Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2018 г. N 11АП-9822/18

г. Самара

31 июля 2018 г.

Дело N А65-8576/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лариной Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 мая 2018 года, принятое по делу N А65-8576/2018 (судья Савельева А.Г.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Спринт", г.Нижнекамск (ОГРН 1141650006332, ИНН 1650282869),

к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г.Казань (ОГРН 1141690072523, ИНН 1659149678),

о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 24/17 от 31.07.2017, о взыскании 927419 руб. 35 коп. долга, 13172 руб. 65 коп. пени,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель Логинова Н.С. по доверенности от 10.01.2018 г., директор Гайнутдинов Б.А. (решение N 10 от 09.02.2016),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Спринт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к общество с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 24/17 от 31.07.2017 г., о взыскании 927419 руб. 35 коп. долга, 13172 руб. 65 коп. пени, 11000 руб. расходов по госпошлине за регистрацию договора.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.05.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с этим неправильное применение норм материального и процессуального права.

Ответчик не согласен с периодом и размером взысканной задолженности, поскольку считает, что 12.10.2017 г. получил от истца подписанное с его стороны дополнительное соглашение N 1 к договору, которым стороны перенесли начало внесения арендной платы, привязав его к началу коммерческой деятельности, но не позднее 10.03.2018 г. В связи с этим считает, что истцом представлен не проект соглашения, а согласованное сторонами дополнительное соглашение. Кроме этого, ответчик указал в жалобе на то, что в материалах отсутствует акт начала коммерческой деятельности, форма которого указана в Приложении N 1 к договору, что по мнению ответчика свидетельствует об отсутствии коммерческой деятельности, следовательно, неправомерности начисления арендной платы за спорный период. Ответчик в жалобе ссылается на уведомление от 26.10.2017 о расторжении договора, направленное в адрес истца, которому суд не дал должной оценки и принял неверное решение.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представители истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика, который судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, явку в суд представителя не обеспечил.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как следует из материалов дела, 31.07.2017 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 24/17 (л.д.24-32), с протоколом разногласий (л.д.33-37), в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1000 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, ул. Спортивная, д. 2.

Договор заключен на срок 15 лет, прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.3. Договора аренды недвижимого имущества N 24/17 от 31.07.2017 г. Арендатор обязан вносить арендную плату в сумме 250000 рублей в следующем порядке и сроки: не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата.

В соответствии с пунктом 3.2 договора (в редакции протокола разногласий (л.д.36), начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора, но не позднее 10.12.2017 г.

Помещение принято ответчиком по акту приема-передачи от 31.07.2017 г. (л.д.30) без замечаний.

В связи с невыполнением ответчиком обязанностей по внесению арендной платы в период с 10.12.2017 г. по 31.03.2018 г., за ответчиком образовалась задолженность в размере 927419 руб. 35 коп.

Пунктом 6.1. договора предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы и (или) возмещения (компенсации) иных платежей в размере 0,03%. В связи с этим истец начислил ответчику неустойку на всю заявленную сумму задолженности (л.д.12).

Таким образом, согласно расчету истца размер подлежащей уплате неустойки составляет 13172 руб. 65 коп., исходя из 0,03% за каждый день просрочки.

В связи с нарушением ответчиком условий договора и просрочкой оплаты арендных платежей за указанный период более 2 раз подряд, истец также обратился с требованием о расторжении договора аренды. Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как следует из материалов дела, расчет суммы долга за спорный период с 10.12.2017 г. по 31.03.2018 г произведенный истцом в соответствии с условиями договора аренды, судом проверен и признан правильным.

Поскольку доказательств оплаты аренды в заявленный истцом период ответчиком не представлено, требование о взыскании задолженности в сумме 927419 руб. 35 коп., начисленной истцом, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод ответчика в апелляционной жалобе том, что дополнительным соглашением N 1 от 12.10.2016 г. стороны пересмотрели начисление арендной платы, определив началом оплаты аренды не позднее 10 марта 2018 г., судом отклоняется, поскольку ответчиком не представлен оригинал данного соглашения, не подтвержден факт подписания его обеими сторонами в оригинале. В материалах дела имеется проект дополнительного соглашения без подписи и печати ответчика (л.д.59), а также копия дополнительного соглашения (л.д.101-102).

Ссылка ответчика на обмен документами путем электронной пересылки не принимается, поскольку данный вид ведения переписки и внесения каких-либо изменений договором не предусмотрен. При этом истец отрицал наличие у него оригинала соглашения.

Проанализировав условия договора аренды с протоколом разногласий, а также и имеющиеся в материалах дела доказательства в том числе и акт приема-передачи арендуемых ответчиком помещений от 31.07.2017 (л.д.30), который подписан без замечаний и возражений относительно полученных в аренду помещений, с ответчика обоснованна взыскана задолженность по арендной плате за период с 10.12.2017 г. по 31.03.2018 г.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на отсутствие акта о начале коммерческой деятельности не является основанием для освобождения арендатора от выполнения обязанности по оплате за пользование арендуемым помещением, которое получено им по акту приема-передачи и в спорный период не было возвращено истцу.

Согласно п.п.2.2.16 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать нежилое помещение в соответствии с условиями договора и назначением нежилых помещений, поддерживать их в состоянии, пригодном для использования.

Из акта приема-передачи от 31.07.2017 следует, что арендатор принял в аренду нежилое помещение в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли (л.д.30). Таким образом, ответчик принял в аренду помещение в целях организации торговли, следовательно, согласно ст.614 ГК РФ и условиям договора аренды обязан оплачивать арендную плату.

Следовательно, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой. При этом, на данную обязанность не влияет такое обстоятельство как отсутствие фактического пользования ответчиком сданным в аренду имуществом, поскольку исходя из положений норм ст. ст. 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактическое не использование имущества по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от обязанности уплачивать арендную плату по договору аренды и не влечет изменения возникших между сторонами договорных отношений.

Возражения ответчика со ссылкой на недобросовестность арендодателя и причинении ущерба имуществу арендатора не являются предметом настоящего спора, так как встречного иска о взыскании убытков в рамках настоящего дела не заявлялось.

Довод ответчика о том, что уведомлением от 26.10.2017 г. он уведомил истца об одностороннем расторжении договора с 26.10.2017 г. в соответствии с пунктом 4.5 договора, правомерно судом отклонено в силу следующего.

Согласно условиям договора, отказ от договора допускается пунктом 4.5 при условии письменного уведомления другой стороны об этом не позднее, чем за 45 (сорок пять) календарных дней до даты расторжения.

В качестве доказательства отправки уведомления ответчиком представлена почтовая квитанция от 15.12.2017 г. (л.д.64). Между тем, отправителем данного письма значится не ответчик, а общество с ограниченной ответственностью "Прогресс 16", не являющееся стороной по договору, в силу чего суд не может признать соблюденным надлежащим образом порядок направления ответчиком истцу уведомления о расторжении договора.

Кроме этого, при прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ). Между тем имущество арендатором не возвращено.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

В рассматриваемых правоотношениях обе стороны являются профессиональными участниками рынка в соответствующей сфере, в связи с этим не имеется оснований относить ответчика в смысле, примененном в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора" к категории "слабых сторон". Таким образом, несоблюдение согласованных сторонами условий приведет к нарушению баланса интересов сторон. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

Истцом также предъявлена ко взысканию сумма 11000 руб., что составляет (50%) от уплаченной им госпошлины за регистрацию договора аренды (л.д.70).

Согласно пункту 1.5 договора (в редакции протокола разногласий), расходы, связанные с государственной регистрацией договора, несет арендодатель. Арендатор возмещает расходы по оплате государственной пошлины в размере 11000 рублей (Одиннадцать тысяч рублей 00 копеек) арендодателю в течение 10-ти (десяти) банковских дней с момента регистрации договора. Вышеназванный договор зарегистрирован 07.09.2017 г. Возмещения данных расходов ответчик не произвёл, в связи с этим включение истцом данной суммы в качестве задолженности суд признаёт обоснованным.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки с начислением, в том числе и на сумму 11000 руб. понесенных истцом расходов по госрегистрации договора.

Пунктом 6.1. договора предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы и (или) возмещения (компенсации) иных платежей в размере 0,03%. В связи с этим начисление истцом неустойки на всю заявленную сумму задолженности (л.д.12) признается судом обоснованным.

Согласно прилагаемому к настоящему исковому заявлению расчету размер подлежащей уплате неустойки составляет 13172 руб. 65 коп., исходя из 0,03% за каждый день просрочки. Данный расчёт судом проверен, признан обоснованным.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24.03.2016 г. "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24.03.2016 г. "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств" соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно пунктам 71-72 Постановления Пленума Верховного суда Российской федерации от 24 марта 2016 г. N 7 если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Поскольку ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось о применении указанной нормы, судом вопрос о соразмерности неустойки не рассматривался.

Кроме этого, истцом заявлено о расторжении договора аренды в связи с просрочкой оплаты ответчиком более двух раз подряд.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Согласно части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально (п. 8 ч. 2 ст. 125 и п. 7 ч. 2 ст. 126 АПК РФ). Уведомление о расторжении договора аренды, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как усматривается из материалов дела, 21.02.2018 г. в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием исполнения им обязательств по оплате аренды в разумный срок, а также предложением расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 24/17 от 31.07.2017 г. (л.д.44) и передать нежилые помещения по акту приема-передачи.

Между тем, ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

Поскольку ответчиком платежи по арендной плате вносились не регулярно, просрочка составила более двух раз подряд, требование истца о расторжении договора аренды в соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации также является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В части распределения судебных расходов решение не оспаривается.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции правомерно, в связи с этим основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения арбитражного суда, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.05.2018 года по делу N А65-8576/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Н.Ю. Пышкина