Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2018 г. N 16АП-1859/18

г. Ессентуки

30 июля 2018 г.

Дело N А63-3439/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макаровой Н.В.,

судей: Годило Н.Н., Бейтуганова З.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиным Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Стандарт-СТ" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.03.2018 по делу N А63-3439/2017 (судья Керимова М.А.)

по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 102261934486) к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Стандарт-СТ" (ОГРН 1072635021139)

о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект, степень готовности 70%, кадастровый номер 26:12:022313:81, литера (а) Е, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 78а, об указании, что судебный акт по настоящему спору является основанием для исключения регистрационной записи от 05.03.2008 N 26-26-12/107/2007-316 из Единого государственного реестра недвижимости,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Стандарт-СТ": Сараджанц Р.Р. (директор), в отсутствие других лиц, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Стандарт-СТ" (далее - общество, ответчик) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект, степень готовности 70%, кадастровый номер 26:12:022313:81, литера (а) Е, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 78а, об указании, что судебный акт по настоящему спору является основанием для исключения регистрационной записи от 05.03.2008 N 26-26-12/107/2007-316 из Единого государственного реестра недвижимости.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.03.2018 исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя удовлетворено. Признано отсутствующим право собственности ООО "Сервис-Стандарт" на объект - незавершенный строительством объект, степень готовности 70%, кадастровый номер 26:12:022313:81, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 78а.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Сервис-Стандарт-СТ" обжаловало его в апелляционном порядке, указав на его незаконность и необоснованность, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В жалобе приведены доводы о том, что при вынесении обжалуемого судебного акта суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению. По мнению ООО "Сервис-Стандарт-СТ", общество, являясь собственником незавершенного строительства с 2009 года не может реализовать предусмотренные законом право на продолжение строительства спорного объекта в связи с уклонением администрации города Ставрополя в продлении договора аренды земельного участка.

Согласно представленному отзыву комитет считает доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным, проси решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, находит решение суда от 13.03.2018 подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество является собственником незавершенного строительством объекта, литера Е (кадастровый номер 26:12:022:313:81), расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр-т К. Маркса, 78а.

Переход права собственности к обществу зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2008.

Указанный объект недвижимости общество приобрело по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2008 у Сараджанца Р.Р., которому ранее выдавалось разрешение от 07.12.2007 N RU 26309000 на реконструкцию нежилых зданий (литеры Е, С1, С2, Ч) сроком до 07.07.2008.

Комитет, указывая на то, что приобретенный обществом незавершенный строительством объект недвижимости с 2008 года реконструкции (достройке) не подвергался, прекратил свое существование в связи с разрушением входящих в его состав конструктивных элементов, этот объект не соответствует требованиям градостроительных норм и правил, находится в разрушенном (аварийном) состоянии и угрожает жизни и здоровью граждан, обратился в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 по делу N А40-30545/09- 157-220).

Из материалов дела следует, что комитет ссылается на то обстоятельство, что приобретенный обществом в 2008 году незавершенный строительством объект недвижимости прекратил свое существование в связи с разрушением входящих в его состав конструктивных элементов, этот объект не соответствует требованиям градостроительных норм и правил, находится в разрушенном (аварийном) состоянии и угрожает жизни и здоровью граждан. В связи с чем, запись о праве собственности общества на это имущество не может быть сохранена в Едином государственном реестре недвижимости по причине ее недостоверности.

Согласно информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, за обществом зарегистрировано право собственности на объект - незавершенный строительством объект, степень готовности 70%, кадастровый номер 26:12:022313:81, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 78а.

Актом обследования земельного участка отдела муниципального земельного контроля от 08.12.2016 установлено, что на земельном участке по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 78а, расположен незавершенный строительством капитальный объект в разрушенном состоянии. Строительство объекта не ведется, произрастают зеленые насаждения.

В соответствии с техническим заключением специалиста автономной некоммерческой организации "Экспертно-консультационное бюро" N 50/08/17Э от 08.08.2017, представленным ответчиком, на август 2017 года степень готовности объекта исследования - объекта незаверенного строительством - нежилого здания литер Е, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 78а, составляет величину - 28,6%.

Судом первой инстанции назначена по делу судебная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта автономной некоммерческой организации "Независимая экспертно-консультационная служба" N 155/11/17Э от 15.11.2017, согласно которому установлено, что объект экспертизы - незавершенным строительством объект, кадастровый номер 26:12:022313:81, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 78а, на момент проведения экспертизы (октябрь, ноябрь 2017 года) фактически имеет степень готовности 18%. Общий физический износ объекта экспертизы составил величину - 74,60%. Такой процент износа соответствует оценке состояния объекта как неудовлетворительное (аварийное).

Согласно МДС 13-20.2004 "Комплексная методика по обследованию и энергоаудиту реконструированных зданий. Пособие по проектированию", выявленные инструментальным и органолептическим методами при обследовании дефекты и повреждения характеризуются следующим техническим состоянием: "Недопустимое - в конструкциях наблюдаются деформации и дефекты, свидетельствующие о потере ими несущей способности. Состояние конструкций аварийное. Возникает угроза обрушения. Необходимо запрещение эксплуатации аварийных, прекращение технологического процесса и немедленное удаление людей из опасных зон. При невозможности или нецелесообразности усиления следует провести разборку конструкций".

Сопоставив данные, полученные при проведении технического обследования инструментальными и органолептическими методами, с нормативной документацией в области строительства (градостроительства) эксперт сделал заключение, что незавершенный строительством объект не соответствует основным требованиям действующих строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических нормативов, требованиям норм пожарной безопасности, Федеральному закону N 123-ФЗ от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Федеральному закону N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Незавершенный строительством объект создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Техническое состояние спорного объекта строительства аварийное, продолжение строительства либо реконструкция спорного объекта технически не представляется возможным, объект подлежит сносу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что незавершенный строительством объект прекратил свое существование как объект капитального строительства, техническое состояние этого объекта аварийное, входящие в его состав конструктивные элементы разрушены, продолжение строительства либо реконструкция спорного объекта технически не представляется возможным.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом первой инстанции установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.05.2017 по делу N А63-12909/2016 обществу отказано в признании незаконным выраженного в письме от 15.07.2016 N 08/14-4858 отказа комитета в предоставлении для завершения строительства в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 1231 кв. м с кадастровым номером 26:12:022313:38, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр-т Карла Маркса, д. 78, квартал 60 и возложении на администрацию обязанности предоставить указанный земельный участок в аренду.

Из материалов дела следует, что строительные работы на земельном участке, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 78а, не ведутся, строительная площадка не огорожена, безопасность объекта не обеспечена. Разрешение на строительство (реконструкцию) здания на этом земельном участке, выданное уполномоченным на то публичным органом по правилам, установленным градостроительным законодательством, в материалы дела ответчиком не представлено.

Ответчик ссылается на то обстоятельство, что общество, являясь собственником незавершенного строительства, с 2009 года не может реализовать предусмотренные законом право на продолжение строительства спорного объекта в связи с уклонением администрации города Ставрополя от продления договора аренды земельного участка, воспрепятствованием в реализации права общества на достройку объекта.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что общество приобрело указанный объект незавершенного строительства в 2008 году по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2008. То есть с 2008 года обществу перешли права на объект незавершенного строительства.

Из представления прокуратуры об устранении нарушений земельного законодательства от 25.07.2016 следует, что начиная с 2012-2013 годов начинаются изменения в границах земельного участка.

Суд апелляционной инстанции предложил ООО "Сервис-Стандарт-СТ" представить в материалы дела сведения о том, что обществом с 2008 года предпринимались меры по переоформлению договора аренды на новый срок, доказательства того, что в спорный период общество обращалось с требованиями к администрации о заключении договора аренды с целью продолжения строительства, предпринимались меры к оформлению разрешительной документации на строительство объекта кадастровый номер 26:12:022313:81, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 78а.

В свою очередь, ООО "Сервис-Стандарт-СТ" представило документы, из которых следует, что ООО "Сервис-Стандарт-СТ" начало предпринимать меры к переоформлению договора аренды, начиная с 2015 года.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно пункту 1 статьи 39 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Из материалов дела следует, что за три года общество не переоформило права аренды на земельный участок, равно как и не предприняло мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) здания на этом земельном участке, выданное уполномоченным на то публичным органом по правилам, установленным градостроительным законодательством. То есть с 2008 года общество к достройке (реконструкции, восстановлению) объекта незавершенного строительства не приступило, необходимую для этого документацию не получало, меры к этому не предпринимало.

Таким образом, общество не представило доказательств того, что в период трех лет предпринимало меры к достройке объекта недвижимости (то есть с 06.03.2008 по 06.03.2011).

Судом первой инстанции установлено, что все это время (с 2008 года) объект незавершенного строительства находился в свободном доступе, ограждение и кровля отсутствовала, происходило естественное разрушение, деформация, а соответственно и утрата свойств объекта гражданских прав.

При этом общество, являясь собственником недостроенного объекта недвижимости, мер по сохранности объекта не предприняло (территорию не оградило, охрану объекта не обеспечило).

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что на собственнике лежит бремя содержания имущества.

Учитывая изложенное, доводы апеллянта о том, что происходит не естественное разрушение объекта незавершенного строительства, а его намеренный разбор не принимается апелляционной коллегией судей.

Доводы апеллянта о несогласии с выводами судебной экспертизы автономной некоммерческой организации "Независимая экспертно-консультационная служба" N 155/11/17Э от 15.11.2017, в связи с чем апеллянтом заявлено о назначении повторной судебной экспертизы, отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Согласно части 2 статьи 83 АПК РФ лица, участвующие в деле, могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, но не вправе вмешиваться в ход исследований.

Из видеозаписи, представленной обществом в материалы дела, следует, что ООО "Сервис-Стандарт-СТ" реализовало свое право на присутствие при проведении экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, изучая представленную ООО "Сервис-Стандарт-СТ" видеозапись проведения судебной экспертизы, установил, что из проведенной судебной экспертизы не следуют нарушения правил проведения экспертом визуального осмотра и проведения замеров объекта экспертизы. Более того, из видеозаписи, исследуемой судом апелляционной инстанции, следует, что представитель ООО "Сервис-Стандарт-СТ" мешал эксперту при проведении экспертизы, по факту давал указания эксперту по проведению замеров, что нарушает правила, установленные частью 2 статьи 83 АПК РФ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, экспертное заключение N 155/11/17Э от 15.11.2017, содержит однозначные выводы по поставленным вопросам, методика определена и раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное. При этом заключение эксперта не содержит неясностей и противоречивых выводов, сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют, в связи с чем основания для удовлетворения ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, приведенные в суде первой инстанции, которые получили надлежащую правовую оценку.

Новых аргументов, способных оказать влияние на результаты рассмотрения данного спора и опровергающих правильность вывода суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной коллегией не установлено. Таким образом, основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы отклонить.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.03.2018 по делу N А63-3439/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Макарова

Судьи

Н.Н. Годило З.А. Бейтуганов