Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2018 г. N 11АП-9240/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17 октября 2018 г. N Ф06-37975/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

25 июля 2018 г.

Дело N А49-1166/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Засыпкиной Т.С.,

судей Бажана П.В., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яковлевой Е.А., с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Флагман" - представитель не явился, извещено,

от Администрации города Пензы- представитель не явился, извещена,

от Управления муниципального имущества администрации города Пензы - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Администрации города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.05.2018 по делу N А49-1166/2018 (судья Табаченков М.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Флагман" (ОГРН 1025801016482, ИНН 5829042315), Пензенская область, с. Богословка,

к Администрации города Пензы (ОГРН 1025801358945, ИНН 5836010360), г. Пенза,

третье лицо: Управление муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481, ИНН 583601001), г. Пенза,

о признании незаконным отказа в заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Флагман" (далее - ООО "Флагман", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации города Пензы (далее - Администрация г.Пензы, ответчик), изложенного в письме от 20.11.2017 N ОПР/А-38, об отказе в заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта (далее - НТО) без проведения аукциона, о возложении на Администрацию г.Пензы обязанности по принятию решения о заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона.

В обоснование заявленных требований Обществом приведены доводы о том, что его требование заключить договор основано на нормах законодательства, несвоевременное внесение арендной платы в 2015 году явилось следствием того, что Арендодатель (Управление муниципального имущества администрации города Пензы) в нарушение условий договора не известило арендатора (Общество) об изменении размера арендной платы.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07.05.2018 заявленные требования удовлетворены.

Администрация г. Пензы обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого судебного акта, просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе ООО "Флагман" в удовлетворении заявленных требований, считая, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в решении не соответствуют документам, представленным в материалы дела, а также противоречат обстоятельствам дела.

Податель жалобы указывает на несвоевременное внесение Обществом арендной платы в 2007 году, на то, что в данном случае не имеется достаточных оснований для признания ООО "Флагман" субъектом, который выполняет условия договора надлежащим образом и является добросовестным арендатором, несвоевременно вносил арендную плату, а также переоборудовал остановочный киоск в торговый павильон.

В апелляционной жалобе указывает, что карточка лицевого счета сформированная на основании сведений, которые предоставляет УФК по Пензенской области, является достаточным доказательством нарушения арендатором условий договора по его оплате.

Согласно карточке лицевого счета, которая представлена в материалы дела, пени арендодателем начислялись. Обращение арендодателя в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в соответствии со ст. 4 АПК РФ является правом, но не обязанностью. Следовательно, необращение арендодателя в суд за взысканием арендной платы и пени не является доказательством того, что ООО "Флагман" надлежащим образом вносило арендную плату.

Приказом Минсельхоза Пензенской области от 02.03.2016 N 32 "Об утверждении Порядка размещения нестационарных торговых объектов на территории Пензенской области" при рассмотрении заявления о заключении без проведения аукциона договора на размещение нестационарного торгового объекта не предусмотрена оценка надлежащего исполнения обязательств только в пределах срока исковой давность. Орган местного самоуправления обязан проанализировать надлежащее исполнение арендатором условий договора за весь период действия договора аренды, то есть с момента его заключения.

Заявитель ни одного доказательства о том, что данные, указанные в карточке лицевого счета, не соответствуют реальному положению и то, что оплата им вносилась надлежащим образом, суду не представил.

Постановлением администрации г. Пензы от 31.12.2013 N 1603 "О внесении изменений в постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена" был увеличен коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов (Квд). Данное постановление было опубликовано в газете "Муниципальные ведомости. Пенза", N 5, 31.01.2014. Следовательно, ООО "Флагман" должно было знать о данных изменениях.

Непредоставление арендодателем арендатору нового расчета размера арендной платы в срок по апрель 2015, то есть до начала спорного периода, не свидетельствует о том, что Общество было вправе не исполнять обязательства по внесению платы за землю в соответствующем размере.

Кроме того, в п. 3.4 договора аренды закреплено условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок ее определения, либо вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативные правовые акты.

Администрацией г. Пензы представлены суду доказательства того, что изменения в нормативных правовых актах, регулирующих исчисления размера арендной платы за пользование землей, были опубликованы в средствах массовой информации и были доступны арендатору, следовательно, арендодатель исполнил свое обязательство, которое предусмотрено п. 3.4. договора аренды земельного участка от 25.09.2007 N 8247.

Суд в решении сделал ошибочный вывод о том, что арендодатель не опубликовал в СМИ изменение ставки арендной платы с 01.01.2015, а письменное уведомление направил арендатору позднее этой даты.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 25.09.2007 N 8247 (л. д. 43) Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 58:29:01007004:0101 площадью 25 кв.м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Ульяновская, 5, который согласно п. 1.2 договора предоставлен для размещения торгового киоска.

Общество 09.11.2017 обратилось в Администрацию г. Пензы с заявлением N 29 (л. д. 10), в котором на основании раздела 2 "Положения об организации аукциона на право заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта и принятии решений о заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона", утверждённого приказом Минсельхоза Пензенской области от 02.03.2016 N 32 (в редакции приказа Минсельхоза Пензенской области от 04.10.2017 N 465) просил заключить с ООО "Флагман" договор на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона по адресу: г. Пенза, ул. Ульяновская, 5.

Письмом от 20.11.2017 N ОПР/А-38 (л.д. 9) Администрация г. Пензы отказала в заключении договора, ссылаясь на то, что согласно информации, предоставленной Управлением муниципального имущества администрации города Пензы, договор аренды земельного участка от 25.09.2007 N 8247 является действующим, однако ООО "Флагман" ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по своевременному внесению арендной платы, в соответствии с чем имеется задолженность по пени.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Флагман" в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением.

Удовлетворяя заявленные ООО "Флагман" требования, арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с п. 1 ст. 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, вступившей в силу с 01.03.2015, размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 381-ФЗ).

Нормами Закона N 381-ФЗ определены основы государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 8 Закона N 381-ФЗ хозяйствующие субъекты, осуществляющие торговую деятельность, при организации торговой деятельности и ее осуществлении, за исключением установленных данным Федеральным законом, другими федеральными законами случаев, самостоятельно определяют тип торгового объекта, используемого для осуществления торговой деятельности (стационарный торговый объект и (или) нестационарный торговый объект).

По правилам ст. 10 Закона N 381-ФЗ размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов (ч. 1).

Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (ч. 3).

Постановлением Администрации г. Пензы от 09.04.2015 N 470 утверждена Схема размещения нестационарных торговых объектов на территории города Пензы. В данную Схему в редакции, действовавшей на дату обращения Общества, было включено место размещения НТО, указанное в обращении заявителя.

Право на размещение НТО в местах, определенных Схемой, предоставляется уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с Порядком размещения нестационарных торговых объектов на территории Пензенской области, утвержденным приказом Министерства сельского хозяйства Пензенской области от 02.03.2016 N 32 (далее - Порядок N 32).

Согласно п. 3 Порядка N 32 предоставление хозяйствующим субъектам права на размещение НТО в местах, определенных Схемой, осуществляется на основании договора на размещение НТО, заключаемого по результатам аукциона, либо без проведения аукциона - в случаях, установленных данным Порядком.

Решение о заключении договора на размещение НТО без проведения аукциона в случаях, установленных настоящим Порядком, принимается уполномоченным органом местного самоуправления на основании заявок хозяйствующих субъектов о заключении договора на размещение НТО без проведения аукциона, за исключением случая, предусмотренного п. 11 настоящего Порядка (п. 4).

В соответствии с п. 10.2 Порядка N 32 без проведения аукциона договор на размещение НТО в местах, определенных Схемой, заключается в случае размещение НТО хозяйствующим субъектом, надлежащим образом исполнявшим свои обязательства по действующему договору аренды того же земельного участка, заключенному до 01.03.2015, предоставленного для размещения НТО.

Согласно п. 12.2 Порядка N 32 уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение об отказе в заключении договора на размещение НТО без проведения аукциона в местах, определенных Схемой, с хозяйствующим субъектом, если размещение НТО, предусмотренное в заявке, не соответствует случаю, указанному в п.10 Порядка.

Как установлено судом, подтверждается материалами дела и не оспаривалось участвующими в деле лицами, договор аренды земельного участка N 8247 заключен 25.09.2007, т.е. до 01.03.2015 на неопределенный срок и на дату обращения Общества в Администрацию г. Пензы был действующим. В соответствии с п. 1.2 договора земельный участок предоставлялся для размещения торгового киоска, т.е. для нестационарного торгового объекта. Место размещения арендуемого земельного участка - г. Пенза, ул. Ульяновская, 5, включено в утвержденную Схему размещения НТО.

Как усматривается из материалов дела, в качестве основания для отказа в заключении договора без аукциона Администрацией приведен довод о ненадлежащем исполнении Обществом обязательств по договору аренды в части своевременного внесения арендной платы.

Ссылки ответчика на имевшуюся у Общества задолженность по внесению арендных платежей в 2007 году правомерно отклонены судом первой инстанции ввиду недоказанности данных обстоятельств. Первичных бухгалтерских или платежных документов, подтверждающих несвоевременность внесения арендной платы в указанные периоды, фиксирующих даты платежей, их назначение, суду не представлено. Карточка лицевого счета является внутренним документом учреждения и сама по себе, без первичных платежных документов не может быть принята в качестве достаточного и неоспоримого доказательства нарушения арендатором условий договора по его оплате.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.5 договора аренды земельного участка от 25.09.2007 N 8247 арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж.

Нарушение указанного условия договора влечет начисление пеней в соответствии с п. 5.1 договора в размере 0,3% невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Несмотря на эти условия договора, арендодатель никаких мер к принудительному взысканию с арендатора задолженности по арендным платежам либо пеней не предпринимал, доказательства, опровергающие данное обстоятельство, суду не представлены.

Таким образом, в отсутствие первичных платежных документов, подтверждающих несвоевременность внесения арендных платежей за периоды, находящиеся за пределами срока исковой давности для взыскания такой задолженности, у суда первой инстанции отсутствуют основания для вывода о ненадлежащем исполнении Обществом обязательств по договору аренды земельного участка.

Исходя из норм п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, ст. 39.7 ЗК РФ в действующей редакции, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 25.09.2007 N 8247, относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена, порядок определения размера арендной платы в отношении таких участков был определен постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N940-пП "Об утверждении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена".

В п. 2.1 названного постановления приведена формула расчета годового размера арендной платы с применением следующих показателей: кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом), ставка земельного налога, коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора, коэффициент категории арендатора.

Постановлением Администрации г. Пензы от 31.12.2013 N 1603, опубликованным 31.01.2014 в газете "Муниципальные ведомости" N5, был увеличен коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов.

Постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 N 850-пП были утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области. Данное постановление размещено на официальном сайте Правительства Пензенской области http://www.penza.ru, 18.11.2013. Согласно публичным сведениям в Единый государственный реестр недвижимости сведения о стоимости земельного участка внесены 29.01.2014.

В соответствии с п. 1.7 постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП новые значения коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора и кадастровой стоимости земельного участка подлежали применению в целях исчисления размера арендной платы с 01.01.2015.

По мнению Администрации г. Пензы, Общество обязано было самостоятельно рассчитать размер арендной платы с применением размещенных в свободном доступе новых значений коэффициента и кадастровой стоимости земельного участка и обеспечить своевременную уплату арендных платежей в увеличенном размере с 01.01.2015.

При этом ответчик ссылается на разъяснения, изложенные в п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", о том, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из положений приведенных законодательных актов и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что в случае изменения регулируемой арендной платы новый ее размер подлежит применению при расчетах за пользование арендуемым земельным участком с момента установления регулирующим органом новых компонентов арендной платы. При этом арендодатель вправе требовать внесения арендных платежей по новой ставке без внесения изменений в договор.

Однако, как правильно отмечено судом первой инстанции, это не означает, что у арендатора возникает обязанность самостоятельно пересчитать размер арендной платы с применением новых коэффициентов и кадастровой стоимости земельного участка, и что при неисполнении этой обязанности он считается просрочившим исполнение уплаты арендных платежей и должен нести за это ответственность.

В силу п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Так, в договоре аренды земельного участка от 25.09.2007 N 8247 стороны согласовали следующие условия.

Арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с п. 1.2 договора). Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативные правовые акты (п. 3.4 договора).

Размер арендной платы, указанный в п. 3.2 договора, действует до изменения его в порядке, установленном в п. 3.4 договора (п. 3.9).

Арендодатель обязан сообщать арендатору об изменении ставок арендной платы за землю путем направления ему уведомления заказным почтовым отправлением либо опубликованием в СМИ (п. 4.1.2 договора).

Ставка арендной платы - это размер выплат за пользование арендованным имуществом за определенный период. В рассматриваемом случае произошло увеличение размера арендной платы, то есть ставки арендной платы вследствие увеличения размера компонентов, используемых при ее исчислении.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела, уведомление об изменении ставки арендной платы с 01.01.2015 в СМИ арендодателем не было опубликовано, доказательства уведомления арендатора арендодателем об изменении размера арендной платы суду не представлены. В ноябре 2015 года вся сумма недостающей арендной платы по новой ставке за период с 01.01.2015 внесена арендатором. При этом в период с января по ноябрь 2015 года арендатор не уклонялся от внесения арендных платежей, они им осуществлялись в размере, определенном условиями договора.

Из представленной ответчиком карточки лицевого счёта (л.д. 73) следует, что за период с октября 2007 года по март 2018 года общее начисление арендной платы составило 63 555, 12 руб. За этот же период внесена арендная плата в общей сумме 68 518, 54 руб., что превышает начисление.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязательства по внесению арендных платежей исполнялись Обществом в соответствии с условиями договора аренды от 25.09.2007 N 8247, вследствие чего он не может быть лишен возможности заключить договор на размещение НТО без аукциона по основанию, указанному Администрацией в оспариваемом решении.

Ссылки ответчика на допущенную заявителем в нарушение условий договора аренды перепланировку размещенного на земельном участке объекта обоснованно отклонены судом первой инстанции в силу следующего.

Предметом договора аренды является земельный участок, предоставленный для размещения торгового киоска. Согласно п. 2.2 договора аренды на земельном участке имеется торговый киоск. В договоре отсутствует описание параметров находящегося на земельном участке объекта, не предусмотрено каких-либо конкретных требований к параметрам и габаритам объекта, не установлено ограничений в его конфигурации, площади и размерах.

Из договора аренды следует, что земельный участок предоставлен Обществу для размещения временного сооружения, не являющегося объектом капитального строительства. Из представленного ответчиком акта проверки от 16.07.2014 (л. д. 105) не усматривается, что на момент проверки на земельном участке расположен объект, который не может быть признан временным сооружением, предназначенным для торговли.

Земельный участок используется заявителем для размещения нестационарного объекта, в котором арендатор осуществляет торговую деятельность, что не противоречит предмету договора аренды земельного участка.

Результаты осмотра в 2014 году не явились основанием для прекращения арендных отношений между Обществом и Управлением, что свидетельствует о том, что арендодатель принимал поведение арендатора как надлежащее исполнение обязательств по договору аренды.

Кроме того, судом первой инстанции верно отмечено в решении, что поскольку в материалы дела не представлено доказательств того, какой именно объект размещался на земельном участке на момент заключения договора аренды, не представляется возможным сделать вывод о том, какие конкретно изменения в строение были внесены впоследствии.

На дату обращения заявителя в Администрацию г. Пензы по вопросу заключения договора на размещение НТО в Схеме по адресу: г. Пенза, ул. Ульяновская, 5, предусмотрено размещение нестационарного торгового объекта типа "торговый павильон".

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из изложенного, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность названных условий.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что обязательства по внесению арендных платежей исполнялись Обществом в соответствии с условиями договора аренды от 25.09.2007 N 8247, вследствие чего он не может быть лишен возможности заключить договор на размещение НТО без аукциона по основанию, указанному Администрацией в оспариваемом решении.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают обстоятельств, установленных арбитражным судом при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.05.2018 по делу N А49-1166/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

П.В. Бажан Е.Г. Филиппова