Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2018 г. N 15АП-10995/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 ноября 2018 г. N Ф08-9440/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

03 августа 2018 г.

дело N А53-23170/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карнауховой В.В.,

при участии:

от истца: представитель по доверенности от 24.05.2018 N 87 Сердечная Ю.В., представитель по доверенности от 23.05.2018 N 77 Малышева Я.В.,

от ответчика: представитель по доверенности от 02.07.2018 Зеликман А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Ростовский порт"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2018 по делу N А53-23170/2017, принятое судьей Пипник Т.Д.,

по иску федерального государственного унитарного предприятия "Росморпорт" (ИНН 7702352454 ОГРН 1037702023831)

к акционерному обществу "Ростовский порт" (ИНН 6167014330, ОГРН 1026104143780 )

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное унитарное предприятие "Росморпорт" (далее -предприятие) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о взыскании с акционерного общества "Ростовский порт" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 747 945 рублей 82 копейки за период июнь - сентябрь 2017 года, пени 99 207 рублей 53 копейки (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что предприятием по согласованию с Росморречфлотом на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы изменен размер годовой арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2018 иск удовлетворен. Решение мотивировано тем, что судебная экспертиза, проведенная на предмет определения рыночной стоимости права пользования по договору аренды гидротехнических сооружений по состоянию на 25.08.2016, имеет неустранимые пороки. Заключение эксперта как доказательство по делу отклонено, расчет арендной платы произведен, исходя из представленного истцом отчета об оценке от 10.02.2017 N 16 НЕ 576/ДО-16, составленного ЗАО "Российская оценка".

Акционерное общество "Ростовский порт" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить в части, исчислить размер арендной платы, исходя из отчета об оценке с представленными впоследствии экспертом дополнительными пояснениями, в соответствии с которыми право аренды оценено в размере 11 294 000 рублей без НДС. Полагает, что эксперт устранил недочеты, выявленные судом, вследствие чего его заключение допустимо принять в качестве доказательства по делу. В то же время экспертное заключение, составленное независимым оценщиком, положенное в основу иска, также имеет пороки: необоснованно включены в стоимость аренды паспортизация объектов, проводимая раз в 5 лет, неверно определена кадастровая стоимость земельных участков, имеется значительный разрыв в стоимости, определенной досудебной в сравнении с внесудебной и судебной экспертизой.

В отзыве на апелляционную жалобу предприятие просит отказать в апелляционной жалобе.

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивали на доводах апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17 ноября 2005 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области и АО "Ростовский порт" заключен договор N 412/05 N424/05-1 аренды имущества, находящегося в федеральной собственности.

Предметом аренды явились, в числе прочего, гидротехнические сооружения: грузовые причалы Ростовского ковша, грузовые причалы центрального грузового района, причал N 1 Александровского ковша, причал N 2 Александровского ковша, причал N 3 Александровского ковша, причал N 4 Александровского ковша.

09.11.2010 за ФГУП "Росморпорт" было закреплено на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, переданное в аренду обществу по договору от 17.11.2005, в том числе - указанные гидротехнические сооружения.

Право хозяйственного ведения на грузовые причалы Ростовского ковша, грузовые причалы Александровского ковша и грузовые причалы Центрального грузового района зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 27.04.2011 года и 03.05.2011 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи, что подтверждают представленные в материалы дела копии свидетельств о государственной регистрации права хозяйственного ведения.

Таким образом, часть являющегося предметом договора аренды имущества, не выбывая из собственности Российской Федерации, поступила в хозяйственное ведение истца, что свидетельствует о произошедшем изменении числа лиц на стороне арендодателя по договору аренды.

Размер арендной платы был определен пунктами 3.1 - 3.2 договора и устанавливался в порядке, определенном нормами Федерального закона "Об оценочной деятельности".

В соответствии с пунктом 3.4 договора истец имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, составленного соответствующей оценочной организацией, не чаще, чем через каждые пять лет, с письменным предупреждением ответчика за три месяца.

Пересмотр размера арендной платы по договору имеет односторонний, уведомительный порядок и устанавливается на основании отчета независимого оценщика, выполненного с согласованием Росморречфлота.

На момент возникновения спора сторонами применялась цена, установленная на основании отчета об оценке от 9.09.2010 N 0-03/4 уведомлением истца от 10.11.2010, что впоследствии закреплено сторонами дополнительным соглашением к договору от 01.06.2015.

Поскольку установленный договором срок для переоценки арендной платы наступил, по результатам проведённой оценки рыночной стоимости в адрес ответчика было направлено уведомление от 22.02.2017 N АТ-25/1678-27 об изменении ставки арендной платы, которое получено ответчиком 07.03.2017. Соответственно обязанность по оплате наступила у ответчика с 07.06.2017.

Этих обстоятельств ответчик не оспорил, возражая лишь по размеру платы.

В соответствии с пунктом 3.3 договора, арендная плата подлежит перечислению Арендатором не позднее 10-го числа отчетного месяца на расчётный счёт Азовского бассейнового филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Росморпорт".

01.06.2017 истец выставил счет N 007118 на оплату за использование грузовых причалов за июнь в измененном размере 1 619 303,11 руб. Арендатор произвел оплату 08.06.2017 платежным поручением N 3065 в размере 409 209,25 руб.

03.07.2017 истец выставил счет N 008913 на оплату за использование грузовых причалов за июль в измененном размере 1 921 826,57 руб. Арендатор произвел оплату 10.07.2017 платежным поручением N 3828 в размере 409 209,25 руб.

Истцом направлялись претензионные письма с предложением погасить образовавшуюся задолженность (N ВТ-19/1219-02 от 13.06.2017, N ВТ-23/1392-02 от 07.07.2017).

Ответчик письмом от 27.07.2017 года N 1/2-347 сообщил о несогласии с предлагаемым размером арендной платы за гидротехнические сооружения, мотивируя многократным увеличением размера арендной платы и определёнными сомнениями в достоверности отчёта по оценке рыночной стоимости аренды на гидротехнические сооружения.

Между тем письмом ФГУП "Росморпорт" от 22.02.2017 N АТ-25/1678-27 ответчику направлялись Расчёт арендной платы, копия сопроводительного письма и отчёт об оценке от 10.02.2017 N16 НЕ 576/ДО-16, копия экспертного заключения от 17.02.2017 N 170214-0073. Экспертное заключение составлено саморегулируемой организацией "Национальная коллегия специалистов-оценщиков. Согласно данному заключению отчёт об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте, подтверждается экспертизой отчёта об оценке.

Отказ ответчика оплатить спорные суммы повлек предъявление настоящего иска.

Рассматривая возникший спор, суд первой инстанции, руководствовались общими положениями гражданского законодательства об обязательствах и нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ об аренде, регулирующими сложившиеся между сторонами правоотношения.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 31 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о морских портах) размер арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности и относящимися к недвижимому имуществу объектами инфраструктуры морского порта определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды государственного недвижимого имущества, расположенного в границах морского порта, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Порядок индексации арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности объектами инфраструктуры морского порта определяется в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды (пункт 5 статьи 31 Закона о морских портах).

Удовлетворяя заявленные ФГУП "Росморпорт" требования, суд признал, что в рассматриваемой ситуации арендная плата увеличена истцом в соответствии с условиями пунктов 3.3, 3.4 договора от 17.11.2005 N 424/05-1 в одностороннем бесспорном порядке, поэтому АО "Ростовский порт" должно было в спорный период надлежащим образом исполнять свои обязательства исходя из новых ставок арендной платы.

Подготовленное ООО "Эксперт" (эксперт Никонов А.В.) в рамках назначенной в порядке статьи 82 АПК РФ судебной экспертизы заключение от 25.01.2018 оценено судом критически и отклонено как не отвечающее принципам допустимости и достоверности, а также противоречащее требованиям статьи 3 Закона об оценочной деятельности, пункта 1 ФСО N 1, пункта 13 ФСО N 3.

Так, оценщиком сделан вывод о том, что рыночная цена аренды спорного имущества составила 9 600 000 рублей (впоследствии, согласно уточненному расчету - 11 294 000 рублей).

Суд установил, что эксперт не определил и не обосновал метод оценки, примененный при исследовании, допущено некорректное применение ставки капитализации: указав, что она составляет 8.6%, эксперт применил от 3.97% до 4.1%. Существенным пороком исследования суд признал применение индекса потребительских цен, а не доходность в качестве безрисковой ставки, поскольку объектом оценки является имущество, предназначенное для использования в производственном (перевозочном) процессе, а не в потребительских целях. Этот порок с очевидностью нарушает требования соответствия отчета целям оценки и привел к занижению рыночной стоимости имущества примерно в 2 раза.

Доход на вложенный капитал рассчитан на уровне инфляции за период с 2016 по 2030 годы, однако индекс потребительской инфляции по существу не является показателем доходности. Это суд признал ключевым и значимым пороком расчетов.

Более того, выбрав этот показатель в качестве ставки доходности, эксперт не проверил выбранных значений доходности на соответствие рыночным данным, чем нарушил требования пункта 13 ФСО N 3.

Завышена величина физического износа имущества, что прямо влияет на результаты оценки. Неверно (ориентировочно) определен срок строительства объектов, не введены корректировки на физические характеристики причалов (высоту, ширину, грунты основания, обратную засыпку и другие), не принято во внимание покрытие причалов, неверно указан нормативный срок службы металлических объектов - 47 лет, тогда как в действительности он составляет 43 года, что влияет на определение срока для начисления восстановительной стоимости объекта.

Для увеличения внешнего износа эксперт применил метод определения инвестиционной стоимости, который согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункту 3 ФСО N 13 предполагает расчет объема денежных средств, отражающего полезный эффект от использования объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Применение экспертом при определении стоимости права аренды ГТС метода определения инвестиционной стоимости свидетельствует о расчете такой стоимости для конкретного арендатора - АО "Ростовский порт".

Эксперт для расчета использует пропускную способность и грузооборот только терминалов АО "Ростовский порт", при этом не рассматривает деятельность других 22-х стивидорных компаний морского порта Ростов-на-Дону (данные приложения к распоряжение Росморречфлота от 08.08.2017 N НЖ-189-р).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Таким образом, эксперт исключил по сути главные факторы рыночной стоимости -открытый рынок и конкуренцию. При этом эксперт не указал причины отказа от общепринятых научных и практических данных применяемых для оценки коммерческой недвижимости и установленных федеральными стандартами оценки.

Эксперт использовал некорректные данные об объеме грузооборота, положив в основания расчета данные до мая 2016 года, тогда как дата оценки - 25.08.2016, при том, что с июня каждого года начинается пиковый период грузооборота, поскольку в зимнее время судоходство ограничено. Тем самым завышен внешний износ - категория, описывающая снижение экономической привлекательности объекта оценки на рынке.

При этом согласно дополнительным пояснениям эксперта Никонова А.В., выявленные в ходе допросов эксперта недостатки устранены не полностью, не исправлены выявленные ошибки в части неучета 26 000 кв.м. покрытий территорий, действительного физического износа, расчет внешнего износа методами, отражающими рыночную стоимость.

Произведя перерасчет арендной платы с корректным применением описанных показателей, истец представил суду контррасчет по экспертному заключению, согласно которому при их устранении арендная плата должна составить 32 840 500 рублей.

С учетом изложенных обстоятельств суд признал доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества от 17.11.2005 N 424/05-1 и взыскал с последнего заявленную истцом сумму долга в размере 5 747 945 руб. 82 коп. за период июнь - сентябрь 2017 года.

Размер взысканной неустойки за период с 14.06.2017 по 25.09.2017 в размере 99 207 руб. 53 коп. определен судом как подлежащий взысканию и соответствующий пункту 4.2 договора в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату заключения договора за каждый день просрочки.

Замечания общества применительно к отчету об оценке от 10.02.2017 N 16 НЕ 576/ДО-16, составленному ЗАО "Российская оценка", сводятся к следующему.

Общество указывает, что экспертом принят к учету завышенная кадастровая стоимость земельных участков. Вместе с тем, земельные участки не являлись объектом оценки, поэтому их кадастровая стоимость не влияет на стоимость права пользования причалами.

Общество что при расчете затрат на содержание порта оценщиком включены расходы на освидетельствование гидротехнических сооружений, тогда как по договору эта обязанность возложена на порт и им исполняется раз в пять лет.

Указанный довод рассмотрен судом первой инстанции и правомерно им отклонен. Затраты на содержание порта учитываются в расчете рыночной цены аренды в обязательном порядке, однако они переносятся на цену аренды не линейно, а с учетом иных факторов оценки.

Общество указывает, что имеется значительный разрыв в стоимости, определенной досудебной в сравнении с внесудебной и судебной экспертизой.

Так, согласно расчету, основанному на досудебной экспертизе, размер арендной платы составляет 19 543 999 руб., судебной экспертизой с учетом уточнений определена рыночная цена аренды в размере 11 294 000 рублей. Кроме того, общество ссылается на отчет Союза "Торгово-промышленная палата Ростовской области", определившего стоимость арендной платы в размере 15 364 000 руб. в год.

Отчет ООО "Эксперт" отклонен судом, а отчет Союза "Торгово-промышленная палата Ростовской области" оценен как имеющий допустимые отклонения в сравнении с расчетом, основанным на досудебной экспертизе, размер арендной платы по которому составляет 19 543 999 руб. Кроме того, отчет Союза "Торгово-промышленная палата Ростовской области" также совершен с нарушениями, поскольку выполнен на основании недействующей редакции Федеральных стандартов оценки, с указанием на то, что эксплуатируемые обществом объекты находятся в аварийном состоянии. Предприятием произведен перерасчет арендной платы на основании заключения Союза "Торгово-промышленная палата Ростовской области" с исправлением выявленных недостатков, арендная плата составила 46 092 000 руб.

В то же время достоверность отчета об оценке от 10.02.2017 N 16 НЕ 576/ДО-16, составленного ЗАО "Российская оценка", подтверждена положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" от 17.07.2017 N 170214-0073. От судебного экспертного исследования вопроса о соответствии отчета закону и стандартам оценки общество отказалось.

С учетом изложенного суд обоснованно посчитал подтвержденным заявленный предприятием размер арендной платы, исходя из представленного истцом отчета об оценке от 10.02.2017 N 16 НЕ 576/ДО-16, составленного ЗАО "Российская оценка".

Таким образом, суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы суда об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В целом доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Ростовской области следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2018 по делу N А53-23170/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов