Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2018 г. N 12АП-7964/18

г. Саратов

31 июля 2018 г.

Дело N А06-586/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

Долженко Е.Д.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Астрахань" на решение арбитражного суда Астраханской области от 4 июня 2018 года по делу N А06-586/2018 (судья Бочарникова Г.Н.), по исковому администрации муниципального образования "Город Астрахань", г. Астрахань, (ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178), к индивидуальному предпринимателю Рамазанову Магомеду Ахмедовичу (ОГРНИП 304301614500033, ИНН 056003432636), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.10.2010 N3030 в сумме 279 016 рублей 94 копеек, неустойки (пени) в размере 30 806 рублей 83 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Город Астрахань" (далее по тексту - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Рамазанову Магомеду Ахмедовичу (далее по тексту - ответчик, предприниматель, ИП Рамазанов М.А.) о взыскании задолженности по договору аренды от 26.10.2010 N 3030 по арендной плате за период с 16.03.2015 по 15.09.2017 в размере 279 016 рублей 94 копеек и неустойки (пени) за период с 16.03.2015 по 15.09.2017 в сумме 30 806 рублей 83 копеек.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 4 июня 2018 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Истец, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объёме.

Ответчик, в нарушение требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2018 года, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в соответствии с требованием статей 121-123 АПК РФ.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, на основании постановления администрации города Астрахани от 18.10.2010 N 8029, между администрацией г. Астрахани (арендродатель), Зейналовым Бахтияром Эйюб-оглы и Зейналовой Гюльнар Замеддин-кызы (арендаторы) заключён договор аренды от 26.10.2010 N 3030 (далее по тексту - договор) со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно, которому, администрация передала в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 30:12:040858:30, площадью 895 кв.м, расположенный по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Комсомольская/пер. Чугунова, 46/28, в целях эксплуатации магазина.

Разделом 2 договора установлен срок его действия с 13.01.2004 по 12.01.2029.

В соответствии с пунктом 3.3 договора, арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца.

Согласно пункту 5.6 договора ежедневная ставка пени за несвоевременную уплату арендных платежей составляет одну трехсотую ставки рефинансирования.

В дальнейшем, Зейналова Гюльнар Замеддин-кызы передала в собственность Рамазанову Магомеду Ахмедовичу:

- 3/7 доли объекта недвижимости - кафе с магазином, литер строения Л, расположенный по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, Комсомольская/пер. Чугунова, 46/28 по договору купли-продажи от 24.06.2014;

- 4/7 доли объекта недвижимости - кафе с магазином, литер строения Л, расположенный по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, Комсомольская/пер. Чугунова, 46/28 по договору купли-продажи от 22.07.2016.

Арендодатель, ссылаясь на наличие на стороне арендатора задолженности по арендной плате за период с 16.03.2015 по 15.09.2017 в размере 279 016 рублей 94 копеек и неустойки за период с 16.03.2015 по 15.09.2017 в сумме 30 806 рублей 83 копеек, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд Астраханской области, руководствуясь положениями статей 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), установив факт принадлежности ответчику на праве собственности объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, исходя из субъектного состава лиц, заключивших договор аренды от 26.10.2010 года N 3030, пришёл к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, в виду его обращения в суд с настоящим иском к ответчику, как к лицу, не являющемуся арендатором по указанному договору.

Апелляционный суд считает данные выводы суда первой инстанции постановленными при неправильном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения сторон, исходя из следующего.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктами 1, 3 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

При переходе права собственности на здание, строение или сооружение, находящееся на чужом участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума от 24 марта 2005 года N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что было у прежнего их собственника.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, указывающего, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходя из толкования вышеуказанных норм права, при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке (произошла замена прежних арендаторов - Зейналова Бахтияра Эйюб-оглы и Зейналовой Гюльнар Замеддин-кызы на ответчика - ИП Рамазанов М.А.), у нового арендатора возникло право на использование земли, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка и, как следствие, в соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ обязанность оплаты фактического использования спорного земельного участка с момента приобретения прав на недвижимое имущество, находящееся на нём.

В связи с чем, отсутствие указания в договоре аренды ответчика в качестве арендатора, в рассматриваемом случае, не имеет правового значения.

Как указывалось ранее, Зейналова Гюльнар Замеддин-кызы передала в собственность Рамазанову Магомеду Ахмедовичу 3/7 доли объекта недвижимости - кафе с магазином (договор купли-продажи от 24.06.2014) и 4/7 доли (договор купли-продажи от 22.07.2016), расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, Комсомольская/пер. Чугунова, 46/28.

Таким образом, в силу прямого указания вышеназванных норм права, в заявленный арендодателем период взыскания, Рамазанов М.А. являлся собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, с учётом периода выкупа его долей (3/7 и 4/7), соответственно, в силу положений статей 309, 310 ГК РФ и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, обязанным произвести оплату за пользование земельным участком исходя из установленных органами местного самоуправления ставок арендной платы и применяемых к ним коэффициентов за указанный период.

Согласно представленному истцом расчёту задолженности за период с 16.03.2015 по 15.09.2017 в размере 279 016 рублей 94 копеек и пояснений к нему (листы дела 5-7, 54- 55 тома 1), он произведён арендодателем исходя их площади спорного земельного участка с учётом повременного периода перехода права собственности на расположенный на нём объект недвижимости: с 12.08.2014 по 24.07.2016 - 340,76 кв.м, с 25.07.2016 - 795,11 кв.м. с применением установленных органами местного самоуправления ставок арендной платы и применяемых к ним коэффициентов:

- в 2015 году на основании постановления правительства Астраханской области от 29.06.2015 N 284-П "О Порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Астраханской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграниченные" и постановления администрации города Астрахани от 07.08.2013 N 6962 "О внесении изменения в постановление администрации города Астрахани от 09.04.2012":

4434,60 х 0,0422 х 340,6 х 365 = 63 769,86

с 15.02.2011 по 15.03.2015 взыскано с Зейналовой Г.З. решение суда от 07.05.2015 N А06-439/2015

с 16.03.2015 по 31.12.2015

63 769,86 : 10 х 8 = 51 015,88 рублей.

Итого начислено в 2015 году 51 015,88 рублей.

- в 2016 - 2017 годах на основании постановления администрации города Астрахани от 07.08.2013 N 6962 "О внесении изменения в постановление администрации города Астрахани от 09.04.2012", постановления администрации города Астрахани от 09.02.2016 N 778 "Об установлении базовых ставок арендной платы за использование земельных участков в год, находящихся в муниципальной собственности МО "Город Астрахань" и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории МО "Город Астрахань", дифференцированных по видам разрешённого использования, выраженных в процентах":

с 01.01.2016 по 17.02.2016 (48 дней): 4 434, 60 х 0,0422 х 340,76 х 48 : 366 = 8 363,26 рублей;

с 18.02.2016 по 24.07.2016 (158 дней): 4434,60 х 0,0438 х 340,76 х 158 : 366 = 28 572,82 рублей;

с 25.07.2016 по 31.12.2016 (160 дней): 4434,60 х 0,0438 х 795,11 х 160 : 366 = 67 514,13 рублей.

Итого начислено в 2016 году 104 450,21 рублей.

с 01.01.2017 по 31.12.2017: 4434,60 х 0,0438 х 795,11 х 365 = 154 438,57 рублей;

с 01.01.2017 по 15.09.2017: 154 438,57 : 10 х 8 = 123 550,85 рублей.

Итого начислено в 2017 году 123 550,85 рублей.

Проверив представленный истцом расчёт задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции, пришёл к выводу о его соответствии условиям договора, материалам дела и действующему законодательству.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьёй 9 АПК РФ установлен принцип состязательности при рассмотрении дела в арбитражных судах. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик, в нарушение положений вышеназванных норм арбитражного процессуального законодательства о доказывании обстоятельств дела и раскрытии доказательств, доказательств погашения задолженности по арендным платежам, как и доказательств, опровергающих её размер и свидетельствующих о надлежащем исполнении принятых на себя договорных обязательств, в материалы дела не представил, в связи с чем, требования истца в указанной части являются обоснованными.

Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьи 329 ГК РФ.

По смыслу статьи 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как указывалось ранее, условиями пункта том 5.6 договора установлена ежедневная ставка пени за несвоевременную уплату арендных платежей в размере одной трехсотой ставки рефинансирования.

За неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 16.03.2015 по 15.09.2017 в сумме 30 806 рублей 83 копеек.

С учётом установленного факта нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, проверив представленный истцом расчёт пени, суд апелляционной находит его верным, как произведённым на основании действующего законодательства и условий договора.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд считает заявленные требования обоснованными, подтверждёнными материалами дела и подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Статьей 270 АПК РФ предусмотрено, что основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является в том числе, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм права.

Апелляционная инстанция приходит к выводу, что арбитражным судом первой инстанции неправильно применены нормы права, что, в свою очередь, привело к принятию неправильного решения.

С учётом изложенного, апелляционный суд считает, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объёме, апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела распределены судебной коллегией в соответствии со статьёй 110 АПК РФ и отнесены на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от 4 июня 2018 года по делу N А06-586/2018 отменить, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Астрахань" - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Рамазанова Магомеда Ахмедовича (ОГРНИП 304301614500033, ИНН 056003432636) в пользу администрации муниципального образования "Город Астрахань", г. Астрахань, (ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178) задолженность по арендной плате по договору аренды от 26.10.2010 N 3030 за период с 16.03.2015 по 15.09.2017 в сумме 279 016 рублей 94 копеек и неустойку за период с 16.03.2015 по 15.09.2017 в размере 30 806 рублей 83 копеек.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Рамазанова Магомеда Ахмедовича (ОГРНИП 304301614500033, ИНН 056003432636) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела: в суде первой инстанции в размере 14 777 рублей, в суде апелляционной инстанции в размере 3 000 рублей.

Арбитражному суду Астраханской области выдать исполнительные листы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

Т.С. Борисова В.Б. Шалкин