Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2018 г. N 07АП-5301/18

город Томск

1 августа 2018 г.

Дело N А45-29474/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 1 августа 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Афанасьевой Е.В.,
	Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поникаровской Н.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оби Новосибирской области (N 07АП-5301/2018) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16 апреля 2018 года по делу N А45-29474/2017 (судья Полякова В.А.) по иску Администрации города Оби Новосибирской области (633102, Новосибирская область, город Обь, улица Авиационная, 12, ОГРН 1025405628005, ИНН 5448107718) к обществу с ограниченной ответственностью "Альгеба" (630005, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Семьи Шамшиных, дом 97 А, ОГРН 1155476098580, ИНН 5406592011) о расторжении договора аренды земельного участка от 28 сентября 2015 года N 1/19-15а.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Альгеба" Третьяк Г.П. (630008, Новосибирская область, город Новосибирск, а/я 50), закрытое акционерное общество "Финсибинвест-строй" (630112, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Писарева, 102, офис 402, ОГРН 1065406159741, ИНН 5406365876), закрытое акционерное общество "Финсибинвест-лаборатория" (630112, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Писарева, 102, офис 402, ОГРН 1135476096337, ИНН 5406749791).

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Ботвинко П.А. представитель по доверенности от 13 сентября 2017 года,

от ответчика: Третьяк Г.П., конкурсный управляющий на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 09 июля 2018 года.

СУД УСТАНОВИЛ:

Администрация города Оби Новосибирской области обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альгеба" о расторжении договора аренды земельного участка от 28 сентября 2015 года N 1/19-15а.

Исковые требования мотивированы неоднократным нарушением арендатором обязательств по внесению арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Альгеба" Третьяк Г.П., закрытое акционерное общество "Финсибинвест-строй", закрытое акционерное общество "Финсибинвест-лаборатория".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16 апреля 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции о злоупотреблении истцом своим правом, а также добросовестности поведения ответчика не соответствуют обстоятельствам дела. У Администрация города Оби Новосибирской области отсутствует обязанность выдать разрешение на строительство, истец вправе отказать в его выдаче; задолженность ответчика возникла до обращения последнего за разрешением на строительство; арендатором нарушен установленный пунктом 3.4.1 договора срок обращения за разрешением на строительство; недобросовестность ответчика установлена определением Арбитражного суда Новосибирской области от 27 сентября 2017 года по делу N А45-19710/2017.

Закрытое акционерное общество "Финсибинвест-строй" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержало выводы суда первой инстанции.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении не заявляли. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: постановления судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства от 27 июня 2018 года и копии уведомления об отказе в выдаче разрешения на строительство от 23 мая 2018 года.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, ходатайствовал о приобщении к материалам дела копии решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-16768/2017 о признании ответчика банкротом и протокола N 3 собрания кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Альгеба" от 23 июля 2018 года о прекращении хозяйственной деятельности должника. Пояснил, что расторжение договора аренды в интересах должника, поскольку сделка не выгодна для него, не могла быть исполнена.

Учитывая необходимость оценки представленных истцом и ответчиком дополнительных доказательств, в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, исходя из того, что не приобщение представленных в суд апелляционной инстанции документов могло привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28 мая 2009 года "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"), суд апелляционной инстанции в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщил к материалам дела указанные выше документы в качестве дополнительных доказательств.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28 сентября 2015 года N 1/19-15а, согласно которому арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:36:020203:652, общей площадью 16 599 +- 45 кв.м, расположенный по адресу: Новосибирская область, город Обь, улица Геодезическая, для строительства многоквартирных жилых домов (пункт 1.1).

Пунктом 9.1 договора срок действия договора установлен с 28 сентября 2015 года по 27 сентября 2018 года.

Размер годовой арендной платы определен по итогам аукциона в размере 30 835 460 рублей (пункт 2.1 договора).

Пунктами 2.2, 2.3 договора арендатор обязался вносить арендную плату единовременно за первый год действия договора в срок до 15 октября 2015 года, за второй - до 01 декабря 2016 года, за третий - до 01 декабря 2017 года.

Пунктом 4.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком арендатор обязался выплачивать пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Пунктами 3.4.1, 3.4.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора оформить в установленном законодательством порядке разрешение на строительство многоквартирных жилых домов в течение двух месяцев с момента заключения договора; после получения в установленном порядке разрешения на строительство, но не позднее шести месяцев со дня заключения договора, приступить к освоению земельного участка в соответствии с разрешенным использованием и генеральным планом города Оби Новосибирской области.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В период с 28 сентября 2015 года по 28 сентября 2017 года обязательство по внесению арендной платы арендатором не исполнялось; задолженность в размере 72 806 961 рубль подтверждена вступившими в законную силу судебными актами по делам N А45-5350/2016 и N А45-1744/2017.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 13 июня 2017 года N 3672 об уплате задолженности по договору аренды земельного участка с предложением о расторжении договора аренды от 28 сентября 2015 года N 1/19-15а, которая вернулась отправителю с отметкой органа связи "за истечением срока хранения".

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 10, 307, 327.1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что заявляя рассматриваемый иск, истец, чинивший препятствия ответчику в освоении земельного участка, злоупотребил своим правом.

Суд первой инстанции посчитал, что осуществление ответчиком действий, направленных на получение необходимой для начала строительства на арендуемом земельном участке документации, бездействие истца, препятствующее осуществлению ответчиком своих обязательств, а именно: не рассмотрение заявления ответчика о выдаче разрешения на строительство и приложенных к нему документов повторно, во исполнение решения Арбитражного суда Новосибирской области от 25 ноября 2016 года по делу N А45-17873/2016, которым признан незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство, свидетельствует о недобросовестном осуществлении истцом гражданских прав (злоупотребление правом) и, как следствие, признал правомерность применения к истцу санкции в виде отказа в защите принадлежащего ему права в полном объеме.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Основания для расторжения договора предусмотрены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с абзацем 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из материалов дела следует, что ответчик длительное время не осуществлял оплату по договору аренды земельного участка.

Письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства по внесению арендных платежей, а также предложение о расторжении договора аренды содержится в претензии от 13 июня 2017 года N 3672.

При указанных обстоятельствах, признавая предложение о расторжении договора аренды доставленным применительно к положению абзаца 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая наличие просрочки по внесению арендной платы более двух раз подряд, апелляционный суд пришел к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признал необоснованными в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 этой статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Кодекса).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не привел и суд первой инстанции не указал достаточных доказательств, позволяющих квалифицировать действия истца в качестве недобросовестного осуществления гражданских прав.

Признание незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство и длительное неисполнение судебного акта, которым предписано повторно рассмотреть заявление ответчика от 12 августа 2016 года N 12-31/774 и представленные с ним документы, не может быть однозначно истолковано как злоупотребление правом.

По смыслу приведенных выше норм для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем материалами дела наличие у истца умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда ответчику не подтверждается. Требование истца обусловлено ненадлежащим исполнением обязательств по договору со стороны ответчика, вследствие чего у Администрации города Оби Новосибирской области возникло право на расторжение договора аренды в судебном порядке, которое реализовано в силу закона.

Судом первой инстанции не учтено также, что арендатором нарушен установленный пунктом 3.4.1 договора срок обращения за разрешением на строительство, из содержания определения Арбитражного суда Новосибирской области от 27 сентября 2017 года по делу N А45-19710/2017 следует, что ответчик действовал недобросовестно, совместно с закрытым акционерным обществом "Финсибинвест-строй" пытаясь искусственно создать кредиторскую задолженность для целей участия аффилированного лица в деле о банкротстве ответчика, создав преимущества перед другими кредиторами, в том числе истцом.

Временный управляющий в суде первой инстанции и конкурсный управляющий в суде апелляционной инстанции пояснял, что исходя из финансовой отчетности общества с ограниченной ответственностью "Альгеба" за 2015-2017 годы, ответчик изначально не имел финансовой возможности исполнить принятые на себя обязательства по строительству жилых домов на спорном земельном участке, что свидетельствует об отсутствии намерения исполнять условия договора аренды, осваивать земельный участок.

Принимая во внимание изложенное, ответчик не может быть признан добросовестным участником гражданского оборота, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении иска.

Из дополнительно представленных суду апелляционной инстанции документов следует, что в выдаче разрешения на строительство ответчику отказано по причине отсутствия документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, хозяйственная деятельность ответчика прекращена, что свидетельствует о том, что цель, для которой предоставлен земельный участок по спорному договору аренды, не может быть достигнута, Администрация города Оби Новосибирской области лишается того, на что была вправе была рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16 апреля 2018 года подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16 апреля 2018 года по делу N А45-29474/2017 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 28 сентября 2015 года N 1/19-15а, заключенный между Администрацией города Оби Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью "Альгеба".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альгеба" (ОГРН 1155476098580, ИНН 5406592011) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

Е.В. Афанасьева М.А. Фертиков