

При вынесении решения в обжалуемой части, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 271, 309, 310, 330, 450, 452, 606, 607, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 62, 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из неправомерности требования о расторжении договоров и возврате земельных участков, на которых расположены возведенные на законных основаниях объекты капитального строительства.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с абзацем 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Абзацем 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из материалов дела следует, что ответчик не осуществлял оплату по договорам аренды с августа 2016 года по сентябрь 2017 года.

Письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства по внесению арендных платежей, уплате неустойки, содержится в уведомлении N 1142/01-16 от 23 марта 2017 года.

В тоже время, предложение о расторжении договора аренды в указанном уведомлении отсутствует.

Принимая во внимание, что претензионный порядок по своей сути предполагает возможность досудебного урегулирования возникших разногласий между истцом и ответчиком, такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией государственной защиты прав, стороны на момент рассмотрения настоящего дела не смогли урегулировать спор в добровольном порядке, из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно урегулировать возникший спор, суд апелляционной инстанции посчитал, что оставление иска без рассмотрения после длительного судебного разбирательства по формальным основаниям приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора, повлечет за собой лишь повторное обращение с аналогичным иском.

Оценивая доводы апелляционной жалобы относительности законности отказа в расторжении договоров аренды, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

При этом согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В данном случае договоры аренды N 4 и 6 от 21 июля 2003 года заключены на срок более 5 лет. При этом, истец не представил доказательств, что применительно к рассматриваемым долгосрочным договорам аренды, невнесение арендной платы более двух раз подряд является существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что нарушение обществом сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, не является в данном случае существенным нарушением договорных обязательств, поскольку может быть устранено посредством исполнения судебного акта о взыскании задолженности.

Кроме того, как установлено судом, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2016 (резолютивная часть от 28.07.2016) по делу N А45-7621/2015 общество признано несостоятельным, банкротом и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

На земельном участке с кадастровым номером 54:19:101001:20 обществом возведены линии электропередач, которые принадлежат ответчику и в настоящее время включены в конкурсную массу должника.

На земельном участке с кадастровым номером 54:19:093501:6 обществом возведены речные причалы, которые принадлежат ответчику и в настоящее время включены в конкурсную массу должника.

Данные объекты обладают признаками капитального строения, сооружения, которые были возведены на законных основаниях. Целевое использование земельных участков ответчиком не нарушено.

Таким образом, общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, поэтому в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду. Следовательно, удовлетворение настоящего иска не приведет к возврату земельного участка арендодателю.

В то же время, удовлетворение настоящего иска приведет к значительным неблагоприятным последствиям для общества и его кредиторов.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договоров аренды и о возврате спорных земельных участка в данном случае не имеется,

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает судебный акт в обжалуемой части обжалуемый законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом апелляционной инстанции не рассматривался, поскольку апеллянты освобождены от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 апреля 2018 года по делу N А45-32297/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

Е.В. Афанасьева М.А. Фертиков