Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2018 г. N 07АП-3122/18

город Томск

27 июля 2018 г.

Дело N А45-22814/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Марченко Н.В.,
	Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мозгалиной И.Н. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Союз медиков" (N 07АП-3122/2018) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 февраля 2018 года по делу N А45-22814/2017 (судья Уколов А.А.) по иску Мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к некоммерческому партнерству "Союз медиков" (630132, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Челюскинцев, 18/2, ОГРН 1095400002774, ИНН 5407068202) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемые нежилые помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Егорова Ирина Александровна (Новосибирская область, село Новолуговое).

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Ананьин С.В. на основании доверенности от 28.12.2017,

от ответчика: Кузнецов А.А. на основании доверенности от 15.09.2017.

СУД УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее по тексту - Мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к некоммерческому партнерству "Союз медиков" (далее - НП "Союз медиков", ответчик) о взыскании 21 924 рублей 35 копеек задолженности по арендной плате за период с 01 апреля по 31 июля 2017 года, 1 183 рублей 58 копеек пени за период с 18 апреля 2017 года по 07 августа 2017 года по договору аренды N 008351-НП от 25 апреля 2016 года; расторжении указанного договора; обязании освободить занимаемые нежилые помещения здания по адресу: город Новосибирск, улица Мостовая, дом 3.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Егорова Ирина Александровна.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20 февраля 2018 года требования истца удовлетворены частично; договор аренды N 008351-НП от 25 апреля 2016 года расторгнут; НП "Союз медиков" обязано освободить занимаемые нежилые помещения общей площадью 156,5 кв.м., расположенные на первом (литера А помещения с 1 по 7, литера А1 с 1 по 3) и втором (литера А помещения с 1 по 7, литера А1 с 1 по 3) этажах отдельно стоящего здания, находящегося по адресу: город Новосибирск, улица Мостовая, дом 3; в удовлетворении требования о взыскании 21 924 рублей 35 копеек задолженности по арендной плате, 1 183 рублей 58 копеек пени отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение в части удовлетворенных требований отменить и принять по делу новый судебный акт, оставить требование о расторжении договор аренды N 008351-НП от 25 апреля 2016 года и обязании освободить занимаемые нежилые помещения здания по адресу: город Новосибирск, улица Мостовая, дом 3 без рассмотрения.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель в жалобе и письменных пояснениях к ней указал на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Кроме того, апеллянт указал, что в соответствии с постановлением Мэрии от 07 февраля 2017 года N 540 установлены условия приватизации здания, занимаемого НП "Союз Медиков", путем его продажи на торгах, проводимых в форме открытого аукциона. Как следует из карточки извещения, размещенной на сайте torgi.gov.ru, 17 марта 2017 года указанные торги были признаны состоявшимися, победителем торгов стало физическое лицо - Егорова Ирина Александровна. После завершения торгов представители Егоровой И.А. достигли соглашения с руководством ответчика о том, что он может продолжать пользоваться занимаемым зданием на протяжении 2017 года. Однако, в июне 2017 года в адрес ответчика начали поступать претензии от Мэрии, которая позиционировала себя как действующий собственник здания. В дальнейшем, НП "Союз Медиков" стало известно, что в Центральном районном суде г. Новосибирска рассматривается иск ИП Годуленко В.К. к Мэрии и Егоровой И.А. о признании торгов недействительными. После подробного юридического анализа сложившейся ситуации, ответчик выявил нарушения процедуры приватизации спорного здания, касающиеся положений действующего законодательства, предусматривающего ряд мер поддержки, оказываемых на государственном и муниципальном уровне некоммерческим социально ориентированным организациям. В силу прямого запрета, установленного пунктом 10 статьи 31.1 Федерального закона "О некоммерческих организациях" Мэрия не имела права на продажу третьим лицам данного здания на период владения и пользования этим зданием некоммерческим партнерством. По иску НП "Союз Медиков" вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 16 марта 2018 года торги по продаже здания признаны недействительными. В этой связи ответчик полагает, что действительная правовая природа, цель рассматриваемого иска состоит не в применении мер гражданско-правовой ответственности в отношении недобросовестного арендатора, а в попытке "скрыть" незаконную продажу объекта недвижимости, переданного социально-ориентированной некоммерческой организации, так как расторжение договора аренды с НП "Союз Медиков" позволит истцу сформировать юридическую конструкцию, направленную на обход прямого запрета, установленного статьей 31.1 Федерального закона "О некоммерческих организациях".

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

По мнению Мэрии оплата задолженности ответчиком произведена в феврале 2018 года более чем через шесть месяцев после обращения истца в суд, что при наличии уведомлений от 21 июня 2017 года и от 22 июня 2017 года исключает оставление искового заявления без рассмотрения. Ссылка ответчика на отсутствие предложения о расторжении договора в уведомлении от 22 июня 2017 года при наличии первого уведомления и длительного судебного разбирательства не может служить основанием для оставления иска без рассмотрения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений. При этом просил решение в обжалуемой части отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца поддержал доводы отзыва.

В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25 апреля 2016 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 008351-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны, по условиям которого истец предоставил ответчику во временное пользование за плату нежилые помещения общей площадью 156,5 кв. м, расположенные на первом (литера А помещения с 1 по 7, литера А1 с 1 по 3) и втором (литера А помещения с 1 по 7, литера А1 с 1 по 3) этажах отдельно стоящего здания, находящегося по адресу: г. Новосибирск, ул. Мостовая, д. 3.

Срок действия договора установлен с 25.04.2016 по 25.04.2021. Договор в установленном порядке зарегистрирован. Указанные выше помещения 25 мая 2016 года преданы арендатору в соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 указанного договора арендатор ежемесячно обязан вносить арендную плату в размере 7 145 рублей 79 копеек на счет арендодателя не позднее 15 числа текущего месяца.

За несвоевременное перечисление арендной платы в соответствии с пунктом 4.1 договора начисляется пени в размере 0,1% от недовнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Согласно пунктам 5.2, 5.3 договора аренды по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в судебном порядке в случае невнесения арендатором арендной платы более двух месяцев подряд, систематического (более двух раз) внесения арендной платы не в полном размере, определенном договором, передачи арендатором объекта недвижимости либо его части в субаренду, пользование третьим лицам или передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Указанные основания для расторжения договора являются существенным его условием, и подтверждается актом проверки использования арендуемого помещения.

В соответствии с письмом ИФНС по Центральному району г. Новосибирска от 16 июня 2017 года N 17-18/14920 было установлено, что ответчик без согласия арендодателя предоставил в субаренду нежилые помещения площадью 15,2 кв. м из числа тех, которые предоставлены арендатору в соответствии с договором N 008351-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны.

В силу пункта 4.3. данного договора аренды, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере полугодовой арендной платы. Размер штрафа определяется с учетом площади, используемой третьим лицом. Доказательством нарушения являются акты проверки использования нежилого помещения или любые другие доказательства, предусмотренные законодательством.

С учетом изложенного, размер штрафа определен Мэрией в сумме 4 164 рублей 92 копеек.

В письме от 21 июня 2017 года N 31/06-3678 истец указал на необходимость прекращения пользования со стороны третьих лиц арендуемым ответчиком зданием в срок до 07 августа 2017 года, уплатить штраф за предоставление здания в пользование третьим лицам, в случае невыполнения данного требования предложил расторгнуть договор аренды и освободить занимаемые помещения.

Уведомлением от 22 июня 2017 года N 31/06-3721 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате за период с 01 апреля 2017 года по 31 июня 2017 года в размере 14 778 рублей 56 копеек и пени за период с 18 апреля 2017 года по 19 июня 2017 в размере 309 рублей 37 копеек, предложил погасить задолженность до 21 июля 2017 года. В случае невыполнения указанных требований истец заявил о своем праве обратиться в суд с иском о взыскании суммы долга, пени.

Оставление претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик задолженность и штраф оплатил после обращения Мэрии с иском в суд платежными поручениями N 33 от 29 декабря 2017 года в сумме 10 000 рублей; N 4 от 12 февраля 2018 года в сумме 4 164 рублей 92 копеек; N 5 от 12 февраля 2018 года в сумме 13 500 рублей.

При вынесении решения в обжалуемой части суд первой инстанции исходил из того, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора даже после оплаты арендатором задолженности по арендной плате.

Поскольку оплата задолженности была произведена полностью в феврале 2018 года, т.е. более чем через шесть месяцев после обращения истца с иском в суд за защитой нарушенного права, что при наличии уведомлений от 21 июня 2017 года N 31/06-3678 и от 22 июня 2017 года N 31/06-3721, исключает оставление искового заявления о расторжении договора без рассмотрения по причине несоблюдения предварительного досудебного порядка. Ссылка ответчика, на отсутствие в уведомлении от 22 июня 2017 года предложения истца о расторжении договора аренды, при наличии первого уведомления и длительного судебного разбирательства, не признана судом основанием для оставления искового заявления без рассмотрения. Наличие спора о приватизации, по мнению суда первой инстанции, не относится к предмету судебного разбирательства по настоящему иску об исполнении договорных обязательств.

Отменяя решение суда первой инстанции в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Основания для расторжения договора предусмотрены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с абзацем 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Абзацем 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Как указано выше в письме от 21 июня 2017 года N 31/06-3678 истец указал на необходимость прекращения пользования со стороны третьих лиц арендуемым ответчиком зданием в установленный срок, уплатить штраф за предоставление здания в пользование третьим лицам, в случае невыполнения данного требования предложил расторгнуть договор аренды.

Как следует из содержания актов обследования здания от 10 июля 2017 года и от 25 июня 2017 года в спорном здании отсутствовали субарендаторы, следовательно, к моменту подачи искового заявления 23 августа 2017 года обстоятельства, положенные истцом в основание требования о расторжении договора, были устранены.

При этом неуплата штрафа за предоставление части арендуемых помещений в субаренду другим лицам не является самостоятельным основанием для расторжения договора, что следует из содержания пункта 5.3 договора аренды.

В письме от 22 июня 2017 года N 31/06-3678 истец заявил досудебную претензию о погашении задолженности по оплате арендной платы, данное письмо не содержало требования о расторжении договора аренды.

Учитывая изложенное, досудебный порядок нельзя признать соблюденным.

Между тем, принимая во внимание, что претензионный порядок по своей сути предполагает возможность досудебного урегулирования возникших разногласий между истцом и ответчиком, такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение, стороны на момент рассмотрения настоящего дела не смогли урегулировать его в добровольном порядке, из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно урегулировать возникший спор, суд апелляционной инстанции посчитал, что оставление иска без рассмотрения по формальным основаниям после длительного судебного разбирательства не отвечает целям эффективного правосудия и приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора.

Оценивая доводы апелляционной жалобы относительности законности расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указано о том, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

При этом расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя). В связи с чем судом первой инстанции подлежали выяснению вопросы о характере нарушения, являлось ли оно длительным и существенным, необходимо было оценить поведение арендатора с целью признания его недобросовестным контрагентом, исследовать значительность размера образованной задолженности.

Принимая во внимание незначительный размер задолженности, несвоевременное получение которой не могло повлечь для Мэрии неблагоприятных последствий, учитывая поведение арендатора, который длительное время находился в условиях правовой неопределенности относительно законности продажи здания и установления надлежащего собственника арендуемых помещений, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в рассматриваемом случае расторжение договора аренды за нарушения, которые полностью устранены арендатором на момент рассмотрения дела и вынесения судом решения, является несоразмерным характеру нарушенного обязательства и не соблюдает баланс интересов сторон.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования Мэрии о расторжении договора аренды N 008351-НП от 25 апреля 2016 года у суда первой инстанции не имелось.

Учитывая изложенное, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилые помещения здания.

В части взыскания с НП "Союз Медиков" в доход федерального бюджета 14 000 рублей государственной пошлины решение суда также подлежит отмене, поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме

Судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 февраля 2018 года по делу N А45-22814/2017 отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды N 008351-НП от 25 апреля 2016 года, обязании освободить нежилые помещения здания по адресу: город Новосибирск, улица Мостовая, дом 3 и распределения судебных расходов по делу и принять в указанной части новый судебный акт.

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды N 008351-НП от 25 апреля 2016 года, обязании освободить нежилые помещения здания по адресу: город Новосибирск, улица Мостовая, дом 3 отказать.

Взыскать с Мэрии города Новосибирска в к некоммерческого партнерства "Союз медиков" 3 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

Н.В. Марченко М.А. Фертиков