Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2018 г. N 14АП-5531/18

г. Вологда

24 августа 2018 г.

Дело N А13-17637/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 августа 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,

при участии от индивидуального предпринимателя Бридня Ольги Владимировны представителя Конасовой О.А. по доверенности от 12.10.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 02 июня 2018 года по делу N А13-17637/2017 (судья Парфенюк А.В),

установил:

индивидуальный предприниматель Бридня Ольга Владимировна (место нахождения: 160034, г. Вологда; ОГРНИП 305352535600029, ИНН 352501475979; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением об оспаривании отказа администрации города Вологды (место нахождения: 160035, г. Вологда, Каменный мост, д. 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме Департамента имущественных отношений (далее - Департамент) от 22.09.2017 N 7-0-11/11315. В порядке устранения нарушений прав и законных интересов заявитель просил обязать Администрацию совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), направленные на отчуждение объекта аренды - нежилого помещения с кадастровым номером 35:24:0402011:5799, площадью 163,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, д. 11в, эт. 1.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 02 июня 2018 года действия Администрации по отказу Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженному в письме от 22.09.2017 N 7-0-11/11315, признаны не соответствующими Закону N 159-ФЗ; на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 35:24:0402011:5799, площадью 163,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Вологда. ул. Псковская, д. 11в, эт. N 1, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить Предпринимателю проект договора купли-продажи указанного арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Также решением суда с Администрации в пользу Предпринимателя взыскано 300 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывает, что выкупаемые нежилые помещения по состоянию на 01.07.2015 находились в пользовании Предпринимателя менее трех лет, переданы заявителю по договору аренды от 15.12.2015 N 1/3. Считает необоснованной ссылку Предпринимателя на договор аренды от 29.10.2007 N 63/3 в связи с тем, что данный договор расторгнут с 21.04.2015 и с указанной даты нежилые помещения Предприниматель занимал в отсутствие договорных отношений в течение 8 месяцев.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании доводы ответчика отклонил по мотивам, изложенным в отзыве.

Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в суд не направила, заявила ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие, в связи с этим разбирательство по делу произведено без участия представителя ответчика в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителя Предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, Главой города Вологды принято постановление от 23.10.2007 N 4876 о предоставлении Предпринимателю с 15.10.2007 в аренду сроком на 11 месяцев встроено-пристроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, д. 11в, общей площадью 294,2 кв. м (позиции N 1-19 по экспликации), являющихся собственностью муниципального образования "Город Вологда", для использования под ветеринарную клинику.

Во исполнение указанного постановления Администрацией (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) 29.10.2007 заключен договор аренды N 63/3, по условиям которого указанные выше нежилые помещения переданы во временное владение и пользование заявителю.

Дополнительным соглашением от 04.05.2009 к договору аренды стороны уточнили предмет аренды - встроено-пристроенные нежилые помещения площадью 156,2 кв. м (позиции N 5-19 по экспликации), расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, д. 11в.

Поскольку после истечения срока аренды Предприниматель продолжал пользоваться арендуемыми помещениями в отсутствие возражений со стороны Арендодателя, договор аренды на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

В письме от 21.01.2015 N 7-5/422 Администрация уведомила Предпринимателя об отказе от договора аренды от 29.10.2007.

Предприниматель 28.01.2015 обратился в Администрацию с заявлением, в котором просил сохранить право аренды помещений, предоставленное на основании договора от 29.10.2007.

В письме от 25.02.2015 Администрация сообщила Предпринимателю, что с момента вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок договоров, является нарушением требований данной статьи, в связи с этим муниципальные нежилые помещения по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, д.11в, будут в ближайшее время выставлены на торги на право заключения договора аренды.

Арендуемые помещения возвращены Предпринимателем Администрации из аренды по акту приема-передачи помещений от 14.12.2015.

Судом также установлено, что по результатам торгов на право заключения договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, д.11в, проведенных в форме аукциона на основании постановления администрации города Вологды от 25.08.2015 N 6408, между Администрацией (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) 15.12.2015 заключен договор N 1/3 на аренду нежилых помещений муниципальной собственности, согласно которому Арендодатель передал Арендатору, а Арендатор принял во временное пользование нежилые помещения, являющиеся собственностью муниципального образования "Город Вологда", расположенные на первом этаже пристройки к жилому дому по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, д. 11в, общей площадью 163,1 кв. м (позиции по экспликации: 1 этаж - N 3-22, 3а, 4а, 21а, 21б, 21в), согласно прилагаемому плану, являющемуся приложением 1 к договору, для использования под ветеринарную клинику.

Пунктом 2 договора аренды N 1/3 предусмотрено, что он заключен сроком на пять лет.

По акту приема-передачи от 15.12.2015 нежилые помещения преданы Администрацией в аренду Предпринимателю.

Предприниматель 15.09.2017 обратился в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемых им нежилых помещений в порядке реализации преимущественного права, гарантированного Законом N 159-ФЗ.

Департамент в письме от 22.09.2017 N 7-0-11/11315 отказал заявителю в выкупе арендуемых нежилых помещений, ссылаясь на включение данных помещений в Перечень имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Вологда", используемого для предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением Администрации от 30.11.2010 N 6506 (далее - Перечень), а также на то, что указанные нежилые помещения по состоянию на 01.07.2015 находятся в пользовании Предпринимателя менее трех лет.

Считая отказ Администрации в выкупе арендуемого недвижимого имущества незаконным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции признал требования заявителя правомерными.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с выводами суда.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Закона N 159-ФЗ, вступившего в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В этой же статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия реализации преимущественного права, в частности: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу положений части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено, что арендуемое Предпринимателем имущество 30.11.2010 включено в Перечень. Так, в пункте 98 вышеназванного Перечня (в первоначальной редакции) указано: нежилые помещения, ул. Псковская, 11в, площадью 156,2 кв. м, целевое назначение использования - ветеринарная клиника, офис, полное наименование пользователя - Бридня Ольга Владимировна, ОГРН 305352535600029, ИНН 352501475979; договор аренды от 29.10.2007 N 63/3.

Таким образом, включение арендуемых заявителем помещений в Перечень произведено после опубликования Закона N 159-ФЗ и на момент обращения Предпринимателя с заявлением о выкупе арендуемого имущества последнее учитывалось в Перечень более пяти лет.

Из материалов дела следует и Администрацией не оспаривается, что Предприниматель относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии со статьей 4 Закона N 209-ФЗ.

В обоснование отказа Предпринимателю в выкупе арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права Администрация указала на то, что нежилые помещения по состоянию на 01.07.2015 находились в пользовании заявителя менее трех лет.

Вместе с тем суд первой инстанции, проверив данный довод Администрации, пришел к правильному выводу о его неправомерности в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В материалах дела отсутствуют доказательства получения заявителем письма Администрации от 31.10.2014 N 11822 об отказе от договора аренды. Факт получения данного письма заявителем не признан.

При этом повторное уведомление Администрации от 21.01.2015 N 7-5/422 об отказе от договора аренды от 29.10.2007 N 63/3 получено Предпринимателем 25.01.2015.

Таким образом, данный договор аренды с учетом положений статьи 610 ГК РФ прекратил свое действие 25.04.2015.

Судом установлено, что промежуток времени между прекращением договора аренды от 29.10.2007 N 63/3 спорного недвижимого имущества и заключением последующего договора его аренды от 15.12.2015 N 1/3 составил с 25.04.2015 по 15.12.2015.

В указанный Администрацией проводилась предусмотренная законом деятельность по организации торгов, по результатам которых с заявителем был заключен новый договор аренды.

При этом акт о возврате помещений, арендуемых по договору от 29.10.2007 N 63/3, составлен только 14.12.2015. Между тем уже на следующий день по акту приема-передачи от 15.12.2015 данные помещения вновь переданы заявителю по договору аренды от 15.12.2015 N 1/3.

Таким образом, фактически владение заявителем спорными помещениями в период с 25.04.2015 по 15.12.2015 не прерывалось.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Принимая во внимание изложенное, а также фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что владение и пользование заявителем спорным объектом недвижимости в данном случае следует рассматривать как непрерывное, несмотря на наличие временного промежутка между прекращением договора аренды от 29.10.2007 и заключением сторонами последующего договора аренды от 15.12.2015, поскольку в указанный период Предприниматель продолжал пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны Арендодателя.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно указал, что оспариваемый отказ Администрации в выкупе Предпринимателем арендуемого имущества, выраженный в письме от 22.09.2017 N 7-0-11/11315, противоречит целям и задачам Закона N 159-ФЗ, лишает заявителя возможности воспользоваться правом, предоставленным указанным Законом, и, следовательно, является неправомерным.

В качестве устранения нарушения прав заявителя суд обосновано, в соответствии с требованиями пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, возложил на Администрацию обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Доводы, изложенные Администрацией в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Поскольку оснований для отмены или изменения решения суда судебной коллегией не установлено, апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 02 июня 2018 года по делу N А13-17637/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина