Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2018 г. N 07АП-5391/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 ноября 2018 г. N Ф04-4698/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Томск

31 июля 2018 г.

Дело N А03-1961/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Афанасьевой Е.В.,
	Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мозгалиной И.Н. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Алтайского края (N 07АП-5391/2018) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 20 апреля 2018 года по делу N А03-1961/2018 (судья Бояркова Т.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Высота" (656015, Алтайский край, город Барнаул, проспект Социалистический, дом 130а, помещение н5, офис 6, ИНН 2221203933, ОГРН 1132225005307) к Министерству имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, город Барнаул, улица Чкалова, 64, ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 3998-з земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29 мая 2014 года.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: Тоноян И.Н., по доверенности от 11 января 2018 года,

от ответчика: Сапронова О.В., по доверенности от 27 декабря 2017 года N 24/20422.

СУД УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Высота" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Алтайского края об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 3998-з земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29 мая 2014 года, в котором абзац 1 пункта 1.3 изложить в следующей редакции: участок предоставляется для комплексного освоения под жилищное строительство (для строительства объекта розничной торговли (стр. 15, квартал 2009 а).

Исковые требования со ссылками на статьи 445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 30.20, 38.20, 39.80 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ответчик отказывается заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды N 3998-з земельного участка от 29 мая 2014 года, тем самым создает препятствия для реализации в сроки, предусмотренные договором аренды, комплексного освоения территории, а также препятствует осуществлению предпринимательской деятельности истца.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 20 апреля 2018 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся решением, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель указал, что ответчик, отказывая истцу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды действовал, в рамках действующего земельного, градостроительного законодательства. По мнению ответчика, возможность внесения изменения в документацию по планировке территории, в соответствии с которой земельный участок был образован, по инициативе арендатора, не влечет обязанность арендодателя вносить соответствующие изменения в ранее заключенный договор аренды, в части цели предоставления земельного участка. В данном случае отсутствует совокупность условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Внесение изменений в пункт 1.3 договора аренды приведет к легализации незаконного способа предоставления земельного участка в аренду без поведения торгов, и как следствие, к нарушению прав заинтересованных лиц в предоставлении земельных участков для испрашиваемой цели. Указание суда первой инстанции о том, что в пункте 3 договора аренды указано о возможности строительства на земельном участке объектов розничной торговли, не соответствует содержанию договора и условиям аукциона. Временной период с момента вступления в законную силу решения до окончания срока действия договора является недостаточным для возведения объектов капитального строительства, следовательно исполнение решения суда не повлечет реализацию заявленной арендатором цели использования земельного участка.

Истец представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 06 декабря 2013 года на основании распоряжения Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 16.09.2008 N 6219 состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 12,3450 га, с кадастровым номером 22:63:030318:2, местоположение: Алтайский край, г. Барнаул, центральная часть кадастрового квартала 22:63:030318 (квартал 2009 а), разрешенное использование - для комплексного освоения под жилищное строительство с объектами общественного и коммунального назначения.

19 декабря 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью "ИСК Алгоритм" и Главным управлением имущественных отношений по итогам аукциона заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030318:2, с местоположением: Алтайский край, город Барнаул, центральная часть кадастрового квартала 22:63:030318 (квартал 2009 а) N 97-а.

В разделе 3 договора установлен порядок комплексного освоения земельного участка. В пункте 3.1 указано, что для комплексного освоения земельного участка, в срок до 31 декабря 2014 года готовится проект планировки и территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

06 мая 2014 года постановлением Администрации г. Барнаула N 922 утвержден проект планировки и межевания земельного участка.

На основании указанного проекта были образованы и поставлены на кадастровый учет 17 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 22:63:030318:20 с местоположением: Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, район Индустриальный, проспект Энергетиков, 11 с разрешенным использованием "комплексное освоение под жилищное строительство с объектами общественного и коммунального назначения".

В проекте планировки и межевания территории были указаны объекты недвижимого имущества, подлежащие сооружению на земельном участке, выставленном на аукцион для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с утвержденным Проектом планировки и межевания территории на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030318:20 должен быть построен многоярусный гараж-стоянка на 250 мест.

После раздела земельного участка с кадастровым номером 22:63:030318:2 между обществом с ограниченной ответственностью "ИСК Алгоритм" и Главным управлением имущественных отношений заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 3998-3 от 29 мая 2014 года. По условиям этого договора обществу с ограниченной ответственностью "Алгоритм" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:63:030318:20.

В пункте 1.3 договора установлено, что земельный участок представляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства (для строительства многоярусного гаража-стоянки на 250 мест (стр. 15, квартал 2009 а). Разрешенное использование: для комплексного освоения под жилищное строительство с объектами общественного и коммунального назначения.

В дальнейшем арендатором земельного участка подготовлен проект по внесению изменений в утвержденный проект планировки и межевания территории земельного участка с кадастровым номером квартала 22:63:030318:2, местоположение: Алтайский край, город Барнаул, центральная часть кадастрового квартала 22:63:030318 (квартал 2009 а) в отношении земельного участка по адресу: проспект Энергетиков, 11 в городе Барнауле.

Согласно внесенным изменениям в проект на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030318:20 вместо многоярусного гаража-стоянки на 250 мест предполагалось разместить объект розничной торговли.

По итогам проведенных публичных слушаний постановлением Администрации Алтайского края N 1912 от 18 сентября 2017 года указанные изменения утверждены.

11 октября 2017 года между обществом с ограниченной ответственностью "ИСК Алгоритм" и обществом с ограниченной ответственностью "Высота" заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3998-з от 29 мая 2014 года, указанный договор зарегистрирован в ЕГРП за N 22:63:030318:20-22/001/2017-1 17 октября 2017 года.

19 октября 2017 года истец обратился к ответчику с заявлением N 2868 о внесении изменений в абзац 1 пункта 1.3. договора аренды от 29 мая 2014 года N 3998-з в части изменения цели предоставления указанного земельного участка с "многоярусного гаража-стоянки на 250 мест" на "объект розничной торговли".

Письмом от 10 ноября 2017 года N 24/17483 ответчик отказал во внесении указанных изменений в договор.

01 февраля 2018 года истец в досудебном порядке повторно обратился в Министерство имущественных отношений Алтайского края с претензией, в которой просил в связи с существенным изменений условий, связанных с комплексным освоением квартала 2009 а, внести изменения в условия договора аренды в части уточнения цели земельного участка, направив арендодателю проект дополнительного соглашения к договору.

Письмом N 24/1751 от 08 февраля 2018 года Министерство имущественных отношений Алтайского края отказалось от подписания дополнительного соглашения, сославшись на направленный ранее ответ об отказе вносить изменения в договор.

Истец, полагая, что данным отказом ответчика нарушены его охраняемые законом права и интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что изменилось обстоятельство, определяющее в императивном порядке целевое использование арендованного земельного участка, такое изменение обстоятельств является существенным, поскольку использование земельного участка под строительство возможно только при условии соблюдения правового режима земель, определяемого в соответствии с зонированием территории. Исполнение договора аренды без изменения его условий может нарушить права истца по настоящему договору, поскольку арендатор может быть лишен возможности осуществлять строительство на земельном участке, в связи с несоответствием условия договора о целевом назначении земельного участка.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Согласно статье 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом.

В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Согласно части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Как следует из материалов дела на основании постановления Администрации Алтайского края N 1912 от 18 сентября 2017 года внесены изменения в утвержденный проект планировки и межевания территории спорного земельного участка в части целей жилищного строительства: вместо многоярусного гаража-стоянки на 250 мест предполагается разместить объект розничной торговли.

В связи с этим является верным вывод суда первой инстанции о том, что изменилось обстоятельство, определяющее в императивном порядке целевое использование арендованного земельного участка и такое изменение является существенным, поскольку использование земельного участка под строительство возможно только при условии соблюдения правового режима земель, определяемого в соответствии с зонированием территории.

Принимая во внимание, что внесение изменений в договор аренды обусловлено утверждением изменений документации по планировке территории, при внесении изменений в проект на земельном участке 22:63:030318:20 должен располагаться объект розничной торговли, у истца отсутствуют основания для сооружения иного объекта, вид разрешенного использования земельного участка, указанный в кадастровом паспорте земельного участка, не нарушен, заявленные требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своих позиций, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Неверное указание суда первой инстанции о том, что в пункте 3 договора аренды указано о возможности строительства на земельном участке объектов розничной торговли, к принятию неправильного судебного акта не привело.

Недостаточный для строительства временной период, оставшийся до истечения срока действия договора аренды, не может быть признан в качестве основания для отказа во внесении изменений в договор при наличии к тому оснований.

Таким образом, доводы заявителя жалобы, выражают несогласие с судебной оценкой доказательств и выводами суда первой инстанции, что не является основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Вопрос о распределении судебных расходов по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривался в связи с тем, что ответчик при подаче апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 20 апреля 2018 года по делу N А03-1961/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

Е.В. Афанасьева М.А. Фертиков